Beskattning av fastighet inköpt 1930

2017-05-08 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vad gäller med beskattning vid försäljningen av fastighet när man ärver ett hus som i sin tur ärvdes av den avlidne. Det finns ingen inköpssumma. Huset köptes på 30-talet och har gått i arv.
Jakob Perä |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga.Försäljning av fastighet skattas som kapital som är reglerat i 41 kap. inkomstskattelagen (IL). Man beräknar ett skattemässigt resultat genom att ta de inkomster som fastigheten sålts för minus omkostnadsbeloppet. (44:13). Omkostnadsbeloppet är dels de utgifter du haft när du köpte fastigheten (anskaffningsutgiften) och dels utgifter för eventuella förbättringar som gjorts på huset (förbättringsutgiften), (44:14). För fastigheter är dessa frågor specialreglerade i 45 kap. IL, till exempel kan man inte ta hänsyn förbättrande reparationer och underhåll mer än 5 beskattningsår bakåt i tiden enligt 45:12. Din fråga rör specifikt hur man ska beräkna omkostnadsbeloppet när fastigheten har gått i arv och varit inköpt på 30-talet. Denna situation är reglerad i 45:28 IL, där det står att om fastigheten förvärvats före år 1952 anses den vara förvärvad 1952 och anskaffningsutgiften anses då vara 150% av taxeringsvärdet för år 1952. Om det inte finns ett taxeringsvärde från år 1952 måste ett taxeringsvärde beräknas eller så tar man det därefter närmsta fastställda taxeringsvärdet. I 45:29 finns speciella regler för fastigheter utomlands, då du inte angett något annat antar jag att de reglerna inte blir tillämpliga.Eftersom du ärvt fastigheten uppstår då frågan om detta anskaffningsvärde kan användas vid en kommande försäljning. Detta är reglerat i 44:21 som anger att tillgångar som förvärvats genom arv eller testamente inträder förvärven i den tidigare ägarens skattemässiga situation (kontinuitetsprincipen). Därmed kan du använda reglerna i 45:28 om den du ärvde av kunde använda sig av det anskaffningsvärdet. Jag har försökt leta hur långt bakåt denna princip har gällt i svensk rätt och det verkar som att den funnits sen innan 1990 (se Prop 1999/2000:2 s 535). Reglerna gällande taxeringsvärdet har de också funnits med från i alla fall från 1994. Om personen du ärvde fastigheten av ärvde den innan de år som jag nu nämt kan det vara bra att kontrollera med skatteverket vad som gäller men jag gör den bedömningen att denna princip har gällt längre än så i svensk rätt.Hoppas du fick svar på din fråga!

Skatt på försäljning av fastighet erhållen genom gåva

2017-04-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, jag undrar hur är det med skatten när man vill sälja bostadsrätt som fick som en gåva? 2. Borde man få något skriftligt från bostadsrätt föreningen att man äger bostadsrätten. Jag har fått bara ett meddelande på mina sidor att det gick igenom överlåtelse av bostadsrätt. Ska det räcka? Tack för svaret. Mvh Sofia
Erica Leufstedt |Hej Sofia, tack för din fråga! Svaret på din fråga regleras av Inkomstskattelagen (1999:1229) (IL). Huvudregeln vid försäljning av en fastighet är att eventuell vinst utgör en så kallad kapitalvinst, som ska tas upp inom inkomstslaget kapital och beskattas. Bestämmelser om detta finns i 41 kap 1 och 2 §§ samt 42 kap 1§ IL. När man beräknar hur stor kapitalvinsten vid en avyttring är ser man till 44 kap 13+14 §§ IL. Enligt dessa bestämmelser beräknas vinsten som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången, alltså värdet du säljer fastigheten för, och de omkostnadsbelopp du haft under tiden du ägt fastigheten. Omkostnadsbeloppet innefattar det belopp du betalade när du anskaffade fastigheten samt förbättringsutgifter. Vilka dessa är bestäms av 45 kap IL. Det är rörande omkostnadsbeloppet som din situation aktualiserar vissa specialbestämmelser. Eftersom du erhållit fastigheten genom gåva kommer du inte ha haft någon anskaffningsutgift, du har inte betalat något för fastigheten. I 44 kap 21§ IL stadgas den så kallade kontinuitetsprincipen som säger att du som förvärvare av en tillgång genom gåva inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Det som skiljer din situation åt är således att istället för att du vid kapitalvinstsberäkningen ska räkna med din anskaffningsutgift om 0 kronor, räknar med den anskaffningsutgift som överlåtaren hade när hen anskaffade fastigheten. Även det belopp som överlåtaren erlagt i förbättringsutgifter övertar du och får göra avdrag för. Vidare får du självklart göra avdrag för dina egna förbättringsutgifter i form av förbättrande reparationer och underhåll samt övriga förbättringsutgifter, se 45 kap 11 och 12 §§ IL. För den kapitalvinst du gör vid avyttringen kommer du skatta 30% i statlig inkomstskatt, detta följer av 65 kap 7§. Angående din andra fråga skulle jag säga att det viktigaste för din del är att det finns ett upprättat gåvobrev mellan dig och den som gett dig fastigheten som gåva. Detta är viktigt för att kunna bevisa att fastigheten ägs av dig och att du erhållit den genom gåva. Vad bostadsrättsföreningen har för interna riktlinjer vid överlåtande av bostadsrätt och vid välkomnande av nya medlemmar i dess förening kan jag inte uttala mig om men om du fått ett meddelande om att överlåtelsen gått igenom tolkar jag det som ett accepterande av dig som ägare av bostadsrätten. Om du har ett gåvobrev upprättat med överlåtaren av fastigheten ser jag inte vidare problem för din del. Om du är osäker på vad föreningen önskar av dig skulle jag råda dig att kontakta dem!Hoppas detta gett dig svar på din fråga!Vänligen,

