Beräkning av skatt på ärvd fastighet

2017-09-26 i Arvsskatt
FRÅGA |Hej !Om jag ärvt ett småhus och säljer det för 1.100.000:-Hur mycket behöver jag betala i skatt för vinsten.Med vänlig hälsning
Viktoria Tomsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utgångspunkter ifråga om beskattning vid arv:Kapitalvinster är vinster som uppstår på en icke-yrkesmässig grund (t.ex. genom försäljning av fastighet till privatperson) och dessa tas upp till beskattning för säljaren (inkomstskattelagen 1999:1229 44 kap 3 § (IL)). Vad gäller benefika överlåtelser (t.ex. överlåtelse av hus genom arv), utgör inte dessa kapitalvinster och ska därmed inte beskattas hos givaren (8 kap. 2 § IL). Däremot träder då mottagaren in i givarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § IL). Det innebär att givarens anskaffningsutgift kommer att vara lika med mottagarens anskaffningsutgift. I detta fall är alltså du mottagaren och arvslåtaren (den du ärver från) är givaren. OBS: Jag förutsätter att överlåtelsen inte utgör ett blandat fång, dvs. att det inte rör sig om delvis arv och delvis ersättning. Om någon ersättning inte utgått från din sida som överstiger taxeringsvärdet på fastigheten (ca 75 % av marknadsvärdet) - så klassas överlåtelsen i vardera fall som arv.Anskaffningsutgift, vad är det? Avseende fastigheter är anskaffningsutgiften, kort sagt, det köparen betalat för fastigheten. Beräkning av kapitalvinstFör att beräkna beskattningen av din kapitalvinst så drar du först av utgifterna för försäljning, från ersättningen (försäljningsinkomst = ersättning - omkostnadsbeloppet). (44 kap. 14 § IL)Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgiften (som jag definierat ovan) och eventuella förbättringskostnader. Jag redogör först för hur anskaffningsutgiften dras av och sedan förbättringskostnaderna Hur dras anskaffningsutgiften av?Ersättningen i detta fall är 1 100 000 kr och det som dras av är då t.ex. 100.000 kr om arvslåtarens anskaffningsutgift var så stor. Om arvslåtaren i sin tur också ärvt fastigheten så får en gå tillbaka så långt till den personen som faktiskt köpte fastigheten, för att ta reda på utgiften. T.ex. om du ärvt fastigheten av din pappa så blir hans anskaffningsutgift aktuell. Vid försäljning kommer det innebära att förvärvaren är tvungen att skatta för den värdestegring som skett i förhållande till givarens anskaffningsutgift. Det innebär att om fastigheten stigit mycket i värde och anskaffningsutgiften inte var så stor, så kommer du ändå bli tvungen att skatta den stora delen i värdestegringen. Hur dras eventuella förbättringsutgifter av?Förbättringsutgifterna delas upp i: 1.) till- och ombyggnad av fastighet (t.ex. ombyggnad av garage)2.) reparationer och underhåll av fastighet (t.ex. omläggning av tak, renovering av utrymmen osv.)OBS: det finns en beloppsgräns avseende reparationer och underhåll på fem år. Tidsgränsen beräknas från de fem föregående beskattningsåren. Alltså: om du exempelvis renoverat köket 2011 så gäller inte reparationen som avdragsgill kostnad då mer än fem år passerat. Låt oss nu ta ett exempel och säga att eventuella förbättringsutgifter sammanlagt uppgår till 300 000 kr (det måste vara inom beloppsgränsen). I sådant fall får 300 000 kr också dras av. Den slutgiltiga beräkningen av kapitalvinst1 100 000 - 100 000 - 300 000 = 700 000 kr.Beräkning av skatt på kapitalvinstBeskattning ska enbart ske för 22/30 av kapitalvinsten (45 kap. 33 § IL). Det innebär att kapitalvinsten måste kvoteras innan den tas till beskattning. I detta hypotetiska fall blir beräkningen då 700 000 kr/30 = 23 333 kr. 23 333 kr x 22 = 513 326 kr.När kapitalvinsten kvoterats, ska vi multiplicera summan med skattesatsen. I inkomstslaget kapital har vi en skattesats på 30 %. 513 326 kr x 0,3 = 153 998 kr = slutgiltig skatt på fastighetenSlutgiltigt råd: I detta fall har jag alltså enbart använt mig av hypotetiska utgifter, då jag endast fått reda på försäljningsinkomsten för fastigheten. Det du nu behöver göra är alltså att ta reda på anskaffningsutgiften för fastigheten (av personen du ärvt fastigheten av). Du behöver också räkna ihop eventuella förbättringsutgifter och observera beloppsgränsen på fem år. Dessa sammanlagda utgifter drar du sedan av på försäljningsinkomsten och beräknar skatten i enlighet med schemat ovan.Lycka till! /Vänligen,

Skatta på förskott på arv eller gåva?

