Anskaffningsvärdet av fastighet vid arv och schablonregleringen i 45:28 IL

2015-03-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |HejOm jag säljer en fastighet som jag fått i gåva, behöver jag då skatta på hela försäljningsbeloppet? Har taxeringsvärdet något att göra med saken? Jag har inte varit bosatt på fastigheten och den kommer att säljas under taxeringsvärdet. Anskaffnings värdet är lite svårt då det är en fastighet som gått i arv i flera generationer. Mvh Jimmie
Ola Silvén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vid försäljning av fastighet med vinst uppstår en kapitalvinst. Kapitalvinsten beräknas genom att ersättningen för fastigheten minskas med kostnader för försäljning och omkostnadsbeloppet 44 kap. 13 § Inkomstskattelagen (IL),här. Omkostnadsbeloppet är utgifter för anskaffning ökat med utgifter för förbättring s.k. förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Förbättringsutgifter är kostnader för ny-, till- och ombyggnader. Dessa utgifter får räknas med i omkostnadsbeloppet om de uppgått till minst 5 000 kr under ett år (45 kap. 11 § IL). Har det under de senaste fem åren skett förbättrade reparationer och underhåll räknas de också som förbättringsutgifter (45 kap. 12 § IL). Överlåtelse av fastighet genom arv är ingen avyttring och medför därför ingen kapitalvinstbeskattning. Istället inträder du i arvlåtarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § IL). Ditt anskaffningsvärde motsvarar alltså det anskaffningsvärde som personen du ärvde fastigheten av hade. Om även arvlåtaren ärvt fastigheten kommer han i sin tur överta den tidigare ägarens skattemässiga situation. Du får alltså det anskaffningsvärde som den senaste ägaren som förvärvade fastigheten genom köp hade. Om detta förvärv skedde innan 1952 kan du välja att använda 150 % av taxeringsvärdet för år 1952 (45 kap. 28 § IL). Av kapitalvinsten ska tjugotvå trettiondelar tas upp till beskattning (45 kap. 33 § IL). Skattesatsen på detta belopp är 30 % (65 kap. 7 § IL).Att fastigheten överlåts under taxeringsvärdet kan göra att överlåtelsen inte ses som en försäljning utan som en gåva. Detta följer av den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Enligt denna princip behandlas hela överlåtelsen som en gåva om ersättningen understiger fastighetens taxeringsvärde. För att principen ska vara tillämplig krävs det att de förmögenhetsrättsliga gåvokriterierna är uppfyllda. Dessa innebär att en förmögenhetsöverföring ska ha skett, att överlåtelsen var frivillig samt att det fanns en gåvoavsikt hos överlåtaren. Om förvärvaren av fastigheten är närstående presumeras en gåvoavsikt. Inget i din text tyder på att det skulle finnas en gåvoavsikt men jag ville ändå göra dig uppmärksam på detta eftersom fastigheten skulle säljas under taxeringsvärdet. Vänliga hälsningar,

Anskaffningsutgift för tredimensionell fastighet

2015-02-19 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hur ska anskaffningsvärde vid försäljning av tredimensionell näringsfastighet beräknas?
Fredrik Norberg |Hej och tack för att du använder dig av våra tjänster!Om din tredimensionella fastighet utgörs av en ägarlägenhet, så beskattas avyttringen på samma sätt som vid försäljning av småhus.Anskaffningsutgiften utgörs av inköpspriset, vilket är köpeskillingen för bostaden (inklusive mark) med tillägg för inköpsprovision, lagfartskostnad och eventuell utgift för inteckning i fastigheten.Om du förvärvat bostaden genom arv eller gåva övertar du den tidigare ägarens inköpspris. När man sedan vid en försäljning ska beräkna den skattepliktiga kapitalvinsten lägger man ihop sin anskaffningsutgift med ökade utgifter för förbättring av fastigheten (här ingår utgifter för ny-, till- och ombyggnad liksom reparationer som gör att fastigheten kommer i ett bättre skick än när man förvärvade den). Detta belopp kallas omkostnadsbelopp och är vad man drar av från försäljningsinkomsten för att få sin kapitalvinst (detta framgår av 44 kap 13-14 §§ Inkomstskattelagen, se här).Jag hoppas att rådgivning har varit till hjälp.Med vänliga hälsningarfredrik.norberg@lawline.se

