Uppskov med skatten om man delar upp köp bostadsrätt?

2007-04-20 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Jag sålde min Brf i Sthlm, som ensam ägare, för 3 MSEK vilket genererade en vinst på ca 2.2MSEK. Köpte sedan en ny lägenhet för 2.6MSEK. Vid köpet blev jag sambo och jag äger 50% av nya Brf. Alla pengar från försäljningen av gamla Brf användes dock för att finanisera köpet Jag ser nu att jag har ett problem när jag ska deklarera uppskov med beskattning av vinsten då jag står som 50% ägare. Frågan är om jag i efterhand kan sätta mig som 100% ägare, vilket min sambo tycker är helt ok, och på så sätt kunna få uppskov med hela inköpspriset? Med vänlig hälsning
Mia Ejendal |Hej, Reglerna om uppskovsbeloppet (dvs den uppskjutna skatten) hittar man i Inkomstskattelagens 47:e kapitel som du kan läsa http://www.lagen.nu/1999:1229 . För att man ska få uppskov med skatten krävs att både den sålda och den nya bostaden lever upp till vissa kriterier. Vad gäller tidpunkten för förvärvandet av ersättningsbostaden blir särskilt 5a§ relevant. Där sägs att ersättningsbostaden inte får förvärvas för tidigt men ingenting sägs om att den inte får förvärvas försent. OK, då vet vi att den nya bostadsrätten är en ersättningsbostad som uppfyller kraven. Vidare ska vi ta reda på vad som gäller för uppskovet. Dessa regler hittar man i 7-8§§ samma kapitel och här ställs andra krav angående tidpunkten för köpet. Uppskov ska beviljas om du köpt br2 samma år som du sålde br1 eller senast 2 maj året därpå. Det finns inga explicita regler om att köpet måste göras på en och samma gång. Så om du sålde br1 under 2006 så torde du kunna köpa din sambos halva av br2 före 2 maj i år och därmed få uppskovsbelopp. Det räcker dock troligen inte med att du får den i gåva eftersom du måste köpa en ersättningsbostad för minst lika mkt som du sålde br1 för. Ett köpekontrakt måste då upprättas. Lagtexten är som sagt inte uttryckligt tydlig i frågan och jag har inte sett några rättsfall som behandlar problemet, men om jag vore du skulle jag diskutera med Skatteverket och motivera min ståndpunkt som ovan, alltså att delköp inte är uttryckligen undantaget från reglerna om uppskov. Att säljarna är olika torde inte spela ngn rol då ersättningsbostaden är densamma. Med vänlig hälsning

Beskattningsmetod vid avyttring av aktier

2007-05-22 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Hej, Vid beräkning av vinst/förlust MÅSTE man tillämpa Genomsnittmetoden/schablonmetoden ELLER om man vill FÅR man använda den verkliga förhållanden (alltså den verkliga köp och sälj notorna). Om man vill beräkna vinst/förlust, får man göra det så då enligt lagen?
Henric Roth |Hej! Jag antar att Du pratar om försäljning av aktier här. Aktier beskattas i inkomstslaget kapital. Det som beskattas är vinsten som eventuellt görs vid en försäljning. Detta fastställs i 44 kap 13 § IL se http://www.lagen.nu/1999:1229 . Genomsnittsmetoden skall användas enl. 48 kap 7 § IL. Denna metod innebär att om Du har köpt aktier vid olika tillfällen och till olika pris så skall genomsnittskostnaden tas upp som omkostnadsbeloppet vilket är praktiskt om man väljer att endast sälja av en del av det antal aktier som innehas. Skulle Du endast ha köpt aktier vid ett tillfälle sammanfaller köpnotan med genomsnittsbeloppet. Vidare finns helt riktigt en bestämmelse i 48 kap 15 § som anger att det går att istället välja schablonmetoden som innebär att kostnaden tas upp till 20 % av försäljningsbeloppet. Andra bestämmelser i 48 kap. finns som handlar om andra typer av värdepapper än marknadsnoterade aktier, något jag inte kommer gå in på här. Svaret på Din fråga är således att metoderna skall användas. Med vänlig hälsning,

