Vad krävs för att en husförsäljning ska vara giltig?
Vad krävs rent juridiskt för att en husförsäljning ska vara giltig/laglig? Dvs utan några "Bra att ha"-delar.
Som jag förstått det efter att ha sökt runt:
En certifierad energiexpert behöver upprätta energideklaration och registrera den i Boverkets energideklarationsregister (Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader 6 §)
Köpare och säljare behöver signera köpekontrakt innehållande minst(Jordabalken (4 kap.)):
Signaturer
Köpeskilling
Överlåtelseförklaring
Köparen kan sedan ansöka om lagfart hos Lantmäteriet med köpekontraktet bifogat.
Stämmer det jag listat ovan, eller finns det något ytterligare som krävs?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag uppfattar din fråga som att du undrar vad som krävs för att en husförsäljning ska anses giltig.
En energideklaration ska upprättas innan byggnaden säljs
Precis som du nämner ska den som äger en byggnad upprätta en energideklaration för denna innan byggnaden eller en andel i byggnaden säljs (6 § lagen om energideklaration för byggnader). Detta är dock inget formkrav för att fastighetsförsäljningen ska vara giltig, men ett ansvar som säljaren har. Om säljaren har underlåtit att fullgöra sin skyldighet enligt 6 §, trots köparens begäran, får köparen senast 6 månader efter sitt tillträde till byggnaden upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (14 § lagen om energideklaration för byggnader).
I övrigt blir jordabalken (JB) tillämplig, eftersom din fråga gäller försäljning av hus, som är fast egendom.
Köp av fast egendom sluts genom att en köpehandling upprättas
Köp av fast egendom regleras i 4 kap. jordabalken. Köp av fast egendom kräver skriftlig form och sluts genom att en köpehandling upprättas (4 kap. 1 § första stycket JB). Köpehandlingen ska minst innehålla:
- köparens och säljarens underskrifter
- uppgift om köpeskillingen
- en överlåtelseförklaring (d.v.s. en förklaring av säljaren att egendomen i fråga överlåts på köparen)
- uppgift om vilken fastighet köpet gäller (t.ex. fastighetens fastighetsbeteckning).
Köp av fast egendom som inte uppfyller ovannämnda formkrav är ogiltiga (4 kap. 1 § tredje stycket JB).
Köpehandlingen ligger till grund för lagfart
Om lagfart finns bestämmelser i 19-20 kap. jordabalken. Med lagfart förstås en registrering av ägaren till en fastighet i fastighetsregistret. Lagfarts söks hos inskrivningsmyndigheten och den som söker lagfart ska ge in fångeshandlingen, liksom övriga handlingar som är nödvändiga för att styrka förvärvet (20 kap. 5 § första stycket jordabalken). Enligt lagkommentaren till det ovan angivna lagrummet utgörs fångeshandlingen av köpekontraktet och/eller köpebrevet. Med andra ord kan du bifoga antingen köpekontraktet eller köpebrevet när du ansöker om lagfart. Om köpebrevet innehåller en hänvisning till köpekontraktet måste du dock även ge in köpekontraktet.
Vad är skillnaden mellan ett köpekontrakt och ett köpebrev?
Köpekontraktet är det fullständiga kontraktet mellan köparen och säljaren och likställs i jordabalken med "köpehandling", medan köpebrevet är betydligt kortare och likställs i jordabalken med "annan ytterligare köpehandling". Normalt upptar köpebrevet endast minimikraven för att formkraven ska anses iakttagna.
Sammanfattning
Slutsatsen är att en energideklaration ska upprättas innan en byggnad säljs, precis som du nämner. Att upprätta en energideklaration är dock inget formkrav för att fastighetsförsäljningen ska vara giltig, men ett ansvar som säljaren har.
För att en husförsäljning ska anses giltig krävs att en köpehandling upprättas skriftligen enligt reglerna i jordabalken. Köpehandlingen ska minst innehålla köparens och säljarens underskrifter, en överlåtelseförklaring, uppgift om köpeskillingen och uppgift om vilken fastighet köpet gäller. Den korrekt upprättade köpehandlingen ska sedan bifogas när du ansöker om lagfart.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänligen,
