Överlåtelse av fastighet till barn - försäljning eller gåva?

2017-01-16 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Äger en fritidsfastighet medtaxeringsvärde 2016 om 309000 kr. Vill överlåta till våra 2 söner (,finns inga särkullbarn) med 50% var.Överväger en regelrätt försäljning med köpeskilling strax över taxeringsvärdet vilket bör ge liten reavinst för mor och far, men genererar väl en högre skatt för köparna (sönerna) den dagen de säljer..?En av sönerna är gift och den andra sambo: vill dock att ägarandelen i fastigheten skall vara sönernas enskilda egendom.Om ovanstående jämförs med att överlåta fasigheten som gåva, hur ser skattesituationen ut 2017?Tacksam för era synpunkter/Med vänlig hälsning!
Cecilia Lenman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att göra mitt svar mer överskådligt har jag valt att dela upp svaret under två rubriker som var och en beskriver den skattemässiga konsekvensen av att överlåta fastigheten genom en försäljning respektive genom gåva.Överlåtelse genom försäljningInledningsvis är det viktigt att påpeka att om ersättningen för en fastighet understiger fastighetens marknadsvärde är överlåtelsen ett s.k. blandat fång eftersom den delvis innebär en gåva, delvis innefattar en ersättning. För att avgöra hur blandade fång ska beskattas tillämpas vid fastighetsöverlåtelser den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Denna innebär att hela överlåtelsen betraktas som ett köp om ersättningen överstiger eller motsvarar taxeringsvärdet, dvs. i ert fall 309 000. Motsatsvis betraktas hela överlåtelsen som en gåva om ersättningen understiger taxeringsvärdet. Om ni vill att överlåtelsen i skattemässigt hänseende ska betraktas som en försäljning är det alltså viktigt att ersättningen vid en försäljning överstiger taxeringsvärdet eftersom konsekvensen av att den inte gör det blir att hela överlåtelsen istället betraktas som en gåva. Ni kommer i detta fall att befinna er i samma skattemässiga situation som den som jag beskriver under den andra rubriken. Betraktas överlåtelsen som en försäljning kommer ev. kapitalvinst att beskattas enligt 42 kap. 1 § inkomstskattelagen (IL) (här). Det är dock bara 22/30 av kapitalvinsten som beskattas enligt 45 kap. 33 § IL (här).Kapitalvinsten från en fastighetsförsäljning beräknas genom att man från ersättningen (vad era söner betalar för fastigheten) drar av det s.k. omkostnadsbeloppet, se 44 kap. 13 § IL (här). Omkostnadsbeloppet består dels av er anskaffningsutgift för fastigheten, dels kostnader för ev. förbättringsutgifter som ny-, till- och ombyggnader samt förbättrande reparationer, 44 kap. 14 § IL (här). Är resultatet positivt har ni gjort en kapitalvinst och kommer att beskattas med en skattesats om 30 % på 22/30 av vinsten. Man kan dessvärre inte villkora ett köp på ett sådant sätt att man gör fastigheten till förvärvarens enskilda egendom. Däremot kan era söner givetvis genom äktenskapsförord (den gifta sonen) eller samboavtal (den samboende sonen) bestämma att deras respektive andel ska vara enskild egendom/inte vara samboegendom och således tillfalla era söner vid en ev. bodelning.Överlåtelse genom gåvaGåvor beskattas inte enligt 8 kap. 2 § IL (här) och ni kommer således, om ni väljer att överlåta fastigheten som en gåva, inte att beskattas. Konsekvensen av att överlåtelsen sker i form av gåva blir istället att förvärvaren (era söner) inträder i er skattemässiga situation, vilket innebär att era söner vid en ev. senare försäljning av fastigheten tillgodoräknar sig er anskaffningsutgift samt de förbättringsutgifter som ni haft, se 44 kap 21 § IL. De är alltså summan av dessa som kommer att utgöra era söners omkostnadsbelopp vid beräkningen av kapitalvinsten när/om era söner avyttrar fastigheten.För att försäkra er om att andelen i fastigheten blir era söners enskilda egendom kan detta villkor skrivas in i det gåvobrev som upprättas för överlåtelsen.Den skattemässiga skillnaden mellan en försäljning och gåva ligger sammanfattningsvis i både vem som beskattas och beskattningstidpunkten.Har du ytterligare frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänlig hälsning,