Exekutiv försäljning - Skatterättslig avyttring

2014-10-13 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej Jag har blivit av med min lägenhet via exekutiv auktion. Allt överskott togs av Kronofogden för att täcka del av en skatteskuld. Nu vill Skattemyndigheten att jag skall betala skatt för "vinsten" vid försäljningen. Kan detta verkligen stämma då jag själv inte sålt eller ville sälja min lägenhet?
Sina Amini |Hej,Vid avyttring av privatbostadsfastighet betalas skatt på kapitalvinsten, se 1 kap. 3 § p. 3 inkomstskattelagen (IL) samt 41 kap. 1-2 §§ IL.Med avyttring av tillgång avses bl.a. försäljning, se 44 kap. 3 § IL. Exekutiv försäljning av en fastighet anses även utgöra en sådan avyttring som faller under ovanstående lagrum, se även det inledande stycket i skatteverkets handledningsinstruktion. Kapitalvinsten beräknas enligt huvudregeln i 44 kap. 13 § IL. Enligt 45 kap. 33 § kommer däremot endast 22/30 av kapitalvinsten att inkomstbeskattas under inkomstslaget kapital, förutsatt att fastigheten utgör en privatbostadsfastighet, jämför 2 kap. 13 § IL.Med vänlig hälsning,

Skydighet att anmäla vinst från husförsäljning utomlands

2014-09-23 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, Om man har ägt ett hus i utlandet fram till för cirka 2 år sen, utanför EU och sedan sålt det med vinst har man skyldighet att anmäla det och till vem ? Personen i fråga får äldreförsörjningsstöd från pensionsmydigheterna och har denna skyldighet att anmäla sin vinst från det sålda huset till de eller skatteverket eller någon annan instans? Ifall personen är skyldig att anmäla detta, vad händer om denna inte har gjort det?
Ronja Kleiser |Hej! Av tredje kapitlet i Inkomstskattelagen (https://lagen.nu/1999:1229) framgår att man är obegränsat skattskydlig i Sverige om man är bosatt i Sverige, stadigvarande vistas i Sverige eller har väsentlig anknytning till Sverige. I dessa fall är man skyldig att betala skatt även på inkomster från utlandet. Om personen som ägde huset utomlands är bosatt i Sverige måste vinsten från husförsäljningen alltså redovisas till Skatteverket. Om man medvetet eller av grov oaktsamhet utelämnar inkomster i sin deklaration kan man dömas för brott enligt Skattebrottslagen (https://lagen.nu/1971:69).När man ansöker om försörjningsstöd är man skydig att uppge alla sina inkomster. Vinsten från husförsäljningen räknas som en inkomst och ska alltså tas upp. Om man medvetet eller av grov oaktsamhet låter bli att lämna uppgifter om en inkomst man haft kan man dömas för brott enligt bidragsbrottslagen (https://lagen.nu/2007:612).Personen är alltså skyldig att redovisa vinsten som en inkomst både till skatteverket och till pensionsmyndigheten. Att inte göra det kan utgöra  skattebrott och/eller bidragsbrott, Hoppas att du fått svar på din fråga!

