Kapitalvinst på ärvd fastighet

2016-08-18 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej vi undrar vad som är reavinst och hur går man till väga efter en försäljning av en gård som vi fått i arv 1992
You Jung Lee Törnqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Skattefrågor regleras i inkomstskattelagen, förkortad IL. Reavinst som också kallas för kapitalvinst är skillnaden mellan försäljningspriset och omkostnadsbeloppet vilket består av inköpspris, andra uppgifter för anskaffning och förbättringskostnader, 44:13-14 IL. När en fastighet är ärvd så övertar arvtagaren arvlåtarens skattemässiga situation d.v.s. dennes omkostnadsbelopp, 44:21 IL. Detta eftersom det har inte skett någon beskattning vid det tidigare arvsskiftet då överlåtelser via arv är skattefria, 8:2 IL. Det innebär att i er kapitalvinst beräkning använder ni priset som er arvlåtaren betalade när denne köpte gården plus eventuella förbättringsutgifter som arvlåtaren eller ni har haft. Denna vinst ska ni deklarera vid nästa inkomstdeklarationen. Med vänlig hälsning,

Skatt vid bodelning där en make köper fastigheten från den andre. Hur går det till?

2016-06-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej Jag och min fru ska skiljas och jag ska köpa ut hennes del av huset. Huset är värderat till 4 Mkr, inga skulder finns på huset. Vi har byggt de själva och har inga sparade fakturor på material då vi byggde huset. Tomtpriset var 200 tkr o de var 25 år sedanHur mycket ska dras av (latent skatt) från de 4 Mkr före delningen görs ?Om min fru köper en ny bostad kan hon använde den latenta skatten i köpet av ny bostad i stället för att "ge mig" ett lägre belopp att dela ?Tacksam för svar
Jonas P. Lind |Hej och tack för att du väljer att ställa din fråga till Lawline! Allmänt:Bra att du tänker på den skatteskuld som uppkommer vid en bodelning, detta är en viktig aspekt som folk ofta glömmer då man delar upp vissa tillgångar som innehåller en latent skatteskuld och därför snedfördelar vid bodelningar. Just bostadsfastighet beskattas egentligen med 30 % på tjugotvå trettiondelar. Man betalar alltså skatt för 22/30 och 8/30 betalar man ingen skatt för. Vanligtvis påstår man därför istället att skatten på fastigheter är 22 % eftersom det är lättare att säga. Detta framgår i Inkomstskattelagen 45:33. (Förkortas IL)Vad händer för din fru om hon säljer halva huset till dig för 2 miljoner:Eftersom halva huset tillhör din fru så kommer du att betala 2 miljoner för hennes del. Huset anses vara en kapitaltillgång som hon tidigare köpt för 100 000 kr. (200 000/2 = 100 000). Om ni inte kan styrka fler kostnader än 200 000 så skall alltså 1 900 000 kr anses vara hennes kapitalvinst då hon säljer halva huset till dig.Skatten hon skall betala blir då 22 % av 1 900 000 kr = 418 000 kr. Om hon måste betala dessa 418 000 kr eller kan få uppskovsbelopp beror på huruvida hon köper en dyrare eller billigare bostad istället. Köper hon en dyrare blir hela beloppet uppskovsbelopp, köper hon en billigare beräknas uppskovsbeloppet baserat på skillnaden mellan nya och gamla bostaden. IL 47:7.Svaret blir alltså att din fru kan använda skatteskulden beroende på hur dyr bostad och hur snart hon köper den. Hon åker dock på en schablonintäkt för sitt uppskovsbelopp. (1,67 % av 418 000 kr = 6980 kr). Staten anser alltså att hon pga att hon inte betalar in 418 000 kr ändå ska betala in lite ränta på det beloppet. Man hittar därför på att din fru haft en intäkt på 6980 kr och får därför betala 30 % av det beloppet i skatt, dvs 2094 kr. Det här kan egentligen ses som en ganska billig amortering på ett lån från staten. Detta framgår i IL 47:11bVad händer för dig:Eftersom även du har en skatteskuld på 418 000 kr för din halva av huset så behöver ni inte ta hänsyn till skatteskulden vid bodelningen. Skillnaden är att hon får betala eller spara sin just nu, medans din egentligen ligger kvar dold i fastigheten. Om du om exempelvis ett år vill sälja så kommer ditt anskaffningsbelopp för fastigheten vara 2 100 000 kr. Vilket innebär att du får betala din skatt då. Mitt råd:Rådet blir alltså att du betalar marknadspris för fastigheten, ni kan inte genom en delning göra så att du sparar skatteskulden medans hon får ett större belopp som inte skall beskattas. Din fru bör dock köpa en dyrare fastighet för att kunna nyttja uppskovsbeloppet och hon bör göra det senast den 2 maj året efter att hon säljer sin andel av er fastighet till dig. Man kan även ge gåvor skattefritt, men om du ger henne en gåva på 2 miljoner samtidigt som hon vid ett annat tillfälle ger dig sin halva av huset så begår ni skattebrott, och det kan medföra otrevliga extra kostnader. Behöver du vidare hjälp med skatten är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.se”Med vänliga hälsningar,

