Beskattning: om jag säljer min andel av bostaden - behöver jag ta upp det i deklarationen?

2020-05-08 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Måste jag redovisa i deklarationen att jag blivit utköpt ur ett radhus när min exfru och jag separerade?
Isabelle Sewelén |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det framgår inte av din fråga om radhuset är ett småhus eller en bostadsrätt; det kan ha viss betydelse för om du ska beskattas eller inte. Det framgår inte heller om bostaden har använts för privat boende eller om hälften eller mer av utrymmet har hyrts ut till annan person eller använts i näringsverksamhet. I mitt svar utgår jag från att ni gemensamt har använt bostaden för ert eget privata boende. Din fråga om deklaration och beskattning regleras i inkomstskattelagen (IL). Vad ska tas med i deklarationen?Den som äger en kapitaltillgång ska ta upp kapitalvinster och kapitalförluster i sin inkomstdeklaration (41 kap. 1 § och 8 § samt 42 kap. 1 § IL).Tidpunkten för beskattning inträder, eller avdrag för förlust, när tillgången (småhuset/bostadsrätten) avyttras (44 kap. 26 § IL). För att en förlust ska få dras av krävs att den är definitiv och verklig (44 kap. 23 och 26 §§ IL). Med avyttring av tillgångar (småhus/bostadsrätt) avses försäljning, byte och liknande överlåtelse av tillgångar.Beräkningen av vinsten och/eller förlustenKapitalvinsten eller kapitalförlusten räknas fram genom att från ersättningen vid försäljningen dra av ditt omkostnadsbelopp samt de utgifter du haft för avyttringen. Med omkostnadsbelopp avses utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter).En kapitalvinst ska beskattas i inkomstslaget kapital. En kapitalförlust är avdragsgill.En första förutsättning för att bli beskattad är således att du är en ensam ägare eller om ni tillsammans äger småhuset eller bostadsrätten. Jag förutsätter att denna förutsättning är uppfylld. Det innebär att när du säljer din andel av bostaden ska du deklarera avyttringen.Nästa fråga att pröva är om avyttringen ska tas upp till beskattning eller inte. Det beror på om avyttringen kan ses som en gåva. Denna fråga har bestämts av praxis. Här skiljer man mellan om det är ett småhus (fastighet) eller om det är en bostadsrätt. SmåhusFör småhus gäller att det vid överlåtelse för ett pris understigande marknadsvärdet har transaktionens karaktär i praxis bestämts enligt den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Inkomstskattemässigt anses en fastighet överlåten genom gåva om ersättningen understiger både överlåtelseårets taxeringsvärde och marknadsvärde. En sådan överlåtelse anses i sin helhet ha skett genom gåva och medför ingen vinstberäkning (RÅ 2004 ref. 27).BostadsrättFör en bostadsrätt, liksom för annan lös egendom, gäller den s.k. delningsprincipen. Om en bostadsrätt har avyttrats till ett pris som understiger marknadsvärdet och gåvoavsikt föreligger mellan parterna, är mellanskillnaden gåva. Så stor del av bostadsrätten anses såld som ersättningen utgör av marknadsvärdet på hela bostadsrätten (RÅ 2009 not. 48).SammanfattningOm du ägt hela eller del av bostaden är du skattskyldig för den kapitalvinst som uppkommer. Om du däremot gjort en förlust får du dra av den under förutsättning att den är verklig (gåva innebär till exempel att en förlust inte får dras av då förlusten i sådant fall inte är verklig). Av din fråga framgår inte om du avyttrade din andel för ett pris som är marknadsmässigt. Det framgår inte heller om radhuset var är ett småhus (fastighet) eller om det är en bostadsrätt. Det går därför inte att i detalj att besvara din fråga. Om du skulle ha fler funderingar kan du ringa direkt till Lawline. Telefonrådgivningen hos Lawline kostnadsfri, värt att tillägga är att operatörskostnader kan tillkomma beroende på vilket abonnemang du har. Öppetider för telefonrådgivningen är måndag-fredag kl.10.00-16.00. Telefonnumret är följande: 08-533 300 04Hoppas du känner att du fick svar på din fråga, annars är du varmt välkommen tillbaka!Vänligen,

Vad blir ens anskaffningsutgift om man fått en fastighet i gåva?

