Vad har en hyresgäst rätt till vid buller och störningar?
Hej
Jag bedriver en cafeverksamhet i en galleria sedan 3,5 år tillbaka.
Nu byggs hela gallerian om och vi är flera hyresgäster som har fått omförhandla våra avtal och flyttat.
Jag har nu sedan tre månader tillbaka flyttat in i min nya lokal.
Problemet är att det bankas och hamras och sågas hela tiden bredvid oss och dessutom har vi hamnat längst ner i ett hörn där en vägg satts upp så kunderna hittar oss inte.
Våra förutsättningar har på dessa månader ändrats radikalt och mina reserver som ökade hela tiden tidigare har på några månader försvunnit och jag har blivit tvungen att låna för att betala löner mm.
Hyresvärden har gått med på att vi ska slippa beta hyra för sex månader framåt men detta är bara en bråkdel av vad vi förlorar.
Jag blev lovad vid förhandlingen att vi inte på något sätt skulle bli drabbade av ombyggnaden.
Har jag någon rätt att kräva skadestånd eller annan ersättning av hyresvärden då detta som tidigare bara har gått uppåt troligtvis nu leder till konkurs i snabb hastighet.
Lawline svarar
Hej
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag vill inledningsvis beklaga den situation du har blivit försatt i.
När det kommer till standardhöjningar eller mer omfattande arbeten har som hyresgäst vanligtvis rätt till ersättning. Detsamma gäller om ett arbete har dragit ut på tiden lägre än vad som kan anses vedertaget.
Det följer av 12 kap. 11 § 3 p. § jordabalken (1970:994), JB, att för den tid en lägenhet (er lokal räknas som en "lägenhet") är i bristfälligt skick så har hyresgästen rätt till nedsättning av hyran. Du beskriver att du redan har fått hyresfria månader, varför hyresvärden därigenom har uppfyllt sin skyldighet enligt denna punkt. Uppstår det hinder eller men i nyttjanderätten under hyrestiden svarar hyresvärden både för åtgärdande av bristen.
I 12 kap. 9 § JB stipuleras att en lägenhet ska tillhandahållas i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Den fråga som uppstår är alltså om den lokal du hyr är i sådant skick att den enligt "den allmänna uppfattningen är brukbar". Min uppfattning är att ni här har utrymme för att argumentera för att lokalen inte är brukbar eftersom det är viktigt att kunder över huvud taget kan se ert café och att det nu täcks av en vägg. Därutöver tillkommer högt buller och en stökig miljö runtomkring ert café, vilket får kunder att undvika att gå till ert café. Det finns ett rättsfall där en hyresgäst anförde att buller och skakningar orsakade av kollektivtrafik medförde väsentlig skada för hyresgästernas hälsa och välbefinnande. I detta fall fann domstolen att sådant buller kunde utgöra grund för skadestånd eftersom hyresgästen led skada (MÖD 2005:17).
Hyresgästen har nämligen rätt till ersättning för skada om hyresvärdet inte visar att bristen inte beror på hans försummelse (12 kap. 11 § 4 p. JB). Hyresgästens rätt till ekonomisk kompensation är av två slag; dels hyresreducering (vilket du redan har fått) och dels skadestånd som förutsätter att hyresvärden kan visa att han inte har varit försumlig. I NJA 1992 s. 325 prövade domstolen huruvida buller och störningar kunde föranleda skadestånd för hyresvärden om denne skulle anses ha varit försumlig. Störningarna hade, precis som i ditt fall, inte skett från hyresvärden utan från en annan verksamhet. Högsta domstolen fann dock att hyresvärden inte hade varit försumlig eftersom han hade gjort vad som hade ankommit på honom som hyresvärd genom att bland annat försöka förhindra störningarna.
Om man tolkar ert fall motsatsvis och kan hävda att hyresvärden inte har gjort någonting för att förhindra störningarna, kan alltså hyresvärden bli skadeståndsskyldig om ni har klagat till honom och han ändå inte har vidtagit någon åtgärd. Om det är någon annan än hyresvärden (exempelvis då gallerian som har gjort renoveringsarbetet) som orsakat störningarna för hyresgästen kan hyresvärden i sin tur rikta talan mot gallerian för den ekonomiska skada som han lidit till följd av åtgärdande och minskad hyresintäkt under perioden.
Min rekommendation är alltså att ni vänder er till hyresvärden och riktar ett anspråk om ersättning med stöd i 12 kap. 11 § 4 p. JB eftersom er lokal har varit bristfällig och hyresvärden inte har gjort något åt detta. Er hyresvärd har även gett er ett muntligt löfte om att ni inte på något sätt kommer att drabbas av ombyggnaden, vilket är ett löfte han vidare har en skyldighet att hålla.
Behöver ni hjälp med att rikta ett anspråk mot hyresvärden hjälper en av våra duktiga jurister er gärna. Ni är då välkomna att boka en tid på 08 533 300 04. Om ni är osäkra eller undrar något gällande mitt svar är ni också givetvis välkomna att kontakta mig på amanda.stromblad@lawline.se för att ställa er fråga.
Hoppas att ni fick viss vägledning och är nöjda med ert svar!
