Vilket ansvar har en bostadsrättsförening vid vattenskada och mot vem kan krav riktas?
Jag bor i en bostadsrätt sedan 2015. Kort efter jag flyttade in upptäcktes fuktskador i badrummet som berodde på en läcka vid fönstret. Det kommer in regnvatten utifrån som orsakar fuktskador i lägenheten. Både föreningen och försäkringsbolag har konstaterat att läckan är föreningens ansvar och inte mitt. Trots detta har de inte åtgärdat fuktskadorna på över 4 år. Badrummet har varit obrukbart de senaste 4 åren.
Vilka krav kan jag rikta mot föreningen på grund av att de inte åtgärdat felen? Reklamation har skett, både skriftligen och muntligen ett flertal gånger.
Är styrelsen ansvariga personligen? Kan man rikta krav mot dem också?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.
Jag uppfattar det som att det är två frågor du undrar över. Den första är vilka krav du kan ställa och den andra är vem du kan ställa kraven till. Jag besvarar dessa i tur och ordning och redogör också för ytterligare några relevanta frågeställningar.
Vilka krav kan du ställa?
Du nämner att både föreningen och försäkringsbolaget konstaterat att läckan är föreningens ansvar att åtgärda, vilket därmed också bör omfatta de skador som uppstår till följd av läckan. Föreningen är också ansvarig att hålla lägenheten i gott skick (7 kap. 4 § bostadsrättslagen (BRL)) i den mån det ansvaret inte åligger bostadsrättshavaren (7 kap. 12 § BRL). Här är dock redan konstaterat att ansvaret för läckan är föreningens. Då har du som bostadsrättshavare rätt att själv åtgärda skadan på föreningens bekostnad (7 kap. 2 § BRL). Du har också rätt till en nedsättning av årsavgiften under den tid bostadsrätten är i bristfälligt skick. Detta ger dig alltså rätt att ställa två krav. Det ena är att om inte styrelsen åtgärdar problemet så kan du göra det själv och kräva att föreningen står för kostnaderna. Att åtgärda det själv innefattar givetvis att anlita en hantverkare som sköter själva åtgärdandet och kostnaden för hantverkaren ska föreningen stå för, förutsatt att priset är någorlunda marknadsmässigt och fackmannamässigt utfört. Det andra kravet du kan ställa är att din årsavgift sätts ned för hela perioden badrummet varit obrukbart, dvs. 4 år i ditt fall. Har du redan betalt dessa årsavgifter bör du då alltså ha rätt att få dem återbetalda i rimlig utsträckning. Exakt hur stor nedsättningen ska vara är svårt att bedöma här, men i rättsfallet NJA 2004 s. 830 sattes det ned till hälften till följd av trakasserier under den tid trakasserierna pågick. Det är i och för sig en helt annan typ av situation, men du kan ju börja där och se vad föreningen går med på.
Ekonomisk och psykisk skada?
En ytterligare aspekt som kan vara relevant i ditt fall, är ifall det obrukbara badrummet vållat dig sådana besvär att du har rätt till skadestånd (7 kap. 2 § andra stycket BRL). Ett sådant skadestånd kan i så fall omfatta dels ekonomiska kostnader ifall du haft utgifter kopplade till det obrukbara badrummet (t.ex. kostnader för att hyra in dig i lokal där du kunnat duscha, tvätta kläder, mm), men det kan också omfatta ersättning för personskada (NJA 2004 s. 830). Personskada innefattar då inte bara fysisk skada utan även psykisk skada, men det krävs som regel att du rent medicinskt kan påvisa att du lidit sådan skada. Kan du påvisa det kan du då även har rätt till ersättning för t.ex. inkomstförlust om det skulle vara så att du tvingats vara hemma från arbete till följd av felet i bostadsrätten eller för sveda och värk (5 kap. 1 § skadeståndslagen). För att någon skadeståndsersättning ska bli aktuell krävs också att föreningen varit försumlig, vilket innebär att du måste visa att föreningen både haft någon form av insikt om skadan och möjlighet att åtgärda den. Utifrån det du skriver bör dock den biten inte innebära några svårigheter då du vänt dig till dem med detta flera gånger och själva åtgärdandet måste anses vara något som en bostadsrättsförning utan tvekan får anses kapabel till, särskilt som de haft fyra år på sig.
Mot vem kan du rikta dina krav?