Sambor/Avyttring av fastighet

2016-03-17 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag och mitt ex köpte ett hus ihop 1999. Efter 5 år separerade vi och hon flyttade till egen lägenhet.Vi står fortfarande som 50/50 ägare till huset. Har själv betalat alla kostnader o lån men hon har ävendragit nytta av ränteavdragen på lånet under alla dessa år. Vi var aldrig gifta. Vad händer vid en ev.försäljning av huset? Har hon rätt till halva ev. vinsten vid försäljning? Får jag dra av underhåll av fastigheten som jag själv bekostat, eller får jag skylla mig själv att detta inte ordnades upp vid separationen. Finns inga papper om något skrivna. Går det att skriva bort hennes krav? Förmodar att detta är upp till henne.
Alexander Ahlfont |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I och med att ni inte gjorde någon bodelning efter att samboförhållandet upphörde äger ni fortfarande fastigheten med samäganderätt. Om fastigheten säljs ska därför köpeskillingen fördelas jämnt mellan er, du får då endast redovisa hälften av inköpspriset och försäljningspriset. För att endast du ska få dra av kostnader för underhåll krävs att du i din deklaration tydligen bevisar att det endast är du själv som har haft utgifter för underhåll. Det kan vara svårt att bevisa det för tiden då samboförhållandet fortfarande varade, eftersom skatteverket utgår ifrån att sambor har gemensam ekonomi. Du borde dock i varje fall yrka om att få göra avdrag för hela kostnaderna i din deklaration samt under ”övriga upplysningar” förklara att det endast är du som har stått för underhållskostnaderna. Därefter är det upp till skatteverket att bedöma situationen.För att ditt ex inte ska stå kvar som ägare till 50% av fastigheten krävs att hon frivilligt avstår från sin andel, dvs. säljer den eller ger bort den i gåva.

Övertagande av lån och betalning i utbyte mot fastighet utgör inte gåva och är inte skattefri

2015-12-14 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hejsan! Min pappa har gott bort och jag och min syster har i och med detta ärvt hans hus. Jag skulle vilja överta huset och vi diskuterar hur man gör för att jag ska kunna överta huset som en gåva. Huset har ett taxeringsvärde på 2 183 000kr och bolånet uppgår till 1 360 000kr. Vår tanke är att jag får överta huset med dess lån, plus att jag ger min syster 750 000kr. Hur fungerar det med skatter? Jag har förstått det som att jag övertar skatten från när pappa köpte huset, men hur ser det ut för min syster? Behöver hon betala någon skatt för gåvan?Mvh Jacob
|Hej och tack för din fråga!Gåvor är generellt sett skattefria. Det upplägg du beskriver ses dock tyvärr inte som en gåva eftersom du dels tar över lånen samt ger din syster pengar i utbyte mot fastigheten. Övertagandet av lånen och pengarna kommer att ses som betalning för fastigheten och upplägget kommer istället ses som ett köp. Din syster kommer därför att få betala kapitalvinstskatt på försäljningen. Skatten beräknas på delen (din systers hälft) av lånen som du tar över (680 000 kr) och pengarna du ger henne (750 000 kr). Försäljning av privatbostäder beskattas med 22 %, vilket alltså blir: (680 000 + 750 000) x 0.22 = 314 600 kr i skatt.Hoppas detta var svaret på din fråga!Vänligen

