Hur beräknar vi skatten vid försäljning av andel av samägt fritidshus?

2020-09-15 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Vi är tre syskon som äger fritidshus med mark gemensamt. Nu vill en sälja sin del. Priset som hen begär är 1 miljon högre en marknadsväderingen. Vi två som vill köpa ut kan ev gå med på detta. Men våra funderingar är om vi ska dela 12 miljoner på tre och dra av mäklarkostnader och 22% skatt eller ska säljaren betala skatten själv? Vad blir fördelaktigt för både säljare och köpare?En annan fråga är om hen som säljer kan betala 85% av taxeringsvärdet och då slippa skatt? Om ja, räknar man fram på hela fastighetens taxeringsvärde eller på hela del
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga är ni tre syskon som gemensamt äger en fastighet. Ett av er vill sälja sin andel till er andra två. Priset hen begär är en miljon högre än marknadsvärderingen. Du undrar nu om skatten ska beräknas på hela fastigheten eller om säljaren ska betala skatten själv. Du undrar även om är om den som säljer kan betala 85% av taxeringsvärdet och då slippa skatt. Om så är fallet undrar du om man räknar på fastighetens hela taxeringsvärde eller på delen. Din beskrivning i frågan är något oklar och min tolkning som ligger till grund för svaret är att du helt enkelt undrar om det syskon som vill sälja sin andel kan undgå skattskyldighet om hen säljer sin del av fastigheten för 85% av taxeringsvärdet.Det syskon som säljer sin andel ska betala skattI ert fall kommer endast en del av fastigheten att säljas av en av er delägare. Min utgångspunkt är att ni äger en ideell andel var om 1/3 av fastigheten. Vinstskatt vid försäljning av fastighet hör till inkomstslaget kapital. Med kapitalvinst avses bland annat vinst vid avyttring av tillgångar (41 kap. 1-2 § inkomstskattelagen, IL). Med avyttring av tillgångar avses försäljning, byte och liknande överlåtelse av tillgångar (44 kap. 3 § IL). Kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Ersättningen för den avyttrade tillgången är helt enkelt försäljningssumman. Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgiften (inköpspris) ökad med utgifter för förbättring (44 kap. 14 § IL). Avyttras endast en del av en fastighet ska kapitalvinsten beräknas på grundval av förhållandena på den avyttrade delen (45 kap. 19 § IL). I ert fall innebär det att eftersom endast en del av fastigheten säljs (1/3) är det på denne del vinstskatten ska beräknas. Det innebär att ni två syskon som köper andelen inte betalar någon skatt nu, däremot ska det av syskonen som säljer sin andel betala skatt för den vinst hen gör. De kvarvarande syskonen betalar skatt först den dag då de avyttrar fastigheten. Den dag ni återstående syskon säljer fastigheten kommer ni att ha två omkostnadsbelopp att ta hänsyn till vid er beräkning av vinstskatt. Dels avseende de andelar ni äger sedan tidigare (det ursprungliga omkostnadsbeloppet), dels utifrån det omkostnadsbelopp ni har utifrån att ni köpt en del av fastigheten av ert syskon.Det finns ingen vinstskatt vid gåva men ibland stämpelskattOm syskonet väljer att istället för att sälja fastigheten ger bort den som gåva blir hen inte skattskyldig (jfr 8 kap. 1 § IL). För att en gåva ska vara för handen krävs att det bygger på frivillighet, det finns en gåvoavsikt och att det sker en förmögenhetsöverföring från givaren till gåvomottagaren. Överlåtelsen kan klassas som en gåva även om det utges (viss) ekonomisk kompensation. Om en överlåtelse av fastighet sker mot ersättning används huvudsaklighetsprincipen för att avgöra om det ska betraktas som ett köp eller en gåva. Fastigheten anses överlåten som gåva om ersättningen understiger överlåtelseårets taxeringsvärde (eller överlåtelseårets marknadsvärde, om det är lägre än taxeringsvärdet) under förutsättning att avsikten är att berika mottagaren. Om överlåtelsen sker till en närstående presumeras att det finns en gåvoavsikt. Vid gåva tar gåvomottagaren enligt kontinuitetsprincipen över gåvogivarens anskaffningsutgift och förbättringsutgifter och blir skattskyldig den dag fastigheten avyttras (jfr 44 kap. 21 § IL). I ert fall innebär det att om ersättningen understiger taxeringsvärdet blir syskonet som skänker bort sin andel inte skyldig att betala någon skatt i nuläget, istället betalar ni andra två skatt den dag ni säljer fastigheten.Om gåvotagaren betalar en ersättning motsvarande minst 85 procent av det taxeringsvärde som gällde under året före det år som lagfart beviljas, ska stämpelskatt däremot tas ut trots att det rör sig om en gåva (5 § lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Taxeringsvärdet beräknas utifrån givarens andel i fastigheten. Det innebär att om fastighetens taxeringsvärde är en miljon kronor krävs att betalningen understiger 850.000 kronor för hela fastigheten för att stämpelskatt ska undvikas. 850.000 kronor är dock för hela fastigheten, är det 1/3 av fastigheten som skänks innebär det att ersättningen som högst kan vara (850.000kr/3)=283.333 kronor.Om ni behöver hjälp av en av våra jurister att upprätta köpeavtal eller gåvobrev är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Finns det någon gåvoskatt och kan vi skriva in hembud vid gåva av sommarstuga?

