Gåva och skatt vid framtid försäljning av fastighet

2016-12-31 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej.Vi är tre syskon som nu ska dela upp vår fars skog. Pappa lever fortfarande, men önskar att detta ska bli klart innan han går bort. Skogen är värderad till 1350 000 kr och således är varje andel värd 450000.Det är en av oss som bor i anslutning till skogen och har mest intresse av denna. Därför är vi överens om att han ska ha det. Pappa tänker då att han ger skogen till min bror som en gåva och att min bror då ger oss andra två pengar för våra andelar. Bror vill ge oss pengarna som gåva. Jag tänker att han då ska ge oss 450000 kr vardera, men han tycker att det bör bli billigare för honom då gåvoskatten är borta och vi därmed inte behöver skatta för det. Jag förstår inte riktigt hur han tänker. ÄR detta rätt? Eller är det rätta att han ger oss 450000 kr var. Pappas tanke är ju också att det ska bli lika för alla. Som jag ser det så får han ju redan 450 000kr i rabatt på skogen...Tacksam för svar
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det är sant att gåvan är skattefri. Detta regleras i inkomstskattelagen (i det följande IL) 8 kap. 2§. En möjlig förklaring till din brors påstående kan vara att din bror, skattemässigt, inträder i pappans situation vid en framtid försäljning av skogen (IL 44 kap. 21§), dvs att han, ifall han säljer skogen, till exempel för 1 350 000 som du anger, kommer att betala skatt för vinsten (vinsten består av skillnaden mellan försäljningspriset och pappans anskaffningsutgifter, IL 44 kap. 13-14§§). Hade ni alla fått varsin tredjedel av skogen så skulle skatten fördelas till alla andelar. Får ni andra nu varsin andel "skattefri" så belastas hans andel med hela skattebeloppet vid en framtid försäljning. Så kan man möjligtvis tänka.Ett förslag skulle kunna vara att ni avtalar att få 450 000 kr nu och i gengäld acceptera skyldigheten att var och en ska stå för 1/3 av eventuell skatt vid en framtid försäljning av skogen. Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vill du få frågan närmare utredd kan du skicka din frågeställning till vår Expresstjänst och få en utredning inom 3 dagar. Se http://lawline.se/lawline-express eller klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar,

Vilket värde som räknas vid skatt efter fastighet som förvärvats genom gåva

2016-11-30 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Vilket värde kan tillgodoräknas vid försäljning av fastighet som har erhållits genom gåva?
Anton Walfridsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar din fråga som att du vill veta hur man beräknar skatten vid försäljning av fastighet som du förvärvat genom gåva. Huvudregeln är att kontinuitetsprincipen gäller, den stadgas i Inkomstskattelagen (IL) 44 kap. 21 §. Det vill säga att du inträder i överlåtarens skattemässiga situation. Det betyder att när du beräknar skatten ska du utgå från gåvogivarens inköpspris + eventuella avdragsgilla förbättringar som denne gjort. Som exempel: om den som gav dig fastigheten köpte den för 1 000 000 ger dig den utan betalning och du säljer den för 2 000 000 har du gjort en miljon i vinst. Den vinsten ska sedan kvoteras med 22 / 30 delar och beskattas med 30 %, det vill säga 22 % effektiv skatt eller i mitt exempel 220 000 kr. Du får givetvis ändå göra avdrag för eventuella avyttringskostnader i samband med försäljningen så som exempelvis utgift för fastighetsmäklare. Har du betalat någonting för fastigheten eller övertagit lån eller liknande så räknas överlåtelsen endast som gåva om du betalat mindre än fastighetens taxeringsvärdet i ersättning för fastigheten. Om du har betalat mer, eller övertagit lån för en högre summa än taxeringsvärdet så räknas det som ett köp istället och då beräknas skatten enl. sedvanliga regler.Hoppas att du fick svar på din fråga, ring oss gärna om någonting var oklart eller om du behöver någon mer hjälp med din situation!Du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.se

