Underprisöverlåtelse av villa till dotter - Vad blir konsekvenserna?

2015-05-20 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Har 2 barn en dotter en son bor i villa. Nu vill dottern ta över villan som är värderad till ca. 2 mil. Vad sker om hon får köpa för 1.5 mil. och jag ger sonen 500 tusen samt behåller resten själv?
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Jag uppfattar din fråga som att det just nu är du som ensam äger villan. Din dotter skall få köpa villan av dig för 1500000 kr och i gengäld (eftersom hon får villan för underpris) ger du 500000 kr till din son samt behåller resten av pengarna.Det blir naturligtvis inga problem med själva köpet. Är det klart att dottern skall köpa hela villan och inte en andel, blir hon ägare till den. Däremot kan skattesituationen påverkas av till exempel försäljning till underpris. I vanliga fall används 44 kap. Inkomstskattelagen (https://lagen.nu/1999:1229#K44) för att beräkna den skatt en säljare av exempelvis ett hus får betala. I korthet beräknas skatten i princip utifrån:"Ersättningen för den avyttrade tillgången" (i ditt fall köpeskillingen, 1500000 kr)minus"omkostnadsbeloppet" (vilket består av vad du själv betalade för huset och vad du har lagt ned på exempelvis renoveringar)Om din dotter senare skulle sälja huset består naturligtvis hennes omkostnadsbelopp bland annat av de 1500000 kr hon betalade dig.Nu är det dock så att du funderar på att överlåta huset till underpris eftersom det egentligen är värt c:a 2000000 kr. Eftersom den så kallade "huvudsaklighetsprincipen" tillämpas inom skatterätten då man säljer privatbostäder kan det bli annorlunda än vad jag nyss skrev. Enligt huvudsaklighetsprincipen behandlas hela överlåtelsen som gåva om ersättningen understiger fastighetens taxeringsvärde. Om det över huvud taget inte finns någon gåvoavsikt (vilket dock tas till utgångspunkt när det gäller närstående såsom barn) blir det inte aktuellt att klassa överlåtelsen som gåva. I detta fall är det väl dock ganska tydligt att ett syfte är att din dotter skall få köpa villan för mindre än vad den är värd, och därmed att hon skall gynnas av köpet. Däremot blir det inte fråga om att betrakta köpet som en gåva om 1500000 kr överstiger villans taxeringsvärde.Om det skulle vara så att din dotters köp av huset klassades som en gåva, skulle resultatet i princip bli att du inte behövde skatta för försäljningen. I gengäld skulle din dotter "ärva" ditt omkostnadsbelopp enligt 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen, och därmed räkna med detta vid en senare försäljning. I princip skulle alltså beskattningen skjutas på framtiden.Kort sagt:Om 1500000 kr är under villans taxeringsvärde, skall överlåtelsen betraktas som gåva och du behöver inte skatta. Din dotter övertar ditt omkostnadsbelopp vid en eventuell senare försäljning.Om 1500000 kr är över taxeringsvärdet, skall överlåtelsen betraktas som köp och du får skatta nu medan din dotter får räkna 1500000 kr (+ eventuella senare förbättringskostnader) som omkostnadsbelopp vid en senare försäljning.Hoppas att svaret klarade upp situationen något!Hälsningar,

Skatt vid försäljning av fastighet och efterföljande förskott på arv

2015-05-03 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Min mor är sambo sedan många år och äger tillsammans med sambon en villa som är deras gemensamma bostad. Båda är skrivna på villan med hälften var. Inga lån finns. Nu vill hennes sambo lösa ut henne med 600 000 kr och hon vill ge de pengarna till mig (enda barnet) som förskott på arv. Min mors sambo är inte min far. Finns det några fällor i det här? Blir det skatt på pengarna för min mor, eller kanske för mig? Tacksam för svar
|Hej, och tack för din fråga. I dagsläget finns ingen arvsskatt enligt Inkomstskattelagen 8 kap 2 §. Så ditt förskott på arv kommer inte innebära att varken du eller din mamma blir skattskyldig för. Däremot så om sambon löser ut din mamma ur huset och de 600 000 kr innebär en vinst jämfört med vad din mamma betalade för sin halva när de köpte huset, så kan hon kapitalvinstbeskattas enligt Inkomstskattelagens 44 och 45 kapitel. Skatten på en eventuella kapitalvinst som uppstår är 30%.Så för dig innebär att få 600 000 kr från din mor inte någon skattskyldighet, och det finns inga "fällor" för dig. För din mamma så om hon gör en kapitalvinst när sambon löser ut henne så kan det innebära en kapitalvinstbeskattning (beroende på om hon även har kapitalförluster eller ej). Hoppas att detta var svar på din fråga.Vänligen,