2020-09-11 i Gåvoskatt
FRÅGA |Hej VI skulle vilja ge våra 2 barn vår sommarstuga.Vi har några frågor som vi funderar på. Hur ett underhåll av huset bör skrivas.Hembud. Om det ena barnet vill sälja, då måste det andra barnet lösa ut det andra. vad gör man?Blir det gåvoskatt. Det ligger förslag på remiss om detta. Vad har hänt?Vad tar ni för att skriva ett sådant gåvobrev för oss?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Det finns ingen gåvoskattFörvärv genom arv, testamente, gåva eller bodelning är skattefria (8 kap. 1 § inkomstskattelagen, IL). Det finns mig veterligen inget förslag just nu om att gåvoskatten ska återinföras. För er del är det däremot främst aktuellt att veta att det inte finns någon gåvoskatt i nuläget. Skänker ni sommarstugan till era barn finns det således ingen skattskyldighet. Enligt den s.k. kontinuitetsprincipen inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation om en tillgång förvärvats genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt (44 kap. 21 § IL). För er del innebär det att den dag era barn säljer fastigheten blir de skyldiga att betala skatt på eventuell vinst. Vid beräkningen kommer ert omkostnadsbelopp att ligga till grund för beräkningen (dvs. vad ni en gång köpte sommarstugan för ökat med utgifter för förbättring), (jfr 44 kap. 14 § IL). Detsamma gäller om ett av barnen säljer sin andel till ert andra barn. Den som säljer sin andel blir då skattskyldig för eventuell vinst av den hälft av fastigheten som avyttras.Skänker ni sommarstugan till era barn regleras deras skyldigheter och rättigheter av samäganderättslagen. Samäganderättslagen är dispositiv, vilket innebär att det går att avtala att hela eller delar av lagen inte ska gälla. Som exempel krävs det att båda delägarna är överens om renoveringar (2 § samäganderättslagen) och att kostnader delas lika (15 § samäganderättslagen). Lagen ger även en delägare rätt att begära att det samägda ska vara möjligt att säljas på offentlig auktion efter begäran (vilket eventuellt är sådant ni inte vill ska vara möjligt).I gåvobrevet är det möjligt att ni ställer upp villkor och att era söner mottar gåvan under givna villkor. Det är därmed möjligt att ni skriver in vad som ska gälla (om hela samäganderättslagen ska avtalas bort, eller endast delar). Det är även möjligt att skriva in ett s.k. hembudsförbehåll. Enligt praxis gäller att hembudsförbehåll endast är giltigt om fastighetsägaren fått fastigheten genom arv eller gåva. Eftersom ni skänker fastigheten som gåva till era barn är det därmed fullt möjligt att införa ett hembudsförbehåll. Hembudsförbehållet innebär att någon eller några personer har förköpsrätt. Med ett hembudsförbehåll får det ena av era barn inte sälja sin andel utan att först hembjuda den till t.ex. ert andra barn. Det är även möjligt (och en god idé) att i förbehållet skriva hur priset ska beräknas (om den som hembjuder sin andel exempelvis är skyldig att göra det till marknadspris, taxeringsvärde etc.). Fördelen med att redan i gåvobrevet skriva in hur priset ska beräknas gör att risken för tvist mellan barnen minskar. Desto tydligare ett avtal skrivs, desto mindre risk för tvister.Sammanfattningsvis är det möjligt att skriva in ett hembudsförbehåll i gåvobrevet. Det är även möjligt att skriva in hur priset ska beräknas och ev underhåll. Skriver ni inget om underhåll och inte avtalar bort samäganderättslagen i dess helhet är utgångspunkten att delägarna ska vara överens om renoveringar och betala utifrån deras lott (en delägare som äger 50% ska helt enkelt betala 50%). Det finns i nuläget ingen skatt vid förvärv genom arv, testamente, gåva eller bodelning.Jag kan inte på rak arm ge er ett besked om vad det kostar att upprätta det avtal ni behöver. Om ni är intresserade av en offert från vår juristbyrå är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Beskattningstidpunkt för utdelning