Är gåvotagare eller gåvogivare av fastighet skyldig att återföra värdeminskningsavdrag?

2017-04-11 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |En far har gett en hyresfastighet i gåva till sin son 31/12 2015. Sonen säljer fastigheten under 2016. Det finns värdeminskningsavdrag som ska återföras till beskattning. Vem ska skatta för dessa värdeminskningsavdrag?Är det gåvogivaren eller gåvotagaren?
Viktor Lennartsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det är gåvotagaren som vid en försäljning av fastigheten ska återföra värdeminskningsavdragen. Enligt 19 kap. 18 § inkomstskattelagen ska gåvotagaren inträda i gåvogivarens skattemässiga situation vad gäller värdeminskningsavdrag på byggnader. Motsvarande gäller för värdeminskningsavdrag för markanläggningar (se 20 kap. 12 § inkomstskattelagen). Detta är ett uttryck för den så kallade kontinuitetsprincipen. Anledningen till att värdeminskningavdragen ska återföras är att det redan gjorts skatteavdrag i inkomstslaget näringsverksamhet och vid en försäljning av fastigheten ska man inte kunna göra avdrag för samma belopp en gång till.Om sonen säljer fastigheten vidare, ska han återföra värdeminskningsavdragen och avdragen för förbättrande reparationer och underhåll som om han köpt fastigheten vid det närmast föregående köpet (alltså när fadern köpte fastigheten). De värdeminskningsavdrag som fadern gjort ska således sonen återföra vid en försäljning.Hälsningar

Skatt vid fastighetsförsäljning

2017-04-01 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Övertagit en fastighet vid bodelning nu såld med vinst hur beskattas vinsten
Lisa Naudot |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Hur skatten ska beräknas på en fastighetsförsäljning finns särskilt reglerat i inkomstskattelagen (IL) (HÄR). Det du behöver ha koll på är ersättningen du fick för den sålda fastigheten och omkostnadsbeloppet.Omkostnadsbeloppet innehåller ett antal olika delar, dessa är:- vad fastigheten köptes för samt utgifter vid köpet, t.ex lagfart, - kostnaderna för försäljning av fastigheten, vanligen mäklararvode, och - förbättringsutgifter Det är den summa ni betalade när fastigheten först köptes som ska tas upp som belopp, inte var du betalade vid bodelning. Förbättringsutgifter är till exempel ny-, till- och ombyggnader samt andra grundförbättringar. Har du haft en sådan utgift under tiden ni ägt huset är det avdragsgillt förutsatt att kostnaden har varit minst 5 000 kr under ett år, (45:11 IL). Även vissa förbättrande reparationer och underhåll kan ge rätt till avdrag. Det förutsätter dock att renoveringen gjorde fastigheten i ett bättre skick än när ni köpte den, (45:12 IL)När du räknar ut omkostnadsbeloppet tar du (44:14 IL):utgifterna för fastighetsköpet + mäklararvode + förbättringsutgifter = omkostnadsbelopp När du sedan ska räkna ut din kapitalvinst gör du så här (44:13 IL) :Ersättningen för försäljning - omkostnadsbelopp = kapitalvinst.Det är bara 22%( 22/30-delar) av kapitalvinsten som sedan skatten ska räknas på (45:33 IL). Skatten på kapitalinkomster är 30 % av överskottet i inkomstlaget kapital, (65:7 IL)Hoppas mitt svar var till hjälp! Vänligen,