2020-04-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej .Har ett hus som jag fått i gåva men betalde en summa för. Ska nu sälja , men hur räknar jag ut vinstskatten när det är en gåva jag betalt för?
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Frågor om skatt vid försäljningar av fastigheter regleras i inkomstskattelagen (IL). Jag utgår i mitt svar från att det är privatbostadsfastighet du har fått i gåva (se 2 kap. 8 § IL och 2 kap. 13 § IL). Vid försäljningar av fastigheter görs en kapitalvinstberäkning där vinsten räknas fram genom att ta ersättningen för den avyttrade fastigheten minskat med utgifterna för avyttringen, exempelvis mäklararvode, och omkostnadsbeloppet (se 44 kap. 13 § IL). Omkostnadsbeloppet utgörs av anskaffningsutgiften och förbättringsutgifter (se 44 kap. 14 § IL). Om en tillgång förvärvas genom gåva ska förvärvaren inträda i den tidigare ägarens skattemässiga situation (se 44 kap. 21 § första stycket IL). Detta lagrum är ett uttryck för den så kallade kontinuitetsprincipen, och innebär för dig att ditt omkostnadsbelopp för fastigheten kommer att vara samma omkostnadsbelopp som den som överlät fastigheten till dig hade. Det som den tidigare ägaren betalade för fastigheten kommer alltså att bli ditt omkostnadsbelopp vid en kapitalvinstberäkning om du eventuellt säljer fastigheten. På så sätt kommer din eventuella kapitalvinst att omfatta även värdestegring som uppstod under gåvogivarens innehav.Hoppas att detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Hur sker avdrag för avstyckningsavgifter och förbättringsutgifter vid delavyttringar?

2020-04-15 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vi sålde en bostadsfastighet efter vår mors dödsbo 2019 innan försäljningen gjordes 3 avstyckningar då tomten var stor, dom avstyckade tomterna har ej ännu något taxeringsvärde. Allt såldes till samma köpareFråga ska kostnad för avstyckning dras av på stamfastighetens deklaration eller på dom 3 avstyckade tomterna var för sig, det upprättades 4 köpebrev vid försäljningenFråga hur tas egna kostnader upp som tex. röjning av sly och fällning av träd samt bortfossling av och städning av tomt och dylikt, detta för att öka intresset inför försäljning.
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga rör beskattning vid fastighetsförsäljning och regler om detta hittas i inkomstskattelagen (IL). Speciella regler gäller för delavyttringar:Eftersom det i ditt fall rör sig om försäljning av avskiljbara fysiska delar av en fastighet är det fråga om så kallade delavyttringar. Vid delavyttringar ska omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgifter plus förbättringsutgifter) beräknas enligt särskilda regler i 45 kap IL. Omkostnadsbeloppet kan beräknas enligt tre olika metoder och vilken metod som används påverkar hur avstyckningsavgiften och kostnader för förbättring ska dras av.Metod 1:Metod 1 är huvudregeln och kommer tillämpas om inget annat begärs. Enligt metod 1 beräknas omkostnadsbeloppet till den anskaffningsutgift och de förbättringsutgifter som faktiskt hör till den del av fastigheten som avyttrats (45 kap. 19 § IL). Detta innebär att du delar upp stamfastighetens anskaffningsutgift proportionellt på de avstyckade tomterna och också hänför eventuella förbättringar som skett till den tomten förbättringen skett på.Metod 2:Metod 2 är lite mer tekniskt komplicerad men går i korthet ut på att omkostnadsbeloppet beräknas med ledning av värderelationerna mellan fastigheterna vid avyttringstillfället. Detta innebär att omkostnadsbeloppet tas upp till ett belopp som motsvarar så stor del av fastighetens hela omkostnadsbelopp som ersättningen för den avyttrade fastighetsdelen utgör av fastighetens hela värde (45 kap. 20 § IL). Omkostnadsbeloppet beräknas alltså proportionellt mot ersättningen för den avstyckade tomten.Metod 3:Om avyttringen omfattar tomtmark avsedd för bostadsändamål får omkostnadsbeloppet utan särskild utredning beräknas till 1 kr per kvadratmeter. Denna regel tillämpas endast i de fall försäljningen avser en eller ett fåtal tomter och då försäljningspriset är mindre än 10 % av stamfastighetens taxeringsvärde. Omkostnadsbeloppet får inte heller överstiga tomternas försäljningspris (45 kap. 21 § IL).Hur dras avstyckningskostnaden av?Då omkostnadsbeloppet beräknas enligt metod 