Beskattning vid fastighetsförsäljning/ anskaffningsutgift vid gåva

2015-03-29 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej. Min fru ärvde ett torp där det inte finns försäljning/delning på papper då det funnits på samma mark som större gård. Finns värdering ca 15 år gammal då hennes far fick torpet, så syskon ev fick annat av liknande värde.Skulle man kunna ta värderingen som anskaffningsvärde när man ska skatta på försäljning nu?
Måns Gottfries |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Denna fråga regleras i inkomstskattelagen (1999:1229) (IL). Av 42:1 IL följer att kapitalvinster ska tas upp som intäkt i inkomstslaget kapital, du kan läsa paragrafen i sin helhet här. Kapitalvinsten, enligt 44:13 IL (läs här), beräknas genom att ersättningen minskas med utgifter vid försäljningen samt själva omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet definieras vidare i 44:14 IL. Eftersom din fru fick huset genom arv från hennes far gäller att din fru inträder i dennes skattemässiga situation, detta följer av 44:21 IL. Med detta menas att det är den anskaffningsutgift som din pappa hade som kommer att användas i beräkningen av omkostnadsbeloppet och slutligen kapitalvinsten. Som du kan se i 44:14 IL ingår anskaffningsutgiften i omkostnadsbeloppet. Ifall även fadern i sin tur erhållit genom arv eller gåva så gäller, i enlighet med 44:21 IL, samma sak för honom. Din fru inträder på så vis i samma skattemässiga situation som den som givit fastigheten till hennes far. Det kan även tilläggas att det finns speciella regler för fastigheter förvärvade före 1952, något som inte framgår av frågan. Reglerna är stadgade i 45:28, läs https://lagen.nu/1999:1229#K45P28S1. I korthet innebär dessa att anskaffningsutgiften är 150 procent av fastighetens taxeringsvärde år 1952 alternativt ersättningen vid förvärvet utgått från att denna summa är högre än 150 procent av taxeringsvärdet år 1952. Jag hoppas att svaret var till din hjälp. Vänliga hälsningar

Svensk skatt för försäljning av lägenhet i Estland

2015-01-16 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag är estnisk medborgare och bor permanent och arbetar i Sverige sedan 2006.Har fyrarums lägenhet i Estland, Tallinn som köpte jag tillsammans med min ex-make i 1992.Lägenhetsägare är jag.Nu bor i lägenheten bara min son och vi bestämde sälja lägenheten och köpa en minde enrumslägenhet för sonen.Måste jag betala skatt i Sverige för den sålda i Estland lägenhet eller för en del av vinsten?Tack på förhand
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!Eftersom du är bosatt i Sverige så är du obegränsat skattskyldig (Inkomstskattelag (1999:1229) 3:3 första stycket, punkt 1). Det innebär att du är skattskyldig för alla inkomster från utlandet, inklusive för vinsten av försäljningen av lägenheten i Estland (Inkomstskattelag 3:8). Den vinst som du får genom försäljningen av lägenheten kallas kapitalvinst och beräknas som skillnaden mellan ersättningen vid försäljningen, minskat med exempelvis mäklararvode, och utgiften för ditt köp av lägenheten 1992, ökat med utgift för eventuella förbättringsarbeten (Inkomstskattelag 44:13-14). Oavsett om lägenheten ägs av dig som fastighet eller bostadsrätt så ska endast 22/30 av kapitalvinsten tas upp (Inkomstskattelag 45:33 och 46:18). Om du exempelvis fick 2 miljoner kronor i ersättning vid försäljningen, mäklaren fick betalt med 30.000 kronor, lägenheten köptes år 1992 för 1 miljon kronor och har förbättrats för en kostnad á 200.000 kronor så blir uppställningen följande:(2 miljoner kronor – 30.000 kronor) – (1 miljon kronor + 200.000 kronor) = 770.000 kronor770.000 * 22/30 = 564.667 kronorEftersom Sverige tar 30 % i skatt på kapitalvinst så får du enligt exemplet betala i svensk skatt följande:564.667 kronor * 30 % = 169.400 kronorSverige har dock ett dubbelbeskattningsavtal med Estland för att minska risken för att du ska beskattas både i Sverige och Estland för samma inkomst, vilket framgår av lag (1993:1163) om dubbelbeskattningsavtal mellan Sverige och Estland. Enligt avtalet artikel 23 punkt 1a) så ska avräkning av skatt tillämpas i enlighet med lag (1986:468) om avräkning av utländsk skatt. Det innebär att den skatt som tas ut i Estland för försäljningsvinsten avräknas från den svenska skatten. Om vi förutsätter att Estland exempelvis tar ut 20 % i skatt för kapitalvinst, och Sverige tar ut 30 %, så blir uppställningen följande:564.667 kronor * 30 % = 169.400 kronor i svensk skatt770.000 kronor * 20 % = 154.000 kronor i estländsk skatt169.400 kronor – 154.000 kronor = 15.400 kronor att betala i svensk skattDu kan hos svenska Skatteverket begära avräkning för den estländska skatten i din svenska inkomstdeklaration det år du redovisar inkomsten från försäljningen av lägenheten. Blanketter för detta finns på Skatteverkets hemsida under "Avräkning av utländsk skatt." Med vänlig hälsning

