Uppskov vid köp av tomt

2015-07-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, min sambo har sålt sin lägenhet, fått vinst på den och nu vill vi köpa en gemensam sommarstuga med tomt för pengarna som vi även fått uppskov för. Vi vill dock inte börja bygga huset än utan vill först köpa tomten. Går det att göra detta utan att bosätta sig på marken och slippa skatta för realisationsvinsten?
Evelina Lindgren |Hej, och tack för att Du vänder dig till Lawline med din fråga.Rätten att göra uppskov regleras i kapital 47 Inkomsskattelag (1999:1229) (IL). Avdrag för uppskovsbelopp får göras förutsatt att den skattskyldige tar upp kapitalvinst på grund av avyttring som omfattar en ursprungsbostad, har förvärvat eller tänker förvärva en ersättningsbostad och har bosatt sig eller tänker bosätta sig i ersättningsbostaden, IL 47:2. Med ersättningsbostad avses även tomt om där uppförs ett småhus, IL 47:5 p. 4. Jag kan tänka mig att småhuset måste uppföras inom viss tid från försäljningen av ursprungsbostadens och för att Ni med säkerhet ska kunna förlita Er på ett svar gällande denna fråga rekommenderar jag att ni ställer frågan till en handläggare på Skatteverket. Skatteverkets upplysning är kostnadsfri. Vänligen,

Skattekonsekvenser vid försäljning av fritidshus

2015-06-18 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag o. Min man äger1/2 var av fritidshuset kommunen har best. Att dra vatten o. Avlopp kost.peng. Vid en försälj. Villket är best villkår för oss vi har inte lån längre tomt friköpt min son kanske vill köpa men min man vill sälja till högstbjudande fick landet tillsammans med syster som gåva fick köpa ut henne när far dog därav lagfart 1/2 med min man vi var två som betalde lån.
|Hej, och tack för att ni vänder er till Lawline med era frågor.Vid försäljning av fritidshus räknas den beskattningsbara vinsten på följande sätt:+ Försäljningspris - Försäljningsutgifter- Inköpspris- Förbättringsutgifter= Vinst eller förlust+ Återföring av tidigare uppskovsbelopp= Vinst eller förlustInköpspriset räknas ut olika beroende på hur och när huset förvärvats. Om fritidshuset är förvärvat genom arv övertar du den tidigare ägarens inköpspris. Skulle den förrförre ägaren också ha förvärvat fastigheten benefikt (dvs. genom gåva, arv eller bodelning) går man tillbaka till det senaste förvärvet som gjordes genom köp eller byte. Du får således inte använda det värde som är upptaget i bouppteckningen efter den avlidne.Skulle fritidshuset vara köpt före 1952 anses det vara köpt den 1 januari 1952. Och inköpspriset för en sådan fastighet beräknas schablonmässigt till 150 procent av fastighetens taxeringsvärde år 1952. Om du kan visa att det verkliga inköpspriset överstiger schablonen får du använda det verkliga inköpspriset i stället.Eftersom ni både ärvt och köpt en del av huset kommer antagligen inköpspriset att räknas ut som summan av din fars inköpspris och det ni betalat till er syster för att köpa ut henne.Om det efter uträkningen blir en slutlig vinst är det denna som kommer ligga till grund för skatten. Eftersom ni är två som tillsammans äger fritidshuset kommer vinsten att delas mellan er i förhållande till storleken på era andelar. I ert fall kommer därför en eventuell vinst att delas på hälften, och ni kommer bli beskattade endast på er egen del. I Sverige slopades sambeskattningen helt år 2007, vilket innebär att makar särbeskattas. Det sker således ingen gemensam beskattning, utan var make står för skatten på sin andel av vinsten.Det man kan göra för att minska på skatten vid försäljning av ett fritidshus är att sälja till ett lägre pris, förbättra huset genom förbättringsarbeten, eller genom att lägga ut medel för att öka försäljningsvärdet. Om ni lägger ner utgifter för att ”styla” bostaden inför försäljningen, alltså att göra den så attraktiv som möjlig för tänkbara köpare, kan utgifterna således vara avdragsgilla. Man kan då få avdrag för konsultation och fotografering, ommöblering, lån och hyra av möbler, mattor, konst, gardiner m.m. för visningen.Hoppas detta ger svar på era frågor. Enklare följdfrågor besvarar vi utan extra kostnad. Skicka dem till viktor.persson@lawline.se.Vänligen,

Underprisöverlåtelse av villa till dotter - Vad blir konsekvenserna?