1 ska avgiften till Lantmäteriet i sin helhet hänföras till den nybildade fastigheten. Om du väljer att använda metod 1 ska alltså kostnaderna för avstyckningarna dras av på de tre avstyckade tomterna var för sig. Om omkostnadsbeloppet beräknas enligt metod 2 ska avgiften istället ingå i omkostnadsbeloppet för stamfastigheten. Detta innebär att avgifterna kommer att ingå i stamfastighetens omkostnadsbelopp och sedan fördelas på alla fyra tomter i relation till ersättningen för tomterna.Om metod 3 har använts tas inga fler utgifter med i beräkningen av omkostnadsbeloppet. Kan städning av tomt, röjning av sly, fällning av träd och dylikt dras av?Förbättringsutgifter får beaktas vid beräkning av omkostnadsbeloppet bara om utgifterna sammanlagt uppgått till minst 5000 kronor (45 kap. 11 § IL). En förbättringsutgift är normalt avdragsgill om den har haft en värdehöjande effekt och medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet (45 kap. 12 § IL). De åtgärder som du utfört på tomten kan alltså vara avdragsgilla om de har inneburit att tomten är i bättre skick. Det är dock alltid en bedömningsfråga i det enskilda fallet och det är alltså i slutändan upp till Skatteverket om ett avdrag medges eller inte. Att fälla träd, röja sly, forsla bort saker från tomten och dylikt kan alltså vara avdragsgillt som förbättringsutgifter men detta gäller dock inte om det är du själv som utfört åtgärderna. Avdrag medges nämligen aldrig för den skattskyldiges egna arbetsinsats. Hur dras förbättringsutgifter av?Har metod 1 använts hänförs förbättringsutgifterna till den tomt där förbättringen skett. Däremot ska beloppsgränsen i 45 kap. 11 § IL hänföras till hela fastigheten. Detta innebär alltså att om förbättringsutgifter på hela fastigheten sammanlagt överstigit 5000 kronor får du dra av förbättringsutgifterna på de olika tomterna oavsett hur stora utgifterna är på respektive tomt (45 kap. 19 § IL).Om metod 2 har använts ska totala förbättringsutgifter på hela fastigheten beräknas, varefter de anses falla på de avstyckade tomterna proportionellt med ersättningen för tomterna.Vid metod 3 tas inga förbättringsutgifter med överhuvudtaget. Om alla tomterna säljs samtidigt till samma köpare får en gemensam beräkning göras:Taxeringsenheter som tidigare ingått i samma taxeringsenhet kan slås ihop vid beräkningen av kapitalvinst enligt 45 kap. 4 § IL om du begär det. Detta gäller dock endast om taxeringsenheterna säljs vid samma tillfälle och till en och samma köpare. Om du har sålt tomterna vid samma tidpunkt är det alltså möjligt att göra en enda deklaration för alla tomterna som att de fortfarande var en och samma tomt. I detta fall drar du alltså av avstyckningskostnaderna och kostnader för förbättringsutgifter på den gemensamma deklarationen. Sammanfattning och handlingsplan:Dina frågor rör alltså hur avstyckningsavgiften ska dras av samt hur avdrag för förbättringsutgifter ska dras av. Sammanfattningsvis kan dina frågor besvaras på tre sätt beroende på vilken metod som används för beräkning av omkostnadsbeloppet. Om metod 1 används ska avstyckningsavgiften hänföras till de avstyckade tomterna var för sig och förbättringsutgifter på respektive tomt får dras av om utgifterna för alla tomter sammanlagt överstiger 5000 kronor. Om metod 2 används ska avstycknings- och förbättringsutgifterna hänföras till stamfastigheten och kommer sedan fördelas över alla tomter i relation till ersättningen för tomterna . Om metod tre används kommer avstyckningsavgifter och förbättringsutgifter inte räknas in i omkostnadsbeloppet. Slutligen kan utgifter för städning av tomten, trädfällning, röjning av sly och dylikt vara avdragsgillt som förbättringsutgifter om de haft en värdehöjande effekt och det inte är du själv som utfört åtgärderna. Det är alltså upp till dig själv att välja vilken metod du vill tillämpa vid vinstberäkningen men som sagt är metod 1 huvudregeln och om du inte begär något annat kommer denna tillämpas. Du kan också begära att få göra en enda deklaration för alla tomter om du sålde dom samtidigt till samma köpare enligt 45 kap. 4 §. Jag rekommenderar att du yrkar på avdrag för kostnaden av trädfällning, bortforsling, städning av tomten och dylikt även om du är osäker på om dessa kostnader är avdragsgilla så får handläggaren på Skatteverket i slutändan