Beskattning vi försäljning av fastighet under taxeringsvärdet

2014-05-31 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Vi är tre syskon som har sålt en fastighet (dödsbo) för 150.000, taxeringsvärdet är på 239000...Hur beskattas det eftersom det är under tax värdet?? Tack för svar!!
Thomas Borgenfalk |Hej och tack för att ni vänt er med er fråga till Lawline!När det gäller att beräkna kapitalvinst/kapitalförlust vid försäljning av fastighet finns regler i Inkomstskattelagen 44 och 45 kap. Där står att kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen (här 150 000 kr) och något som heter omkostnadsbeloppet. Med omkostnadsbeloppet avser i det här fallet kostnaderna för att anskaffa byggnaden. Om den senast köptes avses köpeskillingen, om man byggt det själv avses de kostnader man haft i samband med detta etc.Vidare får man lägga till utgifter för t.ex. ny-, till,- och ombyggnad samt vissa förbättrande reparationer. Mer information om vad som räknas med i det här omkostnadsbeloppet finns på skatteverkets hemsida. Skillnaden mellan ersättningen (minskad med tex mäklarkostnader) och omkostnadsbeloppet utgör er skattepliktiga vinst. Exempel: John köpte en fastighet 2004 för 100 000 kr. 2005 byggde han till ett garage för totalt 50 000 kr. 2014 bestämmer han sig för att sälja fastigheten och anlitar en mäklare (arvode: 20 000 kr) som till slut lyckas sälja huset för 200 000 kr.Johns skattepliktiga vinst: 200 000 kr (ersättningen) - 20 000 kr (mäklararvode) - 150 000 kr (omkostnadsbeloppet) = +30 000 kr. Vid en sådan beräkning har alltså taxeringsvärdet ingen egentlig betydelse. Istället beräknar man vinsten med utgångspunkt i omkostnadsbeloppet. Hoppas det blev tydligare. Om ni har fler frågor kring vilka avdrag som får göras får ni gärna kommentera här eller vända er till skatteverket.Relevant lagtext hittar ni https://lagen.nu/1999:1229#K44 och https://lagen.nu/1999:1229#K45P1S1Vänliga hälsningar,

Gåva av fastighet - huvudsaklighetsprincipen

2014-05-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Om jag och min make som äger hälften var av en villa och säljer den till vår dotter för 75% av taxeringsvärdet räknas det som gåva. Höjs ingångsvärdet? Blir vi skattepliktiga?
Elias Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Den lag som blir aktuell i detta fall är inkomstskattelagen (IL), se https://lagen.nu/1999:1229 .Vid överlåtelse av fastighet definieras hela överlåtelsen antingen som gåva eller som ett köp skatterättsligt enligt huvudsaklighetsprincipen.Om ersättningen understiger fastighetens taxeringsvärde behandlas således överlåtelsen som en gåva och därför utgår ingen skatt. Det måste dock föreligga en gåvoavsikt, frivillighet och en förmögenhetsöverföring utöver detta. Ses överlåtelsen som en gåva träder er dotter in i er skattemässiga situation enligt kontinuitetsprincipen enligt 44:21 IL och ni undslipper således beskattning.Jag råder er dock att ta kontakt med skatteverket eller någon annan jurist som kan hjälpa er ytterligare.Med vänlig hälsning,

Beskattning vid arv och gåva

2014-05-08 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hejsan! Har varit i kontakt med en jurist angående min morfar äger en gård. Han har nu blivit jätte dålig och vill skriva över gården på mig. Enligt juristen skall man inte skriva över gården pga en skattesmäll. Man ska vänta tills han avlider. Morfar håller på och bli dement. Har gått fort. Så till min fråga. Kan man inte på något vis skriva över gården på mig och slippa skattesmällen? Läst att man kan ge gården som gåva. Men slipper man skattesmäll? Har tyvärr inte råd att betala skatt. Gården ska vara värd 7miljoner enligt mäklaren.
Beatrice Rohdin |Hej och tack för din fråga.Jag ska först säga att jag blir lite osäker på vad juristen som du har konsulterat menar med "skattesmällen". Det kan hända att han/hon hade andra förutsättningar och mer information än vad jag har, vilket kan ha resulterat i en annan bedömning än vad jag har gjort. Annars kan det vara som så att du pratade med juristen innan 2005, vilket var det år då gåvoskatten avskaffades. Men med de uppgifter som du har gett mig har jag i dagsläget svårt att se problemet med att - som gåva - skriva över gården på dig. Att föra över tillgången till dig som gåva får samma skattemässiga betydelse som att senare ärva den. När fastigheten förs över till dig - antingen som gåva eller genom ett arvskifte -  kommer det inte resultera i någon beskattning för varken din morfar eller dig. Detta på grund av att beskattning för kapitaltillgångar enbart sker vid avyttring (främst försäljning och byte), se 44:3 IL https://lagen.nu/1999:1229#K44P3S1 , och således inte vid arv eller gåva, vilket framgår av 8:2 IL https://lagen.nu/1999:1229#K8P2S1. Vad som händer vid överflyttningen av gården genom arv eller gåva är att du som mottagare inträder i din morfars skattemässiga situation, se 44:21 1 st. IL https://lagen.nu/1999:1229#K44P21. Det innebär att du skattemässigt övertar anskaffningspriset som din morfar hade på gården när han köpte den och bland annat de förbättringsutgifter han har haft. Detta får betydelse när du sedan säljer gården. Självfallet blir det du som får betala den årliga fastighetsavgiften istället för din morfar. Jag hoppas att du har fått mer klarhet i hur situationen ser ut och önskar dig lycka till.Vänliga hälsningar,