2015-05-20 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Har 2 barn en dotter en son bor i villa. Nu vill dottern ta över villan som är värderad till ca. 2 mil. Vad sker om hon får köpa för 1.5 mil. och jag ger sonen 500 tusen samt behåller resten själv?
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Jag uppfattar din fråga som att det just nu är du som ensam äger villan. Din dotter skall få köpa villan av dig för 1500000 kr och i gengäld (eftersom hon får villan för underpris) ger du 500000 kr till din son samt behåller resten av pengarna.Det blir naturligtvis inga problem med själva köpet. Är det klart att dottern skall köpa hela villan och inte en andel, blir hon ägare till den. Däremot kan skattesituationen påverkas av till exempel försäljning till underpris. I vanliga fall används 44 kap. Inkomstskattelagen (https://lagen.nu/1999:1229#K44) för att beräkna den skatt en säljare av exempelvis ett hus får betala. I korthet beräknas skatten i princip utifrån:"Ersättningen för den avyttrade tillgången" (i ditt fall köpeskillingen, 1500000 kr)minus"omkostnadsbeloppet" (vilket består av vad du själv betalade för huset och vad du har lagt ned på exempelvis renoveringar)Om din dotter senare skulle sälja huset består naturligtvis hennes omkostnadsbelopp bland annat av de 1500000 kr hon betalade dig.Nu är det dock så att du funderar på att överlåta huset till underpris eftersom det egentligen är värt c:a 2000000 kr. Eftersom den så kallade "huvudsaklighetsprincipen" tillämpas inom skatterätten då man säljer privatbostäder kan det bli annorlunda än vad jag nyss skrev. Enligt huvudsaklighetsprincipen behandlas hela överlåtelsen som gåva om ersättningen understiger fastighetens taxeringsvärde. Om det över huvud taget inte finns någon gåvoavsikt (vilket dock tas till utgångspunkt när det gäller närstående såsom barn) blir det inte aktuellt att klassa överlåtelsen som gåva. I detta fall är det väl dock ganska tydligt att ett syfte är att din dotter skall få köpa villan för mindre än vad den är värd, och därmed att hon skall gynnas av köpet. Däremot blir det inte fråga om att betrakta köpet som en gåva om 1500000 kr överstiger villans taxeringsvärde.Om det skulle vara så att din dotters köp av huset klassades som en gåva, skulle resultatet i princip bli att du inte behövde skatta för försäljningen. I gengäld skulle din dotter "ärva" ditt omkostnadsbelopp enligt 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen, och därmed räkna med detta vid en senare försäljning. I princip skulle alltså beskattningen skjutas på framtiden.Kort sagt:Om 1500000 kr är under villans taxeringsvärde, skall överlåtelsen betraktas som gåva och du behöver inte skatta. Din dotter övertar ditt omkostnadsbelopp vid en eventuell senare försäljning.Om 1500000 kr är över taxeringsvärdet, skall överlåtelsen betraktas som köp och du får skatta nu medan din dotter får räkna 1500000 kr (+ eventuella senare förbättringskostnader) som omkostnadsbelopp vid en senare försäljning.Hoppas att svaret klarade upp situationen något!Hälsningar,

Skatt vid försäljning av fastighet och efterföljande förskott på arv

2015-05-03 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Min mor är sambo sedan många år och äger tillsammans med sambon en villa som är deras gemensamma bostad. Båda är skrivna på villan med hälften var. Inga lån finns. Nu vill hennes sambo lösa ut henne med 600 000 kr och hon vill ge de pengarna till mig (enda barnet) som förskott på arv. Min mors sambo är inte min far. Finns det några fällor i det här? Blir det skatt på pengarna för min mor, eller kanske för mig? Tacksam för svar
|Hej, och tack för din fråga. I dagsläget finns ingen arvsskatt enligt Inkomstskattelagen 8 kap 2 §. Så ditt förskott på arv kommer inte innebära att varken du eller din mamma blir skattskyldig för. Däremot så om sambon löser ut din mamma ur huset och de 600 000 kr innebär en vinst jämfört med vad din mamma betalade för sin halva när de köpte huset, så kan hon kapitalvinstbeskattas enligt Inkomstskattelagens 44 och 45 kapitel. Skatten på en eventuella kapitalvinst som uppstår är 30%.Så för dig innebär att få 600 000 kr från din mor inte någon skattskyldighet, och det finns inga "fällor" för dig. För din mamma så om hon gör en kapitalvinst när sambon löser ut henne så kan det innebära en kapitalvinstbeskattning (beroende på om hon även har kapitalförluster eller ej). Hoppas att detta var svar på din fråga.Vänligen,

Gåva eller köp?