2020-09-10 i Inkomstskatt
FRÅGA |Hej!Jag har givit min sambo ca 2Mkr som gåva. Enl. nuvarande lag behöver han ej betala gåvoskatt. I mitt fall kommer dessa pengar från en udelning enl.K10 till mig på 5Mkr. Jag skall skatta 20% på dessa 5 Mkr. Eftersom jag givit som gåva 2Mkr i detta fall, skall jag skatta 20% på dessa 2 Mkr, eller kommer jag lindrigare undan och skattar i stället 20% på 3 Mkr?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningBaserat på din fråga antar jag att du är obegränsat skatteskyldig i Sverige, att bolaget som genomför utdelningen ifråga är ett fåmansaktiebolag och att de 5 Mkr som utdelningen består av faller under gränsbeloppet i ditt fall och därmed ska beskattas till 20 %. Jag kommer därför inte beröra dessa frågor närmare i mitt svar. Din fråga aktualiserar huvudsakligen inkomstskattelagen (IL).Utredning Enligt 41 kap. 8 § IL ska som huvudregel inkomster av inkomstslaget kapital tas upp till beskattning det beskattningsår inkomsten kan disponeras, enligt den så kallade kontantprincipen. I 42 kap. 12 § IL kommer samma princip till uttryck; där fastslås att en utdelning ska tas upp av den som har rätt till utdelningen när den kan disponeras. Det är inte alltid helt lätt att fastställa när någonting kan "disponeras", men den aktuella principens namn ger viss ledning på så vis att den indikerar att skattsubjektet i princip ska ha kontanta pengar i handen för att beskattningen ska ske. I ditt nu aktuella fall kan jag med säkerhet konstatera att beskattningstidpunkten för din utdelning kommer infalla innan du skänkt en del av pengarna till din sambo eftersom du för att kunna genomföra en juridiskt giltig gåva av pengarna måste kunna förfoga över dem. Du kommer alltså med nödvändighet ha haft möjlighet att disponera inkomsten innan du kan skänka bort dem eftersom genomförandet av gåvan i sig är en disposition. Eftersom du av allt att döma även är skattskyldig för utdelningen kommer med andra ord hela utdelningen beskattas innan du kan skänka en del av den till din sambo.HandlingsplanJag kan inte ge dig någon konkret rekommendation eftersom jag inte har tillräcklig insyn i ditt fall och dina mål för att göra det. Jag hoppas att mitt svar ändå var till hjälp!Med vänlig hälsning

Vad räknas som anskaffningsvärde på en bostadsrätt och hur beräknas man skatteffekten av en försäljning?