Förbättringsutgifternas femårsgräns vid gåva

2014-10-03 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vi har reparerat villan de senaste 2 åren för ca 300 000:-,nu undrar jag om jag överlåter min del av villan till min fru får hon vid en ev. försäljning om ca 10 år räkna in den summan i anskaffningsvärdet eftersom jag skänker bort min del inom 5-års gränsen eller räknas det som skatteplanering?
Beatrice Rohdin |Hej och tack för din fråga.Jag antar att du tänker ge bort fastigheten och således inte att din fru ska köpa den av dig. Under den förutsättningen kommer hon som gåvotagare överta ditt anskaffningsvärde och dina förbättringsutgifter enligt 44:21 IL https://lagen.nu/1999:1229#K44P21. Rent skattemässigt kommer det uppfattas som att hon hela tiden har ägt hela fastigheten. Kapitalvinsten vid en försäljning beräknas genom att omkostnadsbeloppet dras bort från ersättningen, se 44:13 IL https://lagen.nu/1999:1229#K44P13S1. Med omkostnadsbelopp avses anskaffningsvärdet och förbättringsutgifter enligt 44:14 1 st. IL https://lagen.nu/1999:1229#K44P14S1. Med förbättringsutgift avses förbättrande reparationer eller underhåll, vilket kräver dels att reparationen enligt skattemässiga värderingar har varit förbättrande och att fastigheten således är i bättre skicka vid avyttringen än vad den var vid anskaffningen. Utöver detta krävs att reparationen har skett samma år som fastigheten säljs, eller fem år dessförinnan. Detta framgår av 45:12 IL https://lagen.nu/1999:1229#K45P12. Om din fru säljer fastigheten t.ex. 10 år efter reparationen kommer dessa inte att få dras av, trots att du gav den till henne inom femårsgränsen. Vad som är centralt är således att din fru övertar reparationsutgifterna samt att tiden räknas från när reparationen faktiskt genomfördes och inte när överlåtelsen er emellan skedde. Din fru övertar dina kostnader precis som att hon alltid innehaft dem och du inte kan tillgodogöra dig reparationskostnaderna vid överlåtelsen till henne eftersom du inte avyttrar. Ni bör således inte kunna räkna in reparationssumman i omkostnadsbeloppet tillsammans med anskaffningsvärdet vid en försäljning om 10 år under de omständigheter som anges i din fråga.Vänliga hälsningar,

Ansvar för skatteskuld vid fastighetsköp

2014-09-02 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag har en fråga angående husköp. Om tidigare ägare har åkt på en skattesmäll, när han renoverade huset ifråga och gjorde renoveringen genom sitt företag. Kan dessa skulder följa med huset om jag köper det?Mvh Magnus
Cornelia Göransson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Regleringen kring skatter och vilka som är skyldiga att betala skatt hittar man i Inkomstskattelagen(IL), den hittar du https://lagen.nu/1999:1229.Lagen anger att det är fysiska och juridiska personer som har en skatteskyldighet(IL 3-7 kap)och inte skatteobjektet i sig, exempelvis huset som du överväger att köpa. Skatteskyldigheten kvarstannar hos säljaren och är således inget du kommer bli påverkad av.Lycka till med husköpet och vänd dig gärna till oss igen om du har ytterligare frågor!Med vänlig hälsning