Vem bär ansvaret för att erforderliga PBL-ansökningar görs i kommersiella hyresrättsliga sammanhang? Och går det att avtala om annat för det fall fastighetsägaren är den som ska åläggas ansvaret för det nu sagda?
Hej! Mitt företag hyr sedan några år ut en del av våra lokaler i andra hand till en barnomsorgsverksamhet.
Verksamheten och lokalen har haft godkännande från utbildningsnämnd, brandförsvar, miljö- och hälsoskyddsnämnd mm. Men för ett tag sedan framkom att man även borde ha ansökt om bygglov för ändrad användning av lokalen.
En paragraf i vårt hyreskontrakt säger att det "åligger hyresgästen att på eget ansvar och egen bekostnad svara för de åtgärder som av försäkringsbolag, byggnadsnämnd, miljö- och hälsoskyddsnämnd, brandmyndighet eller annan myndighet kan komma att krävas för lokalens nyttjande." Enligt avtalet får lokalen användas för konsertverksamhet och som bostad. Samtidigt finns ett särskilt beslut från fastighetsägaren som medger att delar av lokalen får användas för privat barnomsorg.
Fastighetsägarens tolkning av kontraktet är att det är vi som hyresgäster som ska ansöka om bygglov. Min fråga är dock om detta kan räknas som en "åtgärd" som myndigheten kräver, eller om själva bygglovsansökan är en mer grundläggande skyldighet som inte kan avtalas bort i ett hyreskontrakt? Bör inte "åtgärder" avse praktiska ändringar i lokalen (t ex för att tillgodose specifika krav på tillgänglighet, livsmedelssäkerhet etc)
Jag har även noterat att i Fastighetsägarnas standardhyreskontrakt för lokal nämns inte byggnadsnämnden specifikt, utan där är lydelsen bara "de åtgärder som myndighet, domstol eller försäkringsbolag [...] kan komma att kräva".
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Ditt bolag hyr en kommersiell lokal vars totala yta inte till fullo nyttjas av dig och ditt bolags näringsverksamhet. Istället har delar av den ifrågavarande lokalen hyrts ut i andra hand, vilket med fastighetsrättslig, eller rättare sagt hyresrättslig, terminologi brukar benämnas partiell sublokation och detta har skett till en barnomsorgsverksamhet. I din ärendebeskrivning har jag dock lite svårt att tyda vilken av de två avtalsrättsliga relationerna som åsyftas med formuleringen "En paragraf i vårt hyreskontrakt…". Men jag kommer i den fortsatta framställningen att utgå ifrån att det är hyresavtalet som är träffat mellan ditt bolag och fastighetsägaren som frasen hänvisar till. Och i detta finns en klausul intagen som stadgar att det "åligger hyresgästen att på eget ansvar och egen bekostnad svara för de åtgärder som av försäkringsbolag, byggnadsnämnd, miljö- och hälsoskyddsnämnd, brandmyndighet eller annan myndighet kan komma att krävas för lokalens nyttjande". Såvitt jag förstår och oaktat fastighetsägarens samtycke genom det särskilda beslutet om den privata barnomsorgsverksamheten borde en bygglovsansökan för ändrad användning av lokalen ha gjorts. Frågan har nu uppstått vem av parterna i hyresavtalet som ska åläggas ansvaret för det inträffade. Jag misstänker att ni även tänker på de eventuella byggsanktionsavgifter som kan komma att påföras och vem som i så fall internt ska svara för dessa. Vid besvarandet av ovanstående kan följande lagstiftning behöva beaktas:
Lagen om avtalsvillkor mellan näringsidkare (AVLN).
Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).
Notis: Jag kommer alltså inte att behandla rättsförhållandet mellan ditt bolag och andrahandshyresgästen, barnomsorgsverksamheten, varför eventuella överenskommelser knutna till era respektive förpliktelser gentemot varandra faller utanför den är utredningen. Jag kommer också att utgå från att fastighetsägaren är en juridisk person.