2020-09-07 i Reavinstskatt
FRÅGA |När min hyresrätt ombildades till bostadsrätt, fick jag köpa lägenheten till reducerat pris utan kontantinsats. Jag köpte för 1800000 och lägenheten värderades då till ca 2850000. Har därefter lånat upp för renovering, har lån på ca 220 0000.Om jag nu skulle sälja...räknas då 1800000 som köpeskilling och vinstskatt en räknas därifrån?Mvh
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.jag uppfattar din fråga som att du vill veta vad din vinstskatt kommer bli om du säljer lägenheten. För att besvara din fråga tänker jag redogöra för hur man beräknar kapitalvinster på bostadsrätter. Din fråga regleras i inkomstskattelagen (IL) hur beräknas kapitalvinster på bostadsrätter?Vid beräkning av kapitalvinster läggs omkostnadsbelopp plus förbättringsutgifter till ditt anskaffningsbelopp (44 kap. 13 § IL). Omkostnadsbeloppet är det belopp du betalat för din lägenhet. Förbättringsutgifter är kostnader du haft för att förbättra lägenhetens skick från ursprungsskick (det skicket den var i när du köpte den). Du har även rätt att göra avdrag för andra utgifter du haft i samband med försäljningen såsom mäklararvode etc.Ankaffningsbeloppet för bostadsrätter är det belopp som du betalat som insats i bostadsrättsföreningen. Dessutom får du räkna Upplåtelseavgifter, överlåtelseavgifter och andra avgifter som betalades till företaget i samband med förvärvet till din anskaffningskostnad (46 kap. 5 § IL). Det är alltså 1,8 MSEK som räknas som köpeskilling utifrån din fråga. Kapitalvinsten är det belopp som återstår efter det att man tagit anskaffningsbeloppet subtraherat med det pris du fick sålt den för. Det belopp som kvarstår därefter ska kvoteras med 22/30 (46 kap. 18 § IL) och därefter utgår 30 % reavinstskatt (67 kap. 7 § IL). vad utgör förbättringsutgifter för bostadsrätter? Förbättringsåtgärder och förbättrande reparationer och underhåll är två skilda kategorier av förbättringsutgifter. För att du ska få göra avdrag för förbättringsåtgärder krävs att de sammanlagt överstiger ett belopp om 5000 kr (46 kap. 8 § IL). För förbättrande reparationer och underhåll krävs att du har på något sätt höjt standard eller funktion på bostadsrätten för att kostnaden ska vara avdragsgill. Dessa förbättrande reparationer och underhåll får inte hänföra sig mer än 5 år tillbaka heller. Det finns ingen sådan tidsgräns för förbättringsutgifter. (46 kap. 10 § IL). Det belopp som räknas in till förbättringsutgifterna är det du faktiskt betalat för dem. Om du har lånat till renovering etc så räknas inte själva lånet som "förbättringskostnad". Hur beräknar man skatteeffekten av försäljning av bostadsrätter?För att förtydliga något ska jag ta ett exempel med dina kostnader som exempel. Anskaffningskostnad: 1.800.000 Kr Förbättringsutgifter: 200.000 Kr Försäljningspris: 2.850.000 Kr _____________________________________Vinst: 1.050.000 Kr Förbättringsutgifter: - 200.000 Kr Kapitalunderlag för vinstbeskattning: 850.000 Kr Efter kvotering: 623.333 Kr (Kapitalunderlaget kvoteras med 22/30)Skatt: 186 999 kr (30 % på kvoterat belopp) **OBS! siffrorna är preliminära** Hoppas du fick svar på din fråga,MVH

Måste jag betala kapitalvinstskatt om jag ger bort något i gåva?

2020-09-15 i Gåvoskatt
FRÅGA |Hej, om jag vill skänka 10% av min bostadsrätt till min dotter måste jag betala reavinst då ?
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom du ger bort andelen i gåva finns det ingen beskattningsbar inkomst, det är ju en utgift för dig. Du behöver alltså inte betala kapitalvinstskatt (även kallat reavinstskatt) med anledning av gåvan. Eftersom vi inte har någon gåvoskatt i Sverige behöver inte heller din dotter betala kapitalvinstskatt med anledning av gåvan, (8 kap. 2 § inkomstskattelagen).Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Beskattas inkomster från en bodelning?