Pris för fastighet/ Kontinuitetsprincipen

2015-04-29 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Efter att min mamma gått bort har min syster och jag ärvt hennes stuga. Nu vill min syster att jag ska köpa ut henne. Vilket pris ska jag betala, hur ska jag resonera?
Måns Gottfries |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.Ni får givetvis välja priset själva, men lämpligt kan ju vara att sätta det till marknadsvärdet. Viktigt att komma ihåg, i det fall ni vill sätta ett lägre pris än marknadspriset, är vad som händer ifall priset understiger taxeringsvärdet. Ifall priset understiger taxeringsvärdet kommer överföringen att betraktas som en gåva. Skattemässigt, vid en framtida försäljning av huset, kommer du då att inträda i hennes skattemässiga situation. Detta följer av 44:21 (1999:1229) Inkomstskattelagen, läs paragrafen https://lagen.nu/1999:1229#K44P21S1. En gåva är inte en avyttring som medför beskattning. Detta betyder att ifall priset sätts över taxeringsvärdet så kommer din syster att beskattas för eventuellt vinst vid försäljningen och du kommer att använda det pris som du betalade för att räkna ut eventuellt skattepliktig vinst vid en senare försäljning. Ifall priset istället sätts under taxeringsvärdet blir inte din syster skattskyldig, men istället kommer hennes inköpspris att ligga till grund för beräkningen av eventuell skattepliktig vinst då du säljer huset. Eftersom hon i sin tur fått den genom arv betyder det att det är din mors inköpspris som kommer ligga till grund för beräkningen av din skattepliktiga vinst. Skiljer det mycket mellan priset då din mor köpte stugan och ett pris över taxeringsvärdet så kan, som du förstår, de olika alternativen ge avsevärt olika utslag. Jag hoppas att svaret var till din hjälp. Vänliga hälsningar,

Avdragsgilla renoveringar och reavinstberäkning

2015-03-31 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej,Svärmor ska sälja sitt hus som är köpt 1961 för 25.000 kr (och hade då ett totalt taxeringsvärde på 15.000)Troligt försäljningsvärde idag är ca 1.500.000 kr.Fastigheten har inga skulder bortsett från 63000kr till samfälligheten för VA-ombyggnad 1990.Renoveringar som är gjorda på fastigheten är utgrävning av källare under 60-talet (med egen kraft) byte av yttertak 1989 och nybyggnad av garage 1992. Byte från olje- till eluppvärmning 2003, i övrigt löpande underhåll.Vad är avdragsgillt för gjorda renoveringar? Hur kommer reavinstskatten att beräknas om vi antar de siffror som angivits kommer att gälla, (eventuellt minskade med renoveringskostnader)?Med vänlig hälsningTommy P
Sara Enerbäck |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!De renoveringar(reparationer och underhåll) som kan vara avdragsgilla är sådana som gjorts under försäljningsåret samt totalt fem år bakåt i tiden. Ett ytterligare krav för att renoveringarna ska vara avdragsgilla är att renoveringarna inneburit att bostaden är i bättre skick nu än vad den var innan. Man får alltså avdrag med den delen av renoveringen som förbättrat skicket på fastigheten.En renovering som gjorts ska uppgå till ett värde av minst 5.000 kr och arbetet ska kunna styrkas med kvitto eller faktura för att kunna vara avdragsgill. I ert fall innebär det att byte av yttertak samt byte av uppvärmningssystem mest troligt kommer hänföra sig till förbättringsutgifter. Således är dessa utgifter inte avdragsgilla vid en reavinstberäkning. Gällande utgrävning av källare och nybyggnad av garage kan detta anses hänföra sig till grundförbättringar. Sådana förbättringar får i sin helhet dras av vid en reavinstberäkning, så länge de har skett efter år 1952. Reavinsten i ert fall beräknas på följande sätt:+ Försäljningspriset- Utgifter för försäljningen(mäklararvode, försäljningsprovision, värderingskostnader, advokatkostnader)- Inköpspris och lagfartskostnad- Förbättringsutgifter( grundförbättringar)(+ återföring av uppskov)= Reavinst/ förlustJag hoppas detta var svar på din fråga! Ställ gärna en ny fråga om något fortfarande är oklart. Vänligen,

