Beskattning av fritidsfastighet

2017-03-16 i Fastighetsskatt
FRÅGA |HejÄger en fritidsfastighet tillsammans med min bror som vi fått i gåva av vår mor. Taxeringsvärdet är 1050.000 kr. Han vill nu köpa ut mig för 500.000 kr. Ingångsvärdet är beräknat till ca 350.000 kr.Hur mycket skall jag betala i skatt och hur deklarerar man affären.Tacksam för svarBosse
Michelle Rinaldo Iversen |Hej, tack att du vänder dig till Lawline med din fråga! En fritidsfastighet är en privatbostad i Inkomstskattelagens mening, se 2 kap 8 § Inkomstskattelagen (IL). Enligt 2 kap 13 § IL så är det dessutom en privatbostadsfastighet. Det innebär att man måste förhålla sig till de bestämmelser som avser privatbostadsfastigheter. I det här fallet skulle det innebära en avyttring av en egendom för din del, vilket skulle föranleda en kapitalvinst. Det innebär att 41 kap IL om kapitalvinster och kapitalförluster blir aktuellt. En avyttring ska tas upp som intäkt i inkomstslaget kapital i deklaration, se 42 kap 1 § IL. Beräkningen av kapitalvinster sker på följande sätt: (se 44 kap 13 § IL) Kapitalvinst = (ersättning - utgifter) - (anskaffning + förbättringsutgifter)Anskaffningsvärdet och förbättringsutgifterna motsvarar det s.k. omkostnadsbeloppet, se44 kap 14 IL. Enligt 45 kap IL så får man när det gäller fastigheter endast räkna in förbättringsutgifter som överstiger 5000 kr. Det måste även här beaktas att ditt anskaffningsvärde motsvarar det värde som din mor anskaffat fastigheten för, du inträder i hennes skattemässiga situation, 44 kap 21 § IL. Det innebär att om anskaffningsvärdet motsvarar 350 000 kr, då är ditt anskaffningsvärde 175 000 kr. Eftersom du och din bror har "anskaffat" fastigheten gemensamt så delas anskaffningsvärdet på hälften. Kapitalvinsten ska tas upp det beskattningsår som tillgången avyttras, se 44 kap 26 § IL. För fysiska personer är den statliga inkomstskatten för kapitalvinster 30% enligt 65 kap 7 § IL. Dock ska enligt 45 kap 33 § IL endast 22/30 delar tas upp om det är en kapitalvinst, vilket innebär att det leder till en statlig beskattning på 22%. Det innebär i ditt fall följande: Kapitalvinst = (500 000 (ersättning) - eventuella utgifter (utgår att de ej föreligger för att exemplifiera)) - 350 000 + förbättringsutgifter (utgår ifrån att det ej finns) = 325 000 Detta ska sedan tas upp i Inkomstslaget kapital som en kapitalvinst med 22/30: 325 x (22/30) = 238,333Om det inte finns några andra kapitalvinster eller kapitalförluster i inkomstslaget kapital kommer detta beskattas med 30%, alltså: 238,333 x 0,3 = 71 500 kr (det som ska betalas i skatt. Uppmärksamma att jag endast exemplifierar, man måste alltid undersöka om det finna några utgifter som måste räknas in eller dras av. Avyttringar av privatbostadsfastigheter deklarares i Inkomstslaget kapital och beskattas med 30%. Jag hoppas du fick svar på din fråga. Om du behöver ytterligare hjälp kan du vända dig till en av de specialiserade jurister som Lawline samarbetar med. Med vänliga hälsningar,

Beaktas inflationen vid beräkning av kapitalvinst?

2017-01-16 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej , jag har sålt mitt hus (2016).Jag köpte huset 1987 för 425 000krPga inflation så motsvarar 425000 från 1987 i dagens penningvärde ca 800 000kr Kan jag använda mig av det när jag ska beräkna vinstskatt
Jens Ödman |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Genom 1990 års skattereform beskattas kapitalvinster på fastigheter nominellt. Detta innebär att hänsyn inte tas till att viss del av vinsten kan bero på inflationen, att uppräkna omkostnadsbeloppet med hänsyn till penningvärdets förändring är således inte möjligt. Vänligen,

