Klassificering av fastighet

2006-07-26 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Vi står i begrepp att köpa en villa. Enligt mäklarprospektet är det en enfamiljsfastighet. Huset, från 1939, är dock från början byggt med två större separata lägenheter och nu därutöver vindslägenhet med pentry och dusch. Inalles tre lägenheter. Vår avsikt när vi lade vårt bud var att bo i en lägenhet och hyra ut de båda andra. Efter att ha vunnit budgivningen har dock flera olika personer påstått att ett hus med tre lägenheter och tre kök per definition måste klassificeras som näringsfastighet. Är det tillåtet att hyra ut två lägenheter av tre i en privatvilla och deklarera för detta som uthyrning av bostad? Eller måste vi registera huset som näringsfastighet?
Jonas Forsén |Hej. Beträffande småhus så föreskriver Inkomsskattelagen att småhus på en lantbruksenhet som är inrättat till bostad åt fler än 2 familjer inte skall räknas som privatbostad, vilket i sin tur innebär att fastigheten inte kan vara en privatbostadsfastighet enligt Inkomstskattelagen 2:8-14 (se http://www.lagen.nu/1999:1229). Annars gäller enligt Inkomstskattelagen 2:8 att en övervägande del (d.v.s. mer än 50%) av ett småhus skall vara avsett att användas av ägaren eller till honom närstående som permanent boende. För småhus som är inrättade år två familjer gäller ett lägre krav på ca 40 %. Om er bostad inte faller under kategorin privatbostad enligt ovan så är det en näringsfastighet enligt Inkomstskattelagen 2:14. Mvh/

Fastighetsklassificering

2006-07-18 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Skattemässig klassificering av inkomster från fastighet - privatbostad eller näringsfastighet? Jag funderar på att köpa en villa med 3 lägenheter (hyreshus enligt taxeringen). Jag skulle inte själv bo där utan använda huset för uthyrning. Vad krävs för att den ska kunna klassas som privatbostad enligt reglerna för fritidshus? Jag har förstått att det räcker att jag eller närstående använder huset som fritidshus någon vecka per år för att det ska klassas som privatbostad. Dock har jag inte hittat någon definition på fritidshus. Kan vilken typ av hus som helst klassas som fritidshus bara det används som det? Har det t.ex. betydelse om huset är permanentbonat? Spelar det någon roll vart huset ligger? Eller finns andra aspekter som avgör detta? Vad säger praxis? Jag läste någonstans att bara småhus kan vara privatbostäder. Vad är definitionen på ett småhus i praxis?
Tim Boström |Hej! En fastighet klassificeras antingen som en privatbostads- eller näringsfastighet - en och samma fastighet kan m.a.o. inte vara en blandning av både privatbostads- och näringsfastighet. Då olika skattemässiga regelverk tillämpas på inkomster från privatbostads- respektive näringsfastigheter är det viktigt att avgöra till vilken av dessa två kategorier en fastighet skall anses höra. Med privatbostadsfastighet avses enligt 2 kap. 13 § inkomstskattelagen (IL), ett ”småhus” som utgör en ”privatbostad” (även obebyggd tomtmark som är avsedd att bebyggas med en privatbostad betraktas som en privatbostadsfastighet). Av detta kan man konstatera att gränsdragningen utgörs av en tvådelad bedömning, där såväl fastighetens karaktär som ägarens avsikt med fastighetens användning skall beaktas. Med småhus avses enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen en byggnad (t.ex. villor, radhus, kedjehus och fritidshus) som är inrättad för bostad åt en eller två familjer (en- respektive tvåfamiljshus). Under förutsättning att byggnaden ligger på ett lantbruk, kan (enligt samma lagrum) även en byggnad som är inrättad för bostad åt tre till tio familjer betraktas som småhus - enligt 2 kap. 9 § IL kan en sådan byggnad emellertid inte betraktas som privatbostad och kan således inte heller utgöra en privatbostadsfastighet. Enligt 2 kap. 8 § IL definieras en privatbostad (då enfamiljshus avses) som ett småhus som till ”övervägande del” (mer än 50 %) används av ägaren eller någon till honom närstående för antingen permanent- eller fritidsboende. För tvåfamiljshus krävs att det till ”väsentlig del” (minst 40 %) används på ovannämnt sätt. Viktigt att notera är att det i båda fallen är ägarens (eller hans närståendes) avsikt med byggnadens användning som beaktas - att den tillfälligtvis används på annat sätt innebär m.a.o. inte att byggnaden per automatik förlorar sin karaktär sin privatbostad. Vid bedömningen av vad som är den övervägande respektive väsentliga användningen av byggnaden, är det byggnadens yta som skall beaktas. I praxis (RÅ 1998 not 38) har därför (som du nämner i frågan) ett fritidshus (i detta fall en fjällstuga som uppfyllde kraven för ett småhus) ansetts utgöra en privatbostad, trots att det användes av ägaren under endast två veckor per år för att under resterande tid vara utbjudet för uthyrning. Huruvida en byggnad kommer att bedömas som privatbostad eller inte, är emellertid mycket svårt att försöka ge något allmänt svar på då bedömningen blir avgörande av omständigheterna i varje enskilt fall. Enligt 2 kap. 14 § IL framgår att fastigheter som inte är privatbostadsfastigheter skall betraktas som näringsfastigheter. Om man ser till den fastighet som du funderar på att köpa så kan den troligtvis inte betraktas som ett småhus då byggnaden är inrättat för bostad åt tre familjer och av denna anledning kan den inte heller klassificeras som en privatbostadsfastighet. Mvh

