Vad gäller vid villkorsförändringar för en upplåten garageplats i en bostadsrättsförening när denna är frikopplad från innehavarens medlemskap?
Äger en Brf lägenhet som jag inte är folkbokförd på. Har en garageplats som inte är direkt kopplad till lägenheten. Den ingår inte om jag skulle sälja lägenheten. Nu pågår en diskussion i styrelsen att kravet på garageplats skall vara att man är skriven i föreningen. Finns det risk att stämman kan ändra på regelverket så att jag mister min garageplats p.g.a. att jag inte är folkbokförd i föreningen?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar din fråga enligt följande. Du har en bostadsrätt i vilken du inte är folkbokförd. Den ifrågavarande bostadsrättsföreningen upplåter även garageplatser vilka är frikopplade från andelstalen i föreningen. Och du har en sådan garageplats. Styrelsen har nu diskuterat huruvida garageplatserna borde vara villkorade med att den andelsägare som avser att nyttja en sådan också är folkbokförd på den aktuella adressen. Frågan kommer förmodligen att hänskjutas till föreningsstämman och du undrar därför om du kan gå miste om din garageplats för det fall stämman röstar för styrelsens förslag. Tillämplig lagstiftning i ditt ärende är:
Lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL).
Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).
Vad kan föreningsstämman fatta beslut om?
Sedvanliga spörsmål och frågor för stämman att ta ställning till är fastställande av resultat- och balansräkning, hur eventuella överskjutande medel enligt den fastställda balansräkningen ska disponeras samt beviljande av ansvarsfrihet för styrelsen (6 kap. 10 § 1-3 p. EFL). Utgångspunkten i bostadsrättslagen är att beslut om väsentliga förändringar i fastigheten inte får fattas av styrelsen om inte stadgarna föreskriver annat (9 kap. 15 § BRL). En liknande reglering finns i föreningslagen av vilken framgår att ärenden som ska hänskjutas till årsstämman även kan finnas upptagna i föreningens stadgar (6 kap. 10 § 4 p. EFL). I övrigt ges ingen ytterligare vägledning i lagstiftningen. Begreppet väsentliga förändringar är inte klart definierat och hur detta ska tolkas kan ibland bereda vissa svårigheter för föreningens andelsägare. Men givet din ärendebeskrivning finns goda skäl att mycket noggrant studera stadgarna. Det är alltså i mångt och mycket föreningen (med andra ord du själv tillsammans med övriga medlemmar genom stämmobeslut) som dikterar villkoren för stadgarna och således för vad som ska gälla i föreningen.
Min bedömning är att styrelsen anser att frågan om garageplatserna är att betrakta som en väsentlig förändring, vilket också förklarar varför man önskar biträde av stämman i den kommande beslutsprocessen. För att föreningsstämman ska kunna anta ett förslag krävs mer än hälften av rösterna och vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst (6 kap. 33 § EFL). Årsstämman fungerar som en demokratisk församling som har att avgöra viktiga föreningsangelägenheter och kan i stor utsträckning agera godtyckligt så länge stämmans beslut inte strider mot tvingande lagstiftning. Skulle dock det villkor som styrelsen har för avsikt att införa för bruket av garageplatserna fordra en ändring av stadgarna uppställer lagstiftaren ytterligare majoritetskrav (9 kap. 23 § BRL). Förenklat uttryckt: Det torde inte föreligga några hinder för bostadsrättsföreningen att i framtiden låta ingångna garageplatshyresavtal vara villkorade med en folkbokföring på den eller de adresser som föreningens fastighet är belägen.
Tidigare träffade hyresavtal om upplåtelse av garageplats (som i ditt fall), vad gäller då?
Inledningsvis förtjänas det att sägas att det som har manifesterats i ett avtal utgör grunden för den rättsliga bedömningen. Men utifrån din ärendebeskrivning verkar dock det aktuella avtalet sakna en tydlig reglering för vad som ska gälla för parterna vid den uppkomna situationen. I botten för den så kallade allmänna avtalsrätten är löftesprincipen starkt är förankrad och dessutom lagstadgad. Bindande avtal kommer till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av båda parter (1 § AvtL). Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas).
Enligt uppgift är upplåtelsen av din garageplats fristående från ditt medlemskap i bostadsrättsföreningen, vilket renderar i två stycken separata rättsliga förbindelser. Oaktat avsaknaden av ett krav på en faktisk folkbokföring är det troliga att stadgarna föreskriver att ett medlemskap i föreningen utgör en grundläggande förutsättning för att kunna få nyttja en garageplats. Du uppger själv att du inte är folkbokförd på den ifrågavarande adressen, vilket talar för att du möjligen hyr ut din bostadsrätt i andra hand. Om så skulle vara fallet menar jag att du ändå torde äga rätt till fortsatt hyra av garageplatsen genom det separat ingångna hyresavtalet jämte ditt medlemskap i bostadsrättsföreningen som fortfarande är giltigt. Att stämman framgent eventuellt kommer att besluta om en ändring i det här avseendet får enligt min mening endast bäring på den rättsliga bedömningen avseende kommande garageplatshyresavtal. Ditt nyttjanderättsavtal fordrar en ordinär uppsägning i enlighet med vad som framgår av avtalsinnehållet. Men utan tillgång till avtalet eller ingående kunskap om bestämmelserna i stadgarna blir det av förklarliga skäl svårt för mig att säga någonting mer med säkerhet. Men det ovan anförda är i vart fall min uppfattning givet vad jag vet i nuläget.
Sammanfattning och ytterligare rådgivning
Frågan om garageplatserna och vilka villkor som ska knytas till dessa utgör förmodligen en väsentlig förändring. Föreningsstämman ska som exklusivt forum fattas beslut i frågan och särskilda krav avseende majoriteten gäller om det nu sagda innebär att stadgarna måste justeras. Ditt tidigare ingångna avtal blir styrande för vad som ska gälla för dig personligen och din rätt att fortsättningsvis kunna nyttja garageplatsen. Såväl de nuvarande stadgeföreskrifterna liksom ditt hyresavtal behöver noggrant studeras. Men på basis av de förutsättningar som framgår av ditt ärende torde det enligt min uppfattning bli tämligen svårt för bostadsrättsföreningen att kunna säga upp din garageplats endast på den grunden att du inte skulle vara folkbokförd på rätt adress.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