Fastighetsavgift för stuga på arrendetomt

2016-12-14 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Vem betalar skatt på en sommarstuga på arrendetomt .Är det sommarstugeägaren eller tomtägaren
Anton Magnusson |Hej och tack för du vänt dig till Lawline med din fråga!När jag svarar på din fråga utgår jag från att du undrar vem som betalar ”fastighetsskatt” på en sommarstuga. Då fastighetsskatten omvandlades 2008 till en kommunal fastighetsavgift kommer denna avgift beröras nedan.Om din fråga inte berör fastighetsavgift ber jag dig kommentera nedan så återkommer jag med svar.Allmänt om den kommunala fastighetsavgiften när det gäller stuga på arrendetomt:En sommarstuga på en arrendetomt är en byggnad på annans mark, vilket inom juridisk språkbruk kallas för en byggnad på ofri grund. Byggnader på ofri grund klassas som lös egendom och inte som fastighet. När det gäller beskattning ska dessa dock jämställas med fastighet. Eftersom det är en fastighet ska det betalas kommunal fastighetsavgift enligt 1 § Lag om kommunal fastighetsavgift (LKF) (här), där stugan betecknas som småhusenhet. Ett småhus är enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslag (https://lagen.nu/1979:1152#K2P2S1) en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. En bostad som används som fritidsboende är också ett småhus enligt Skatteverket (källa).Vem betalar den kommunala fastighetsavgiften?Det är ägaren till småhuset på ofri grund som ska betala den kommunala fastighetsavgiften enligt 2 § LKF (här). Avgiften reduceras emellertid till hälften av vad avgiften skulle kosta om fastighetsägaren även äger tomten enligt 3 a § LKF (här), vilket ger en avgift på 3 706 kr för deklarationen 2017. I denna paragraf stadgas även att man kan beräkna avgiften som 0,75 % av taxeringsvärdet för småhuset om det är mer förmånligt.Ägaren till tomten kommer därmed inte betala avgiften för småhuset utan istället betala fastighetsavgift för arrendetomten. Denna avgift regleras på samma sätt som för småhuset, och får en avgift på 3 706 för deklarationen 2017 enligt 3 a § LKF (här). Man kan även här beräkna avgiften som 0,75 % av taxeringsvärdet för tomten om det är mer förmånligt.Ska ägaren betala fastighetsavgift för alla typer av småhus?Ägaren till ett småhus som har ett byggnadsvärde under 50 000 kr anses, enligt skatteverket, sakna taxeringsvärde. Därför kommer ingen avgift att beräknas för småhuset.Jag ger nedan två exempel på hur stor avgiften kommer bli för deklarationen 2017Kalle äger en sommarstuga på ofri grund som har ett taxeringsvärde på 400 000 kr. Maxbeloppet för den kommunala fastighetsavgiften är 3 706 kr. Emellertid kan Kalle använda 0,75 % av taxeringsvärdet som ger en avgift på 3 000 kr. Således ska Kalle betala 3 000 kr i fastighetsavgift.Maja äger en sommarstuga på ofri grund som inte har något taxeringsvärde då byggnadsvärdet är på 30 000 kr. Maxbeloppet för den kommunala fastighetsavgiften är 3 706 kr. Emellertid kan Maja använda 0,75 % av taxeringsvärdet som ger då en avgift på 0 kr. Således ska Maja inte betala något i fastighetsavgift.Fördjupning om nyuppförda byggnader på ofri grund:Nyuppförda byggnader på ofri grund är helt befriade från kommunal fastighetsavgift i fem år och får halv avgift de följande fem åren. Se exempel nedan.Maja uppförde en stuga 2008 med ett taxeringsvärde på 400 000 kr. I detta fall blir fastighetsavgiften 1 853 kr vilket är hälften av avgiften som Maja borde betala. Maja kan använda 0,75 % av taxeringsvärdet, men eftersom det blir 3 000 kr är det mer förmånligt att betala 1 853 kr. Således ska Maja betala 1 853 kr i fastighetsavgift.Hoppas detta svar gav dig klarhet!Det finns bra information av skatteverket om fastighetsavgift för byggnader på ofri grund, vänligen se länk nedan.Länk (notera att siffrorna inte stämmer överens för skatteverket beräknar enligt deklarationen för 2016 och inte för 2017 samt att informationen finns främst från s. 14) Med vänliga hälsningar

