Överlåtelse av fastighet

2015-09-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Min sambo vill överlåta hälften av en fastighet till mig (vilken i praktiken sköts av mig) som gåva. Om jag förstått det rätt bör värdet av gåvan inte överstiga 85% av halva senaste taxeringsvärdet för att gåvogivaren skall slippa skatt - men skatten blir latent i så motto att gåvotagaren får betala den när/om fastigheten säljs. Om gåvogivaren kräver att gåvomottagaren också övertar hälften eller mer av fastighetens lån "omintetgörs" väl den skattefria gåvan? Och om fastigheten anses ha ett betydande "övervärde" utöver det enl taxeringsvärdesmetoden fastställda skattefria gåvobeloppet (vilken skillnad skulle ersättas i exempelvis en revers till gåvogivaren) så är väl även i det fallet den skattefria gåvan omintetgjord? Finns det då någon väg att lösa den här problematiken? Och vilka blir de ekonomiska realiteterna om en regelrätt överlåtelse skall ske av halva fastigheten?Fastigheten är av parterna värderad till 4,5 mkr, taxeringsvärdet 3,75 mkr och lånen är på 2,25 mkr. Vilka är fördelarna med att ev gifta sig innan överlåtelsen sker i någon form?
Mattias Olsson |Hej,och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga. Reglerna som styr beskattningen vid överlåtelse av en fastighet finns i inkomstskattelagen (IL) och i lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter (StL). Du hittar IL https://lagen.nu/1999:1229 och StL hittar du https://lagen.nu/1984:404. Vidare regleras lantmäteriets expeditions avgift i inskrivningsförordningen. Den hittar du https://lagen.nu/2000:309. GåvaInkomstskattelagen Precis som beskriver är en gåva skattefri både för mottagaren IL 8:2 och för givaren IL 41:1 & 2, 42:1 & 44:3. Det första som måste uppfyllas för att det skall räknas som en gåva är att givaren önskar berika mottagaren och detta av personens egna fria vilja. Jag kommer att utgå ifrån att detta är fallet för er. Nästa steg är att fastigheten överlåts till en summa som understiger taxeringsvärdet för den delen av fastigheten som överlåts. I ert fall skulle detta vara mindre än 50% av 3.750.000 (= 1.875.000). Att huset är mycket mer värt än taxeringsvärdet påverkar inte detta – vad som hade påverkat är om marknadsvärdet understiger taxeringsvärdet. Om transaktionen skulle räknas som en gåva så hamnar mottagaren i givarens skattemässiga situation IL 44:21. Detta innebär att mottagaren, vid en framtida försäljning, får göra samma avdrag som givaren hade fått göra om hon sålt fastigheten. 85% av taxeringsvärdet och övertagande av hälften av lånen: Om du övertar hälften av lånen, det vill säga (2.250.000 * 0,5 =) 1.125.000, och sedan betalar 85 % av 1.875.000 (= 937.500) så är du uppe i totalt 2.062.500. Detta överstiger taxeringsvärdet för hälften av fastigheten och överlåtelsen skulle då inte räknas som en gåva. Det som du övertar av lånet ses nämligen som ersättning. Summering: För att transaktionen skall ses som en gåva när det gäller inkomstskattelagen måste alltså summan av det övertagna lånet och det du ger för fastigheten understiga taxeringsvärdet för den delen av huset som du köper (1.875.000). Ett avslutande påpekande är gällande det du skriver om att du sköter fastigheten. Även detta skulle kunna ses som en ersättning för bostaden. Då jag inte har någon information om exakt hur detta ter sig så kan jag inte ta i beaktande om detta skulle ses som ersättning för en eventuell gåva. Stämpelskatt För att även undvika stämpelskatt krävs det, precis som du har skrivit ovan, att överlåtelsen sker till ett pris som – lite förenklat – understiger 85% av taxeringsvärdet för den delen som överlåts. I ert fall skulle det innebära – lite förenklat – att det du betalar sammanlagt med vad du övertar av lånen måste understiga 937.500 för att även undvika stämpelskatten StL 1, 4, 5, 9 & 10 §§. Dock tillkommer en expeditionsavgift för lagfarten om 825 kronor 21 § inskrivningsförordningen. Köp Då inköpspriset inte är angivet och inte heller eventuella förbättringsutgifter kan jag inte göra en utredningen om vad skatten skulle landa på. Men nedan kommer jag utifrån de förutsättningar jag fått försöka förklara ungefär hur det skulle komma att gå till. Om du skulle köpa hälften av fastigheten för marknadsvärdet (4.500.000 * 0,5 = 2.250.000) så skall detta tas upp till beskattning för säljaren IL 41:1 & 2, 42:1 & 44:3. Från de 2.250.000 skall exempelvis de utgifter som säljaren haft för försäljningen IL 44:13, det som hon fått betala för den delen av fastigheten IL 44:14 och eventuella förbättringsutgifter IL 45:11-15 dras bort. Det som blir över skall sedan kvoteras till 22/30 IL 45:33 – det verkar som ni bor i fastigheten, varför jag utgår ifrån att det är en privatbostadsfastighet IL 2:8 & 13. På den summan uttas sedan en skatt om 30 % IL 65:7. Sedan skall en stämpelskatt erläggas. Stämpelskatten landar på 15 * 2.250 = 33.750 StL 8 §. Utöver detta tillkommer den ovan nämnda expeditionsavgiften om 825 kronor enligt 21 § inskrivningsförordningen. Konklusion Om ni uppfyller kravet på att din sambo genom sin egen fria vilja genomför gåvan för att berika dig och att den ersättning – det vill säga den summan du ger henne kombinerat med den summan av de lånen som du övertar (och eventuellt din skötsel av huset – detta är något jag inte kan ta ställning till, men all ersättning som du ger din sambo för att köpa huset räknas till köpeskillingen) – som du ger för halva huset understiger, lite förenklat, 85% av taxeringsvärdet för delen av fastigheten som du får så är det hela skattefritt, då det räknas som en gåva. Som du kanske observerade skiljer sig StL från IL på så sätt att gränsen i IL går vid taxeringsvärdet medans gränsen i StL går vid 85 % av taxeringsvärdet. Dock tillkommer alltid expeditionsavgiften om 825 kronor för lagfarten. Ett giftermål skulle inte påverka beskattningen gällande gåvoresonemanget. Dock skulle ni kunna göra en bodelning inom äktenskapet. Detta kan få konsekvenser för beskattningen; en bodelning är skattefri IL 8:2. Om ni är intresserade att undersöka detta vidare råder jag er att ta hjälp av en jurist som är specialiserad på detta, då det skall genomföras på ett visst sätt. Ni kan komma i kontakt med våra samarbetspartners som är kunniga jurister på familjerättens område för hjälp med en eventuell bodelning eller annat här. Bästa hälsningar