Kontinuitetsprincipen vid överlåtelse av fastighet

2016-11-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Min morfar byggde en sommarstuga för 35 år sedan. Den vill har nu sälja och ge vinsten till oss 4 barnbarn. Vad är bäst skattemässigt, att han själv säljer stugan eller att han ger den i gåva till oss och vi sedan säljer det? Spelar det någon roll?
|Hej!Tack för att du ställer din fråga till Lawline.Oavsett om ni eller er morfar säljer stugan, ska vinsten kapitalvinstbeskattas. Om er morfar först ger er fastigheten i gåva, kan jag först nämna att själva gåvan inte beskattas. Om ni däremot sedan säljer stugan, gäller den så kallade kontinuitetsprincipen (inkomstskattelagen 44 kap. 21 §). Detta innebär att ni inträder i er morfars tidigare skattemässiga situation vad gäller anskaffningsutgiften samt förbättringskostnader. Detta läggs alltså till grund för hur ni då beskattas. Eftersom ni inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation (er morfars) om ni säljer stugan efter att han gett den till er som gåva, är det samma beräkningsgrund för skatten som om er morfar själv säljer stugan och sedan ger er vinsten som gåva. På grund av kontinuitetsprincipen spelar det därför ingen större roll hur ni väljer att avyttra fastigheten på de två sätt du nämner, om ni som barnbarn inte själva vill äga och nyttja stugan först, utan att det är vinsten som ska gå till er. Om ni vill ha ytterligare information och utförligare svar råder jag er att kontakta skatteverket.Hoppas detta gav ledning i er fråga!Vänligen

Uppskov reavinstbeskattning.

2016-10-25 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag har nyligen ärvt en bostadsrätt efter min far vilken jag har för avsikt att sälja. Uppskattningsvis är vinsten på fastigheten runt 1 miljon. Eftersom jag är ensam delägare av dödsboet och bouppteckningen är registrerad av skatteverket antar jag att försäljningen kommer ske efter arvskiftet, alltså med mig som ägare inte av dödsboet. Jag har även tänkt att köpa en bostadsrätt efter försäljningen, kan jag på något sätt skjuta upp betalningen av skatten på vinsten på min pappas bostadsrätt och flytta över denna till min nya bostadsrätt och skatta vid ett senare tillfälle vid försäljningen av denna? Jag antar att jag då skulle kunna räkna av en ev reaförlust av den nyköpta bostadsrätten.Hur snart efter en försäljning av min ärvda bostadsrätt måste jag köpa en ny för att kunna flytta över reavinsten?
Sara Aspelin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. För att du ska kunna göra uppskov på del av den vinst du får vid försäljningen krävs att vinsten kommer från försäljning av din ursprungsbostad, att du har förvärvat eller tänker förvärva en ersättningsbostad samt att du tänker bosätta dig i denna, 47 kap 2§ IL.En ursprungsbostad är en sådan privatbostad som vid avyttringen är den skattskyldiges permanentbostad. För att en bostad ska räknas som permanentbostad krävs att han har bott där under minst ett år närmast före avyttringen eller under minst tre av de senaste fem året. Detta framgår av 47 kap 3§ IL. För att uppskovsbeloppet ska kunna göras ska ersättningsbostaden förvärvas tidigast året för försäljning och senast året efter försäljning av ursprungsbostaden, 47 kap. 5 a § IL. I 47 kap 7-8§§ IL finns bestämmelser gällande uppskovets storlek. Notera att maximala uppskovsbeloppet är 1 450 000 kr. Av 47 kap 7§ IL framgår också att du senast 2 maj andra året efter avyttringen måste bosätta dig i ersättningsbostaden för att uppskov ska få göras. Att tänka på är att uppskovsbeloppet varje år schablonbeskattas. Detta innebär att 1,67% av uppskovets storlek tas upp som en schablonintäkt som ska beskattas, 47 kap 11b§ IL.Inkomstskattelagen (IL) hittar du här!Hoppas du har fått svar på din fråga, annars tveka inte att höra av dig igen!