När det gäller skador på en bostadsrätt är det som jag nämnt ovan så att det primära ansvaret ligger i vissa fall på bostadsrättshavaren och i andra fall, t.ex. ditt, på bostadsrättsföreningen. Det är alltså i första hand föreningen som du ska vända dig till. När föreningen inte gör det den är skyldig till kan det dock bli aktuellt att hålla enskilda styrelseledamöter ansvariga, inte minst ordföranden och andra på ledande positioner (10 kap. 1 § BRL och 21 kap. 1 § lagen om ekonomiska föreningar). Det som i så fall krävs är att den enskilde styrelseledamoten endera uppsåtligen eller av oaktsamhet vållat skadan, endera själv eller tillsammans med andra. Av det du skriver framstår det som att åtminstone någon i styrelsen har vetat om skadan och nåtts av din begäran att få skadan åtgärdad. Om hen eller de som med sådan vetskap ändå inte tagit upp ärendet i styrelsen eller inte verkat för att föreningen tar sitt ansvar bör det anses ha gjorts uppsåtligen. Det kan förstås hända att den eller de berörda menar att de inte visste om i vilken utsträckning eller hur länge detta pågått, men då bör det alldeles oavsett anses oaktsamt att inte ytterligare sätta sig in i ärendet.
Vad omfattas av de enskilda ledamöternas skadeståndsansvar?
Frågan är då vad de enskilda ledamöterna kan hållas ansvariga för. Skulle du själv åtgärda skadan och därefter rikta ett ersättningskrav mot föreningen och föreningen därefter inte tillmötesgår ditt ersättningskrav, så har du lidit en ekonomisk skada som du kan få skadestånd för. Om du inte själv åtgärdar felet är det svårare att hävda att du lidit ekonomisk skada till följd av de åtgärder som behöver vidtas för att komma till rätta med det obrukbara badrummet. Då är frågan om du kan anses ha lidit personskada, alltså fysisk eller psykisk skada, till följd av badrummets obrukbarhet. Vad som krävs för att så ska vara fallet har jag nämnt ovan. Sen är också frågan om du kan anses ha lidit ekonomisk skada om föreningen inte går med på ditt krav på nedsatt årsavgift. Det framstår dock som ganska självklart att du har rätt till en sådan nedsättning och det är styrelsens ansvar att tillmötesgå det kravet. Därmed bör de styrelseledamöter som motsätter sig ett sådant beslut kunna bli skadeståndsskyldiga på samma grunder som vad gäller ersättningen eller skadeståndet du har rätt till om du själv åtgärdar felet.
Sammanfattning
Du har alltså rätt till minst två, möjligen tre olika ersättningar eller skadestånd.
Kostnaden för att du själv åtgärdar skadan i badrummet, eller att föreningen själv åtgärdar skadan.Nedsättning av årsavgiften under hela den period badrummet varit obrukbartEventuellt skadestånd för ekonomisk och psykisk skada till följd av badrummets obrukbarhet.Dina krav på ersättningar eller skadestånd kan du rikta mot
I första hand föreningen.I andra hand enskilda styrelseledamöter, om inte föreningen fullgör sina skyldigheter.Hur kan du gå tillväga?
Först behöver du ta ställning till om du nöjer dig med en nedsättning av årsavgiften och att få skadan åtgärdad, eller om du också tror att du kan få ersättning om du lidit psykisk skada. Vill du hjälp med en mer detaljerad bedömning av det är du välkommen att vända dig till någon av Lawlines erfarna jurister. Maila mig i så fall på Isak.Bergstrom@lawline.se så vidarebefordrar jag din förfrågan.
Det andra du bör göra är att vända dig ytterligare en gång till föreningen eller någon i styrelsen och framföra dina krav. Här kan det nog vara nyttigt att du påtalar dina rättigheter som jag redogjort för ovan och kanske till och med pekar på de relevanta paragraferna, först och främst 7 kap. 2 § BRL. Det kan också vara värt att påpeka att enskilda ledamöter som förhindrar föreningen att fullgöra sina skyldigheter själva kan bli skadeståndsskyldiga.
Skulle det vara så att föreningen fortfarande inte går med på dina krav behöver du ta det hela vidare. Jag skulle i så fall föreslå att du först vänder dig till oss på Lawline så kan vi formulera ett krav som vi riktar mot föreningen och som vi då också kan hjälpa dig att driva i domstol om så krävs. Kontakta mig även i detta fall på mailadressen ovan, så ser jag till att du blir kontaktad av någon av Lawlines erfarna jurister för en offert. Du kan förstås också själv vända dig till Tingsrätten för att tvinga föreningen att fullgöra sina skyldigheter. När det gäller domstolsprocesser är dock viktigt att känna till att det som huvudregel är den förlorande parten som får stå för alla rättegångskostnader.
Jag hoppas det var svar på dina frågor. Är det något som är otydligt är du välkommen att kontakta mig så ska jag göra mitt bästa för att förtydliga.
Med vänlig hälsning