Gåva av fastighet

2015-09-23 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag och min syster äger en sommarstuga, 1/2 vardera. Tax.värde 2 500 000. Min syster vill överlåta sin del på mig.Fastigheten värderad till 2 000 000. Vid köpeskilling 1 milj. räknas det då som gåva? Kanske? Och får jag då vid försäljning samma ingångsvärde på hela fastigheten vid reavinstbeskattningen.Är det då möjligt att isället komma överens om en köpeskilling på 800 000 och då ingen reavinstskatt för min syster?
Eric Brinck |Hej,Tack för din fråga jag ska försöka besvara den så gott jag kan!Vid skattemässiga situationer utgår man alltid från marknadsvärdet. Det som här kommer vara av vikt är därför marknadsvärdet på 2 000 000 inte taxeringsvärdet på 2 500 000. Då ni äger 50% vardera dvs 1 000 000 vardera anses det inte som gåva om din syster säljer sin del av fastigheten till ett värde av 1 000 000. Detta kommer alltså ses som en vanlig försäljning och hon kommer beskattas därefter. Om hon däremot säljer den för 800 000 kommer 200 000 kr att ses som gåva och hon kommer inte beskattas på dessa då en överlåtelse genom gåva inte är en avyttring och medför därför inte kapitalvinstbeskattning. Istället träder förvärvaren (du) i givarens skattemässiga situation, gällande anskaffninsutgifter, 44:21 § Inkomstskattelagen.Att förvärvaren (du) tar över givarens skattemässiga situation innebär att gåvotagarens framtida avyttring av tillgången kommer påverkas. Kapitalvinsten kommer att omfatta värdestegring som uppstått under både givaren (din syster) som tatarens (du) innehavstid. Den dagen du säljer fastigheten kommer alltså du att få skatta på dessa 200 000 kr. Du träder alltså in i din systers skattemässiga situation, och det som händer är att ni förflyttar skatten till dig. Du slipper för visso att utge 200 000 kr som du får i gåva, och din syster får skatta mindre. Däremot får din syster 200 000 kr mindre av dig och du kommer behöva skatta vid ett senare tillfälle. Med dagens låga ränta rekommenderar jag er att ta skatten nu medan räntan är låg, det tjänar ni tillsammans på rent ekonomiskt. Hoppas att det var svar nog på din fråga.