Kapitalförlust vid försäljning av fastighet

2016-07-31 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Vår bror avled i år 14 mars. Han köpte sitt hus 20150101 för 1 095 000 kr. Vi hoppas nu få sålt huset väntar på besked om dödsbolagfart. Vi ska få 790 000 för huset. Vår bror hade sålt sin gård 20141231 och hade 208 000 kr kvar att betala skatt för. Detta ska vi betala senast 201611..min fråga är nu hur mycket ska vi betala i skatt för försäljningen av huset ?
Sara Aspelin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer i mitt svar utgå från att det är dödsboet som säljer fastigheten. Enligt 42 kap 1§ Inkomstskattelagen ska kapitalvinster tas upp som intäkter som tas upp till beskattning. Kapitalvinsten är enligt 44 kap 13§ Inkomstskattelagen skillnaden mellan ersättningen och omkostnadsbeloppet. Det är alltså dennas summa som ska tas upp till beskattning. Specialregler för beskattning vid avyttring av fastigheter regleras i 45 kap Inkomstskattelagen, där regleras bland annat hur man räknar ut omkostnadsbeloppet på fastigheten.I ert fall kommer jag nu att utgå från att omkostnadsbeloppet är köpeskillingen vid köpet av fastigheten, alltså 1095 000 kr. Vid försäljningen väntar ni er att få 790 000 kr. Alltså blir det en kapitalförlust på 305 000 kr och ingen kapitalvinst alls. Eftersom dödsboet gjort en kapitalförlust kommer ni ha rätt att göra en skattereduktion enligt 67 kap 10§, alltså ska skatten minskas med 30 procent av den del av underskottet som inte överstiger 100 000 kronor och med 21 procent av det återstående underskott.Ni behöver alltså inte betala skatt då ni säljer huset eftersom det inte blir någon vinst. Dödsboet har istället rätt till skattereduktion. Det blir egentligen inga större skillnader om dödsboet redan är skiftat och du som privatperson säljer fastigheten eftersom du erhållit fastigheten genom arv tar du över omkostnadsbeloppet och kapitalförlusten blir densamma. Hoppas du har fått svar på din fråga, annars tveka inte att höra av dig igen!

