Beskattning vid försäljning av ärvd fastighet.

2013-03-25 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag och mina 3 syskon +en farbror och en faster ärver en annan farbror. Vi är alla överens men nu undrar jag hur det blir med skatt vid försäljningen av den gård som ingår i arvet?
|En övergång genom arv jämnställs skatterättsligt med en gåva. Detta innebär att istället för att skatt utgår när övergången sker så sätts mottagaren så att säga i den föregående ägarens ställe. Följden blir att vid en senare avyttring kommer den skattepliktiga vinsten att omfatta även värdestegring vilken uppkommit under den tiden fastigheten tillhörde den avlidne.Skatteplikten som uppkommer vid försäljningen kommer därför att omfatta försäljningspriset minus den avlidnes anskaffningskostnad och de förbättringskostnader som den avlidne eller arvtagarna haft för gården.För närmare beräkning av hur mycket av vinsten som är skattepliktig samt vilka kostnader som räknas som förbättringskostnader se 45 kap IL (https://lagen.nu/1999:1229#K45).

Huvudsaklighets- och kontinuitetsprinciperna i skatterätten

2013-02-03 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag vill sälja mina 20% i ett fritidshus under taxeringsvärde till mina syskon, för att slippa vinstskatten. Om de efter utköpet ger mig en gåva på 55000:- per man, kan jag hamna i konflikt med skatteverket då?
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. En försäljning av en fastighet, eller en andel av en fastighet, under det taxeringsvärde som belöper på hela fastigheten, eller på andelen, ska jämlikt den s.k. huvudsaklighetsprincipen i sin helhet hänföras till gåva, vilket enligt 44 kap. 3 § inkomstskattelagen (IL) inte utlöser någon kapitalvinstbeskattning. Istället kommer dina syskon att försättas i din skattemässiga situation. Detta enligt den s.k. kontinuitetsprincipen, vilken, beträffande kapitalvinster, återfinns i 44 kap. 21 § IL. Gåvor är inte inkomstskattepliktiga, 8 kap. 2 § IL. Ett upplägg likt det du beskriver ligger helt inom lagens råmärken och Skatteverket kommer inte ha några synpunkter på det hela. Med vänlig hälsning,

Rabatterat köp av fastighet

2013-01-24 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hejsan. Har en fråga ang. köp av villa. Jag har en mormor som vill sälja sin villa till mig. Hon har idag lån på 1.300.000kr men huset är värderat till 1.700.000kr. Kan jag som köpare köpa det för 1.300.000kr och sen i efterhand ge henne 400.000kr som en gåva utan att hon behöver att skatta för dom pengarna? Mvh
Catarina Cali |Hej,Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga! I det följande utgår jag ifrån att du med "huset är värderat till 1 700 000 kr" menar marknadsvärdet och inte t.ex. taxeringsvärdet.Det du skriver om brukar kallas för blandade fång. Med ett blandat fång menas att en tillgång säljs till ett pris som understiger marknadsvärdet för tillgången. Transaktionen innefattar då två moment: dels en ersättning, dels en gåvodel.Då den tillgång som blir föremål för ett blandat fång är en fastighet tillämpas huvudsaklighetsprincipen. Huvudsaklighetsprincipen innebär att hela överlåtelsen skatterättsligt ska behandlas antingen som en försäljning eller en gåva. Huruvida överlåtelsen ska behandlas som en försäljning eller en gåva beror på om ersättningen understiger fastighetens taxeringsvärde eller inte. Om ersättningen understiger fastighetens taxeringsvärde ska hela överlåtelsen behandlas som en gåva. Om ersättningen motsvarar eller överstiger fastighetens taxeringsvärde ska hela överlåtelsen behandlas som en försäljning.För att huvudsaklighetsprincipen ska kunna tillämpas och för att hela överlåtelsen ska kunna behandlas som en gåva krävs att transaktionen uppfyller de civilrättsliga kraven på en gåva. De civilrättsliga kraven är att en förmögenhetsöverföring ska ha skett, att överlåtelsen har skett frivilligt samt att överlåtaren haft en gåvoavsikt. Om marknadsvärdet på fastigheten är 1 700 000 kr och du till din mormor utger 1 700 000 kr skulle nog detta - oavsett hur du och din mormor väljer att rubricera dessa transaktioner - medföra att någon förmögenhetensöverföring inte anses ha skett och att det inte finns någon verklig gåvoavsikt. Därmed kan inte överlåtelsen behandlas som en gåva och hela överlåtelsen ska i stället behandlas som en försäljning.Om överlåtelsen hade kunnat behandlas som en gåva hade detta medfört att överlåtelsen inte hade aktualiserat några direkta skattekonsekvenser för din mormor. I och med att överlåtelsen ska behandlas som en försäljning ska dock din mormor skatta på kapitalvinsten. Kapitalvinsten utgörs enligt 44 kap. 13 § inkomstskattelagen (https://lagen.nu/1999:1229) av skillnaden mellan ersättningen för fastigheten och fastighetens omkostnadsbelopp. Omkostnadsbeloppet består enligt 44 kap. 14 § inkomstskattelagen av anskaffningsutgiften (det din mormor betalade för fastigheten när hon köpte den) och förbättringsutgifter (utgifter för ny-, till- och ombyggnader). Kapitalvinsten ska enligt 44 kap. 33 § inkomstskattelagen tas upp till 22/30 i inkomstslaget kapital. I inkomstslaget kapital är skattesatsen enligt 65 kap. 7 § inkomstskattelagen 30 %. Vid försäljning av fastigheter utgår även stämpelskatt, se lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter (https://lagen.nu/1984:404). Vänliga hälsningar, Catarina Cali