Uthyrning av bostadsrätt till eget aktiebolag

2007-05-13 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Kan man hyra ut del av sin bostadsrätt till sitt egna företag (aktiebolag). Hur mycket hyra får man maximalt ta ut av företaget? Tack på förhand
Emelie Thor |Hej, Det går alldeles utmärkt att hyra ut en del av sin privata bostadsrätt till sitt egna aktiebolag. Hyran skall vara marknadsmässig. Skulle man ta ut en hyra utöver marknadspris jämställs den överskjutande delen med lön. Det är därför bra om man försöker att beräkna marknadspriset och ta ut maximalt det beloppet. I inkomstdeklaration kan göras ett skäligt avdrag för ökade utgifter under hyrestiden, till exempel för ökad elförbrukning, se 42 kap 32 § http://lagen.nu/1999:1229#K42. Vänligen,

Avyttring av fastighet

2007-05-05 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Var i lagen står det hur avdrag (ombyggnad och förbättringar) vid försäljning av privat hus ska göras? Har för mig att jag läst att det går även utan kvitton. Tack
Joel Gustafsson |Hej, Bestämmelse om försäljning av fastigheter finns i Inkomstskattelagens (IL) 45 kapitel. Du hittar lagen http://lagen.nu/1999:1229#K45. Huvudregeln för beräkning av en kapitalvinst finns i 44:13-14, nämligen att vinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet utgörs då av anskaffningskostnaden (inkl lagfartskostnad) samt förbättringskostnader. Särskilda bestämmelser om fastigheter finns alltså i 45 kap IL. Förbättringsutgifter måste uppgå till minst 5000 kr per år. Är det reparationer so vidtagits måste dessa skett de senaste 5 åren för att få ingå i omkostnadsbeloppet. Angående frågan om kvitton så blir det en bevisfråga. Det är alltid bäst att spara kvitton för att då slippa bli ifrågasatt om kostnadsbelopp och liknande. Det är emellertid inget krav med kvitton men då krävs det alltså annan bevisning, till exempel att någon kan intyga vad som skett och till vilken kostnad. Lycka till! Med vänlig hälsning,

Skatt på arv och försäljning av fastighet

2007-05-10 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Hej, Vi är fyra syskon, vår mor avleden 1999 och vår far har avlidit i år. Vi syskon ärver nu en fastighet efter vår far och en av oss syskon kommer att köpa fastigheten av dom andra. Min fråga är då om det blir någon skatt att betala? Arvsskatten är ju slopad men jag undrar om detta räknas som två transaktioner? Mvh
Sara Olsson |Hej! Arvsskatten är som du nämner borttagen. Detta medför att ditt arv av fastigheten inte är skattepliktig inkomst, 8:2 IL (Inkomstskattelagen). Det är dock enbart förvärvet som är skattefritt, vilket innebär att avkastning beskattas i vanlig ordning och vid avyttring inträder du som arvtagare i den tidigare ägarens skattemässiga situation enligt kontinuitetsprincipen som stadgas i 44:21 IL. Detta innebär att vid kapitalvinstberäkningen så räknar man värdestegringen från arvlåtarens innehav. Det räknas alltså som två transaktioner, arvet och den efterföljande försäljningen. Grundläggende regler för kapitalvinster och kapitalförluster finns i 44 kapitlet IL. Dessa kompletteras av särskilda bestämmelser om avyttring av fastighet i 45 kapitlet. För lagrum se http://www.lagen.nu . Mvh

Kapitalvinst och uppskovsavdrag vid flytt inom EES

2007-04-24 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Vi skall sälja vår bostadsrätt och flytta till Norge. Vi kommer att gå med vinst här i Sverige, men köper något dyrare i Norge. Får vi betala vinstskatt i Sverige och hur många prosent är skatten på?
Cecilia Johansson |Hej, Vid försäljning av en bostadsrätt skall 2/3 av kapitalvinsten beskattas med 30% (effektiv skatt bli alltså 20%), se 65:7 samt 46:18 Inkomstskattelagen. Om ni säljer er bostadsrätt och köper något nytt har ni rätt att begära uppskov med kapitalvinstskatten. Uppskovsavdrag får göras om kapitalvinsten kommer från försäljning av en ursprungsbostad och ni köper en ersättningsbostad som ni tänker flytta in i, se 47:2 Inkomstskattelagen. Med ursprungsbostad räknas en privatbostad inom Europeiska samarbetsområdet (EES), där ni har bott minst ett år före avyttringen eller minst tre av de senaste fem åren. Med ersättningsbostad menas en tillgång inom EES som vid förvärvet är: 1.småhus med mark som är småhusenhet, 2.småhus på annans mark, 3.småhus som är inrättat till bostad åt en eller två familjer med tillhörande tomtmark på lantbruksenhet, 4. tomt om där uppförs ett småhus som avses i 1 eller 3, eller 5.bostad i ett privatbostadsföretag. Uppskovsavdrag får bara göras om kapitalvinsten uppgår till minst 50 000kr, se 47:6. Om ni förvärvar en ersättningsbostad före utgången av det år då ni säljer ursprungsbostaden får ni uppskov med hela vinsten, se 47:7. Inkomstskattelagen hittar du http://lagen.nu/1999:1229 . Med vänlig hälsning,