Uppskovsavdrag - avyttring/köp av fastighet

2006-07-05 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Jag och min sambo ska sälja vårt hus plus 2 tomter som just nu avstyckas från vår fastighet.Reavinsten blir nästan 4 milj.Vi köper ett nytt hus för c:a 400 tusen mer än de 3 milj.vi betalade för vårt nuvarande.Borde vi kanske köpa var sin fastighet eller kan man vänta och köpa den andra fatigheten senare för att minska skatten?
Jesper J Silow |Hej! De reglerna Ni tänker på är 47 kap IL om uppskovsavdrag. Först och främst krävs att Ni sålt en privatbostad Ni bott i under mer än 1 år eller under mer än 3 av de 5 senaste åren, och har köpt en ny bostad som Ni avser att använda som privatbostad. Uppskovsavdraget gäller dock bara en privatbostad, då reglerna syftar till att underlätta byte av hem och inte minska beskattning kapitalvinster. Den vinst Ni gör kommer att beskattas i inkomstslaget kapital, varefter jag kan ge Er rådet att avyttra värdepapper Ni innehar med förlust under samma beskattningsår Ni tar in vinsten, så att den totala kapitalvinsten till viss kan del kvittas mot vp-förlusten. Jag finner det lite svårt att utröna exakt vilka transaktioner Ni avser att göra, och vad Ni vill uppnå med desamma. Har Ni genomfört två stycken köp? Jag ber Er vänligen att återkomma med utförligare information, så kanske jag kan ge ett bättre svar. Mvh

Gåvoskatt

2006-05-04 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Hej, jag har fått en gåva från min morbror.Måste jag ta upp den i deklarationen och betala skatt på den? Mia
Nahale Karimi |Nej, arvs- och gåvoskatten är numera avskaffad. Man blir inte längre skattepliktig för emottagande av gåvor.

Skatteberäkning vid gåva av fastighet

2006-07-17 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Hej Jag ska få en fastighet i gåva och undrar hur vinst/förlust skatteberäkningen görs om jag säljer den? Är det på taxeringsvärdet eller beloppet som angivits i gåvobrevet eller gör man någon annan bedömning? Mvh Dan
Helena Bergenheim |Hej, När man erhåller en fastighet genom gåva övertar man givarens ingångsvärde. Det är alltså gåvogivarens inköpsvärde av fastigheten som skall beaktas vid skatteberäkningen vid en försäljning. Låt säga att den fastighet du erhåller är köpt år 1975 för 250000 kr, men nu när du ska sälja den är den värd 2000000 kr, då är det utifrån de 250000 kr som skatteberäkningen skall göras. Mvh

Beskattning av reavinst

2006-07-17 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Hej! Om man säljer en bostadsrätt med vinst och köper en ny minst lika dyr får man ju uppskov med reavinstskatten helt och hållet. Men vad händer exakt om man köper en billigare bostadsrätt? Säg att man köper en till 75% av värdet av den man säljer? Får man uppskov med 75% av reavinstskatten då och behöver man då bara betala skatt på 25% av reavinsten?
Helena Bergenheim |Hej, Du har helt rätt. När man säljer en fastighet och köper en ny får man uppskov med reavinsten och detta i förhållande till hur mkt den nya fastigheten kostar. Låt säga att du säljer en fastighet för 1000 000 kr och då gör en kapitalvinst på 500 000 kr, sedan köper du en ny lägenhet för 750 000 kr. Då kan du enbart räkna av 75% av reavinsten, dvs. 500 000 x 0.75 = 325 000. Hör gärna av dig om något är oklart. Mvh