Beskattning vid gåva av bostadsrätt

2016-11-08 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej Min mor äger en bostadsrätt som hon vill säknka till mig i form av gåva, måste jag eller hon betala skatt, fast det är en gåva? Med vänliga hälsningar Abbi
John Edgren |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline! Om din mor väljer att ge hela bostadsrätten till dig i form av gåva frångår hon skattskyldighet. Detta eftersom att hon som gåvogivare inte fått någon inkomst. Du kommer däremot bli skattskyldig på vinsten vid eventuell försäljning, samt träda in i din mors skatteställe. Vinst räknas ut genom att man drar anskaffningsvärdet från försäljningspriset. Eftersom du inte har något anskaffningsvärde på bostadsrätten kommer hela försäljningsbeloppet tas upp till beskattning vid eventuell vinst. Skattesatsen som utgår är då 30 % av 22/30 av vinsten man gjort, vilket i princip blir 22 %. För att beskriva bättre ska jag försöka ge dig ett exempel. Låt oss säga att din mamma förvärvat bostadsrätten för 1 MSEK. När hon skänker den som gåva till dig är den värd 2 MSEK. När du senare väljer att sälja bostadsrätten får du 3 MSEK för den. Din mor betalar ingen skatt i detta exempel, då hon inte har haft någon inkomst eftersom hon gett bort lägenheten. Du får däremot träda in och betala din mors skatt. Den skattegrundande inkomsten blir alltså 3 MSEK – 1 MSEK = 2 MSEK. Det är denna summa som 22 % skatt utgår på.Här kan du läsa mer om hur den skattegrundande inkomsten beräknas:https://www.skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/forsaljningavprivatbostad/beraknavinstellerforlust/forsaljningavbostadsratt.4.233f91f71260075abe8800033855.htmlHoppas detta var till hjälp!

Måste vi betala gåvoskatt och vad bör vi tänka på när förälder säljer en fastighet?

2016-10-11 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej! Det är så att min mor står i begrepp att sälja sitt föräldrahem, en jordbruksfastighet, och efter avdrag för reavinstskatten så blir det en rejäl slant över.., så jag undrar om det finns någon fördel med att jag o min bror får del av vinsten, eller det spelar ingen roll nu när arvsskatten är borttagen..? Kan det ges oss en "ekonomisk gåva" utan skatteplikt, eller ngt annat som blir ekonomiskt fördelaktigt? Finns det något annat vi bör tänka på då affären skall göras upp nästa vecka? Tack på förhand!
Jonas P. Lind |Hej och tack för att du ställer din fråga till Lawline!Allmänt om gåvoskatt/arvskatt:Arvs- och gåvoskatten försvann helt i svensk rätt för några år sedan. Detta framgår i ett relativt tydligt stadgande i inkomstskattelagen 8:2. Att regeln är enkel gör ju dock inte att den är lätt att hitta eftersom inkomstskattelagen är omfattande. Vem betalar skatt och hur mycket?Ditt scenario innebär alltså ingen skatt för dig eller din bror. Däremot medför, som du redan är medveten om, försäljningen att din mor beskattas för den realisationsvinst hon gör.Din mor kommer att beskattas för försäljningen i inkomstsslaget "kapital". Den typen av inkomster beskattas som standard med 30 % även om vissa typer av kvoteringar kan förekomma. När det gäller just fastigheter så finns det en kvoteringsregel som säger att 22/30 av försäljningsvinsten skall man betala skatt för. Det innebär att man om fastigheten ger en vinst på 300 000 kr faktiskt bara skattar för 220 000 kr. I slutänden innebär detta i praktiken att man skattar 22 % för fastighetsvinster, varför man lite populärt säger att fastighetsskatten är 22 %. IL 45:33Vilket belopp skall man då skatta på?Enkelt sagt kan man säga att man betalar skatt för (försäljningspriset - mäklararvode - anskaffningskostnad - vissa reparationskostnader = realisationsvinsten). Anskaffningskostnad är helt enkelt det belopp din mor köpte fastigheten för. Om det är så att hon exempelvis fick ärva den av sina föräldrar så är det föräldrarnas anskaffningskostnad som gäller istället. Det är helt enkelt den senaste summan som någon faktiskt betalade för fastigheten. (Det här innebär alltså att om ni skulle få ärva gården så blir er anskaffningskostnad det som er mor eller tidigare släktingar betalat).Mäklararvode eller andra kostnader man haft för att få en försäljning till stånd ska man inte skatta för eftersom det inte är något man gjort en vinst på. Kvar finns "vissa reparationskostnader" som är lite krångligare att faktiskt räkna ut. Här finns nämligen två kategorier där vissa omfattande ombyggnationer får räknas in, samtidigt som vissa mindre reparationer bara får räknas in om de gjorts de senaste åren. Dessa regleras genom inkomstskattelagen 45:11 och 12 (som tyvärr är ihopblandade i min länk).Det kan alltså vara så att om det gjort omfattade reparationer och ombyggnationer av fastigheten att skatten inte alls skall bli särskilt hög. Av förklarliga skäl kan jag dock inte ge mer tips här än att nämna möjligheterna eftersom det är så beroende på det enskilda fallet.Vad ni bör göra:Kör på. Det enda jag har att påpeka är egentligen småsaker som berör skatteberäkningen samt eventuellt möjlighet för din mor att skjuta upp skatten till senare.Först bör ni kontrollera att fastighetsvinsten faktiskt beräknas rätt. Om vinsten blir felaktigt beräknad för högt måste din mor betala en för stor summa i skatt, vilket är lite tråkigt såklart. Om er mor skall köpa en ny fastighet bör ni kontrollera möjligheterna till uppskovsbelopp för att på det viset skjuta upp hennes skyldighet att betala skatt. Utöver det önskar jag er lycka till med fastighetsförsäljningen!Behöver du vidare hjälp med skattefrågor är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Fastighetsavgift för stuga på arrendetomt