Uppskov vid köp av tomt

2015-07-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, min sambo har sålt sin lägenhet, fått vinst på den och nu vill vi köpa en gemensam sommarstuga med tomt för pengarna som vi även fått uppskov för. Vi vill dock inte börja bygga huset än utan vill först köpa tomten. Går det att göra detta utan att bosätta sig på marken och slippa skatta för realisationsvinsten?
Evelina Lindgren |Hej, och tack för att Du vänder dig till Lawline med din fråga.Rätten att göra uppskov regleras i kapital 47 Inkomsskattelag (1999:1229) (IL). Avdrag för uppskovsbelopp får göras förutsatt att den skattskyldige tar upp kapitalvinst på grund av avyttring som omfattar en ursprungsbostad, har förvärvat eller tänker förvärva en ersättningsbostad och har bosatt sig eller tänker bosätta sig i ersättningsbostaden, IL 47:2. Med ersättningsbostad avses även tomt om där uppförs ett småhus, IL 47:5 p. 4. Jag kan tänka mig att småhuset måste uppföras inom viss tid från försäljningen av ursprungsbostadens och för att Ni med säkerhet ska kunna förlita Er på ett svar gällande denna fråga rekommenderar jag att ni ställer frågan till en handläggare på Skatteverket. Skatteverkets upplysning är kostnadsfri. Vänligen,

Skattekonsekvenser vid försäljning av fritidshus

2015-06-18 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag o. Min man äger1/2 var av fritidshuset kommunen har best. Att dra vatten o. Avlopp kost.peng. Vid en försälj. Villket är best villkår för oss vi har inte lån längre tomt friköpt min son kanske vill köpa men min man vill sälja till högstbjudande fick landet tillsammans med syster som gåva fick köpa ut henne när far dog därav lagfart 1/2 med min man vi var två som betalde lån.
|Hej, och tack för att ni vänder er till Lawline med era frågor.Vid försäljning av fritidshus räknas den beskattningsbara vinsten på följande sätt:+ Försäljningspris - Försäljningsutgifter- Inköpspris- Förbättringsutgifter= Vinst eller förlust+ Återföring av tidigare uppskovsbelopp= Vinst eller förlustInköpspriset räknas ut olika beroende på hur och när huset förvärvats. Om fritidshuset är förvärvat genom arv övertar du den tidigare ägarens inköpspris. Skulle den förrförre ägaren också ha förvärvat fastigheten benefikt (dvs. genom gåva, arv eller bodelning) går man tillbaka till det senaste förvärvet som gjordes genom köp eller byte. Du får således inte använda det värde som är upptaget i bouppteckningen efter den avlidne.Skulle fritidshuset vara köpt före 1952 anses det vara köpt den 1 januari 1952. Och inköpspriset för en sådan fastighet beräknas schablonmässigt till 150 procent av fastighetens taxeringsvärde år 1952. Om du kan visa att det verkliga inköpspriset överstiger schablonen får du använda det verkliga inköpspriset i stället.Eftersom ni både ärvt och köpt en del av huset kommer antagligen inköpspriset att räknas ut som summan av din fars inköpspris och det ni betalat till er syster för att köpa ut henne.Om det efter uträkningen blir en slutlig vinst är det denna som kommer ligga till grund för skatten. Eftersom ni är två som tillsammans äger fritidshuset kommer vinsten att delas mellan er i förhållande till storleken på era andelar. I ert fall kommer därför en eventuell vinst att delas på hälften, och ni kommer bli beskattade endast på er egen del. I Sverige slopades sambeskattningen helt år 2007, vilket innebär att makar särbeskattas. Det sker således ingen gemensam beskattning, utan var make står för skatten på sin andel av vinsten.Det man kan göra för att minska på skatten vid försäljning av ett fritidshus är att sälja till ett lägre pris, förbättra huset genom förbättringsarbeten, eller genom att lägga ut medel för att öka försäljningsvärdet. Om ni lägger ner utgifter för att ”styla” bostaden inför försäljningen, alltså att göra den så attraktiv som möjlig för tänkbara köpare, kan utgifterna således vara avdragsgilla. Man kan då få avdrag för konsultation och fotografering, ommöblering, lån och hyra av möbler, mattor, konst, gardiner m.m. för visningen.Hoppas detta ger svar på era frågor. Enklare följdfrågor besvarar vi utan extra kostnad. Skicka dem till viktor.persson@lawline.se.Vänligen,