Allmänt om bygglovsansökan vid ändrad användning av lokalen och ansvaret för att ombesörja en sådan
Bygglov fordras vid ändring av en byggnad som avser annat än en sedvanlig tillbyggnad om ändringen innebär att byggnaden helt eller delvis tas i anspråk eller inreds på ett sätt som väsentligen avviker från det ändamål som byggnaden senast har använts för eller enligt det senast beviljade bygglovet (9 kap. 2 § 1 st. 3 a p. PBL). Du uppger ovan att detta i princip redan har framkommit, men det förtjänas ändå i sammanhanget att förtydliga detta. Ändrad användning är ett vittomfattande begrepp som kan inkludera en relativt stor mängd åtgärder och behöver nödvändigtvis inte betyda vidtagna byggtekniska åtgärder för att man ska träffas av reglerna i plan- och bygglagen. För närmare belysning och exempel på vad som kan anses utgöra ändrad användning i lagens mening hänvisas till den fastighetsrättsliga litteraturen och relevant rättspraxis på området (tidigare domstolsavgöranden). Jag kommer inte beröra det nyss anförda ytterligare och detta för att utredningen inte ska bli alltför omfattande och svåröverskådlig. Fokus nedan kommer istället att ligga på den aktuella klausulen och den tillhörande avtalstolkningen.
Däremot måste tilläggas att det är byggherren som ska se till att varje åtgärd som byggherren utför eller låter utföra genomförs i enlighet med de krav som gäller för åtgärden enligt gällande plan- och bygglagstiftning (10 kap. 5 § PBL). Men detta menas att det är byggherren som ansvarar för att ansöka om tillstånd för bygglovspliktiga åtgärder och det är ofta fastighetsägaren själv som utför eller låter utföra eventuella byggnadsarbeten varför denne likställs med byggherre i de här sammanhangen. Och den som bryter mot en bestämmelse i plan- och bygglagen ska betala en byggsanktionsavgift (11 kap. 51 § PBL) och denna tas då ut av fastighetsägaren, den som har gjort sig skyldig till överträdelsen alternativt den som har fått fördel av densamma (11 kap. 57 § 1-3 p. PBL). Tillfälle att få yttra sig brukar dock alltid ges innan (eller efter) ett beslut om byggsanktionsavgift har fattats av tillsynsmyndigheten (11 kap. 58 § PBL). Initialt talar således detta för att det är din motpart som bär ansvaret för den uteblivna ansökningen.
Tolkningen av hyresavtalet och den aktuella klausulen med "åtgärdsbegreppet", vad gäller?
När det gäller tolkning av hyresavtal får man delvis falla tillbaka på de allmänna principerna för tolkning av avtal enligt vilka flertalet hänsyn måste tas beträffande fastställandet av en enskild bestämmelses innebörd eller innebörden av avtalet i sin helhet. Vad parterna uttryckligen har sagt och författat i skrift, vad parterna underförstått har utgått ifrån, avtalets syfte och ändamål, parternas beteenden i samband med avtalsförhandlingarna och i samband med avtalets fullgörelse är exempel på företeelser av relevans för avtalstolkningen. Även normer som vanligtvis kommer till uttryck i handelsbruk eller branschpraxis kan stundtals behöva iakttas och kan då anses fylla ut och komplettera en otillräcklig eller svårtolkad avtalsreglering. Principen om contra stipulatorem, eller den så kallade oklarhetsregeln, betyder att en oklar regel ska tolkas till nackdel för den som har stått för formuleringen och kan ibland göras gällande i konsumentförhållanden. Men i kommersiella sammanhang och vid den här typen av affärsmässiga avtal anses parterna vara mer jämbördiga (till skillnad från vid bostadssituationer där hyresgästen betraktas som svagare) varför det ofta är mycket svårare att kunna åberopa oklarhetsregeln (jfr 10 § lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden). Lagstiftaren ställer således högre krav på näringsidkare vad gäller noggrannhet och eftertanke inför ett avtalsslut och i samband med studiet av själva kontraktet.