Deklaration av gåva i form av fastighet

2014-04-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag och mina syskon fick våra föräldrars sommarställe i gåva ("förtida arv" ) 2012. Vi var överens om att en av oss skulle vara fortsatt ägare, så en syster fick överta min och min andra systers vardera 1/3 av fastigheten. Som vederlag för detta fick vi enligt vår överenskommelse 150.000 :- var. Detta skedde i mars 2013. Nu skall jag deklarera denna "försäljning". Taxeringsvärdet för resp 1/ 3 är 170.665. Beloppet 150:000 valdes för att vi skall slippa beskattning. (diskuterat med jurist på Villaägarna) då fastigheten då skulle betraktas som gåva mellan oss syskon. Hur deklarerar jag detta?? Vad är min anskaffningskostnmad??
Linnea Ranvinge |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Inom svensk rätt beskattas inte gåvor (se 8 kap. 2 § Inkomstskattelagen, IL). Det är vederlaget i förhållande till taxeringsvärdet som avgör om överlåtelsen ska ses som en gåva eller som en avyttring rent skattemässigt: om ersättningen understiger taxeringsvärdet ska hela överlåtelsen ses som en gåva, precis som du skriver (se RÅ 1969 ref. 32 samt den s k huvudsaklighetsprincipen). För detta krävs vidare att en förmögenhetsöverföring skett, att denna skett frivilligt samt att det funnits en gåvoavsikt. Är samtliga kriterier uppfyllda, vilket verkar vara fallet här, sker ingen kapitalvinstbeskattning av överlåtelsen. Istället sker beskattningen först när gåvomottagaren i framtiden säljer fastigheten.Gällande anskaffningskostnaden gäller vid gåva kontinuitet vilket innebär att gåvomottagaren övertar givarens anskaffningskostnad (44 kap. 21 § IL). När din syster säljer fastigheten i framtiden kommer hon alltså att använda era föräldrars anskaffningskostnad. Detta är dock inte aktuellt i nuläget då hela överlåtelsen i ditt fall betraktas som en gåva, vilken är skattefri. Det finns inget krav idag på att man ska ta upp gåvor i deklarationen, men det kan vara en bra idé i alla fall för att undvika eventuella oklarheter.Jag hoppas att du känner att du fått svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Skattesats, försäljning av fastighet

2014-05-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag är som privatperson delägare i en jordbruksfastighet, som jag fått som gåva, där det inte någonsin bedrivs, eller har bedrivits någon som helst näringsverksamhet. Fastigheten har uteslutande använts som fritidsboende. Jag ämnar nu sälja min andel. Min fråga är om skattesatsen då blir 27 eller 22 %?
Denise Peters |Hej och tack för din fråga!Reglerna om detta finns i Inkomstskattelagen (IL), här. När man som fysisk person säljer en fastighet så kommer denna skattas i inkomstslaget kapital, se 41:2 IL. Vad som är viktigt att veta för hur vi ska skatta försäljningen är här är att bestämma huruvida fastigheten är en näringsfastighet eller en privatbostadsfastighet. När det handlar om jordbruksfastigheter delar man ofta upp dessa och klassificerar manngårdsbyggnaden som privatbostad och resten som näringsverksamhet. Vad man måste göra är dock att se till syftet med användningen. Som du nämner bedrivs det inte på något sätt någon näringsverksamhet på gården och i brist på mer information om omständigheterna kommer den förmodligen klassificeras som en privatbostadsfastighet.Kapitalvinster på privatbostadsfastigheter kvoteras innan man beräknar skatten. Detta innebär att man endast tar upp en viss procentsats till beskattning. I detta fall gäller tjugotvå trettiondelar, se 45:33 IL. Denna del skattas sedan med 30%, se 65:7 IL. Effekten blir alltså en beskattning med 22%. I det fall att man delar upp fastigheten kommer försäljningen av manngårdsbyggnaden att skattas med 22% och resten med 27%. Detta då man vid försäljning av en näringsfastighet istället tar upp 90% av kapitalvinsten till beskattning, se 45:33 IL. För att sammanfatta det hela så beror beskattningen alltså på hur man kommer klassificera fastigheten. Enligt vad jag kan se av det du nämnt i din fråga kommer dock din andel av fastigheten förmodligen i sin helhet beskattas med 22%.  Lycka till!