2017-07-26 i Arvsskatt
FRÅGA |Hej,Det finns ju inte längre nagon arvsskatt. Men vad gäller för förskott pa arv? Min mor och hennes bror äger gemensamt ett sommarhus. Min mors del ska överga till min syster och vi tror att det enklaste vore att genomföra detta som förskott pa arv.Tack pa förhand.
Anonym Anonym |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline! Det stämmer helt att arvsskatten är borttagen ur svensk rätt. Lika så är gåvoskatten borttagen. Oavsett om ni då gör det här till ett förskott på hennes arv eller skriver överlåtelsen som en gåva, behöver ni inte skatta på den, så länge ersättningen din syster ger för fastigheten understiger fastighetens taxeringsvärde. Om ersättningen är 0 (som det är i de flesta fall av gåvor) kommer det inte beskatta, vilket följer av den så kallade huvudsaklighetsprincipen som gäller inom skatterätten. Har du fler frågor är du varmt välkommen att skicka in en ny fråga! Med vänlig hälsning,

Beakta skatt vid försäljning av del i dödsbo i Finland

2017-06-07 i Arvsskatt
FRÅGA |Jag är delägare i ett dödsbo i Finland. Dödsboet äger en skärgårdsö. Min andel i dödsboet är 1/4. Nu vill min kusin i Finland köpa min del i dödsboet. Hur beräknar man vad man ska ta betalt med tanke på vinstskatt, arvsskatt mm. Är själv bosatt i Sverige och svensk medborgare och här har vi ju t.ex ingen arvsskatt. Tacksam för svar eller förslag på vart jag vänder mig för att få svar.
Mattias Lindner |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du har för avsikt att sälja din del i dödsboet i Finland. Jag tolkar detta närmast som att du säljer din arvslott (den rätt du har att få ut egendom ur dödsboet). Du vill ha förslag på hur du och köparen kan beakta framtida skatt vid denna överlåtelse.Ett första steg är att ta reda på vilka transaktioner som kommer bli föremål för skatt. Frågor kring detta besvaras bäst av finländska skatteförvaltningen (se hemsida här). I Finland finns arvsskatt, till skillnad från i Sverige. Arvsskatt utgår med viss procent - beroende på vilken skatteklass man ingår i - på den del av arvslotten som överstiger 20 000 euro. Om delen i dödsboet du avser att sälja har ett värde som överstiger 20 000 euro, kommer arvsskatt således utgå på köparen när arvet sedan skiftas. Ni behöver då ta reda på vilken skattesats köparen ingår i för att veta hur mycket skatt som kommer påföras. Ni får sedan avgöra er emellan vem som ska stå för skatten och justera köpepriset därefter. Om ni t.ex. kommer fram till att 1 000 euro ska utgå i skatt, är det kanske rimligt att priset sätts ned med 1 000 euro, eftersom delen i dödsboet så att säga belastas med en framtida skuld, som - om du hade behållit delen - du hade fått betala. Den finländska skatteförvaltningen har ett verktyg som hjälper en att beräkna den framtida arvsskatten, se här. Som du nämner kan det även bli aktuellt att beakta den eventuella vinstskatt som kommer utgå i framtiden om köparen sedan säljer den egendom som köparen har fått genom att köpa din del i dödsboet. Hur ni ska beakta detta är upp till er. Det kan bli svårt att beakta skatt som kommer utgå långt i framtiden, främst för att det är svårt att veta vilket värde egendomen kommer ha i framtiden, och därmed vilken skatt som kommer utgå på en viss försäljning. Det ni skulle kunna göra är att ta reda på hur mycket skatt som skulle utgå om egendom i din del av dödsboet säljs idag. Svaret på detta får ni enklast från den finländska skatteförvaltningen. Ni får sedan välja vem som ska stå för skatten. Även här kanske det är rimligast att dra av skatten från det pris du säljer andelen för, ni får komma överens om vad som passar er båda. På detta sätt får ni enkelt fram hur mycket som bör betalas för delen i dödsboet. SammanfattningJag har redogjort för hur man kan tänka kring den framtida skatten. Jag har givit förslag på hur skatten kan beaktas. För att få reda på hur mycket skatt som kommer utgå rekommenderar jag er att vända er till den finländska skatteförvaltningen. Vet ni värdet på arvet (och därmed på din del i arvet) borde det ej vara någon större svårighet att få reda på hur mycket arvsskatt din kusin kommer behöva betala och hur mycket vinstskatt som hade utgått om du hade sålt egendomen efter att arvet skiftades. Du är välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se om du har eventuella följdfrågor. Vänligen,

Jag ärver en fastighet, hur mycket skatt ska jag betala?