Skatt vid försäljning av del i sommarhus

2012-08-12 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag och min syster fick en sommarstuga som gåva av våra föräldrar. De köpte stugan på 60-talet för 30 000 kr. Stugan är värderad till 1,2 miljoner och jag ska nu sälja min andel till min syster för 600 000 kr. Stugan och tomten är helt omgjord under årens lopp men inga kvitton finns. Får jag räkna in några förbättringskostnader eller räknas reavinstskatten på 600 000 -15 000 för min del?
Erik Lindgren |Hej, Dina föräldrars anskaffningsutgift är som du skriver 30 000. Den summa du ska betala skatt (22%) på blir följdaktligen 600 000 - 15 000 (halva anskaffningskostnaden för dina föräldrar i och med att du endast äger hälften av fastigheten), d.v.s. 585 000. Vad gäller frågan om du kan dra av för förbättringskostnader så är huvudregeln att den skattskyldige måste kunna styrka dessa med t.ex. kvitto. I några domar från 2002 slog dock Regeringsrätten fast att det även går att göra en skönsmässig bedömning av hur stora förbättringskostnaderna varit för den skattskyldige. För att detta ska vara möjligt uttalade domstolen att det måste finnas tillräckligt underlag som visar hur omfattande förbättringarna varit. Sådant underlag bestod i det aktuella fallet av allmän statistik från Statistiska centralbyrån rörande nybyggnadskostnader under aktuella år, även fördelade på enskilda produktionsfaktorer, uppgifter från den särskilda fastighetsdeklarationen och uppgifter från leverantörer av byggnadsmaterial m.m. Slutligen kan det vara värt att påpeka att en sådan skönsmässig uppskattning som Regeringsrätten gjorde i 2002 års fall endast ska tillämpas undantagsvis och att huvudregeln alltså fortfarande är att det är upp till den skattskyldige att visa vilka kostnader han/hon haft. Det är med andra ord bäst om du kan visa vilka kostnader du haft med kvitton/verifikationer. Slutligen bör också påpekas att du som ägare av 50 % av fastigheten inte får räkna av med än hälften av förbättringskostnaderna från skatten. Lycka till! Vänligen,

Kvotering av kapitalvinst vid aktiebolags avyttring av näringsfastighet

2013-02-03 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, Jag undrar om det sker någon kvotering av kapitalvinst vid avyttring av näringsfastighet av ett aktiebolag? Och om inte, var står detta skrivet i lag? MVH Anna
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. Ett aktiebolag är en juridisk person som endast kan ha inkomster i inkomstslaget näringsverksamhet, 13 kap. 2 § inkomstskattelagen (IL). Kapitalvinster ska tas upp som intäkt i inkomstslaget näringsverksamhet, 15 kap. 1 § första stycket IL. I 45 kap. IL, till vilket 25 kap. 2 § första stycket IL hänvisar, finns reglerna kring kapitalvinstberäkningen vid avyttring av fastigheter.I 45 kap. 33 § IL återfinns en kvoteringsregel för kapitalvinster och kapitalförluster vid avyttring av privatbostads- och näringsfastigheter. Regeln gäller dock uttryckligen endast i inkomstslaget kapital och ska således inte tillämpas när t.ex. ett aktiebolag avyttrar en näringsfastighet. Detta eftersom, som ovan sagts, ett aktiebolag inte kan ha inkomster i inkomstslaget kapital. Någon kvotering av kapitalvinsten eller kapitalförlusten ska således inte göras när ett aktiebolag avyttrar en näringsfastighet.  Med vänlig hälsning,