Skatterättsliga bedömningen av köp eller gåva vid förvärv av en del i fastighet

2014-05-08 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Gjorde ett gåvobrev till min sambo för att slippa lagfarten. Jag skrev att jag gav bort 50% fastigheten mot att hon tog halva lånet (498000:-) Fastigheten är taxerad till 767000:- Vilket betyder att hon fick "betala" under 85%. Saken är den att nu fick vi brev tillbaka så står det att hon är beviljad lagfart 1/2, gåva. Men sedan på övriga uppgifter så står det förvärvet har i stämpelskattehänseende vara köp. och vi fick en faktura för stämpelskatt. Vad jag förstod så skulle vi inte betala den, har jag missat nånting?
Pierre Olsson |Hej och tack för din fråga!Dessvärre så har du missuppfattat reglerna.När det gäller ett förvärv av en fastighet till 100% så bedöms det vara en gåva om ersättningen är lägre än 85% av fastighetens taxeringsvärde året före det år lagfarten beviljades (Lagen om stämpelskatt 4, 5 och 9 §§). I ditt fall så har du dock bara gett bort 50% av fastigheten inte 100%. Förutsatt att även taxeringsvärdet 2013 var 767 000 så skulle din sambo alltså tagit över mindre än 767 000 / 2 x 0,85 = 325 975 av lånet för att ni skulle ha sluppit att betala stämpelskatt.   Beloppet som din sambo tagit över jämställs med kontant ersättning. I ditt fall uppgår beloppet till mer än halva taxeringsvärdet och eftersom din sambo bara fått 50% av fastigheten så innebär det att förvärvet inte heller kommer att behandlas som gåva vad gäller inkomstskatt. Du är därför även skyldig att betala eventuell kapitalvinstskatt.Lagen om stämpelskatt hittar du https://lagen.nu/1984:404.Med vänliga hälsningar

Anskaffningsutgift vid gåva av fastighet

2014-04-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vi är 3 syskon som fått huset som gåva av vår fader tax.värde 1.3 mkr. 2 syskon har sålt till 3:e syskonet för 800.000:- . Eftersom det inte finns gåvoskatt,hur räknar man?
|Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid försäljning av fastigheter beskattas kapitalvinsten. Den beräknas genom att ersättningen för den avyttrade tillgången minskas med utgifter för försäljningen och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet består av utgifter för anskaffandet och förbättringsutgifter. Inom ramen för din fråga är utgiften för anskaffandet den intressanta. Vid gåva beräknas denna utgift genom att gåvotagaren inträder i gåvogivarens skattemässiga situation. Detta följer av inkomstskattelagen 44 kap. 21 §, den s.k. kontinuitetsprincipen. Det innebär att de säljande syskonen får räkna av en tredjedel av det belopp fadern förvärvade fastigheten för från ersättningen, 400 000, vid beräkning av kapitalvinsten. Har fadern förvärvat fastigheten innan 1952 beräknas anskaffningsutgiften som 150 % av taxeringsvärdet 1952 enligt 45 kap. 28 §.Vänliga hälsningar,

Kapitalvinst vid försäljning av fastighet erhållen genom gåva

2014-03-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, skall sälja en fastighet som jag fått i gåva. priset ca 3,0 milj. mina föräldrar köpte huset 1970 för 390.000:- kronor. hela andra etaget, som var vind, vinterbonades och byggdes om. det var en stor operation men jag har inga handlingar som styrker detta. hur behandla detta vid uträkning av reavinsten ?
|Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I svensk skatterätt gäller för gåvor den så kallade kontinuitetsprincipen som återfinns i inkomstskattelagen 44 kap. 21 §. Den innebär att gåvotagaren träder i gåvogivarens skattemässiga situation. Din reavinst beräknas alltså som om dina föräldrar hade sålt huset själva vid den här tidpunkten.Enligt 44 kap. 13 § beräknas kapitalvinsten som ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med både utgifterna för avyttringen (mäklararvode o.d.) och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet definieras i 44 kap. 14 §. Det består av anskaffningsutgifterna och förbättringsutgifterna. För fastigheter bestäms förbättringsutgifterna av 45 kap. 11-15 §§. Där framgår att förbättrande reparationer och underhåll endast får räknas med i omkostnadsbeloppet fem beskattningsår efter att de utförts och då bara till den del åtgärderna medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttring än vid förvärvet. Utgifter för att bevara fastigheten i sitt ursprungliga skick betraktas av lagstiftaren som levnadskostnader vilka inte är avdragsgilla. Förbättringsutgifter får bara räknas med i omkostnadsbeloppet de år då de sammanlagt har överstigit 5000 kronor.Dessa utgifter är upp till dig att bevisa att du har haft och utan några bevis i form av kvitton, avtal eller liknande kan det vara svårt att vinna framgång i den frågan. Lyckas du inte bevisa att du haft några förbättringsutgifter beräknas alltså kapitalvinsten som försäljningssumman minskad med anskaffningsutgifterna. 3 000 000 – 390 000 = 2 610 000 kronor.Vänliga hälsningar,