2016-12-14 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Vem betalar skatt på en sommarstuga på arrendetomt .Är det sommarstugeägaren eller tomtägaren
Anton Magnusson |Hej och tack för du vänt dig till Lawline med din fråga!När jag svarar på din fråga utgår jag från att du undrar vem som betalar ”fastighetsskatt” på en sommarstuga. Då fastighetsskatten omvandlades 2008 till en kommunal fastighetsavgift kommer denna avgift beröras nedan.Om din fråga inte berör fastighetsavgift ber jag dig kommentera nedan så återkommer jag med svar.Allmänt om den kommunala fastighetsavgiften när det gäller stuga på arrendetomt:En sommarstuga på en arrendetomt är en byggnad på annans mark, vilket inom juridisk språkbruk kallas för en byggnad på ofri grund. Byggnader på ofri grund klassas som lös egendom och inte som fastighet. När det gäller beskattning ska dessa dock jämställas med fastighet. Eftersom det är en fastighet ska det betalas kommunal fastighetsavgift enligt 1 § Lag om kommunal fastighetsavgift (LKF) (här), där stugan betecknas som småhusenhet. Ett småhus är enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslag (https://lagen.nu/1979:1152#K2P2S1) en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. En bostad som används som fritidsboende är också ett småhus enligt Skatteverket (källa).Vem betalar den kommunala fastighetsavgiften?Det är ägaren till småhuset på ofri grund som ska betala den kommunala fastighetsavgiften enligt 2 § LKF (här). Avgiften reduceras emellertid till hälften av vad avgiften skulle kosta om fastighetsägaren även äger tomten enligt 3 a § LKF (här), vilket ger en avgift på 3 706 kr för deklarationen 2017. I denna paragraf stadgas även att man kan beräkna avgiften som 0,75 % av taxeringsvärdet för småhuset om det är mer förmånligt.Ägaren till tomten kommer därmed inte betala avgiften för småhuset utan istället betala fastighetsavgift för arrendetomten. Denna avgift regleras på samma sätt som för småhuset, och får en avgift på 3 706 för deklarationen 2017 enligt 3 a § LKF (här). Man kan även här beräkna avgiften som 0,75 % av taxeringsvärdet för tomten om det är mer förmånligt.Ska ägaren betala fastighetsavgift för alla typer av småhus?Ägaren till ett småhus som har ett byggnadsvärde under 50 000 kr anses, enligt skatteverket, sakna taxeringsvärde. Därför kommer ingen avgift att beräknas för småhuset.Jag ger nedan två exempel på hur stor avgiften kommer bli för deklarationen 2017Kalle äger en sommarstuga på ofri grund som har ett taxeringsvärde på 400 000 kr. Maxbeloppet för den kommunala fastighetsavgiften är 3 706 kr. Emellertid kan Kalle använda 0,75 % av taxeringsvärdet som ger en avgift på 3 000 kr. Således ska Kalle betala 3 000 kr i fastighetsavgift.Maja äger en sommarstuga på ofri grund som inte har något taxeringsvärde då byggnadsvärdet är på 30 000 kr. Maxbeloppet för den kommunala fastighetsavgiften är 3 706 kr. Emellertid kan Maja använda 0,75 % av taxeringsvärdet som ger då en avgift på 0 kr. Således ska Maja inte betala något i fastighetsavgift.Fördjupning om nyuppförda byggnader på ofri grund:Nyuppförda byggnader på ofri grund är helt befriade från kommunal fastighetsavgift i fem år och får halv avgift de följande fem åren. Se exempel nedan.Maja uppförde en stuga 2008 med ett taxeringsvärde på 400 000 kr. I detta fall blir fastighetsavgiften 1 853 kr vilket är hälften av avgiften som Maja borde betala. Maja kan använda 0,75 % av taxeringsvärdet, men eftersom det blir 3 000 kr är det mer förmånligt att betala 1 853 kr. Således ska Maja betala 1 853 kr i fastighetsavgift.Hoppas detta svar gav dig klarhet!Det finns bra information av skatteverket om fastighetsavgift för byggnader på ofri grund, vänligen se länk nedan.Länk (notera att siffrorna inte stämmer överens för skatteverket beräknar enligt deklarationen för 2016 och inte för 2017 samt att informationen finns främst från s. 14) Med vänliga hälsningar

Beskattning vid ärvd bostadsrätt

2016-11-23 i Fastighetsskatt
FRÅGA |min mamma äger en lägenhet köpt 1965 för 9000 kr idag tax för 700000 tusen säljs för 2,5 milionernär mamma avlider vad får vi skatta för lägenhet jag och min syster som delar arv rakt av
Sofia Nygren |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline! Vid försäljning av bostadsrätter behöver man bara betala skatt på vinsten. Vinsten räknas ut på följande sätt:+ Försäljningspris - Försäljningsutgifter - Inköpspris - Förbättringsutgifter - Kapitaltillskott - Andel av inre reparationsfond vid försäljning + Andel av inre reparationsfond vid köpet + Återföring av uppskov = Vinst/FörlustOm du och din syster ärver fastigheten har ni ju 0 kronor i inköpspris. Det är dock inte anskaffningsutgiften som den skattskyldige, i detta fall du och din syster haft, utan det faktiskta inköpspriset för bostadsrätten, vilket i detta fall skulle vara 9 000 kronor.Med det underlag du skickat in till Lawline skulle vinsten beräknas såhär.+ Försäljningspris: 2 500 000 kronor - Inköpspris: 9 000 kronor = Vinst: 2 491 000Sedan ska bara 22/30 av vinsten beskattas. Underlaget för skatt blir alltså 22/30 av 2 491 000 = ca. 1 830 000 kronorSkattesatsen på detta är sedan 30 % statlig skatt, så själva summan som utgör skatt är alltså 30 % av 1 830 000 = 549 000 kronor.Denna summa ska sedan delas lika på dig och din syster om ni båda ärver 50 % av fastigheten, så var och en av er två får alltså betala ca. 275 000 kronor i skatt vid försäljning av er mors bostadsrätt. Det här med skatt kan vara rätt krångligt att förstå sig på, men här finns bra information om hur du räknar ut och betalar skatt och här mer specifik information om vad som gäller om beskattning vid försäljning av bostadsrätter. Här hittar du blanketten för beskattning av bostadsrätt och här hittar du några informationsfilmer om försäljning av privatbostad.Hoppas detta gjorde dig lite klokare!

Anskaffningsavgift vid fastighetsförvärv genom arv

2016-10-19 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Ärvde ett hus i Spanien efter min far 2005. Sålde huset några år efter arvsskiftet, 2014. Betalade Spansk skatt på försäljningen. Nu vill Svenska skattemyndigheter att jag deklarerar försäljningen (K5) och att anskaffningsvärdet skall vara taxeringsvärdet när min far köpte huset på 60-talet. Kan detta vara rätt? Det innebär ju att de inför arvsbeskattning som ju inte finns längre i Sverige. Borde inte mitt anskaffningsvärde vara det värde huset hade när jag tog över det? Mycket tacksam för ett svar!!
Anonym Anonym |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det anskaffningsvärde som skatteverket avser ska mycket riktigt vara det värde din far anskaffade fastigheten för. Anledningen till detta är att du inte skattar på själva anskaffningsutgiften, utan på vad som kallas kapitalvinst av försäljningen. Kapitalvinsten får du genom att ta det belopp fastigheten avyttrades för, minus det belopp den anskaffades för (samt minus diverse reparationer som gjorts, osäker på exakta detaljreglerna i spansk lagstiftning, men huvudprincipen är densamma). När du får en tillgång genom arv, som du fick 2005, sker ingen avyttring av huset. Det säljs inte, trots att du kanske fått avstå annat ur din fars dödsbo för att få det. Inkomstskattelagen klargör att du som förvärvare träder in i din fars plats och således ses det ur lagens ögon som om du själv anskaffat huset för det värde din far anskaffade huset, du kan läsa mer här. Sammanfattningsvis är det alltså inte det värde huset hade när du tog över det som gäller, utan det som det anskaffades för av din far. Det skatteverket vill är inte att du skattar på arvet, utan att du skattar på försäljningen av fastigheten. Sverige har som du säger, ingen arvsskatt.Jag vill dock tillägga att det finns internationella skatteaspekter här som kan vara av intresse. Som du säger har du betalat spansk skatt på försäljningen redan, vilket kan vara helt i sin ordning. Det är dock inte meningen att du ska bli dubbelbeskattad, dvs. att du ska skatta för försäljningen två gånger hos olika länder. För att utreda detta måste man se om du är begränsat eller obegränsat skatteskyldig här i Sverige. Jag kan tyvärr inte utläsa ur din fråga om du fortfarande bor kvar här eller om du bott i huset i Spanien tills försäljningen eller vad du har för anknytning till vardera land, varpå det är svårt att göra en bedömning av vem som har rätt till din skatt. Jag rekommenderar dock att du själv kontaktar Skatteverket och får höra deras bedömning eller att du tar hjälp av en praktiserande skattejurist. Jag hoppas du fått lite klarhet i dina funderingar! Med vänlig hälsning,

Skatt på kapitalvinst om man säljer del av bostaden till sin partner i bodelning?

2016-08-31 i Fastighetsskatt
FRÅGA |HejJag o min sambo skall gå isär efter 15 år tillsammans. Han skall köpa ut mig ur bostadsrätten vi bor i idag. Han har tagit ett lån på 900 000 som han kommer ge till mig. Måste jag betala vinstskatt på dessa pengar. Han kommer bo kvar o tar därför över alla lån.
Jonas P. Lind |Hej och tack för att du ställer din fråga till Lawline!Allmänt:Det är inkomstskattelagen (förkortas IL) som styr över vilken skatt man betalar för den här typen av inkomster och just den här typen av inkomst är en sk. kapitalvinst. Det krävs dock att man faktiskt gör en vinst för att man ska behöva betala någon skatt. Ska du betala någon skatt?Först och främst är frågan om du faktiskt gör en kapitalvinst. Med tanke på att bostadspriserna skenar uppåt skulle jag dock anta det. Din kapitalvinst som du skall skatta för är skillnaden mellan det du köpte bostaden för och det du säljer den för. Om du ska betala någon skatt är det alltså omöjligt att svara på utan att veta mer om vad du köpte bostaden för. Hur mycket ska man betala i skatt?Här kommer ett exempel eftersom jag inte vet de korrekta siffrorna. Om du exempelvis köpte halva bostaden för 500 000 och nu säljer din halva till honom för 900 000 har du alltså gjort en kapitalvinst på 400 000 kr som du egentligen skall betala skatt på. När det gäller just bostadsrätter eller hus så betalar man dock bara skatt på tjugotvå trettiondelar av värdet. IL 46:18. Detta innebär alltså att det belopp som skall ligga till grund för skatteuträkningen inte är 400 000 kr utan istället 22/30x400 000 kr = 293 333 kr.Skattesatsen när det gäller kapitalvinster är 30 %. IL 65:7.Det belopp som skall betalas in i skatt är således 0,3 x 293 333 = 88 000 kr. Måste man betala allt direkt?När man säljer en bostad och köper en ny bostad som är dyrare kan man få ett så kallat uppskovsbelopp. Förutsättningarna för att få skjuta upp skatten på det viset är beskrivna i IL 47:2.Uppskovsbeloppet baseras på hur dyr bostad man köper osv, så några exempel på det är svårt att ge, men om man väljer att använda möjligheten till uppskovsbelopp så kommer man behöva betala skatt på en schablonintäkt istället. Detta innebär att man inte betalar in 88 000 kr som i exemplet ovan utan istället får man betala in skatt på 1,67 % av uppskovsbeloppet. (Vilket såklart är en klart mer behändig summa samtidigt som man då egentligen fortsätter att vara skyldig skatteverket 88 000 kr).Uppskovsbeloppet kan vara upp till 1 450 000 kr. Mitt råd:Utforska möjligheterna till uppskovsbelopp. Det kan göra att du kan köpa en dyrare bostad nu istället för att betala in en hög skatt. För övrigt är det bra att ni överlåter fastigheten på ett korrekt vis. Det är lätt hänt vid uppbrott av den här typen att den ene får bostaden och den andre får pengar vid sidan om samtidigt som man inte tänker på att det oftast finns en ganska stor skatteskuld som ligger i fastigheten och därför bara drabbar den ena partnern om man inte tänker efter innan bodelningen. Behöver du vidare hjälp med skattefrågor är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.seMed vänliga hälsningar,