Fastighetsgåva, penninggåva och dess skattekonsekvenser

2016-09-27 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Tre syskon äger en fastighet. Två syskon vill behålla fastigheten. Kan den tredje ge sin del som en gåva till de två andra. Hur blir skattesituationen då? Om sedan de två andra ger penninggåva till den tredje? Hur ser skattesituationen ut då? Är det möjligt att göra så?
You Jung Lee Törnqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Fastighetsöverlåtelser regleras i jordabalken (JB) medan skattefrågor regleras i inkomstskattelagen (IL).Fastighetsgåva:Att ge bort en del av en fastighet som gåva är möjligt enligt 4 kap. 29 § JB. Det finns ett skriftligt formkrav vilket innebär att en gåvohandling måste skrivas och undertecknas av både gåvotagaren och överlåtaren, 4 kap. 1 § JB. Notera att för lagfartens skull skall överlåtarens underteckning bevittnas, 20 kap. 7 § JB. Gåvan är skattefri, 8 kap. 2 § IL. Samtidigt innebär detta att gåvotagaren övertar överlåtarens skattemässiga situation, 44 kap. 21 § IL. Med andra ord, överlåtarens omkostnadsbelopp för fastighetsdelen går över till gåvotagaren så att vid en framtida försäljning av fastigheten räknas detta omkostnadsbelopp med i kapitalvinstberäkningen. Definitionen av omkostnadsbelopp är anskaffningsutgifter plus förbättriungutgifter, 44 kap. 14 § IL.Således är skattekonsekvensen så att det blir ingen beskattning vid gåvotidpunkten för gåvogivaren men gåvotagaren blir beskattat även för gåvodelen när denne säljer fastigheten i framtiden. Penninggåva:Om en penninggåva ges i samband med, eller i nära anslutning till, fastighetsgåvan kan Skatteverket se detta som ett köp och därtill tillämpa skattereglerna om fastighetsköp. När det gäller fastigheter tillämpas särskilt huvudsaklighetsprincipen. Det innebär att ifall penninggåvan är lika med eller större än fastighetstaxeringsvärdet likställs transaktionen med köp och beskattning sker enligt de vanliga reglerna om kapitalvinster/-förluster, se 44 kap. 13 § IL. Däremot om penninggåvan är mindre än fastighetstaxeringsvärdet anses det hela som en gåva som är skattefri, förutsatt att det finns en benefik avsikt. Med vänlig hälsning,

Undvika beskattning genom huvudsaklighetsprincipen

2016-11-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Kan jag ta emot ett hus i gåva av en släkting och ändå betala ett pris (under taxeringsvärdet) för att släktingen på så vis ska slippa betala skatt? Tex: Husets marknadsvärde är 550tkr och tax. värdet är 350tkr. Jag får huset i gåva men betalar ändå 349tkr till släktingen. Släktingen kan sedan använda de 349tkr till vad hen vill utan att behöva skatta på vinsten. Kan man göra så? Vänliga hälsningar Robert
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om beskattning återfinns i inkomstskattelagen; nedan IL, se här.Ja, i princip kan ni göra ett sådant upplägg för att säljaren ska slippa betala skatt för avyttringen. Det måste dock röra sig om en fastighet, och inte t.ex. en bostadsrätt. Detta eftersom att den sk. huvudsaklighetsprincipen (som tillåter upplägget) bara tillämpas vid fastighetsavyttringar.Inkomstskattemässigt anses fastighet överlåten genom gåva om ersättningen understiger överlåtelseårets taxeringsvärde eller överlåtelseårets marknadsvärde, om det är lägre än taxeringsvärdet, under förutsättning att avsikten är att berika mottagaren. En sådan överlåtelse utlöser ingen vinstberäkning, utan fastigheten anses i sin helhet överlåten benefikt (gåva). Stöd för detta finns bl.a. i följande rättsfall från Högsta förvaltningsdomstolen:RÅ 1969 ref. 32. De övertagna lånen var mindre än taxeringsvärdet varför det ansågs som gåva i enlighet med avtalet.RÅ 1969 Fi 756. Köpeskilling större än taxeringsvärdet varför det ansågs som köp.RÅ 1981 1:29. Köpeskilling mindre än taxeringsvärdet för överlåtelseåret varför det ansågs som gåva, trots att parterna betecknat avtalet som köp.Om överlåtelsen skett till en närstående, utgår skatteverket från att gåvoavsikt föreligger.Jag hoppas att detta var till någon hjälp!Vänligen