göra bedömningen om dessa kostnader medges som avdrag. Har du fler frågor eller vill ha ytterligare hjälp med ditt ärende är du självklart varmt välkommen att höra av dig på nytt genom någon av våra tjänster! Du kan också nå mig direkt på elise.sohlberg@lawline.se. Jag rekommenderar dock att du, om du har ytterligare frågor, kontaktar Skatteverket för att få hjälp med din deklaration. Om du ringer Skatteupplysningen kopplas du till en handläggare som kan hjälpa dig med deklarationen (till exempel val av metod för vinstberäkningen) och övriga frågor som kan komma upp. Nummer till Skatteupplysningen och övriga kontaktalternativ hittar du på Skatteverkets hemsida.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Vad är ingångsvärdet för en fastighet som köpts före år 1952?

2020-03-24 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag fick ett torp i gåva av mina föräldrar på 90-talet men sålde det sommaren 2019. Nu ska det beskattas. Huset har funnits i släkten sen 1862. Vad kan jag räkna för ingångsvärde? Med vänlig hälsning,
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår frågan som att du ärvt en fastighet, dvs. mark + byggnad, och sedan sålt den. Jag tolkar det även som att det är fråga om en privatbostadsfastighet, dvs att du eller närstående bott där eller att du haft torpet som fritidsbostad. Jag kommer nedan visa hur man räknar ut kapitalvinster (däri inbegripet ingångsvärdet) och kapitalvinstskatten vid fastighetsförsäljning.Inkomstskattelagen (IL) reglerar hur kapitalvinster beräknasReavinster som även kallas kapitalvinster beräknar du genom:Ersättningen för fastigheten – försäljningskostnaderna (exempelvis mäklarkostnader) – omkostnadsbeloppet = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § IL).Omkostnadsbeloppet består av fastighetens anskaffningsvärde (ingångsvärde), dvs. priset som fastigheten anskaffats för. Omkostnadsbeloppet består dessutom av utgifter för förbättring av fastigheten, t.ex. utgifter för ny- till- och ombyggnad på fastigheten (44 kap. 14 IL). Eftersom du ärvt fastigheten och därför inte köpt den, kommer du i enlighet med kontinuitetsprincipen att träda in i arvlåtarens skattemässiga situation, dvs. den person som du ärvt torpet efter (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att du kommer överta arvlåtarens omkostnadsbelopp, med andra ord utgifter för anskaffning och förbättring. Det blir så att säga ditt omkostnadsbelopp.I ditt fall har dock personen som du ärvt torpet efter inte heller köpt det, varför den person du ärvt torpet efter i sin tur kommer träda in i sin arvlåtares skattemässiga situation etc. hela vägen till år 1862 då fastigheten köptes. Man skulle kunna tro att man då fick använda priset som fastigheten köptes för år 1862 men detta vore opraktiskt eftersom det skulle vara svårt att få tag i sådana uppgifter. Av den anledningen har vi en liten specialregel som säger att fastigheter som är förvärvade före år 1952 ska i skattehänseende anses förvärvade den 1 januari 1952, (45 kap. 28 § första stycket IL). Anskaffningsutgiften (ingångsvärdet) ska enligt denna specialregel vara 150 % av fastighetens taxeringsvärde för år 1952 (45 kap. 28 § andra stycket IL). Ditt omkostnadsbelopp blir alltså 150 % av taxeringsvärdet för din fastighet år 1952.Det är nu väldigt förståeligt om du undrar vad taxeringsvärdet för din fastighet var år 1952. Till skillnad från priset på din fastighet år 1862 går det faktiskt att ta reda på taxeringsvärdet för år 1952 genom att ta kontakt med Skatteverket. Du kommer förmodligen att få göra en beställning av fastighetstaxeringsvärdet för år 1952 hos Riksarkivet men mitt tips är att först ta kontakt med Skatteverket.Kapitalvinstskatten vid försäljning av fastighetNär du fått information om taxeringsvärdet kommer du att kunna beräkna kapitalvinsten i enlighet med ovan. Denna kapitalvinst kommer att kvoteras med 22/30-delar då jag antar att det är en privatbostadsfastighet. (45 kap. 33 § första stycket IL). Skattesatsen är 30 % (65 kap. 7 § IL) men i kombination med kvoteringen på 22/30 innebär det en effektiv skattesats på 22 %. Alltså kan man ta kapitalvinsten multiplicerat med 22 % för att beräkna kapitalvinstskatten.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Vad gäller om man köper en fastighet för lägre pris än taxeringsvärdet?