Av det föregående är det ganska enkelt att inse att mer ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna i ditt fall och tillgång till det ifrågavarande hyresavtalet hade varit önskvärt. Avsaknaden av detta bereder därför vissa svårigheter avseende tolkningen. Men följande kan anföras. Trots att det föreligger en presumtion (ett antagande) om avtalsparternas likställdhet i kommersiella sammanhang erkänns möjligheten att kunna göra vissa avsteg från den här principen. Om din motpart, fastighetsägaren, är att betrakta som avsevärt mycket starkare än den juridiska person som du företräder (ditt bolag) kan ett av fastighetsägaren intaget avtalsvillkor som framstår som oskäligt förbjudas i framtiden (1 § 1 st. AVLN). Vid bedömningen ska särskild hänsyn tas till behovet av skyddet för den näringsidkare som intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet (2 § 1 st. AVLN). Vidare kan likaväl, som vid andra typer av avtal, den allmänna jämkningsregeln i 36 § AvtL aktualiseras även i lokalhyresrättsliga (kommersiella) situationer. Enligt det nyss nämnda lagrummet (lagparagrafen) kan ett avtalsvillkor jämkas eller lämnas utan avseende (alltså helt bortses från) om villkoret är oskäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheter i övrigt. Detta knyter delvis an till de ovan redovisade delarna i processen för den generella avtalstolkningen. Betydelse för jämkningsregeln i 36 § AvtL får även parternas inbördes ställning varför du i tolkningshänseende torde ha en fördel för det fall fastighetsägaren framstår som betydligt starkare. Men det förutsätter att villkoret kan bedömas vara oskäligt. För givet formuleringens ordalydelse pekar nog ansvaret för den uteblivna ansökningen mer åt ditt bolags håll.
Lydelsen i branschorganisationens standardavtal som du menar inte är tillräckligt specifik, får den någon bäring på den rättsliga bedömningen av hyresavtalet?
Det korta svaret lyder: Nej, inte enligt min mening. Att extensivt kunna tolka in en byggnadsnämnd under begreppet myndighet framstår för mig som hyfsat oproblematiskt. Jag menar att parter i den här typen av affärsmässiga avtal dels äger rätt att avtala om annat, men också att dessa skönsmässigt kan förtydliga innebörden av vissa bestämmelser eller specifika begrepp i avtalstexten om så önskas. Och i den aktuella klausulen nämns uttryckligen byggnadsnämnd, vilket talar för att den argumentation som du föreslår sannolikt kommer att bli svår att nå framgång med. Det är i vart fall min bedömning.
Sammanfattning och ytterligare rådgivning
Sammantaget kan det konstateras att svaret på vem som bör åläggas det rättsliga ansvaret och i förlängningen även svara för eventuella sanktionsavgifter inte är helt givet. Huruvida fastighetsägarens grundläggande skyldighet att ansöka om erforderliga tillstånd enligt plan- och bygglagen kan avtalas bort och istället förpliktiga ditt bolag som hyresgäst torde nog ändå vara möjligt. I ett konsumentförhållande hade svaret däremot blivit ett förmodat nej. Men mot bakgrund av att det i mångt och mycket råder en långtgående avtalsfrihet mellan näringsidkare menar jag att svaret som sagt blir det motsatta i kommersiella sammanhang. Exakt hur begreppet "åtgärd" ska tolkas i ditt avtal och vad som kan tänkas sortera under detsamma kan jag av förklarliga skäl inte säga med säkerhet. Men min bedömning avseende ansvarsfördelningen landar trots allt i en smärre övervikt till nackdel för dig. Slutligen kan tolkningssvårigheterna och ärendet i övrigt mer ingående behöva utredas än vad som erbjuds inom ramen för vår expressrådgivning om behovet av en grundlig rättsutredning skulle infinna sig. Och för det ändamålet finns vår byrå att tillgå.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
