Vilka dolda fel kan köparen få ersättning för?
Säljaren av fastighet. Vilka dolda fel kan köparen få ersättning för?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Dolda fel regleras av 4 kap. 19 § jordabalken. Av paragrafen framgår att för de fall fastigheten inte överensstämmer med vad som avtalats, eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, kan köparen göra påföljder gällande - bland annat prisavdrag eller hävning av köpet om felet är av väsentlig betydelse. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Det kan således vara frågan om:
1. Konkreta fel
Då fastighetens standard avviker från vad som avtalats mellan parterna, men även avvikelser från vad säljaren uppgett under förhandlingarna faller in under avvikelser från vad som får anses avtalat. Vad som avtalats framkommer av köpekontraktet och köpebrevet, men även andra handlingar som förekommit vid köpet, exempelvis prospekt från mäklare, besiktning av fastigheten, kartor, ritningar m.m. Även muntliga utfästelser från säljaren hänförs hit.
2. Abstrakta fel
När fastigheten "annars avviker" från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Med detta avses andra fel än sådana som avviker från avtalet. En objektiv bedömning görs av om fastigheten avviker från normal standard. För att avgöra detta tas hänsyn till byggnadens ålder, när arbete på byggnaden utförts, om arbetet utförts enligt då gällande byggnorm m.m.
Exempel på fel: Fysiska brister i byggnaden i form av exempelvis förekomsten av ohyra, mögel etc. Det kan även vara frågan om konstruktionsfel, att fastigheten inte kan användas för sitt ändamål, eller störningar i närmiljön.
Köparens undersökningspliktKöparen kan inte få ersättning för alla eventuella fel som upptäcks. Möjligheten att göra påföljder gällande begränsas nämligen av köparens undersökningsplikt, som framgår av 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken. I paragrafen anges att köparen inte som fel får åberopa en avvikelse som denne borde ha upptäckt vid en undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Ett dolt fel är vad en köpare inte rimligen kunnat förvänta sig med hänsyn till exempelvis fastighetens ålder. Det ska vara frågan om något som inte upptäcktes eller borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning av fastigheten. Köparens undersökningsplikt är långtgående, och det krävs att köparen genomför en så noggrann undersökning av fastigheten som kan begäras av en person utan specialkunskaper, men med normala erfarenheter inom det område som köpet avser. Undersökningsplikten omfattar även svåråtkomliga utrymmen för köparen, men däremot krävs det normalt inte att köparen ska behöva kräva att få bryta upp slutna utrymmen eller företa andra sådana ingrepp om inte tecken tyder på att risk för fel föreligger.
Omständigheterna vid besiktningen av fastigheten kan antingen utvidga eller begränsa omfånget av köparens undersökningsplikt. Finns tecken i fastigheten på fel eller skada, eller om säljaren gjort uttalanden som tyder på detta, så utvidgas köparens undersökningsplikt. Köparen bör då kräva att undersöka annars oåtkomliga utrymmen eller anlita en byggteknisk expert. Köparens undersökningsplikt kan även utöver detta minskas vid exempelvis lugnade besked eller uttalanden av säljaren som bagatelliserar risken för fel eller skada.
Slutsats
Det ovan anförda innebär att säljaren endast svarar för sådana fel som köparen inte hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten, som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, samt omständigheterna vid köpet, exempelvis olika uttalanden som säljaren gjort.
Har du fler frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!
Med vänliga hälsningar,