2020-04-29 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Om man köper en fastighet av släkting för marknadsvärdet, efter 2 oberoende värderingar, (525.000 på grund av vattenskada) fast taxeringsvärdet är 668.000. Hur ska detta redovisas, beskattas?
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Svaret på din fråga regleras i inkomstskattelagen (IL). Beskattningstidpunkten för eventuella kapitalvinster och kapitalförluster är det år då tillgången avyttras (se 44 kap. 26 IL). Vad som avses med avyttring framgår av 44 kap. 3-4 §§ IL. Om en tillgång anses ha avyttrats aktualiseras alltså beskattning. När det istället gäller gåvor är dessa skattefria enligt 8 kap. 2 § IL. Vid situationer av så kallat blandat fång, alltså när överlåtelsen innehåller både inslag av gåva och köp, gäller särskilda principer. Förutsatt att de civilrättsliga gåvokriterierna är uppfyllda (det ska finnas en gåvoavsikt hos givaren, gåvan ska vara frivillig/villkorslös och det ska ske en förmögenhetsöverföring) gäller följande vid blandat fång av fastigheter.Bedömningen av om överlåtelsen med det blandade fånget ska anses utgöra köp eller gåva görs vid fastigheter utifrån den i praxis etablerade huvudsaklighetsprincipen. Detta betyder att om det anses finnas någon gåvodel i överlåtelsen ska hela transaktionen ses som en gåva. Bedömningen görs genom att fastighetens taxeringsvärde jämförs med ersättningen som lämnas för fastigheten. Om ersättningen understiger taxeringsvärdet anses en gåvodel i transaktionen föreligga, och hela överlåtelsen ses då som gåva (se t.ex. RÅ81 1:29).I ditt fall är ersättningen som du ska lämna lägre än fastighetens taxeringsvärde. Således kommer hela överlåtelsen av fastigheten att ses som en gåva. Detta innebär att din släkting inte kommer beskattas alls eftersom gåvor är skattefria (8 kap. 2 § IL). För din del gäller följande: du kommer i enlighet med kontinuitetsprincipen att inträda i givarens skattemässiga situation (se vidare 44 kap. 21 § IL). Detta innebär att din anskaffningsutgift för fastigheten kommer att bli samma anskaffningsutgift som din släkting hade för fastigheten. Det är detta belopp som kommer ligga till grund för ditt omkostnadsbelopp, och således även din eventuella kapitalvinst/kapitalförlust, om du i framtiden beslutar dig för att sälja fastigheten (se vidare 44 kap. 13-14 §§ IL).Hoppas att detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Försäljning av hus på arrendetomt - skatt.