Uppskovsavdrag vid avyttring av bostadsrätt

2006-05-31 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har blivit erbjuden att köpa en bostadsrätt till ett bra (lågt) pris. Jag funderar på att köpa den, förbättra den och sälja den inom ett år. Antag att jag gör en vinst, alltså att försäljningspriset är högre än inköpspris+förbättringsutgifter. Jag förstår att jag inte kan få uppskov med kapitalvinsten, eftersom man ska ha bott i bostaden i minst 1 år. Nu till frågorna: Kommer jag att beskattas mer när jag köper och säljer bostadsrätten i "spekulativt" syfte, och jag alltså kommer att äga bostaden under så kort tid? Spelar det någon roll om jag själv bor i bostaden eller om jag hyr ut den, under den korta tid jag äger den?
Tim Boström |Hej! Allmänna bestämmelser beträffande kapitalvinster och kapitalförluster finns i 44 kap. inkomstskattelagen (IL). Enligt kapitlets 13 § skall kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskat med eventuella utgifter för avyttringen (t.ex. mäklararvoden) och ett omkostnadsbelopp. Med det senare avses enligt 44 kap. 14 § IL anskaffningsutgifter ökat med förbättringsutgifter, men enligt 46 kap. IL finns särskilda bestämmelser beträffande avyttring av bostadsrätter - exempelvis får enligt kapitlets 10 § enbart förbättringsutgifter som hänför sig till något av de fem föregående beskattningsåren räknas till omkostnadsbeloppet och i 18 § finns regler om kvotering. Om det uppstår en kapitalvinst enligt ovan, skall denna enligt 41 kap. 1-2 §§ IL beskattas i inkomstslaget kapital där skattesatsen enligt 65 kap. 7 § IL är 30 % av överskottet - kapitalvinsten från försäljningen av bostadsrätten skall med andra ord inte ses isolerat, utan det är det samlade resultatet i inkomstslaget kapital som det beräknas enligt 41 kap. 12 § IL, som blir föremål för beskattning. Att kapitalvinsten uppstår till följd av vad du kallar för ”spekulativ verksamhet” torde inte förändra någonting så länge du inte bedriver någon form av näringsverksamhet. Enligt huvudregeln i 44 kap. 26 § skall en kapitalvinst tas upp som intäkt det beskattningsår då tillgången avyttras. Eftersom att det belopp som erläggs i skatt kommer att minska det kapital (d.v.s. ersättning från den sålda bostaden) som kan återinvesteras i en ny bostad, finns det betydande risker för att många inte skulle kunna byta bostad - dessa s.k. ”inlåsningseffekter” har därför försökt lindras genom bestämmelserna kring uppskovsavdrag. Dessa bestämmelser skall med andra ord inte betraktas som ett sätt att kringgå skyldigheten att betala skatt, utan är endast en möjlighet för säljaren att skjuta upp beskattningen till en senare tidpunkt. För att kunna utnyttja möjligheten till uppskovsavdrag krävs det enligt 47 kap. 2 § IL att; 1. kapitalvinsten (som är föremål för uppskov) har uppkommit till följd av avyttring av en ”ursprungsbostad”, 2. man har, eller har för avsikt att förvärva en ”ersättningsbostad”, och 3. man har, eller har för avsikt att bosätta sig i ersättningsbostaden. Med ursprungsbostad avses enligt 47 kap. 3 § en sådan ”privatbostad” som utgör den skatteskyldiges ”permanentbostad” vid tidpunkten för avyttringen. En privatbostad kan vara ett småhus eller en bostadsrätt som till övervägande del (mer än 50 %) används, eller är avsedd att användas av ägaren (eller någon närstående till honom) för permanent boende eller som fritidsbostad. Om bostaden uppfyller kraven för privatbostad krävs det enligt ovan även att denna betraktas som permanentbostad - med detta menas en bostad där den skatteskyldige antingen har varit bosatt ett år närmast avyttringen eller tre av senaste fem åren. Om du säljer bostaden innan ett år har förlöpt torde det stå klart att du inte kan erhålla uppskov med beskattningen (den kan ju inte ses som din permanentbostad). Att din bostad är uthyrd kan ha betydelse för huruvida den kan betraktas som en privatbostad enligt ovan. För att din bostadsrätt skall kunna betraktas som en sådan krävs det som sagt att den helt eller till övervägande del används, eller är avsedd att användas för ditt egna (eller dina närståendes) permanent- eller fritidsboende. Det räcker emellertid med att bostaden är avsedd att användas som privatbostad, att den är uthyrd till någon utomstående innebär inte per automatik att den förlorar sin status som privatbostad - detta bör du undersöka närmare då bedömningen är beroende av omständigheterna i det enskilda fallet. Mvh

Uppskov med reavintskatt vid flytt inom EU

2006-05-23 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Vi planerar att sälja vårt villa i Sthlm med vinst i augusti och flytta till England. Där köper vi ett dyrare hus. Kan vi få uppskov med vinstskatten enligt EU-fördraget? Har besluts tagits i regeringen? Är det värt att vänta med försäljningen?
David Andersson |Hej! Kommissionen har sagt att Sveriges regler, där man alltså bara kan få uppskov med reavinstskatten om man köper en ny bostad i Sverige, strider mot den fria rörligheten. Sveriges regering har medgett detta och kommer ge efter för kommissionens krav. Exakt när våra svenska regler harmoniseras med övriga EU på området vet jag dock inte. Men det är alltså på gång.