Vem ansvarar för dolt fel när fastigheten har sålts i flera led?
Sålde fastighet 2016. Mina köpare har i sin tur sålt nämda fastighet. Upphör då mitt ansvar för evt dolda fel?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jordabalken kommer att bli aktuell för att svara på din fråga.
Preskriptionstid för fel i fastighet - tio år
I din fråga framgår det inte när du köpte fastigheten och det har betydelse för om du ska hållas ansvarig för ett dolt fel i fastigheten. Som säljare av en fastighet blir du ansvarig för dolda fel i fastigheten i tio år efter tillträdet och det är preskriptionstiden *(se nedan vad preskription innebär), 4 kap. 19 b § Jordabalken. Preskriptionstiden börjar löpa från den dag du har tillträtt (tagit över) fastigheten.
Låt oss måla upp ett scenario: du har köpt fastigheten oktober 2014. 2016 väljer du att sälja fastigheten till Y (precis som i ditt fall). Därefter blir fastigheten 2020 såld igen från Y till X. 2020 visar det sig att det har funnits mögel över sex år under golvet som påverkar vattenledningen. Det innebär att du som säljare av fastigheten kan bli skadeståndsskyldig, eftersom det är inom tio år, vilket är inom preskriptionstiden för fel i fastighet, 4 kap. 19 b § Jordabalken. Dock, Y kan också bli skadeståndsskyldig gentemot X. För att bli skadeståndsskyldig måste vissa förutsättningar ('villkor') vara uppfyllda.
När blir du skadeståndsskyldig?
Köparens undersökningsplikt
- För att du ska kunna bli skadeståndsskyldig för ett dolt fel krävs det exempelvis att Y som är köparen av din fastighet inte undersökte fastigheten noga för att fastigheten var nybyggd 2013 och det fanns inga konstigheter eller särskilda tecken på att det fanns mögel. Men om det visar sig efter ett tag att det fanns mögel, ansvarar du för de ekonomiska konsekvenserna för att åtgärda felet, även om Y har sålt fastigheten till X och det är inom tio år, 4 kap. 19 § första stycket Jordabalken.
- Om det skulle vara så att det fanns klara tecken på mögel och Y köpte fastigheten utan att säga något får Y stå för de ekonomiska konsekvenserna för att åtgärda felet. Det sagda innebär att när Y säljer fastigheten till X, kommer Y att vara skadeståndsskyldig gentemot X, för att Y var medveten om att det fanns mögel, 4 kap. 19 § andra stycket Jordabalken.
Köparens reklamationsplikt
- Till sist men inte minst krävs att köparen i detta fall Y reklamerar inom skälig tid från att då Y märkte att det fanns exempelvis mögel under golvet, 4 kap. 19 a § Jordabalken. Skälig tid är en bedömningsfråga och vad som avgör bedömningen är omständigheterna i det särskilda fallet. Om det skulle vara så att Y upptäcker att det finns mögel under golvet, men väntar åtta månader utan att meddela dig så att möglet växer och växer att det påverkar även väggarna i huset så anses åtta månader inte vara inom skälig tid.
Det krävs med andra ord mycket för att du som säljare ska hållas ansvarig. Första och tredje punkten ovan måste vara uppfyllda för att du ska hållas ansvarig. Första punkten är köparens undersökningsplikt och tredje punkten är köparens reklamationsplikt.
*Vad innebär preskriptionstid?
Preskriptionstiden varierar beroende på vilken lag som är aktuell i det särskilda fallet. Begreppet preskriptionstid betecknar när rättsliga följder upphör efter viss tid. I ditt fall är jordabalken 4 kap. aktuell vilket innebär att preskriptionstiden är på tio år för fel i fastighet.
Sammanfattningsvis innebär det i ditt fall att om preskriptionstiden har redan förflutit sedan långt år tillbaka behöver du inte bekymra dig. Men om det inte har gått tio år och ett dolt fel upptäcks av den andra köparen kan du bli ansvarig, men återigen måste en bedömning göras i det särskilda fallet som exempelvis när köparen upptäckte. I och med att det är flera köpare i flera led blir det en djupare bedömning.
Om du är medveten om att vissa faktorer kan komma att påverka bedömningen är mitt råd att du pratar med Lawlines bästa jurister som kommer att hjälpa dig otroligt bra!
Hoppas att du har fått svar på din fråga!
Vänligen,
