Vad händer med besittningsskyddet då en hyresfastighet byter ägare?
Hej!
Om man hyr ett hus av ett företag och företaget bestämmer sig för att sälja radhuset, har man fortfarande besittningsrätt även om köparen är en privatperson och om kontraktet är skrivet att gälla tillsvidare.
Om man potentiellt istället haft ett tidsbestämt kontrakt på 5 eller 10 år från företaget man ursprungligen hyrt av, skulle det fortsätta gälla även om huset såldes vidare till annat företag eller privatperson?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Frågor om hyra av hus regleras i 12 kap. Jordabalk (JB) som också brukar kallas hyreslagen. Bestämmelser om nyttjanderätt (däribland hyra) finns även i 7 kap. JB.
Vad händer med ett hyresavtal vid överlåtelse av fastighet?
Enligt 7 kap. 13 § JB gäller upplåtelse som avser hyra mot en ny ägare av fastigheten om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen. Finns det inget skriftligt avtal eller har tillträde inte ägt rum kan ny ägare ändå bli bunden av hyresavtalet om upplåtelsen varit inskriven i fastighetsregistret eller den nye ägaren ägde eller borde ha ägt kännedom om hyresförhållandet (7 kap. 14 § JB). Hyresvärdens rättigheter och skyldigheter gentemot hyresgästen tas över av köparen enligt 7 kap. 17 § JB.
Jag förutsätter att ditt hyresavtal är skriftligt och att du har tillträtt huset, vilket innebär att ditt hyresavtal oförändrat tas över av den nya fastighetsägaren. Men även om du inte har ett skriftligt hyresavtal eller inte tillträtt huset kan köparen alltså bli bunden av hyresavtalet om han eller hon vet om att du hyr huset eller hyresavtalet är inskrivet i fastighetsregistret.
Kan nya köparen säga upp hyresavtalet?
Hyresavtalet fortsätter alltså gälla som vanligt vilket innebär att samma uppsägningstider och samma besittningsrätt du hade innan överlåtelsen finns kvar efter överlåtelsen av fastigheten. Detta gäller oavsett om köparen är en privatperson eller ett företag.
Obestämd tid:
Hyresavtal som löper på obestämd tid kan sägas upp för att upphöra vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen när det gäller bostad enligt 12 kap. 4 § JB.
Bestämd tid:
Ett hyresavtal som löper på bestämd tid upphör gälla vid hyrestidens utgång om inte annat har avtalats enligt 12 kap. 3 § 2 st. JB. Det finns alltså ingen lagstadgad möjlighet att säga upp ett hyresavtal som löper på bestämd tid i förtid.
Besittningsrätt:
Besittningsrätt föreligger för upplåtelser av bostadslägenheter (med lägenhet avses även hus) enligt 12 kap. 45 § JB om inte (1) hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand som varat kortare än två år, (2) hyresavtalet avser möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål som varat kortare än nio månader, (3) lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad, (4) hyresrätten sägs upp för att den är förverkad och (5) om besittningsrätten har avtalats bort enligt 12 kap. 45 a § JB. Utifrån informationen i din fråga verkar det som att ingen av dessa rekvisit är uppfyllda och därmed bör du ha besittningsrätt.
Enligt 12 kap. 46 § JB har en hyresgäst rätt till förlängning av avtalet trots att hyresvärden sagt upp hyresavtalet (besittningsrätt). Bestämmelsen innehåller dock en lista med 10 punkter som utgör olika grunder för att förlängning av hyresavtalet inte ska ske. Jag har inte tillräckligt med information för att svara på om någon av förutsättningarna är uppfyllda så jag uppmanar dig att kika på listan vid en eventuell uppsägning av hyresavtalet för att veta om du har besittningsrätt. Punkt tio är en generalklausul som alltid kan tillämpas och innebär att en intresseavvägning ska göras mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. Hyresgästens bostadsbehov väger dock i regel mycket tungt vilket innebär att hyresvärdens skäl att avsluta avtalet måste vara sakligt och grunda sig i ett påtagligt intresse hos hyresvärden.
Sammanfattning och handlingsplan:
Sammanfattningsvis följer hyresavtalet oförändrat med vid ett fastighetsköp på så sätt att köparen inträder i säljarens ställe som hyresvärd. Olika uppsägningsregler gäller för avtal på bestämd tid (upphör vid avtalets utgång) och obestämd tid (upphör tre månader efter uppsägning) men besittningsrätt föreligger om undantagen i 12 kap. 45 och 46 §§ inte är uppfyllda.
För att konkret svara på dina frågor: (1) Ja man har fortfarande besittningsrätt om köparen är privatperson och kontraktet gäller tills vidare så länge undantagen inte är uppfyllda. (2) Om man har ett tidsbestämt kontrakt fortsätter detta gälla oförändrat oberoende av om huset säljs till ett nytt företag eller till en privatperson.
Om ditt hyresavtal sägs upp av köparen och tvist uppstår om besittningsskyddet, till exempel om köparen anser att du inte har rätt till besittningsskydd, ska hyresvärden (alltså köparen) hänskjuta tvisten till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång enligt 12 kap. 49 § JB. Annars är uppsägningen utan verkan.
Hoppas du fick svar på dina frågor!
Vänliga hälsningar,