Beskattning vid försäljning av ärvd fastighet

2007-05-10 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Hej, Vi är fyra syskon, vår mor avled 1999 och vår far avled i år. Vi syskon ärver nu en fastighet efter vår far och en av oss syskon kommer att köpa fastigheten av de andra. Min fråga är då om det blir någon skatt att betala? Arvsskatten är ju slopad men jag undrar om detta räknas som två transaktioner?
Helen Larsson |Hej Själva arvet av en fastighet utlöser ingen beskattning i sig eftersom arvskatten slopats, se 8 kapitlet 2 § Inkomstskattelagen (IL). En fastighet utgör dock en kapitaltillgång och när en sådan säljs, oavsett om man fått den i arv eller köpt den, kan det uppstå en skattepliktig kapitalvinst eller en avdragsgill förlust. Beräkning av kapitalvinst- eller förlust, när det gäller avyttring av en fastighet, görs enligt 44 och 45 kapitlet IL. Under förutsättning att det rör sig om en privatbostadsfastighet (och inte en näringsfastighet) skall 2/3 av den eventuella vinst som kan uppstå för de syskon som säljer sin ärvda del tas upp och beskattas i inkomstslaget kapital enligt 45 kapitlet 33 § IL. Kapitalvinst skall tas upp för det beskattningsår som försäljning sker. För fysiska personer som du och jag är enligt 65 kapitlet 7 § IL skattesatsen på överskott, det vill säga vinst, i inkomstslaget kapital 30 %. Det syskon som köper fastigheten kommer däremot inte att beskattas förrän denne i sin tur väljer att sälja fastigheten. Om det överhuvudtaget uppstår en vinst och i så fall storleken på denna beror på vad man erlagt för fastigheten, haft för utgifter för förbättring av denna samt utgifter för avyttringen jämfört med storleken på ersättningen man får vid försäljning. Om man ärvt en fastighet inträder man i arvlåtarens skattemässiga situation när det gäller dessa omständigheter enligt 44 kapitlet 21 § IL. Beskattningen av en vinst (eller delar av den) vid försäljning av en fastighet kan under vissa omständigheter skjutas upp i tid. Detta gäller om man förvärvar en ersättningsbostad senast vid utgången av året efter det år man sålt fastigheten. De närmare reglerna för detta finns i 47 kapitlet IL. Inkomstskattelagen hittar du http://wwww.lagen.nu/1999:1229 . Med vänlig hälsning

Avdrag för förbättringskostander

2007-05-03 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Var i lagen står det hur avdrag (ombyggnad och förbättringar) vid försäljning av privat hus ska göras? Har för mig att jag läst att det går även utan kvitton. Skulle behöva svar före 6/5 om det går. Tack
Linnea Ljung |Hej Reglerna om avdrag vid fastighetsförsäljning hittar du i inkomstskattelagen 45:11-12 §§ http://lagen.nu/1999:1229 Det faktum att det inte finns kvitton innebär inte att det inte går att göra avdrag. Det blir helt enkelt en bevisfråga. I princip skall den som vill yrka avdrag för förbättringskostnader visa vilka kostnader denne har haft. Vanligen sker detta med hjälp av fakturor eller kvitton som avser kostnader för utfört arbete, byggnadsmaterial m.m. Det finns dock andra möjligheter att visa vilka kostander som lagts ner. Exempelvis kan vägledning hämtas från före/efter-bilder, statistiska uppgifter rörande nybyggnadskostnader, uppgifter från särskild fastighetsdeklaration samt uppgifter från leverantörer av byggnadsmaterial. Kan det inte fastställas hur stora kostander som lagts ner får en skönsmässig bedömning göras. Vänligen,