2017-05-08 i Arvsskatt
FRÅGA |Hej! Min pappa gick bort i mars i år. Han har ett hus som inte är jätte modernt... alltså ett renoveringsobjekt de luxe. Hur som helst hade jag tänkt sälja det privat och utan att renovera...vad är det för utgifter som kommer att bli....skatt ca 30% på försäljningspris och sedan? Jag är ensam arvinge och vi håller på med bouppteckningen nu. //
Jonas P. Lind |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Sammanfattat svar:Du kommerBakgrund:Reglerna gällande din fråga finns i inkomstskattelagen. (Förkortas IL).Arv och gåvor är skattefria i Sverige. IL 8:2.För att arv och gåvor ska kunna vara skattefria så har man istället valt att använda en kontinuitetsprincip som gör att den som får ett arv eller gåva inträder i den avlidnes skattemässiga ställe. Denna princip regleras i IL 44:21. (§ 21 har på något konstigt vis hamnat mitt i § 20).Detta innebär alltså att du när du ärver fastigheten inträder i samma skattemässiga ställe som din far befann sig i. När du säljer fastigheten ska du använda hans anskaffningskostnad.Du kan även dra av kostnader han haft för att förbättra fastigheten, det låter på dig som om det inte är aktuellt, men om han exempelvis dragit in vatten till fastigheten eller liknande så är det en kostnad som helt enkelt förbättrat fastigheten, även om den nu är ett renoveringsobjekt. IL 45:11Kontinuitetsprincipen fungerar så här. Vi kan låtsas att din far köpte fastigheten för 100 000 kronor år 1960. Han drog in vatten till den år 1965 och det kostade 8 000 kronor. När du ärvde fastigheten så var den värd 500 000 kronor. Du säljer den sedan för 550 000 kronor till en köpare som gillar att renovera och ser det hela som ett fynd. Du kanske har haft 20 000 kr i avgifter för mäklare också kan vi låtsas. Beräkning av skatteunderlaget+ 550 000 kr i försäljningsintäkt.- 100 000 kr som din fader hade som anskaffningskostnad.- 8 000 kr som din fader betalade för att dra in vatten och därmed förbättra fastigheten.- 20 000 kr för mäklararvode= 422 000 kr i kapitalvinst. Denna kapitalvinst ska dock kvoteras. Man betalar nämligen bara skatt på tjugotvå trettiondelar av en kapitalvinst. IL 45:33. 422 000/30 x 22 = 309 466 kr. Den beskattningsbara kapitalvinsten i mitt exempel är alltså inte 550 000 kr utan istället 309 466 kronor.Dessa 309 466 kronor beskattas till 30 %. Skatten blir alltså 92 840 kronor. (I folkmun säger man ofta att fastighetsskatten är 22 % eftersom 22 % av 422 000 kr ger samma resultat, 92 840 kr.)Uppskov med skattebetalningen?Någon möjlighet till uppskovsbelopp för denna skatteinbetalning har du förmodligen tyvärr inte eftersom uppskovsbelopp kräver att man avyttrar en bostadsfastighet och inom snar framtid köper en ny... Du har antagligen redan en bostad misstänker jag.Jag hoppas att detta gett dig svar på dina frågor. Vill du ha mer information och hitta rätt blankett för din deklaration av försäljningen, samt ytterligare hjälp med vad som kan vara förbättringskostnader o.s.v. så finns det på skatteverkets hemsida här.Lycka till med försäljningen!Med vänliga hälsningar,

Skatt vid ärvda aktier

2017-09-25 i Arvsskatt
FRÅGA |Min far avled för ett par månader sedan och vi (jag och min syster, ända barn) undrar hur man skall göra med pappas aktie portfölj värde runt 600,000,00SEK. Skall de säljas, skattas och delas upp eller man kan för över aktierna till 50% mig 50% min syster och skatta vid senare försäljning? Jag har samma bank som Pappa, systern har annan bank.
Jakob Perä |Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Denna fråga rör främst den skattemässiga situation som uppsåt vid ärvda aktier och är reglerad i inkomstskattelagen. Aktier hör till inkomstlaget kapital och i 44 kap. 26 § inkomstskattelagen (IL) anges att kapitalvinster ska tas upp till det beskattningsår som tillgången avyttras (säljs). I 44 kap. 21 § IL anges det att om en tillgång ärvs ska förvärvaren träda in i den tidigare ägares skattemässiga situation. Dessa två paragrafer innebär därmed att beskattningen sker först vid en eventuell försäljning samt att skatten kommer beräknas på samma sätt som den hade beräknas för fadern.Rörande frågan om aktierna behöver säljas är det en fråga för arvskiftet som ska ske, då ska faderns egendom fördelas mellan arvvingarna. Det kan ske vid ett arvsskifte enligt 23 kap. 1 § Ärvdabalken (ÄB), när arvsskiftet är färdigt ska en handling upprättas som skrivs under av samtliga delägare 23 kap. 4 § ÄB. Som ni ser finns inget hinder mot att ärva aktierna enligt ärvdabalken utan man kan ärva den egendom som vilken annan egendom som helst.Hoppas ni fick svar på frågan!