2020-09-10 i Inkomstskatt
FRÅGA |Hej,Jag och min sambo ska separera. Han vill bo kvar i huset och överta lånet. Huset är värt mer än vad som finns i lån. Han måste alltså lösa ut mig från huset. Hur fungerar det med skatt på sådana pengar? Behöver jag eller han skatta på pengarna han ger mig vid övertagandet? Mvh
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår det som att ni vill förrätta en bodelning och att din sambo ska lösa ut dig från den gemensamma bostaden. Du undrar alltså huruvida pengarna för att lösa ut dig föranleder någon beskattning för någon av er.Nej, varken du eller din sambo behöver betala skatt med anledning av pengarna han ger dig för att lösa ut dig från den gemensamma bostaden. Du behöver inte betala skatt med anledning av pengarna (inkomsten) eftersom inkomster från bodelningar är skattefria, (8 kap. 2 § inkomstskattelagen). Din sambo behöver inte betala skatt med anledning av pengarna eftersom det inte är fråga om en inkomst, utan det är en utgift och utgifter föranleder inte någon inkomstbeskattning.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig,Med vänliga hälsningar,

Får man donera pengar man erhållit via laglig alkoholförsäljning?

2020-09-09 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Ang. svenska alkohollagar. Är det lagligt att via inkomst från laglig alkoholförsäljning skänka bort en del av inkomsten i form av donationer?
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din frågaUtifrån din information i frågan ser jag inget rättsligt hinder från att du donerar den inkomst du får från laglig alkoholförsäljning. Hoppas du fick svar på din fråga,MVH

När har jag rätt till uppskov med vinstskatten när jag sålt min bostad?

2020-09-04 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag har sålt min bostad som jag äger till 25% och min mor till 75%. Vi har gjort en vinst på cirka 600 000, vilket ger en reavinst skatt på 132 000. Detta ger mig en vinstskatt på 33 000 som jag skulle vilja söka uppskov på. Vad jag har läst måste det möjliga lägsta beloppet vara 50 000 för att kunna få uppskov. Stämmer detta och finns möjlighet att ansöka om uppskov även fast beloppet understiger 50 000? (Jag har köpt en dyrare bostad som pengarna behövs till).
Frida Deivard |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Generellt om uppskov: För att få slutligt uppskov med beskattningen om du säljer din bostad med vinst måste fyra förutsättningar vara uppfyllda, enligt 47 kap. 2-5 § inkomstskattelagen.1.Att du säljer en privatbostad i Sverige eller övriga EES-området (ursprungsbostad). En privatbostad är ett småhus, tex. en villa eller ett radhus, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt där du och dina närstående har använt mer än hälften av ytan till permanentboende. 2.Att den privatbostad som du säljer har varit din permanentbostad. Privatbostaden har varit din permanentbostad om du varit bosatt där minst ett år eller om du varit bosatt där minst tre av de fem senaste åren. Undantag finns om du tvingas sälja tex. genom expropriation. 3.Du köper en ny bostad i Sverige eller övriga EES-området. Den nya bostaden ska vara ett småhus, en ägarlägenhet, en tomt där det uppförs småhus/ägarlägenhet eller en bostadsrätt. 4.Du flyttar in i den nya bostaden senast den 2 maj andra året efter försäljningen av ursprungsbostaden. Beloppsgräns:Enligt 47 kap. 6 § inkomstskattelagen får uppskovsbeloppet inte understiga 50 000 kronor, och vid delägd bostad gäller beloppsgränsen varje delägare för sig. Endast om det är fråga om expropriation eller liknande tvångsavyttring är beloppsgränsen lägre (10 000 kronor). Tyvärr finns inga andra undantag. Sammanfattningsvis så stämmer det du läst dig till. Även fast att alla kriterier för uppskov är uppfyllda får man inte göra uppskov med vinstskatten om summan understiger 50 000 kronor. Hoppas du är nöjd med svaret på din fråga! Vänligen,