Överlåta lägenhet via gåva eller till underpris?

2021-05-24 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, Min syster äger en lägenhet som mina föräldrar har köpt. Hon har bott där i 2år och vill nu överlåta bostaden till mina föräldrar. Föräldrarna vill äga fastigheten. Bostaden köptes för 720 tkr och är värderad till 850 tkr (2 år senare). Hur gör man detta på bästa sätt om man vill överlåta ägandet så billigt som möjligt och om det går utan att behöva betala mer? Finns det några nackdelar för någon part? Hur fungerar det med skatteverket? Mvh
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det finns olika sätt att överlåta en lägenhet. Jag tänkte här gå igenom gåva och överlåtelse till underpris eftersom du undrar om det billigaste alternativet.GåvaSkulle din syster överlåta lägenheten som gåva till era föräldrar skulle den vara skattefri på så sätt att inget behöver tas upp till beskattning vid själva överlåtelsen (8 kap. 2 § inkomstskattelagen). Däremot är en skattemässig konsekvens av att ge lägenheten i gåva att gåvomottagaren (föräldrarna) kommer att inträda i gåvogivarens (din systers) skattemässiga situation enligt den s.k. kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Kontinuitetsprincipen innebär att när gåvomottagaren senare säljer lägenheten kommer de att beskattas inte bara för den värdestegring som skett sedan de blev ägare till lägenheten utan även för den värdestegring som skett sedan din syster som gåvogivare förvärvat lägenheten. Beskattningen av kapitalvinsten övergår alltså på gåvomottagaren, vilket i och med fastigheters stigande värde med tiden kan ses som en kostnad för gåvotagaren. Detta alternativ kan trots detta vara bra i och med att lägenhetens värde antagligen inte stigit något väsentligt under dessa två år och kommer därför inte innebära några större skattemässiga problem.Överlåtelse till underprisDin syster kan också välja att sälja lägenheten till era föräldrar. Här uppställs inget hinder mot att sälja fastigheten till underpris dvs. sälja fastigheten till ett pris under marknadsvärde. En försäljning som sker till underpris kallas skattemässigt för "blandat fång" eftersom överlåtelsen delvis är en gåva och delvis innefattar ersättning. I praxis har man konstaterat att försäljning av fastighet till ett pris som är lägre än fastighetens taxeringsvärde innebär att överlåtelsen skall betraktas som en gåva (då uppstår alltså samma skattemässiga konsekvens som gäller vid gåva – dvs. att gåvomottagaren inträder i givarens skattemässiga situation). Vill din syster och föräldrar undvika den effekten bör hon sälja fastigheten över dess taxeringsvärde, vilket innebär att försäljningen behandlas som en vanlig avyttring och din syster beskattas för den kapitalvinst som uppstår. Detta alternativ innebär att dina föräldrar får ett förmånligare pris än om de köpt lägenheten av någon annan på den öppna marknaden.Sammanfattningsvis är det billigaste alternativet i er situation att din syster överlåter lägenheten som en gåva, trots att det vid en senare försäljning innebär att era föräldrar kommer behöva använda det första förvärvspriset (720 tkr) som anskaffningsvärde vid kapitalvinstskattuträkningen. Om din syster hellre får någon typ av köpeskilling för lägenheten kan hon välja att överlåta fastigheten till underpris.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till oss på Lawline!