2020-04-18 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Ska man betala skatt vid försäljning av sommarstuga som är bygd på arendetomt Jag betalar ingen fastighetsskatt
Nicolina Abaas |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar huruvida du ska betala skatt vid en försäljning av en sommarstuga som är byggd på arrendetomt.En kolonistuga eller ett hus på en arrendetomt kallas ofta för "hus på ofri grund". Trots att de civilrättsligt betraktas som lös egendom behandlas de i inkomstskattemässiga sammanhang som en fastighet (2 kap. 6 § IL). Det är samma regler om beskattning som gäller vid en försäljning av en kolonistuga eller ett hus på arrendetomt som vid en försäljning av ett småhus (2 kap. 8 § IL). Detta innebär att fastighetsavgift eller fastighetsskatt ska betalas av den som är ägare till huset (2 § LKF).Hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Hur beräknar vi anskaffningskostnad för fastighet vi fått i gåva och som avstyckats från annan fastighet?

2020-04-12 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Har läst redogörelsen 2015-03-30 ang. anskaffningsvärde av fastighet vid arv. I mitt fall är det en tomt som ärvts och denna har den fd. ägaren (som vi fått tomten i gåva av) styckat av från en annan fastighet och det finns således ingen anskaffningskostnad. Avstyckningen skedde 1968. Vi emottog gåvan 2001.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningVid mottagande av gåva finns det ingen gåvoskatt. Enligt kontinuitetsprincipen tar du som gåvotagare över ansvaret för skatt från den tidigare ägaren (jfr 44 kap. 21 § inkomstskattelagen, IL). I ditt fall får man gå tillbaka till tiden för att få fram anskaffningskostnaden som den tidigare ägaren hade och som nu blir gällande för dig vid en försäljning. Om du inte har anskaffningskostnaden kan du vända dig till lantmäteriet som kan ha sådana uppgifter. Om ursprungsfastigheten köptes in innan 1952 kan du dock välja att låta 150 procent av taxeringsvärdet från 1952 ligger till grund för beräkningen av anskaffningsvärdet av hela fastigheten (45 kap. 28 § IL). När du fått fram anskaffningsvärdet på hela den ursprungliga fastigheten finns ett separat taxeringsvärde för byggnad och ett för mark som man sedan använder sig av för att beräkna värdet av den avstyckade marken (jfr 19 kap. 11 § IL). Hur du sedan räknar fram värdet på den avyttrade marken visas enklast med ett exempel (obs! fingerade siffror). Följande metod brukar vara den som ger mest fördelaktig anskaffningskostnad:Om vi utgår från att det ursprungliga inköpspriset var 180.000 kronor, taxeringsvärdet 150.000 kronor (100.000 kronor för byggnad och 50.000 kronor för mark). Fastigheten är 2.000 kvadratmeter. Om 500 kvm av fastigheten avstyckas och skänks bort delar du först markvärdet med det totala fastighetsvärdet och multiplicerar det sedan med det totala inköpspriset. Då får du fram det totala anskaffningsvärdet för hela marken. I detta fall blir det (50.000/150.000) x 180.000 = 60.000 kronor. 15.000 kronor (1/4) blir då anskaffningsvärdet för de 500 kvm mark som avstyckas och skänks bort i exemplet och som ska användas som underlag för gåvotagaren vid framtida försäljning.Om du är osäker på siffror och hur du ska räkna kan du vända dig till Skatteverket. Skatteverket är en myndighet med serviceskyldighet och är väldigt hjälpsamma för att det ska bli korrekt. Vill du inte vända dig till Skatteverket, eller för det fall att du inte är överens med myndigheten, är min rekommendation att du vänder dig till en juristbyrå för vidare hjälp. I ditt fall är det en god idé att du i sådana fall vänder dig till en jurist som är inriktad på skatterätt. Tyvärr arbetar inte våra jurister på Lawline juristbyrå med skatterätt.Om något är oklart är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Kan vi undvika skatt genom att ge bort våra fastighetsandelar till varandra?

2020-02-07 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag och min bror äger gemensamt två stycken fritidsfastigheter bredvid varandra. Nu vill vi dela upp dessa så att vi kommer att äga varsin fastighet. Hur kommer skatten att slå?Kan man ge bort sin respektive halva och på så sätt undvika skatt?