Skatteberäkning vid försäljning av privatbostadsfastighet

2015-05-10 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |HejFöräldrarna köpte sitt hus för drygt 40 år sen för 300K. Nu värt kanske 16. Vad blir det för reavinstskatt efter avdrag för renoveringar med tanke på eventuell uppräkning pga långt ägande?
Henrik Persson |Hej! Tack för din fråga!Kapitalvinst vid försäljning av en privatbostadsfastighet beskattas med 22 procent. Enligt 44 kap. 13 § inkomstskattelagen (IL) ska kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen (dvs. den ersättning som erhålls vid försäljning) och omkostnadsbeloppet. Detta omkostnadsbelopp utgörs enligt 44 kap. 14 § IL av anskaffningsutgiften (i detta fall 300 000 kronor) och eventuella förbättringsutgifter. Beträffande förbättringsutgifter finns det två begränsningar:- Av 45 kap. 11 § IL framgår det att beaktande av förbättringsutgifter får endast ske för de beskattningsår då utgifterna sammanlagt har uppgått till minst 5 000 kronor.- Av 45 kap. 12 § IL framgår vidare att utgifter för "förbättrande reparationer och underhåll" (dvs. reparationer och underhåll som medfört att fastigheten är i bättre skick vid försäljningen än vid förvärvet) endast får beaktas om utgifterna hänför sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren.För att sammanfatta så utgörs kapitalvinsten av ersättningen vid försäljningen subtraherat med anskaffningsutgiften och relevanta förbättringsutgifter. Den uträknade kapitalvinsten beskattas sedan med 22 procent.Med vänliga hälsningar,

Skattemässigt mest förmånlig avyttring av fastighet

2015-05-02 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |hej jag har en fråga angående hus köp av mina föräldrar. Jag och min sambo vill köpa huset ihop. Mina föräldrar vill få till det på bäst vis skattemässigt. Taxeringsvärdet är 3ggr så högt som vad det kostade dom att bygga huset, för 20år sedan. Och jag har även en syster.
|Hej, och tack för din fråga. Jag tolkar din fråga såsom att dina föräldrar vill ha det "på bästa vis skattemässigt" avseende dem själva, och slippa att beskattas för kapitalvinst (ibland kallat reavinstskatt). Utefter det så är det mest förmånliga skattemässigt för dina föräldrar att det hela räknas som en gåva. Gåvor är än så länge skattefria enligt Inkomstskattelagen 8 kap 2 §. När det gäller fastigheter så används någonting som kallas för huvudsaklighetsprincipen för att avgöra om en fastighetsöverlåtelse är en gåva eller en försäljning. Om det finns en gåvodel i själva avyttringen, så räknas hela överlåtelsen som en gåva. Om ersättningen understiger taxeringsvärdet anses en gåvodel föreligga. För att det ska räknas som gåva måste även gåvorekvisiten i förmögenhetsrätten föreligga, det ska finnas en gåvoavsikt från dina föräldrar, det ska ha skett frivilligt och en förmögenhetsöverföring ska ha skett. Är det uppfyllt så föreligger det en gåva och dina föräldrar kommer inte att beskattas. Så, om dina föräldrar har gåvoavsikt och sätter priset under taxeringsvärdet så blir de inte skattskyldiga för försäljningen av huset. Däremot är det viktigt att ta med i beaktningen vad som händer för dig och din sambo. Vid gåva inträder nämligen mottagaren i givarens skattmässiga situation enligt IL 44 kap 21 §. Det innebär att ni tar över dina föräldrars anskaffningsvärde. Ni får alltså inte räkna det ni betalade för huset som anskaffningsvärdet. Vid en framtida försäljning blir du och sambon alltså kapitalvinstbeskattade för skillnaden (vinsten) mellan dina föräldrars anskaffningsvärde och det ni får för fastigheten vid försäljningen. Om taxeringsvärdet nu är tre gånger så högt som anskaffningsvärdet så är gissningsvis marknadsvärdet avsevärt högre än anskaffningsvärdet, och det blir då en ganska stor kapitalvinst den dag ni ev säljer huset. Den skattemässiga fördelen för dina föräldrar innebär alltså en ev skattemässig nackdel för er den dag ni säljer. Kapitalvinstbeskattningen skjuts upp och flyttas istället över på er, och utlöses vid försäljning. Vänligen,