Beskattning av kapitalvinst vid fastighetsförsäljning

2017-04-29 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag planerar att sälja en fastighet som jag fick via arvskifte. Arvskiftet gjordes 2004 då jag löste ut mina syskon. Vår far levde fortfarande. Dödsboet är sedan 1984 då vår mor avled. Hur ser beskattningen ut vid en eventuell försäljning?
Cecilia Lenman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid en eventuell försäljning av fastigheten kommer kapitalvinsten att beskattas enligt reglerna i inkomstskattelagen (IL). Kapitalvinsten från en fastighetsförsäljning beräknas genom att man från ersättningen (det du säljer fastigheten för) drar av det s.k. omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Omkostnadsbeloppet består dels av anskaffningsutgiften för fastigheten, dels kostnader för ev. förbättringsutgifter som ny-, till- och ombyggnader samt förbättrande reparationer (44 kap. 14 § IL). Eftersom du ärvt fastigheten tar du över arvlåtarens anskaffningsutgift. Det är alltså det arvlåtaren köpte fastigheten för som utgör din anskaffningsutgift i kapitalvinstberäkningen. Formeln för kapitalvinstberäkningen ser alltså ut såhär:Ersättning – omkostnadsbelopp = kapitalvinst/förlustÄr resultatet vid beräkningen positivt har du gjort en kapitalvinst, men det är endast som 22/30 av vinsten som beskattas (45 kap. 33 § IL). Skattesatsen på 22/30 av vinsten är 30 %, vilket motsvarar en skattesats om 22 % på hela vinsten. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vad bör man tänka på vid överlåtelse av fastighet?

2017-04-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |HejsanJag har en fråga gällande gåva/arv/skatt. Det är så att jag och min bror tillsammans har fått våran farfar & farmors hus/fastighet av våran far som i sin tur ärvt det efter deras bortgång. Dokumentation kring detta har vi fått hjälp av vid jurist. Då min bror är mycket intresserad av att bo i huset så har han frågat mig om han kan få köpa ut min del av huset. Jag håller på att fundera på saken och är nyfiken på vad som gäller en sådan gång? Både vad gäller om eventuell skatt ska betalas av mej eller min bror samt vilken dokumentation krävs för att göra detta? Kan vi komma överens om priset för huset utan att inblanda mäklare eller värderare?Kan min far drabbas av någon skatt pga att han gett oss huset som gåva eller tidigt arv? Många frågor som jag hoppas ni kan hjälpa mej medTack på förhand
Cecilia Lenman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Försäljning av fastighet regleras i 4 kap. jordabalken där det anges att en köpehandling ska upprättas och formkraven för denna. Eftersom du anger att en jurist hjälpt er med detta kommer jag inte att beröra dessa regler närmare.I princip finns inget krav på att ni måste blanda in mäklare eller värderare, men det kan vara fördelaktigt eftersom det ofta ingår deklarationshjälp i mäklaruppdraget. Ni bör dessutom vara medvetna om att ett för lågt pris kan innebära att överlåtelsen ur skattemässig synvinkel betraktas som en gåva och inte ett köp, vilket jag mer ingående förklarar i det följande stycket. Generellt kan man säga att om ersättningen för en fastighet understiger fastighetens marknadsvärde är överlåtelsen ett s.k. blandat fång eftersom den delvis innebär en gåva, delvis innefattar en ersättning. För att avgöra hur blandade fång ska beskattas tillämpas vid fastighetsöverlåtelser den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Denna innebär att hela överlåtelsen betraktas som ett köp om ersättningen överstiger eller motsvarar taxeringsvärdet. Motsatsvis betraktas hela överlåtelsen som en gåva om ersättningen understiger taxeringsvärdet. Om ni vill att överlåtelsen i skattemässigt hänseende ska betraktas som en försäljning är det alltså viktigt att ni ser till att ersättningen vid en försäljning överstiger taxeringsvärdet eftersom konsekvensen av att den inte gör det blir att hela överlåtelsen istället betraktas som en gåva. Gällande beskattning vid överlåtelsen finns reglerna kring detta i inkomstskattelagen och vid försäljning av fastighet kommer ev. kapitalvinst att beskattas (42 kap. 1 § IL). Det är dock bara 22/30 av kapitalvinsten som beskattas (45 kap. 33 § IL). Kapitalvinsten från en fastighetsförsäljning beräknas genom att man från ersättningen (det din bror betalar till dig) drar av det s.k. omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Omkostnadsbeloppet består dels av anskaffningsutgiften för fastigheten, dels kostnader för ev. förbättringsutgifter som ny-, till- och ombyggnader samt förbättrande reparationer (44 kap. 14 § IL). Eftersom ni ärvt fastigheten av er far som i sin tur har ärvt den av sina föräldrar är det era farföräldrars anskaffningsutgift som används i beräkningen. Är resultatet vid beräkningen positivt har du gjort en kapitalvinst och kommer att beskattas med en skattesats om 30 % på 22/30 av vinsten (med andra ord 22 % av hela vinsten).Gåvan av fastigheten från er far till er innebär inte någon skattskyldighet för honom eller er, eftersom gåvor inte beskattas (8 kap. 2 § IL). Det är dock troligen så att gåvan arvsrättsligt ses som ett förskott på arv till dig och din bror. Eftersom din bror förvärvar fast egendom när han köper fastigheten av dig kommer han dock att behöva betala stämpelskatt (1 § lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Arvsskatt, försäljning av fastighet