Beskattning av fastighetsförsäljning för begränsat skattskyldig person

2015-09-24 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag bor i Frankrike sedan 1999 och är delägare i en sommarfastighet i Sverige med mina två bröder och vår pappa. Vi har tillsammans beslutat att vår pappa och älste brodern köper ut min och yngste broderns andelar. Beskattas jag i Sverige för detta?
Pernilla Friman |Hej och tack för din fråga!Eftersom du är bosatt i Frankrike uppkommer först frågan om du är obegränsat eller begränsat skattskyldig i Sverige. I ditt fall spelar detta egentligen ingen roll eftersom både begränsat och obegränsat skattskyldiga personer beskattas för kapitalvinst på en fastighet i Sverige. För fullständighetens skull kan jag ändå kommentera att du antagligen är begränsat skattskyldig, förutsatt att du för det första inte vistas i Sverige under sammanhängande perioder som är längre än sex månader och att du för det andra inte har fler anknytningspunkter till Sverige än sommarfastigheten och din vuxna familj.Du kommer alltså beskattas för vinsten i inkomstslaget kapital, antingen enligt IL 3:18 p.11 eller enligt IL 42:1. Inkomstskattelagen, IL, hittar du här.Vänligen,

Överlåtelse av fastighet, köp eller gåva?

2015-08-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, har en fråga angående att sälja under taxeringsvärdet? Mina föräldrar ska sälja sitt hus till min son och svärdotter. taxeringsvärdet är 1,725000. Har hört att om det ska betraktas som en gåva, måste försäljnings siffran vara 85% av taxeringsvärdet? stämmer detta? Eller dom kan sälja för tex 1,700000?Marknads värdet ligger på mellan 1,800000-2,000000tacksam för svar
Björn Eriksson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vid överlåtelse av fastighet är det avgörande för om de ska räknas som köp eller gåva hur stor ersättningen är. Vid fastighetsöverlåtelse tillämpas helhetsprincipen vilket innebär att det räcker med att en del av överlåtelsen räknas som en gåva för att hela överlåtelsen ska klassas som gåva. Som huvudregel använder man sig av taxeringsvärdet för att bestämma fastighetens värde (undantaget om marknadsvärdet understiger taxeringsvärdet vilket inte är aktuellt här) och om ersättningen understiger taxeringsvärdet kommer överlåtelsen alltså att räknas som en gåva.Att försäljningssiffran skulle vara tvungen att vara 85 % av taxeringsvärdet för att det ska betraktas som en gåva stämmer alltså inte utan det räcker att ersättningen understiger taxeringsvärdet.Däremot är man tvungen att betala stämpelskatt på sitt förvärv även om det sker genom gåva om ersättningen uppgår till minst 85% av fastighetens värde, lag om stämpelskatt 5§. Stämpelskatten utgör 1,5% av det högsta av taxeringsvärdet och marknadsvärdet.Hoppas att detta besvarade din frågaVänligen

Gåva eller köp?