2015-06-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, jag och mina tre syskon har fått en sommarstuga i gåva av våra föräldrar. Nu vill vi att jag ska köpa denna för att driva den vidare i släkten. Mina frågor är, 1. är det rimligt att de ger mig sina andelar som gåva och att jag tar lån och ger dem ersättningen i gåva från mig? Är det möjligt och vad blir i så fall skatten. Inköpspris 600.000:- och försäljning 1.200.000:-. Jag ger dem 300.000:- var i gåva. Fråga 2. Vad blir skatten vid ren försäljning för var och en av oss ifall jag köper sommarstugan för 1.200.000:-
Mattias Olsson |Hej,och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga. Reglerna som styr beskattningen vid överlåtelser av fastigheter finns i inkomstskattelagen (IL) och i lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndighet (StL). Du hittar IL https://lagen.nu/1999:1229 och StL https://lagen.nu/1984:406 . Jag kommer i det följande utgå ifrån att ni vardera fick ¼ av sommarstugan och att de 1.200.000 är marknadsvärdet för hela sommarstugan. Gåva Gåvor är skattefria både för mottagaren IL 8:2 och för givaren IL 41:1 & 2, 42:1 & 44:3 För att det skall räknas som en gåva måste dina syskon till en början vilja berika dig och de måste ge dig sina delar av sommarstugan frivilligt. Vidare får ersättningen som dina syskon får inte överstiga taxeringsvärdet av deras andelar. Det är oklart vad taxeringsvärdet är. Om vi utgår från marknadsvärdet: så är 75% av 1.200.000 = 900.000. Så om du ger dina syskon 300.000 var är detta inte under marknadsvärdet och med största sannolikhet inte under taxeringsvärdet, varför transaktionen alltså inte är att räkna som en gåva. Detta är alltså inte ett möjligt sätt att undgå beskattning – man kommer att se era transaktioner som en enhet och förfarandet kommer att räknas som ett köp. Stämpelskatten fungerar lite annorlunda. Om den ersättningen som du betalar inte understiger 85% av det taxeringsvärde som fastigheten hade året före det år då lagfarten beviljas så måste ni betala stämpelskatt för överlåtelsen 1, 4, 5, 9 & 10 §§ StL. Beskattning vid försäljning Det du gör är alltså att köpa sommarstugan för 900.000. Beskattningen – under förutsättning att det inte finns några andra avdragsgilla kostnader än inköpspriset – bli som följer. Då du och dina syskon fått sommarstugan i gåva av dina föräldrar har ni hamnat i deras skattemässiga situation IL 44:21. Detta innebär att du och dina syskon får göra de avdrag som dina föräldrar skulle få lov att göra om de hade sålt fastigheten. Avdraget som dina syskon kan göra blir 450.000, vilket är 75% av den summa som dina föräldrar betalade för sommarstugan IL 44:13 & 14. Kapitalvinsten skulle alltså bli 900.000 – 450.000 = 450.000 IL 44:13 & 14. De 450.000 skall sedan kvoteras till 22/30 IL 45:33, vilket skulle bli 22/30 * 450.000 = 330.000. De 330.000 kommer sedan beskattas med 30% IL 65:7, vilket resulterar i en skatt om 0,3 * 330.000 = 99.000. Summering Den beskrivna transaktionen är alltså inte att räkna som en gåva utan som ett köp och beskattningen blir som beskrivits ovan.Bästa hälsningar

Skatterättsliga konsekvenser vid överlåtelse av fastighet

2015-05-22 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Våran son skall överta vårt hus med befintliga lån,Lånen överstiger 85 % av taxeringsvärdet.Hur skall vi göra det förmånligast för honom.Han har fast jobb idag och hyr huset av oss.Lånen är på 487 tkrtaxvärde 377 tkr
Tom Sundin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Inledningsvis ska sägas att det inte är möjligt att veta exakt vilka skatterättsliga konsekvenser som kan uppkomma utan att känna till ert omkostnadsbelopp för fastigheten. Omkostnadsbeloppet är utgifter för anskaffning ökat med förbättringsutgifter, se inkomstskattelagen (IL) 44:14 och 45:11-12.Om ni låter er son överta fastigheten med befintliga lån kommer det att ses som att ni avyttrar fastigheten för 487 000 SEK. Detta blir då er sons anskaffningsutgift som kommer att ligga till grund för omkostnadsbeloppet vid en framtida försäljning. För er del kan dock detta innebära att ni får betala kapitalvinstskatt på avyttringen. Så blir fallet om ni gör en vinst d.v.s. om värdet på de övertagna lånen överstiger ert omkostnadsbelopp. Om ert omkostnadsbelopp understiger 487 000 SEK är det förmånligare för er son om han får fastigheten som gåva. Eftersom den s.k. huvudsaklighetsprincipen tillämpas kommer överlåtelsen att ses som en gåva om ersättningen understiger taxeringsvärdet. I så fall inträder er son i er skattemässiga situation och ni slipper inkomstbeskattning, se IL 44:21.Vänligen,