2017-04-03 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag har en fråga kring beskattning vid försäljning av fastighet. Fastigheten köptes på 70-talet för ca 40 000:- av person A. När A dog på 90-talet ärvdes fastigheten av person B som i samband med arvet betalde arvsskatt på 540 000:- Nu planerar B att sälja fastigheten för ca 2 500 000:- och undrar hur vinstskatten beräknas?
|Hej Christina!Vad roligt att du hittat till oss på Lawline!Beräkning av skatt vid försäljning av fastighet som gått i arv görs enligt vad som kallas kontinuitetsprincipen. Den innebär att arvtagaren kliver in i arvlåtarens skattemässiga skor. Vinstskatten beräknas därför utifrån dels det faktiska försäljningspriset, dels vad A köpte den för, det vill säga ca 40 000 kr. Arvsskatt var en statlig skatt vilket det inte går att få avdrag för, det framgår av inkomstskattelagen 9 kap 4 §. Det går däremot att få avdrag för eventuella ny- till- eller ombyggnationer som person A gjort på fastigheten innan huset övertogs, om det finns några uppgifter kvar kring det. Beräkningen görs på följande sätt:+ Försäljningspriset- Utgifter för försäljningen- Inköpspris och lagfartskostnad m.m.- Förbättringsutgifter+ Återföring av uppskov= Vinst/FörlustFör er kan det se ut på detta sätt:Försäljningspris 2 500 000- inköpspris - 40 000- ev. mäklararvode (hittar på) - 75 000- förbättringsutgifter (senaste fem åren) - ?- ev ny-till eller ombyggnad - ?Vinst 2 385 000Skatt på kapitalvinst (22 procent) -524 700 Netto 1 860 300Förbättringsutgifter är avdragsgilla för de år då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kronor. Understiger förbättringsutgifterna 5000 kr ett visst år är det inte avdragsgillt. Ny-, till- eller ombyggnadskostnader är avdragsgilla förbättringar oavsett när de gjorts. Förbättrande reparation och underhåll får bara dras av de sista fem åren.Med vänliga hälsningar

Försäljning fastighet

2017-03-07 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vad händer om jag säljer ett hus och köper att annat i samma eller annan kommun?
|Hej!Din fråga är något oklar och det är därför svårt att svara på din fråga. Generellt kan sägas om husförsäljningen är att du som huvudregel behöver betala skatt på försäljningen året efter du sålt huset. Det finns däremot möjlighet att söka uppskov med skatten vid försäljning av privatbostad, om du gör en vinst över 50000 kr. Detta är omgärdat av regler som du måste gå igenom för att se om du uppfyller kraven för uppskov, om du skulle vilja ansöka om det. Det innebär att du skjuter din skatt för den husförsäljning du gör, på framtiden. Den kommer då ligga kvar och du måste ta upp beloppet till beskattning om du säljer den bostad som har ersatt den första. Med vänliga hälsningar