Avyttring av fastighet: Beskattningstidpunkt och uppskovsbelopp

2016-11-27 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej.Jag sålde i våras mitt sommarställe. Det skrevs över på mig 1974. Jag har en halvsyster som jag köpte ut för 125 000.00 kr. Vi var överens om det beloppet eftersom hon har vuxit upp där.Jag sålde för 1 675 000 och ska nu köpa en bostadsrätt. Vad gäller? Ska jag betala in 22% av försäljningsvärdet i skatt nu eller via deklarationen nästa år? Kan man göra uppskov vid försäljning av fritidshus eller måste det ha varit en permanent bostad?
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag har uppfattat din fråga som om den har två delar: först uppfattar jag att du frågar om beskattningstidpunkten och sedan om uppskovsbeloppet. I alla fall är du självklart välkommen att återkomma med följdfrågor.Frågorna regleras i inkomstskattelagen (i det följande IL).Din fastighet utgör en tillgång i lagens mening. Om du säljer fastigheten anses försäljnignen utgöra en avyttring (IL 44 kap. 3§). Eventuell vinst vid avyttringen är en kapitalvinst (IL 41 kap. 2§ 1 st.) som beskattas i inkomstslaget kapital (IL 41 kap. 1§ 1 st.). Beskattningstidpunkten är det beskattningsår då tillgången avyttras (IL 44 kap. 26§ 1 st.). Det framgår av detta att du betalar via deklarationen för beskattningsåret. Du kan dock göra en inbetalning till ditt skattekonto redan efter försäljningen, om du beräknar att få ett underskott på ditt skattekonto, för att undvika kostnadsränta. När det gäller möjligheten för att få uppskov har du rätt att det måste handla om en försäljning av din permanentbostad. Det är nämligen så att avyttringen måste omfatta en ursprungsbostad (IL 47 kap. 2§ 1 st. 1 p.), vilken innebär att den vid avyttringen måste vara din permanentbostad (IL 47 kap. 3§ 1 & 2 st.). Detta innebär att du, för att få göra avdrag för uppskovsbelopp, måste ha varit bosatt under antingen minst ett år närmast före avyttringen eller minst tre av de senaste fem åren.Jag hoppas att du fått svar på din fråga.Vill du få frågan närmare utredd kan du skicka din frågeställning till vår Expresstjänst och få en utredning inom 3 dagar. Se http://lawline.se/lawline-express eller klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar,