Beskattning av avyttrad andel i privatbostad och gåva

2021-04-09 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!För två år sedan hjälpte jag min dotter att köpa en lägenhet där jag äger 50 % och hon 50 %. Nu ska min dotter köpa min andel av lägenheten av mig till inköpspriset, dvs samma summa som vi köpte lägenheten för (2 miljoner kronor). Då jag inte gör någon vinst uppfattar jag det som att jag inte heller kommer behöva betala någon skatt på beloppet dvs 1 miljon. Stämmer det? Det finns väl inget hinder att sälja en lägenhet för mindre än vad den är värderad till nu (nu 2,5 miljoner)? I vissa av era svar så står det att värdeökningen skulle anses vara en gåva från mig till min dotter (dvs 0,5 miljoner) men jag förstår inte hur detta beräknas. Det ju är helt omöjligt att veta vad lägenheten skulle kunna säljas för om vi hade sålt den på marknaden.
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Din fråga rör skatterätt och jag kommer därför att använda mig av inkomstskattelagen (IL) för att besvara din fråga.Vad gäller din skattskyldighet för avyttring av privatbostad så stadgas i 42 kap. 1 § IL att en kapitalvinst tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital. Kapitalvinster till följd av avyttring av privatbostad beskattas till 22/30-delar med en skattesats på 30%. Enligt samma kapitel i IL anges även att kapitalförluster är avdragsgilla. Vidare framgår beräkningen av kapitalvinster och kapitalförluster av kapitel 44–45 kap. IL. I ditt fall blir det dock varken en kapitalvinst eller en kapitalförlust till följd av avyttringen, vilket innebär att du inte försätts i en annorlunda skattemässig situation än vad du redan är i.Det finns inget i lagen uppställt hinder att sälja en privatbostad eller andel i privatbostad för en lägre köpeskilling än marknadsvärdet. Den del som överstiger ersättningen du får på 1 mkr kan anses vara en gåva då du inte får en ersättning som täcker det fulla värdet av din andel i privatbostaden och du därmed ger det värdet till din dotter. Skattemässigt kommer detta innebära att värdeökningen på din andel som hon får är skattefri enligt 8 kap. 2 § IL men med effekt att hon för den delen träder in i din skattemässiga situation till följd av den s.k. kontinuitetsprincipen vilken framgår av 44 kap. 21 § IL. Detta innebär att när hon i sin tur säljer privatbostaden så kommer hon få beskatta vinsten som är hänförlig till din gåva på samma sätt som om du hade gjort en kapitalvinst på den.Vad gäller din fråga angående beräkningen av värdet på gåvan så utgår man ifrån marknadsvärdet som finns definierat i 61 kap. 2 § IL. Med marknadsvärde avses det pris som den skattskyldige hade fått betala om tillgången var utbjuden till försäljning på marknaden. Precis som du säger så går det givetvis inte att veta exakt vad en framtida köpare är villig att betala för lägenheten, men beräkningen sker ofta genom en kombination av olika värderingsmetoder.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till Lawline!

Skatt på skogsfastighet och kontinuitetsprincipen

2021-05-19 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Om man säljer en skogsfastighet för taxeringsvärdet, 560.000:- hur mycket skall jag betala i skatt?Inget ingångsvärde.
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.För att besvara detta kommer jag använde mig av inkomstskattelagen (IL).Skatt vid försäljning av skogsfastighetVid försäljning av fastigheter ska man betala kapitalvinstskatt, vilken är 22 procent på privatbostad och tomt och 27 procent på jord, skog och ekonomibyggnader. Denna skatt ska betalas på den faktiska vinsten, vilken brukar räknas ut genom att ta försäljningsvärdet och dra bort anskaffningsvärdet (vad man köpt fastigheten för) och andra avdragsgilla utgifter. Det som blir kvar är kapitalvinsten, vilken i sin tur ska beskattas med 27 procent i ditt fall (44 kap. 13–14 §§ IL).Skatt på fastighet som gått i arvEftersom du beskriver att det inte finns något ingångsvärde, så antar jag för frågan att fastigheten överlåtits till dig genom arv eller gåva. Har man inte köpt en fastighet själv gäller den s.k. kontinuitetsprincipen, vilken innebär att man träder in i den tidigare ägarens skattemässiga situation då man tar emot en fastighet genom gåva eller arv (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att det är vad den personen köpte fastigheten för som blir relevant för uträkningen av kapitalvinsten. Sådana utgifter som tidigare ägare hade kunnat dra av kan även du dra av.Har fastigheten gått i arv i generationer så är den latenta skatten betydande i och med att det inte finns något högre anskaffningsvärde att dra av. I dessa fall kan kapitalvinstskatten uppgå till 25 procent av försäljningspriset för en skogsfastighet.Denna princip sträcker sig dock inte hur långt som helst. Det finns en särskild regel som gäller för fastigheter förvärvade innan 1952, vilken säger att fastigheter förvärvade innan det året ska istället ses som förvärvade 1952 (45 kap. 28 § IL). Anskaffningsutgiften ska i dessa fall bedömas vara 150% av det årets taxeringsvärde, såvida det faktiska anskaffningsvärdet var högre, då får man använda det istället. Skulle fastigheten alltså vara förvärvad innan 1952 så får du dra av 150% av det årets taxeringsvärde som anskaffningsvärde när du räknar ut kapitalvinsten.Har du fler frågor eller funderingar är du välkommen att återkomma till Lawline!