Försäljning av fastighet som erhållits genom gåva

2013-01-29 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Vi är 4 syskon som via gåvobrev övertog vår fars lgh. Han köpte den för 1 695 000 och vi har sålt den för 1 690 000. Då vi fick lgh i gåva funderar vi på hur mkt skatt vi ska betala då gåvoskatt är borttagen?! Tack på förhand!
Maria Lindgren |Hej!Precis som du nämner är gåvoskatten numera borttagen. Under förutsättning att ni fyra syskon har övertagit fastigheten utan ersättning (alternativt för ersättning som för varje del understiger 1/4 av taxeringsvärdet för fastigheten) har ni skatterättsligt erhållit respektive del som gåva. Ni betalar då inte (eller betalade då inte) någon skatt vid övergången av fastigheten från er far till er barn. När man säljer en fastighet som man har erhållit genom gåva inträder man i givarens skattemässiga situation vad gäller anskaffningsutgifter och förbättringsutgifter etc (se 44:21 inkomstskattelagen). Detta innebär att ni vid er försäljning (i kapitalberäkningen) får räkna med den anskaffningskostnad och de förbättringsutgifter som er far erlagt för fastigheten (fördelat på ägd andel). Eftersom ni har sålt fastigheten med förlust uppkommer ingen kapitalvinst och någon kapitalvinstbeskattning kommer då inte heller i fråga (se 44:13-14 inkomstskattelagen).Hoppas att detta klargjort beskattningsreglerna något och vad som gäller för er.    

Beskattning vid bostadsrättsförsäljning

2012-11-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |om jag säljer min bostadsrätt för 4 miljoner och köper en till min dotter o en till mej för 2 miljoner styck- måste jag betala skatt då?
|Hej, Vid försäljning av en privatbostadsrätt _med vinst_ uppstår en kapitalvinst. Kapitalvinsten på en fastighetsförsäljning beräknas som skillnaden mellan köpeskillingen för bostadsrätten minskat med mäklararvodet och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet innefattar anskaffningskostnaden och även eventuella förbättrings- och reperationsutgifter som eventuellt har lagts ner på bostadsrätten. Denna vinst är skattepliktig enligt 46 kap. Inkomstskattelagen (IL) (se https://lagen.nu/1999:1229) Om du köper en ny bostad kan du under vissa förutsättningar få göra avdrag för uppskovsbelopp på vinsten för den bostad som du har sålt, dvs. skjuta fram beskattningen av vinsten. Denna möjlighet ges i 47 kap. IL.? Uppskovet är dock inte gratis då staten tar en schablonskatt eller ränta på uppskovet varje år. För att ha rätt till uppskovsavdrag krävs att din försäljning av ursprungsbostaden samt ditt köp av ersättningsbostaden uppfyller vissa kriterier.? Du kan nämligen bara göra avdrag för uppskovsbelopp om du säljer en privatbostadsfastighet eller privatbostadsrätt som är din permanentbostad. För ersättningsbostaden krävs att den anses som privatbostad och du måste ha förvärvat ersättningsbostaden året före det att du sålde din ursprungsbostad eller senast året efter det att du sålde din ursprungsbostad. Du måste dessutom ha bosatt dig i ersättningsbostaden senast den 2 maj året efter förvärvet. Vad gäller uppskovet måste det uppgå till minst 50 000 kr och får maximalt uppgå till 1 450 000 kr för att slutligt avdrag ska medges, enligt 47 kapitlet 6-7 §§ inkomstskattelagen. För vidare information hänvisar jag dig till Skatteverket: http://www.skatteverket.se/privat/skatter/fastigheterbostad/forsaljningavprivatbostad/uppskov.4.6d02084411db6e252fe80009532.html Med vänlig hälsning,

Försäkringsersättnings påverkan på kapitalvinstbeskattning av fastighet

2012-07-25 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vi köpte ett gammalt hus billigt, renoverade det och efter 12 år brann huset ner. Nu har vi byggt ett toppmodernt hus som finansierats av försäkringsbolaget till 90%. Hur beskattas ev vinst när vi säljer huset?
|Hej och tack för din fråga! Den eventuella kapitalvinst som ni gör när ni säljer ert hus räknas ut genom att ni minskar ersättningen ni får vid avyttringen med ert omkostnadsbelopp. Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgiften för huset som de förbättringsutgifter som ni har lagt ner på huset. Om ni har fått skattefri försäkringsersättning för förbättringsarbeten eller därmed likställda reparations- och underhållsarbeten, ska dessa utgifer räknas med i omkostnadsbeloppet bara till den del de inte täcks av ersättningen. Om ersättningen har överstigit utgifterna, ska anskaffningsutgiften minskas med det överskjutande beloppet. (Se 45 kap. 26 § inkomstskattelagen (https://lagen.nu/1999:1229#A7) Vänliga hälsningar,