Skatt vid gåva/köp av fastighet

2016-10-04 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Mina föräldrar vill ge mig och min syster sin sommarstuga i gåva. Min syster planerar sedan köpa ut mig ur denna. Min syster bor för övrigt i Norge. Måste jag och/eller hon betala skatt för detta? Och hur mycket i så fall?
Elin Nordeman |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer att dela in svaret i 1) vad som gäller när ni mottar fastigheten som gåva av era föräldrar och 2) vad som gäller när du i framtiden säljer din del av fastigheten till din syster. Som jag förstår det enligt din information finns den här fastigheten i Sverige, det är också det jag kommer utgå ifrån när jag svarar på dina frågor. 1) Ta emot en fastighet som gåvaSedan 1a januari 2005 finns det ingen gåvoskatt i Sverige, du behöver således inte betala någon skatt för att ta emot gåvan från dina föräldrar. Stöd för detta hittar du i 8 kap. 2 § Inkomstskattelagen (nedan förkortat IL).Eftersom vi på Lawline studerar svensk rätt kan jag tyvärr inte uttala mig så mycket om hur reglerna ser ut för detta i Norge. Jag råder därför dig/din syster att ta kontakt med den norska skattemyndigheten, skatteetaten, och kolla upp med dem exakt vad som gäller. Som jag förstår det enligt skatteetatens information (här) är huvudregeln att mottagaren inte behöver skatta för en gåva. I det fall mottagaren tar emot gåvor eller arv till ett totalt värde av 100 000nok eller mer, ska mottagaren ändå föra in värdet av dessa i sjelvangivelsen(deklarationen) för informations skull. Norge har dock förmögenhetsskatt, så beroende på din systers totala egendom är det möjligt att hon får betala denna skatt. Detta har ingenting med gåvan i sig att göra, enbart hennes totala egendom. För år 2016 ligger denna gräns på 1.400.000nok. Mer info om detta hittar ni på deras hemsida: http://www.skatteetaten.no2) Om eventuell överlåtelse av din andel i fastighetenDe svenska reglerna för när man säljer en fastighet finner du i inkomstskattelagen. När du säljer din del av fastigheten ska du betala kapitalvinstskatt om köpeskillingen mellan dig och din syster blir högre än anskaffningsvärdet. Eftersom ni får fastigheten i gåva av era föräldrar så tar ni över deras anskaffningsvärde, vilket enkelt förklarat är summan de köpte fastigheten för, enligt 44 kap. 21 § IL. Alltså, om summan du säljer din del av fastigheten för överstiger hälften av det belopp dina föräldrar köpte fastigheten för, ska du betala kapitalvinstskatt. Vid kapitalvinstbeskattning ses överlåtelsen som en gåva om köpeskillingen för din andel understiger fastighetens (halva i ditt fall) taxeringsvärde och som ett köp om köpeskillingen överstiger detta värde. Kapitalvinstskatten gäller så länge överlåtelsen ses som ett köp, du behöver alltså inte betala denna skatt om du skulle sälja din andel så billigt att det ses som en gåva. I det fall du behöver betala denna skatt ska kapitalvinsten enligt 44 kap. 13 § IL beräknas som skillnaden mellan köpeskillingen(försäljningspriset) minskad med utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet (inköpspris, lagfartskostnad, renoveringskostnader). Enligt 46 kap. 18 § IL ska tjugotvå trettiondelar av den summan beskattas.ExempelKöpeskillingen 100 000:- -Omkostnadsbeloppet 40 000:- =Kapitalvinst 60 000 :-22/30 x 60 000 = 44 000 (summan som ska beskattas)Skattesatsen när det gäller kapitalvinsten är 30% enligt 65 kap. 7 § IL. 44 000 x 0,3 = 13 200:-I detta fall skulle du ha betalat 13 200:- i kapitalvinstskatt. När det gäller reglerna som angår köparen råder jag er även här att ta kontakt med skattetaaten och kolla upp vad som gäller i Norge. När din syster köper din andel av fastigheten kommer hon enligt svenska regler behöva betala stämpelskatt i samband med lagfartsansökan, förutsatt att köpeskillingen uppgår till minst 85% av (halva) fastighetens värde. Säljer du din del billigare än så kommer det i detta fall anses som en gåva och din syster kommer då inte behöva betala stämpelskatt. Stämpelskatten är antingen 1,5% av fastighetens taxeringsvärde eller 1,5% av köpeskillingen, skatten beräknas utifrån det värde som är högst av dessa. Sammanfattningsvis behöver ingen av er enligt de svenska reglerna betala någon skatt för att ta emot gåvan. När du ska överlåta din del kan du som säljare, beroende på omständigheterna, behöva betala kapitalvinstskatt. Din syster i egenskap av köpare behöver, beroende på omständigheterna, betala stämpelskatt. Jag råder er som sagt att ta kontakt med skatteetaten och kolla upp med dom direkt vad som gäller i din systers fall gällande både gåva av fastighet och köp av fastighet. Här hittar ni en chatt där ni kan ställa frågor till skatteetaten alla vardagar 8.00-15.30 och här finns det kontaktuppgifter för övriga frågor. Det finns även mycket bra information gällande den svenska beskattningen på skatteverkets hemsida: http://www.skatteverket.se, och specifikt om försäljning av bostad här. Jag hoppas att du är nöjd med ditt svar och jag önskar er lycka till med överlåtelsen och kontakten med det norska skatteverket. Återkom gärna om ni har mer funderingar!Med vänliga hälsningar

Skattemässiga konsekvenser gåva fastighet

2016-09-12 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Min mor vill genom gåva överlåta en obelånat fastighet till mig. Hur går man till väga och vilka skattemässiga konsekvenser följer med det?
Sara Aspelin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Överlåtande av fastighetVad som krävs vid överlåtande av gåva hittar du här.Skattemässiga konsekvenserEftersom gåvoskatten avskaffades 2004 är denna ingenting du behöver tänka på.Överlåtelse genom gåva är inte en gåva och överlåtaren behöver därmed inte kapitalvinstbeskattas. Istället inträder mottagaren i samma skattemässiga situation som överlåtaren, detta framgår av 44 kap 21§Inkomstskattelagen. Detta innebär alltså det omkostnadsbelopp som din mor har haft kommer du ta över och det är utifrån detta som kapitalvinsten kommer beräknas då du säljer fastigheten.Kapitalvinsten kommer alltså bestå av värdeökningen som skett både under överlåtarens och gåvotagarens innehavstid. Viktigt att tänka på är att det faktiskt är tala om en gåva. Vid överlåtelse av fastighet tillämpar man huvudsaklighetsprincipen, vilket innebär det betraktas som gåva om det finns någon gåvodel. En gåvodel finns om om fastighetens taxeringsvärde överstiger en eventuell ersättning. Om du inte erlagt någon ersättning är detta dock ingenting du behöver tänka på. Hoppas du fått svar på din fråga, annars tveka inte att höra av dig igen!