Köp eller gåva?

2021-03-18 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, jag och min syster äger en sommarstuga ihop och jag ska nu ta över hennes 75% av huset.Hon vi ge sina 75% som gåva och hon vill i samband med gåvan ha 140 000kr.Huset har ett taxeringsvärde på 458 000kr.Det jag undrar är om det fortfarande är en gåva om jag ger henne 140 000kr eller blir det ett köp?
Linn Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Huruvida er transaktion är ett köp eller gåva behöver inte nödvändigtvis spela någon större roll ur ett äganderättsperspektiv, men kan vara viktigt bl.a. skatterättsligt. För att redogöra för din situation kommer jag använda mig av samäganderättslagen och inkomstskattelagen.När man är delägare av en fastighet på så sätt som du beskriver så omfattas man av samäganderättslagen. Den lagen är emellertid dispositiv vilket innebär att lagens tillämplighet kan avtalas bort. I och med att du inte nämner något sådant i frågan så förutsätter jag att den fortfarande gäller.När det gäller samägda fastigheter så har delägarna varsin andel som de har med fri förfoganderätt (såvida inga andra överenskommelser föreligger). Detta innebär att delägarna själva bestämmer om de vill sälja eller ge bort sin andel.För att en överlåtelse ska vara en gåva krävs att överföring skett som berikat mottagaren, transaktionen ska ha gjorts frivilligt och det ska skett med en gåvoavsikt. Ett köp kan alltså vara en gåva om objektets marknadsvärde överstiger ersättningen och de övriga rekvisiten är uppfyllda.Skattemässigt är det en viktig gränsdragning mellan köp och gåva då det får olika skatterättsliga effekter. Om som i ditt fall en fastighet överlåtes genom arv eller gåva inträder den som förvärvar tillgången i den tidigare ägarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Detta ger uttryck för den s.k. kontinuitetsprincipen vilket betyder att beskattningen av vinsten vid en eventuell försäljning helt faller på den som förvärvat fastigheten.Skatterättsligt kan en överlåtelse innehålla såväl en gåvodel som en försäljningsdel. I sådana fall tillämpas den s.k. huvudsaklighetsprincipen i fall av fastigheter. Enligt denna behandlas hela överlåtelsen som en gåva om det finns en gåvodel (dvs. förmögenhetsöverlåtelsen sker frivilligt och med gåvoavsikt). Understiger ersättningen taxeringsvärdet så finns förutsättning att behandla det hela som en gåva. Om så inte är fallet behandlas det istället som en försäljning vilket medför kapitalvinstbeskattning.Sammanfattningsvis för ditt fall kommer transaktionen behandlas som en gåva skattemässigt om det uppfyller kraven om en 1. Frivillig 2. Förmögenhetsöverföring med 3. gåvoavsikt då 140 000 kr understiger taxeringsvärdet för andelen.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till Lawline!