2015-06-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, jag och mina tre syskon har fått en sommarstuga i gåva av våra föräldrar. Nu vill vi att jag ska köpa denna för att driva den vidare i släkten. Mina frågor är, 1. är det rimligt att de ger mig sina andelar som gåva och att jag tar lån och ger dem ersättningen i gåva från mig? Är det möjligt och vad blir i så fall skatten. Inköpspris 600.000:- och försäljning 1.200.000:-. Jag ger dem 300.000:- var i gåva. Fråga 2. Vad blir skatten vid ren försäljning för var och en av oss ifall jag köper sommarstugan för 1.200.000:-
Mattias Olsson |Hej,och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga. Reglerna som styr beskattningen vid överlåtelser av fastigheter finns i inkomstskattelagen (IL) och i lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndighet (StL). Du hittar IL https://lagen.nu/1999:1229 och StL https://lagen.nu/1984:406 . Jag kommer i det följande utgå ifrån att ni vardera fick ¼ av sommarstugan och att de 1.200.000 är marknadsvärdet för hela sommarstugan. Gåva Gåvor är skattefria både för mottagaren IL 8:2 och för givaren IL 41:1 & 2, 42:1 & 44:3 För att det skall räknas som en gåva måste dina syskon till en början vilja berika dig och de måste ge dig sina delar av sommarstugan frivilligt. Vidare får ersättningen som dina syskon får inte överstiga taxeringsvärdet av deras andelar. Det är oklart vad taxeringsvärdet är. Om vi utgår från marknadsvärdet: så är 75% av 1.200.000 = 900.000. Så om du ger dina syskon 300.000 var är detta inte under marknadsvärdet och med största sannolikhet inte under taxeringsvärdet, varför transaktionen alltså inte är att räkna som en gåva. Detta är alltså inte ett möjligt sätt att undgå beskattning – man kommer att se era transaktioner som en enhet och förfarandet kommer att räknas som ett köp. Stämpelskatten fungerar lite annorlunda. Om den ersättningen som du betalar inte understiger 85% av det taxeringsvärde som fastigheten hade året före det år då lagfarten beviljas så måste ni betala stämpelskatt för överlåtelsen 1, 4, 5, 9 & 10 §§ StL. Beskattning vid försäljning Det du gör är alltså att köpa sommarstugan för 900.000. Beskattningen – under förutsättning att det inte finns några andra avdragsgilla kostnader än inköpspriset – bli som följer. Då du och dina syskon fått sommarstugan i gåva av dina föräldrar har ni hamnat i deras skattemässiga situation IL 44:21. Detta innebär att du och dina syskon får göra de avdrag som dina föräldrar skulle få lov att göra om de hade sålt fastigheten. Avdraget som dina syskon kan göra blir 450.000, vilket är 75% av den summa som dina föräldrar betalade för sommarstugan IL 44:13 & 14. Kapitalvinsten skulle alltså bli 900.000 – 450.000 = 450.000 IL 44:13 & 14. De 450.000 skall sedan kvoteras till 22/30 IL 45:33, vilket skulle bli 22/30 * 450.000 = 330.000. De 330.000 kommer sedan beskattas med 30% IL 65:7, vilket resulterar i en skatt om 0,3 * 330.000 = 99.000. Summering Den beskrivna transaktionen är alltså inte att räkna som en gåva utan som ett köp och beskattningen blir som beskrivits ovan.Bästa hälsningar

Skatterättsliga konsekvenser vid överlåtelse av fastighet

2015-05-22 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Våran son skall överta vårt hus med befintliga lån,Lånen överstiger 85 % av taxeringsvärdet.Hur skall vi göra det förmånligast för honom.Han har fast jobb idag och hyr huset av oss.Lånen är på 487 tkrtaxvärde 377 tkr
Tom Sundin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Inledningsvis ska sägas att det inte är möjligt att veta exakt vilka skatterättsliga konsekvenser som kan uppkomma utan att känna till ert omkostnadsbelopp för fastigheten. Omkostnadsbeloppet är utgifter för anskaffning ökat med förbättringsutgifter, se inkomstskattelagen (IL) 44:14 och 45:11-12.Om ni låter er son överta fastigheten med befintliga lån kommer det att ses som att ni avyttrar fastigheten för 487 000 SEK. Detta blir då er sons anskaffningsutgift som kommer att ligga till grund för omkostnadsbeloppet vid en framtida försäljning. För er del kan dock detta innebära att ni får betala kapitalvinstskatt på avyttringen. Så blir fallet om ni gör en vinst d.v.s. om värdet på de övertagna lånen överstiger ert omkostnadsbelopp. Om ert omkostnadsbelopp understiger 487 000 SEK är det förmånligare för er son om han får fastigheten som gåva. Eftersom den s.k. huvudsaklighetsprincipen tillämpas kommer överlåtelsen att ses som en gåva om ersättningen understiger taxeringsvärdet. I så fall inträder er son i er skattemässiga situation och ni slipper inkomstbeskattning, se IL 44:21.Vänligen,