Jakob Osmo |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår i mitt svar från att du och din bror äger hälften var att de två fastigheterna. Jag utgår alltså från följande ägarförhållande: Fastighet 1 (50/50). Fastighet 2 (50/50). Jag har förstått din fråga som att du och din bror vill dela upp äganderätten så att ni istället äger en hel fastighet var, alltså: Bror 1 äger fastighet 1 till 100 % och bror 2 äger fastighet 2 till 100 %.Jag kommer först svara på om ni kan undvika skatt genom att ni ge bort er respektive halva till varandra. Sedan kommer jag förklara vad skattekonsekvensen blir för dig och din bror om uppdelningen inte räknas som en gåva. I slutet av svaret kan du läsa en kort sammanfattning om vad som gäller i ert fall.Går det att undvika skatt genom att ge bort sin respektive halva?Vi har inte gåvoskatt i Sverige (8 kap. 2 § inkomstskattelagen, IL). Tre krav måste vara uppfyllda för att en handling ska ses som en gåva. 1. Det krävs en förmögenhetsöverföring mellan givaren och gåvotagaren. Det sker typiskt sett genom att givaren lämnar över gåvan till gåvotagaren, till exempel sätter in en summa pengar på dennes bankkonto. 2. Handlingen måste vara frivillig. Gåvotagaren får alltså inte tvinga givaren att ge bort något. 3. Det ska finnas en benefik avsikt. Detta är en juridisk term som betyder att givaren ger bort något utan att förvänta sig att få något i utbyte. Gåvan ska alltså ske utan att det finns någon motprestation. I ert fall kan det bli svårt att hävda att det rör sig om gåvor. Detta på grund av att du och din bror får en "fastighetshalva" i utbyte mot en annan "fastighetshalva". Det finns alltså en tydlig motprestation i den här situationen. Det mesta talar därför för att er uppdelning inte kommer ses som två gåvor. Ni kan därmed inte undvika skatt på det sättet. Vad blir er skattekonsekvens?Er uppdelning kommer troligtvis räknas som ett byte. Ett byte räknas som en avyttring enligt svensk skatterätt (44 kap. 3 § IL). Ni ska betala skatt om det uppstår en kapitalvinst vid bytet. Du och din bror ska räkna ut er kapitalvinst var för sig, det vill säga den vinst ni gör på er respektive halva.Kapitalvinsten räknar ni ut genom att ta ersättningen minus omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Ersättningen är marknadsvärdet av den "fastighetshalva" som ni får i utbyte (50 % av hela fastighetens marknadsvärde). Omkostnadsbeloppet är 50 % av det ni köpte fastigheten för (plus eventuella förbättringar). Om ni ärvde fastigheterna, så är omkostnadsbeloppet det som arvlåtaren (den döde) betalade. Kom ihåg att ni måste räkna ut er vinst var för sig, det vill säga på er respektive halva.Exempel på uträkning: Fastighet 1 (50/50 ägande) köptes för 1 000 000 kronor. Fastighet 2 (50/50 ägande) har ett marknadsvärde på 2 000 000 kr. Halva fastighet 1 byts ut mot halva fastighet 2. Ersättningen för fastighet 1 är 1 000 000 kronor (halva marknadsvärdet på fastighet 2). Omkostnadsbeloppet är 500 000 kronor (halva anskaffningskostnaden för fastighet 1). Kapitalvinsten vid bytet av halva fastighet 1 blir då 500 000 kronor (1 000 000 – 500 000).Ni ska betala statlig inkomstskatt om ni gör en kapitalvinst. Skatten på kapitalvinst vid byte av fastighet är 22 % (45 kap. 33 § och 65 kap. 7 § IL). Ni kan under vissa förutsättningar begära uppskov med skatten, vilket betyder att ni skjuter upp betalningen av skatten till ett senare år. Regler om detta finns i 47 kap. IL. Jag rekommenderar att ni går in på Skatteverkets hemsida om ni vill läsa mer upp när man kan få uppskov.SammanfattningNi kan troligtvis inte undvika skatt genom att rubricera uppdelningen av fastigheterna som gåvor. Ni ska betala skatt om ni gör en kapitalvinst vid uppdelningen. Skatten är 22 % av vinsten. Ni har i vissa fall möjlighet att få uppskov med att betala skatten, vilket innebär att betalningen skjuts upp till ett senare år. Hoppas att du fick svar på din fråga. Du får gärna återkomma till oss om något var otydligt eller om du undrar något mer!Vänligen,