Beskattning av kapitalvinst på enskild näringsfastighet - Gåva

2016-04-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, säljer en hyresfastighet som har fått hälften som gåva. har ägt den andra halvan.Jag har ägt hela fastigheten sedan år 2000, den såldes under 2016, den bedrivs som passiv näringsverksamhet, vid gåvo tillfället var taxerings värde 900 000 kr. säljes för 2 075 000 kr. Hur beskattas vinsten när det är hälften gåva?
Mathilda Rova |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Här handlar det om en enskild näringsverksamhet och enligt 13 kap 6 § Inkomstskattelagen, se lagen här, ska avyttring av näringsfastigheter beskattas i inkomstslaget kapital. När det kommer till benefika överlåtelser av fastigheter, dvs en överlåtelse där en del är gåva och en del är köp, så gäller huvudprincipen. Huvudprincipen innebär att fastigheten i sin helhet anses överlåten antingen genom försäljning eller gåva. Överlåtelsen är att anse som en gåva om ersättningen du gett för fastigheten understiger taxeringsvärdet. Frågan är därför om du betalade mer eller mindre än 900 000 kr? Om du betalade mindre än 900 000 kr ska fastigheten anses som en gåva och beskattas därefter. Jag utgår ifrån att du betalade mindre än 900 000 kr. Fastigheten är därmed en gåva och då gäller kontinuitetsprincipen enligt 44 kap 21 § IL, vilket innebär att du tar över den tidigare ägarens anskaffnings- och förbättringsutgifter på fastigheten. Med andra ord tar du över tidigare ägares, dvs den du fick fastigheten i gåva av, skattemässiga situation. Skatten ska beräknas på beloppet som blir kvar efter att man dragit av omkostnadsbeloppet från ersättningen (2 075 000). Omkostnadsbeloppet räknas ut genom att man från det belopp man betalat för anskaffande av fastigheten (anskaffningsutgift) drar av utgifter som man haft för att förbättra fastigheten (förbättringsutgifter) t.ex. byggt till en tillbyggnad, bytt dörrar eller fönster, tapetserat om m.m. I ditt fall kommer du få dra av dina egna förbättringsutgifter samt tidigare ägares förbättringsutgifter på tidigare ägares anskaffningsutgift av fastigheten. Om vilka förbättringsutgifter man får göra avdrag för se vidare 45 kap 11-12 §§ IL, här och Skatteverkets hemsida om förbättringsutgifter, här. När du räknat ut hur mycket avdragsgilla förbättringsutgifter du har drar du av detta från tidigare ägares anskaffningsutgift. Det återstående beloppet är det s.k. omkostnadsbeloppet. När du dragit av omkostnadsbeloppet från ersättningen blir det då antingen ett överskott eller underskott. Om det blir överskott ska du betala 30 % på kapitalvinsten (som överskottet kallas) enligt 65 kap 7 § IL. Om det blir underskott får du dra av 63 % av underskottet och sedan får du dra av detta underskott mot andra kapitavinster du haft under året. Om det fortfarande finns kvar ett underskott efter avräknandet får en skattereduktion med 30 % göras på den del som inte övertiger 100 000 kr och med 21 % därefter, se 45 kap 33 § IL.Sammanfattningsvis Avyttring av fastigheten ska beskattas som gåva om du vid överlåtelsen betalat mindre för fastigheten än taxeringspriset. Du tar då över arvlåtarens anskaffningsavgift och förbättringsutgifter och räknar ut omkostnadsbeloppet genom att dra av dina och arvlåtarens förbättringsutgifter på arvlåtarens anskaffningsavgift. Sedan drar du av omkostnadsbeloppet från ersättningen (2 075 000). Det belopp som finns kvar är den beskattningsbara kapitalvinsten eller förlusten.Jag har inte tillräcklig information för att kunna svara på frågan ordentligt men hoppas att mitt svar gav dig lite vägledning! Hör av dig om det är något mer du undrar över.Med vänliga hälsningar,

Anskaffningsvärde vid gåva

2016-02-16 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag fick halva fritidshuset som gåva från min nu avlidne make under vårt äktenskap. Huset hade han skaffat innan vi gifte oss. Han avled för en tid sedan. Lagfarten på min avlidne makes andel på 50% överfördes till hans dödsbo, 50% ligger på mig . Nu ska fritidshuset säljas. Hur skall anskaffningsvärdet beräknas på min andel (gåvan) ?
Mathilda Andersson |Hej och tack för din fråga!Regler om beskattning finns i inkomstskattelagen (den finner du här). När det gäller just gåva finns en speciell regel som kallas för kontinuitetsprincipen, den finner du i 18 § i lagens 44 kapitel. Kontinuitetsprincipen innebär att du som mottagare av gåvan övertar givarens skattemässiga situation, dvs. samma kostnad som din avlidna make hade för förvärvet av fritidshuset. Det kan också uttryckas som att du "tar över" gåvogivarens anskaffningsvärde. Hoppas att du fick svar på din fråga!

Köp av fastighet

2015-09-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag och min syster ska få våra föräldrars fritidshus i gåva , ev ska hon lösa ut mig från fritidshuset.Vad är skillnaden mellan en överlåtelse och att bli utlöst skattemässigt.
Mattias Olsson |Hej,och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga. Reglerna som styr beskattningen vid överlåtelse av en fastighet hittar du i inkomstskattelagen (IL) och i lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter (StL). IL hittar du https://lagen.nu/1999:1229 och StL hittar du https://lagen.nu/1984:404. Skattemässigt är det ingen skillnad på en överlåtelse och att bli utlöst om det hela har karaktären av ett köp. Transaktionen är skattepliktig enligt IL 41:1 & 2, 42:1 & 44:3 samt StL 4 §. I mitt svar har jag förutsatt att din syster köper din del av fritidshuset av dig när du fått den av dina föräldrar. Bästa hälsningar