Skatteberäkning vid försäljning av privatbostadsfastighet

2015-05-10 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |HejFöräldrarna köpte sitt hus för drygt 40 år sen för 300K. Nu värt kanske 16. Vad blir det för reavinstskatt efter avdrag för renoveringar med tanke på eventuell uppräkning pga långt ägande?
Henrik Persson |Hej! Tack för din fråga!Kapitalvinst vid försäljning av en privatbostadsfastighet beskattas med 22 procent. Enligt 44 kap. 13 § inkomstskattelagen (IL) ska kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen (dvs. den ersättning som erhålls vid försäljning) och omkostnadsbeloppet. Detta omkostnadsbelopp utgörs enligt 44 kap. 14 § IL av anskaffningsutgiften (i detta fall 300 000 kronor) och eventuella förbättringsutgifter. Beträffande förbättringsutgifter finns det två begränsningar:- Av 45 kap. 11 § IL framgår det att beaktande av förbättringsutgifter får endast ske för de beskattningsår då utgifterna sammanlagt har uppgått till minst 5 000 kronor.- Av 45 kap. 12 § IL framgår vidare att utgifter för "förbättrande reparationer och underhåll" (dvs. reparationer och underhåll som medfört att fastigheten är i bättre skick vid försäljningen än vid förvärvet) endast får beaktas om utgifterna hänför sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren.För att sammanfatta så utgörs kapitalvinsten av ersättningen vid försäljningen subtraherat med anskaffningsutgiften och relevanta förbättringsutgifter. Den uträknade kapitalvinsten beskattas sedan med 22 procent.Med vänliga hälsningar,

Skattemässigt mest förmånlig avyttring av fastighet

2015-05-02 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |hej jag har en fråga angående hus köp av mina föräldrar. Jag och min sambo vill köpa huset ihop. Mina föräldrar vill få till det på bäst vis skattemässigt. Taxeringsvärdet är 3ggr så högt som vad det kostade dom att bygga huset, för 20år sedan. Och jag har även en syster.
|Hej, och tack för din fråga. Jag tolkar din fråga såsom att dina föräldrar vill ha det "på bästa vis skattemässigt" avseende dem själva, och slippa att beskattas för kapitalvinst (ibland kallat reavinstskatt). Utefter det så är det mest förmånliga skattemässigt för dina föräldrar att det hela räknas som en gåva. Gåvor är än så länge skattefria enligt Inkomstskattelagen 8 kap 2 §. När det gäller fastigheter så används någonting som kallas för huvudsaklighetsprincipen för att avgöra om en fastighetsöverlåtelse är en gåva eller en försäljning. Om det finns en gåvodel i själva avyttringen, så räknas hela överlåtelsen som en gåva. Om ersättningen understiger taxeringsvärdet anses en gåvodel föreligga. För att det ska räknas som gåva måste även gåvorekvisiten i förmögenhetsrätten föreligga, det ska finnas en gåvoavsikt från dina föräldrar, det ska ha skett frivilligt och en förmögenhetsöverföring ska ha skett. Är det uppfyllt så föreligger det en gåva och dina föräldrar kommer inte att beskattas. Så, om dina föräldrar har gåvoavsikt och sätter priset under taxeringsvärdet så blir de inte skattskyldiga för försäljningen av huset. Däremot är det viktigt att ta med i beaktningen vad som händer för dig och din sambo. Vid gåva inträder nämligen mottagaren i givarens skattmässiga situation enligt IL 44 kap 21 §. Det innebär att ni tar över dina föräldrars anskaffningsvärde. Ni får alltså inte räkna det ni betalade för huset som anskaffningsvärdet. Vid en framtida försäljning blir du och sambon alltså kapitalvinstbeskattade för skillnaden (vinsten) mellan dina föräldrars anskaffningsvärde och det ni får för fastigheten vid försäljningen. Om taxeringsvärdet nu är tre gånger så högt som anskaffningsvärdet så är gissningsvis marknadsvärdet avsevärt högre än anskaffningsvärdet, och det blir då en ganska stor kapitalvinst den dag ni ev säljer huset. Den skattemässiga fördelen för dina föräldrar innebär alltså en ev skattemässig nackdel för er den dag ni säljer. Kapitalvinstbeskattningen skjuts upp och flyttas istället över på er, och utlöses vid försäljning. Vänligen,