Beskattning vid ärvd bostadsrätt

2016-11-23 i Fastighetsskatt
FRÅGA |min mamma äger en lägenhet köpt 1965 för 9000 kr idag tax för 700000 tusen säljs för 2,5 milionernär mamma avlider vad får vi skatta för lägenhet jag och min syster som delar arv rakt av
Sofia Nygren |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline! Vid försäljning av bostadsrätter behöver man bara betala skatt på vinsten. Vinsten räknas ut på följande sätt:+ Försäljningspris - Försäljningsutgifter - Inköpspris - Förbättringsutgifter - Kapitaltillskott - Andel av inre reparationsfond vid försäljning + Andel av inre reparationsfond vid köpet + Återföring av uppskov = Vinst/FörlustOm du och din syster ärver fastigheten har ni ju 0 kronor i inköpspris. Det är dock inte anskaffningsutgiften som den skattskyldige, i detta fall du och din syster haft, utan det faktiskta inköpspriset för bostadsrätten, vilket i detta fall skulle vara 9 000 kronor.Med det underlag du skickat in till Lawline skulle vinsten beräknas såhär.+ Försäljningspris: 2 500 000 kronor - Inköpspris: 9 000 kronor = Vinst: 2 491 000Sedan ska bara 22/30 av vinsten beskattas. Underlaget för skatt blir alltså 22/30 av 2 491 000 = ca. 1 830 000 kronorSkattesatsen på detta är sedan 30 % statlig skatt, så själva summan som utgör skatt är alltså 30 % av 1 830 000 = 549 000 kronor.Denna summa ska sedan delas lika på dig och din syster om ni båda ärver 50 % av fastigheten, så var och en av er två får alltså betala ca. 275 000 kronor i skatt vid försäljning av er mors bostadsrätt. Det här med skatt kan vara rätt krångligt att förstå sig på, men här finns bra information om hur du räknar ut och betalar skatt och här mer specifik information om vad som gäller om beskattning vid försäljning av bostadsrätter. Här hittar du blanketten för beskattning av bostadsrätt och här hittar du några informationsfilmer om försäljning av privatbostad.Hoppas detta gjorde dig lite klokare!

Gåva av sommarhus

2017-02-28 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej,Det verkar som att jag ska få ett sommarhus i gåva av en släkting, hon har inga arvingar. Sommarhuset ligger på en arrendetomt som släktingen med sina två systrar äger. Jag undrar om jag på något sätt kommer behöva beskattas för detta?Om jag skulle vilja betala något för sommarhuset, har funderat på det också nämligen då det känns rättvist med allt hon gjort för mig, hur funkar det då med skatt osv? Jag tänkte mig runt 40.000 kr. Hälsningar
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller frågan om gåvobeskattningen, är svaret att den inte finns: gåvan är skattefri (inkomstskattelagen, i det följande IL, 8 kap. 2 §). Vad som gäller istället är kontinuitetsprincipen (IL 44 kap. 21 §). För dig innebär den att du, när du säljer fastigheten vidare, kommer att använda gåvogivarens omkostnadsbelopp som ditt omkostnadsbelopp vid beräkning av din kapitalvinst (anskaffnings- plus förbättringsutgifter, IL 44 kap. 13-14 §§). Om du bestämmer dig att betala någonting för sommarhuset är saken lite mer komplicerad. De två referenspunkter som gäller här är fastighetens taxeringsvärde och dess marknadsvärde.Om det belopp du betalar (i det följande: ersättningen) är större än marknadsvärdet (MV) handlar det om ett köp. Ifall säljarna gör en kapitalvinst ska de inkomstbeskattas för denna. Du får i så fall använda ersättningen som din anskaffningsutgift vid eventuell framtid avyttring av fastigheten.Om ersättningen är mindre än taxeringsvärdet (TV) anses överlåtelsen utgöra en gåva och det är igen kontinuitetsprincipen som gäller.Om ersättningen är större än TV men mindre än MV, så beror det på var den ligger närmare för att bestämma huruvida det handlar om ett köp eller en gåva. Som sagt utgör sommarhuset fastighet i IL:s mening, trots att det egentligen handlar om lös egendom (IL 2 kap. 6 §), och det är huvudsaklighetsprincipen som gäller, dvs överlåtelsen ska antingen anses utgöra köp eller gåva, det finns inget blandat fång.Avslutningsvis skulle jag vilja påpeka att beloppet du tänker betala i sig inte har någon skattemässig betydelse utan det är skillnaden mellan detta belopp och de nuvarande ägarnas omkostnadsbelopp, fastighetens marknadsvärde samt taxeringsvärde som spelar roll. Jag hoppas att du fått svar på din fråga.Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning, rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar,