Kontinuitetsprincipen

2017-07-13 i Arvsskatt
FRÅGA |Hej,Vi är tre syskon som ärvt en fastighet som vi avser att sälja.Vilket är mest fördelaktigt skattemässigt för oss; att sälja innan arvskifte (som dödsbo) eller efter arvskifte (som delägare i fastigheten)?Vi har inte gjort arvskifte än.
Marcus Anstrin |Hej och tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Då ni ska sälja fastigheten kommer det uppstå en kapitalvinst (om försäljningspriset är högre än inköpspriset). Detta innebär att vinsten ska kapitalvinstbeskattas enligt inkomstskattelagens regler. Inkomstskattelagen 44 kap. 21§ stadgar att då en tillgång (som ska kapitalvinstbeskattas) förvärvas genom arv, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Detta innebär att ni kommer träda in och ska beskattas, som om arvlåtaren själv hade sålt den. Det innebär för er att konsekvenserna blir samma om fastigheten säljs som dödsbo eller som delägare i fastigheten efter arvsskifte. Hoppas att svaret hjälpte er, ha en fortsatt trevlig dag.

Förvärv genom arv är skattefria.

2017-05-28 i Arvsskatt
FRÅGA |Hej,Jag är bosatt i Spanien och alltså skatteskyldig här. Arbete som jag utför här, i Danmark och Sverige, deklarerar jag för här i Spanien. Nu har jag fått ett arv från Finland, som jag tar upp i min Spanska deklaration. Detta arv betalar jag inte skatt för här i Spanien, eftersom den hamnar under gränsen för vad man behöver betala skatt för, men, jag betalar skatt på arvet i Finland. Nu till min fråga: Min syster bor i Tyskland och har också fått sin del av arvet. Allt har varit lika såhär långt tills nu - när hon fått papper på inkomstdeklaration från Finlands - som hon ska fylla i och skicka in. Men detta har inte jag fått. Vet ni om jag behöver skicka in inkomstdeklaration till Finland för att jag mottagit arv där?Och jag har även mottagit arv från Sverige - behöver jag göra någon svensk inkomstdeklaration för arvet från Sverige?Förhandstack!Mvh
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kan tyvärr inte svara om innehållet i utländsk rätt, exempelvis finsk rätt om arv, och dess förhållande till spansk rätt. Jag vågar därför inte svara på huruvida du behöver skicka inkomstdeklarationen till Finland.När det gäller det svenska arvet är det så att förvärv genom arv är skattefria i Sverige, så du har ingen skattskyldighet för detta. Beroende dock på arvets innehåll är det möjligt att du blir begränsat skattskyldig för eventuell inkomst från arvet, till exempel för kapitalvinst, om det gäller fastighet i Sverige, eller utdelning. Mer information kan du hitta i Inkomstskattelagen 3 kap. 18§ och Kupongskattelagen. Du är förstås välkommen att återkomma med följdfrågor.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar,

Arvsskatt om arvtagare är bosatt utomlands

2017-05-03 i Arvsskatt
FRÅGA |Hej! Jag är bosatt i Belgien sedan 5 år och betalar nu endast fastighetsskatt i Sverige. Jag är svensk medborgare. Mina föräldrar bor permanent i Sverige och är svenska medborgare. Detta tillstånd lär fortsätta under överskådlig tid. Då Belgien har arvskatt och Sverige inte har det, vad kommer ur beskattningshänseende att ske om de skulle avlida?
Mikaela Lundblad |Hej och tack för din fråga! Eftersom att Sverige är med i EU är EU:s förordning nr 650/2012 tillämplig i fråga om vilket lands arvslagstiftning som ska aktualiseras i ett fall som detta. I denna förordning framgår att det är arvsreglerna i det land där den avlidne hade sin hemvist vid tidpunkten för bortgången som ska tillämpas. Sverige har, precis som du säger, ingen arvsskatt och eftersom dina föräldrar är bosatta här kommer därför arvet efter dem inte att påverkas av någon arvsskatt. Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar