Vad gäller för mig som hyresvärd då jag hyr ut min bostad?

2018-07-08 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej! Jag har fått pengar genom ett arv som jag skulle vilja investera i en bostad. Denna bostad tänker jag hyra ut för att få en extra inkomst. Jag undara vad som gäller skattemässigt i denna situation och vilka regler som kommer att gälla för mig som hyresvärd. Själv bor jag i en hyresrätt och äger inga fastigheter och har en blygsam inkomst. Tack på för hand
Ellen Hägerström |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Arv är skattefria, vilket innebär att du endast kommer att beskattas i samband med fastighetsköpet. Då du köper en fastighet ska du som köpare betala stämpelskatt på förvärvet enligt 4 kap 10 § Jordabalken. Stämpelskatt regleras i Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter och beräknas antingen på köpeskillingen eller på föregående års taxeringsvärde, beroende på vilket av dessa belopp som är högre, enligt 9 §. Skattesatsen framgår av 8 § och är femton kronor per varje tusen kronor av fastighetens värde. Då du hyr ut en bostad räknas inkomsten som en kapitalintäkt enligt 42 kap 1 § Inkomstskattelagen (IL) och ska tas upp till beskattning. För hyresintäkter har du dock rätt att först göra ett avdrag på 40 000 kr per år för denna inkomst, samt ytterligare dra av 20 procent av uthyrningsinkomster, om du hyr ut en fastighet för bostadsändamål enligt reglerna i 42 kap. 31 §. Angående uthyrningen av bostaden utgår jag i mitt svar ifrån att du hyr ut bostadsrätten som privatperson och inte i samband med näringsverksamhet. Eftersom du inte har någon annan bostad som du hyr ut är det främst Lagen om uthyrning av egen bostad som är tillämplig i detta fall, även om 12 kap Jordabalken gäller till de delar som inte reglerats i tidigare nämnda lag. Observera att lagen är utformad till hyresgästens fördel avseende avtalsvillkor. Detta innebär att ni kan komma överens om avtalsvillkor med din hyresgäst som är mer fördelaktiga än de som regleras i lag, medan sådana avtalsvillkor som ger hyresgästen sämre villkor inte gäller, tex. beträffande uppsägningstid.Vänligen,

Hur mycket skatt ska man betala vid husförsäljning?

2018-06-18 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej ,har sålt min fastighet och vid tillfället var inteckningar/pantbrev 925000.Min skuld till bank var 869000.Påverkar det min uträkning av reavinst .
Carl Lohmander |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din frågaRegler om skatt vid husförsäljning finner man i Inkomstskattelagen (IL).När du räknar ut vinsten på försäljning av ditt hus räknas inte lånet med som en kostnad, lånet påverkar inte på något vis vinsten på huset. Vinsten på husets räknas ut genom försäljningspriset – (inköpsvärdet + försäljningskostnader + förbättringsutgifter) = vinst (44 kap 13 § IL). På skatteverkets hemsida finns det hjälp att räkna ut skatten man ska betala (här).Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Hur fastighetsskatt beräknas.

2018-05-18 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Vi ska sälja 5 st tomter a' 55000 kr vad blir skatten på det?
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ni ska räkna ut kapitalvinsten för att få svar på hur mycket skatt ni ska betala i skatt. Kapitalvinsten är skillnaden mellan ersättningen (det ni säljer tomterna för dvs. 55 000 kr) minskat med försäljningskostnaden (t.ex. mäklarkostnad) och omkostnadsbeloppet (44 Kap 13 § Inkomstskattelagen).Omkostnadsbeloppet är anskaffningsvärdet (det tomterna kostade när ni köpte dem) och eventuella förbättringsutgifter och förbättrande reparationer och underhåll (44 Kap 14 § Inkomstskattelagen).Beloppet ni ska beräkna skatten på är alltså:(ersättning-försäljningskostnad)-omkostnadsbeloppetSkattesatsen på kapitalinkomster är 30 % (65 Kap 7 § Inkomstskattelagen).Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist? Då kan du använda dig av någon av våra andra tjänster:- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.Vänligen,

Jag ska köpa mina föräldrars hus, vilket sätt är bäst för att vi ska slippa så mycket avgifter/skatt som möjligt?

2018-05-07 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej. Jag ska köpa mina föräldrars hus och jag undrar vilket sätt är bäst för oss så vi båda parter slipper så mycket avgifter/skatt?De köpte huset 1990 för 475 000:-, taxeringsvädret idag ligger på 259 000:-. Köper jag det för 84% av taxeringsvärdet så slipper man väl stämpelskatt. De gör förlust och får avdragsgill på skatten. De skriver in att det inte är något förskott på arv. Eller ska de bli en gåva? Eller finns det andra sätt?
Malin Waldén |Hej, kul att du vänder dig till oss på Lawline!Angående skattenNär det gäller skatten så har du helt rätt i att du inte behöver betala stämpelskatt om du köper huset för 84 % av taxeringsvärdet. Gränsen för stämpelskatten går vid 85 % (Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheten 5 §). Denna regeln kan dock bara användas om övertagandet har betecknats som en gåva.Vad gäller dina föräldrars skatteavdrag så kan de bara göra ett avdrag om ditt övertagande av huset ses som ett köp eller ett byte, se Inkomstskattelagen (IL) 44 kap 3 § och 41 kap 2 §. Om priset för huset är under marknadsvärdet (eller taxeringsvärde om detta är lägre än marknadsvärdet) och avsikten är att ge huset som gåva så kan de inte göra något skatteavdrag för det utgör inte en kapitalförlust (IL 44 kap 24 §).Om de istället säljer huset till dig för ett marknadspris och gör en förlust kan de använda den för att minska sin skattepliktiga inkomst. De kan då dra av 50 % på sin förlust och det värdet som finns kvar kan de dra av mot annan skatt (IL 45 kap 33 §).GåvaDuOm du mottar huset som gåva så betalar du ingen skatt (IL 8 kap 2 § och Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheten 4 §).Du betalar först skatt när du säljer huset, till dess så tar du över dina föräldrars skattemässiga situation (IL 44 kap 21 §). Att du tar över dina föräldrars skattemässiga situation innebär att de skatten som rör huset (som tidigare var dina föräldrars ansvar) blir ditt ansvar.Dina föräldrarOm dina föräldrar ger dig huset så behöver de inte betala någon skatt. En gåva ses inte som en försäljning eftersom de inte gör någon vinst (IL 44 kap 3 §).Gåvobrev Vid en gåva av ett hus finns det vissa saker som är viktiga att tänka på. Det gäller samma formkrav för gåva av ett hus som för ett köp av hus (Jordabalken 4 kap 29 §). Detta innebär att det finns fyra krav som måste uppfyllas för att gåvan ska vara giltig.1.Det måste finnas ett skriftligt gåvobrev.2.Gåvobrevet måste innehålla en upplysning att fastigheten överlåts som gåva till dig.3.Det måste framgå hur stor del av fastigheten som ges bort. 4.Dina föräldrar och du måste skriva under gåvobrevet.Behöver ni hjälp med upprättandet av gåvobrevet så är ni välkomna att använda er av Lawlines avtalservice som ni hittar här.Vittnen När ett hus ges bort i gåva krävs det inte att någon bevittnar undertecknandet av gåvobrevet. Men undertecknandet av gåvobrevet behöver bevittnas av två personer om du ska kunna söka lagfart (Jordabalken 20 kap 7 § 1 punkten och 8 §).Normalt för bevittningen är att vittnena anges med namn, adress, ort, datum och deras underskrifter.Lagfarten Efter du har fått huset så har du 3 månader på dig att söka lagfart (Jordabalken 20 kap 2 §).SammanfattningOm du får fastigheten som en ren gåva så betalas ingen skatt, men nackdelen är att dina föräldrar inte får någon betalning för huset.Men du kan även köpa huset för mindre än 85% av taxeringsvärdet och då slipper du stämpelskatt. Däremot får inte dina föräldrar en förlust som de kan göra avdrag med mot annan skatt. För att de ska ske så måste du köpa huset för ett marknadsmässigt pris vilket då måste innebära en förlustaffär för dina föräldrar.Hoppas svaret var till hjälp!Vänliga hälsningar

Deklarera taxeringsvärde och kontinuitetsprincipen

2018-06-30 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Vi är tre syskon. Min bror har fått vår mammas sommarhus i gåva. En marknadsvärdering gjordes och huset blev värderat till 800 tkr. Det fanns ett lån kvar på 200 tkr. Min bror löste ut mig och min syster med 200 tkr var. Det var villkoret för att han skulle få huset av mamma.Nu äger min bror huset och har deklarerat för detta.Vilket värde ska han uppge i deklarationen? Är det taxeringsvärdet?Kommer det bli någon form av skatt som måste betalas för huset?Han har tankar om att sälja halva huset till sin sambo.Uppstår det då någon skatteeffekt då han faktisk säljer sin gåva?
Emmy Pettersson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Ja, det är taxeringsvärdet han ska uppge i deklarationen. Den summan avgör vilken skatt (exempelvis stämpelskatt) han ska betala. Ni kan läsa mer om det här. Ja, den dagen han avyttrar (en del av) huset kommer han beskattas för den vinst som uppstår, se 44-45 kap IL. Var särskilt uppmärksam på kontinuitetsprincipen i 44:21 IL som innebär att om en tillgång förvärvas genom gåva så inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation.Med detta menas att gåvogivaren (det vill säga mamman) inte behövde betala någon skatt för den eventuella vinst som hon skulle fått om hon istället sålt huset. Istället får din bror betala "all" skatt när han säljer (en del av) huset. Hur mycket skatt det blir beror på vilka avdrag han kan göra. Återkom gärna till Lawline om ni behöver exakta beräkningar och mer hjälp med detta. Med vänliga hälsningar,

Gåva eller köp, sommarstuga

2018-05-31 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej, jag och min fru har en fråga ang överlåtelse / gåva av en sommarstugaMin fru är enda barnetTaxeringen är ca 900.000Marknadsvärdet ca 1.300.000. Planen är att hennes förädrar ger henne fastigheten som gåva. inkl gåvobrevVår plan är att belåna fastigheten (som inte är skuldsatt idag) dels för att ge dem pengar, ca 300.000 kontant som "tack", men även 2-400.000 ytterligare för renoveringar och byggnationerFrågor. - Är det bättre att min fru får den som gåva, och att vi belånar den och ger dem 300.000 kontant, eller, att köpeskillingen sätts till 300.00.- (då jag antar att belåningen går väldigt smidigt)- om min fru får den som gåva, kan vi sedan bägge stå som ägare till den? Tänker på om det skulle vara enklare att belåna fastigheten, att vi delar på skatter etc om vi bägge är ägare.
Richard Fiskesund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När överlåtelse av sommarstuga sker till närstående så presumeras det av skatteverket att det är en gåva. Det spelar ingen roll hur ni formulerar gåvobreven rent skatterättsligt. Köpeskillingen är under taxeringsvärdet i detta fall och av huvudsaklighetsprincipen räknas allt som gåva. Det innebär att överlåtelsen är en gåva hur ni än formulerar avtalet såvida ersättningen endast är 300 000 och det finns ett gåvosyfte.Av 44 kap. 21§ IL se lagen här, framgår det att ni dock tar över dina svärföräldrars skatterättsliga situation dvs att vid en eventuell avyttring av sommarstugan så kommer ni kapitalvinstbeskattas som om dina svärföräldrar hade sålt villan. Enligt min bedömning spelar det inte någon större roll om ni båda står på fastigheten då det inte förändrar hur fastigheten beskattas. Dock kan det möjligtvis ha en påverkan ifall ni vill skatteplanera optimalt men då tipsar jag om att kontakta en skattekonsult.Hoppas att det blev lite klarare!Vänligen,

Fastighetsöverlåtelse mellan närstående under taxeringsvärde

2018-05-17 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Jag äger en fastighet med mina fyra syskon som är taxerad till 1 875 000. Mina syskon bor på fastigheten. Jag skall köpas ut för 350 000. blir det skatt på pengarna? För jag får mindre än det är taxertat till...Kan man kalla det gåva?
Emmy Pettersson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag har valt att dela upp mitt svar på två olika delar. En del som handlar om kapitalvinst och en som handlar om stämpelskatt. KapitalvinstHuvudregeln är att en vinst ska kapitalvinstbeskatts. Det innebär att när du säljer en tillgång med vinst beskattas vinsten du gjort, se 44 kap. 1 och 13 § Inkomstskattelag (1999:1229) 1.1 Är överlåtelsen en gåva? Ett undantag från den här regeln finns för gåvor. Gåvor är inte att se som en försäljning och det inte blir någon vinst att beskatta enligt 44 kap. 3 § Inkomstskattelag (1999:1229). Det finns särskilda regler när man säljer en fastighet under taxeringsvärdet. I ditt fall är försäljningen delvis en gåva och delvis ett köp, eftersom du säljer till ett pris under taxeringsvärdet. Det här kallas blandat fång och för att avgöra om det ska ses som ett köp eller gåva tillämpas den så kallade huvudsaklighetsprincipen. Principen säger att om det finns en gåvodel ska hela överlåtelsen ses som en gåva RÅ 1981 1:29 Eftersom fastigheten är taxerad till 1 875 000 och ni är fyra ägare betyder det att varje andel är värd 468 750. Du säger att du får en ersättning på 350 000 kronor, så du "ger" alltså bort totalt 118 750 kronor till de andra delägarna RÅ 1981 1:29. Det finns en gåvodel och därför ska hela överlåtelsen ses som en gåva och du ska inte beskattas på eventuell kapitalvinst du gjort. 1. 2 Blir det några konsekvenser för de andra delägarna? Eventuell skatt på vinsten ska betalas av de resterande ägarna den dagen de säljer sin del/hela fastigheten. Det här följer av kontinuitetsprincipen i 44 kap. 21 § Inkomstskattelag (1999:1229). Man kan säga att den vinst du egentligen borde skattat för får dom "överta".2. StämpelskattDe reglerna som angivits ovan handlar om kapitalvinstbeskattning. Utöver de här finns särskilda regler för att räkna ut stämpelskatten (lagfartskostnaden) när man överlåter fastigheter. Huvudregeln är att stämpelskatt inte tas ut vid gåvor. Men (!) om du skulle betala mer än 85 % av taxeringsvärdet som gällde året före det år som lagfarten beviljas ska stämpelskatt tas ut. Detta följer av 5 och 9 §§ Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Jag rekommenderar därför att undersöka vad taxeringsvärdet var året före lagfarten beviljades och jämföra det med ersättningen och se om du behöver betala stämpelskatt eller inte! Med vänliga hälsningar,

Hur beräknas skatt vid husförsäljning?

2018-04-27 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Har sålt hus jag fick i gåva . Det fanns lån på 850 tusen som jag Har betalt ränta på samt ett gammalt inköpspris från 1974 på 264 tusen . Vilket är kostnaden som skall dras från försäljningspriset ( 3750000 ) . Vad blir vinsten ?3750000 minus 264000 / 3486000Eller 3750000 minus 1114000. / 2636000
Carl Lohmander |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När du räknar ut vinsten på försäljning av ditt hus räknas inte lånet med som en kostnad dvs vinsten är som ditt första alternativ 3 750 000 - 264 000 = 3486000. Det är dock fler kostnader än inköpspriset som du kan räkna av från vinsten, bland annat försäljningskostnader. På skatteverkets hemsida finns det hjälp att räkna ut skatten man ska betala (här).Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,