Blandat fång fastighet

2015-04-14 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vi ska köpa min farmors hus under taxeringsvärde. om taxeringsvärdet är 694 000 och vi har blivit erbjudna att köpa det för 500 000, hur blir det om vi en dag ska sälja det ? De köpte huset för 40 000 i början på 60 talet.mvh
Angelica Ahlström |Hej!Tack för din fråga.När en överlåtelse av en fastighet sker, som i ert fall, till ett pris som inte motsvarar marknadsvärdet kallas det ett blandat fång. Ett blandat fång är när överlåtelsen har skett dels genom en onerös del, alltså mot ersättning, och dels genom en benefik del, alltså utan ersättning. Vid överlåtelser av fastigheter används något som kallas för huvudsaklighetsprincipen. Principen innebär att hela överlåtelsen kommer att ses som en gåva om det finns någon gåvodel, vilket det gör om värdet på fastigheten överstiger värdet på ersättningen. Det innebär att erat köp av fastigheten kommer att behandlas som en gåva om det finns en gåvoavsikt hos säljaren. I erat fall så är säljaren din farmor och Skatteverket presumerar (antar) att det finns en gåvoavsikt när överlåtelsen är till närstående eller annan med vilken den skattskyldige har en nära relation. I erat fall kommer alltså köpet av fastigheten, i skattehänseende, att räknas som en gåva.Det sker inte någon kapitalvinstbeskattning när en fastighet överlåts genom gåva eftersom att det inte räknas som avyttring (se https://lagen.nu/1999:1229#K44P3S1 ). Det som istället händer är att den nya ägaren inträder i "den tidigare ägarens skattemässiga situation", (se 44:21 Inkomstskattelagen), detta kallas för kontinuitetsprincipen och den innebär att ni som gåvotagare tar över anskaffningsvärdet på 40 000 som givaren hade, kapitalvinstbeskattningen skjuts på så sätt upp tills dess att ni väljer att avyttra fastigheten. Det är då ni som gåvotagare som kommer att belastas av denna skatt.Det som händer är alltså att erat köp av fastigheten, enligt huvudsaklighetsprincipen, kommer att räknas som en gåva. Om ni sedan väljer att avyttra fastigheten kommer erat anskaffningsvärde att vara det värdet som din farmor anskaffade fastigheten för, och kapitalvinstbeskattningen sker först vid det tillfället.Med vänlig hälsning,

Gåva vid byte av fastighet?

2015-03-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, jag läser om blandat fång och huvudsaksprincipen vid försäljning till närstående men inte vad som gäller vid försäljning till okänd. Vi är två par som inte känner varandra som vill byta bostad rakt av. De är värderade till 2.500 000milj vardera. Taxeringsvärdet ligger på runt 1.700 000milj per fastighet. Kan vi sälja till taxeringsvärdet eller strax över (ca 2.000 000milj) till varandra utan att det räknas som gåva och där med slippa att riskera att överta den andras inköpspris och åka på skatt. Den andra familjen köpte sitt hus för 1.500 000miljoner och det vill vi inte beskatta. Vi är bara intresserade av att beskatta den överstigande delen av vad vi ger för villan .
Ola Silvén |Hej! Tack för att du har valt att vända dig till Lawline med din fråga.Då ersättningen för fastigheten understiger marknadsvärdet för fastigheten föreligger blandat fång. Med blandat fång avses en överlåtelse som består av en del gåva och en del ersättning. Det är viktigt att avgöra om överlåtelsen ska klassificeras som gåva eller köp. Denna gränsdragning görs, som du nämner, med hjälp av huvudsaklighetsprincipen. Huvudsaklighetsprincipen tillämpas både vid försäljning till närstående och till icke närstående. Enligt huvudsaklighetsprincipen behandlas hela överlåtelsen som en gåva om ersättningen för fastigheten understiger fastighetens taxeringsvärde. Om ersättningen för fastigheten däremot motsvarar eller överstiger fastighetens taxeringsvärde betraktas hela överlåtelsen som ett köp. För att huvudsaklighetsprincipen ska vara tillämplig krävs att de förmögenhetsrättsliga gåvorekvisiten är uppfyllda. Dessa innebär att en förmögenhetsöverföring ska ha skett, att överlåtelsen har skett frivilligt samt att det finns en gåvoavsikt hos överlåtaren. Om förvärvaren är närstående är utgångspunkten att det finns en gåvoavsikt.I ert fall är gåvorekvisitet inte uppfyllt och hela överlåtelsen kommer behandlas som köp. Ni riskerar alltså inte att överta de andras inköpspris utan er anskaffningskostnad kommer bli den ersättning ni betalar vid förvärvet 44 kap 14 § Inkomstskattelagen, här. Detta gäller oavsett vilken ersättning ni väljer att ta för fastigheten. Vänliga hälsningar,