Gåva och skatt vid framtid försäljning av fastighet

2016-12-31 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej.Vi är tre syskon som nu ska dela upp vår fars skog. Pappa lever fortfarande, men önskar att detta ska bli klart innan han går bort. Skogen är värderad till 1350 000 kr och således är varje andel värd 450000.Det är en av oss som bor i anslutning till skogen och har mest intresse av denna. Därför är vi överens om att han ska ha det. Pappa tänker då att han ger skogen till min bror som en gåva och att min bror då ger oss andra två pengar för våra andelar. Bror vill ge oss pengarna som gåva. Jag tänker att han då ska ge oss 450000 kr vardera, men han tycker att det bör bli billigare för honom då gåvoskatten är borta och vi därmed inte behöver skatta för det. Jag förstår inte riktigt hur han tänker. ÄR detta rätt? Eller är det rätta att han ger oss 450000 kr var. Pappas tanke är ju också att det ska bli lika för alla. Som jag ser det så får han ju redan 450 000kr i rabatt på skogen...Tacksam för svar
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det är sant att gåvan är skattefri. Detta regleras i inkomstskattelagen (i det följande IL) 8 kap. 2§. En möjlig förklaring till din brors påstående kan vara att din bror, skattemässigt, inträder i pappans situation vid en framtid försäljning av skogen (IL 44 kap. 21§), dvs att han, ifall han säljer skogen, till exempel för 1 350 000 som du anger, kommer att betala skatt för vinsten (vinsten består av skillnaden mellan försäljningspriset och pappans anskaffningsutgifter, IL 44 kap. 13-14§§). Hade ni alla fått varsin tredjedel av skogen så skulle skatten fördelas till alla andelar. Får ni andra nu varsin andel "skattefri" så belastas hans andel med hela skattebeloppet vid en framtid försäljning. Så kan man möjligtvis tänka.Ett förslag skulle kunna vara att ni avtalar att få 450 000 kr nu och i gengäld acceptera skyldigheten att var och en ska stå för 1/3 av eventuell skatt vid en framtid försäljning av skogen. Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vill du få frågan närmare utredd kan du skicka din frågeställning till vår Expresstjänst och få en utredning inom 3 dagar. Se http://lawline.se/lawline-express eller klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar,

Vilket värde som räknas vid skatt efter fastighet som förvärvats genom gåva

2016-11-30 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Vilket värde kan tillgodoräknas vid försäljning av fastighet som har erhållits genom gåva?
|Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar din fråga som att du vill veta hur man beräknar skatten vid försäljning av fastighet som du förvärvat genom gåva. Huvudregeln är att kontinuitetsprincipen gäller, den stadgas i Inkomstskattelagen (IL) 44 kap. 21 §. Det vill säga att du inträder i överlåtarens skattemässiga situation. Det betyder att när du beräknar skatten ska du utgå från gåvogivarens inköpspris + eventuella avdragsgilla förbättringar som denne gjort. Som exempel: om den som gav dig fastigheten köpte den för 1 000 000 ger dig den utan betalning och du säljer den för 2 000 000 har du gjort en miljon i vinst. Den vinsten ska sedan kvoteras med 22 / 30 delar och beskattas med 30 %, det vill säga 22 % effektiv skatt eller i mitt exempel 220 000 kr. Du får givetvis ändå göra avdrag för eventuella avyttringskostnader i samband med försäljningen så som exempelvis utgift för fastighetsmäklare. Har du betalat någonting för fastigheten eller övertagit lån eller liknande så räknas överlåtelsen endast som gåva om du betalat mindre än fastighetens taxeringsvärdet i ersättning för fastigheten. Om du har betalat mer, eller övertagit lån för en högre summa än taxeringsvärdet så räknas det som ett köp istället och då beräknas skatten enl. sedvanliga regler.Hoppas att du fick svar på din fråga, ring oss gärna om någonting var oklart eller om du behöver någon mer hjälp med din situation!Du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.se

Beskattning vid gåva av bostadsrätt

2016-11-08 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej Min mor äger en bostadsrätt som hon vill säknka till mig i form av gåva, måste jag eller hon betala skatt, fast det är en gåva? Med vänliga hälsningar Abbi
John Edgren |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline! Om din mor väljer att ge hela bostadsrätten till dig i form av gåva frångår hon skattskyldighet. Detta eftersom att hon som gåvogivare inte fått någon inkomst. Du kommer däremot bli skattskyldig på vinsten vid eventuell försäljning, samt träda in i din mors skatteställe. Vinst räknas ut genom att man drar anskaffningsvärdet från försäljningspriset. Eftersom du inte har något anskaffningsvärde på bostadsrätten kommer hela försäljningsbeloppet tas upp till beskattning vid eventuell vinst. Skattesatsen som utgår är då 30 % av 22/30 av vinsten man gjort, vilket i princip blir 22 %. För att beskriva bättre ska jag försöka ge dig ett exempel. Låt oss säga att din mamma förvärvat bostadsrätten för 1 MSEK. När hon skänker den som gåva till dig är den värd 2 MSEK. När du senare väljer att sälja bostadsrätten får du 3 MSEK för den. Din mor betalar ingen skatt i detta exempel, då hon inte har haft någon inkomst eftersom hon gett bort lägenheten. Du får däremot träda in och betala din mors skatt. Den skattegrundande inkomsten blir alltså 3 MSEK – 1 MSEK = 2 MSEK. Det är denna summa som 22 % skatt utgår på.Här kan du läsa mer om hur den skattegrundande inkomsten beräknas:https://www.skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/forsaljningavprivatbostad/beraknavinstellerforlust/forsaljningavbostadsratt.4.233f91f71260075abe8800033855.htmlHoppas detta var till hjälp!