Avdrag för förbättringskostnader

2012-07-23 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Husförsäljning/ Reavinst: Skall sälja huset efter att ha ägt det i 30 år. Hur räknar/redivisar jag alla förbättringskostnader jag haft under åren? Skall alla kvitton bokföras och dateras eller finns det några generella regler? Tack
Erik Lindgren |Hej och tack för din fråga, Huvudregeln är att det är den skattskyldige, d.v.s. du, som måste styrka att du haft de kostnader som du vill ha avdrag för genom kvitton och/eller verifikationer. I några domar från 2002 slog dock Regeringsrätten fast att det även går att göra en skönsmässig bedömning av hur stora förbättringskostnaderna varit för den skattskyldige. För att detta ska vara möjligt uttalade domstolen att det måste finnas tillräckligt underlag som visar hur omfattande förbättringarna varit. Sådant underlag bestod i det aktuella fallet av allmän statistik från Statistiska centralbyrån rörande nybyggnadskostnader under aktuella år, även fördelade på enskilda produktionsfaktorer, uppgifter från den särskilda fastighetsdeklarationen och uppgifter från leverantörer av byggnadsmaterial m.m. Slutligen kan det vara värt att påpeka att en sådan skönsmässig uppskattning som Regeringsrätten gjorde i 2002 års fall endast ska tillämpas undantagsvis och att huvudregeln alltså fortfarande är att det är upp till den skattskyldige att visa vilka kostnader han/hon haft. Det är med andra ord bäst om du kan visa vilka kostnader du haft med kvitton/verifikationer. Lycka till! Vänligen,

Skatt fastighet utomlands

2012-02-06 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej,mina föräldrar har testamenterat deras hus i Serbien efter döden till mig.Nu vill jag sälja den,måste jag skatta här i Sverige eller räker det att jag betalar skatt i Serbien. Jag är svenskmedborgare.
Mathias Gunnervald |Hej, När du har sålt en bostad i utlandet kan du i vissa fall bli beskattad för kapitalvinsten i Sverige. Om du blir beskattad eller inte beror dels på om du är obegränsat eller begränsat skattskyldig i Sverige, dels på bestämmelser i eventuellt dubbelbeskattningsavtal mellan Sverige och det land du har sålt din bostad i. Jag skulle råda dig att ta kontakt med skatteverket för att få råd hur du ska gå till väga. Du gör det enklast genom att antingen ringa dem eller skicka ett mail, http://www.skatteverket.se/omskatteverket/kontaktaoss.4.18e1b10334ebe8bc800026.html . De brukar vara väldigt snabba med att ge svar. Vänligen,

Underprisöverlåtelse av fastighet till närstående

2011-03-29 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Min mormor och morfar skall göra sig av med sitt hus. Låt oss säga att det har ett taxeringsvärde på 2 Mkr. Kan de ge oss huset som gåva mot att vi ger dem 85% av detta värde? eller ställer detta till det med arv eller liknande (han har tre barn). Om detta skulle gå att göra, slipper han då helt skatt vid gåvan? Slutligen, om vi sedan skulle skänka ytterligare pengar till honom som tack för hjälpen skulle detta vara okej eller skulle det ses som betalning för huset. Finns det några andra aspekter som man bör ta hänsyn till? Tack på förhand.
Jimmy Mikaelsson |Hej! En underprisöverlåtelse (försäljning till pris under marknadsvärdet) av fastigheten kan få arvsrättslig betydelse, om dina föräldrar ej lever och du alltså är bröstarvinge till dina morföräldrar, se 2 kap. 1 § Ärvdabalken (ÄB) ( https://lagen.nu/1958:637 ). Underprisöverlåtelsen kommer då att behandlas som ett förskott på ditt arv, se 6 kap. 1 § ÄB. Detta gäller dock endast om dina morföräldrar inte föreskriver, att det inte ska anses som ett förskott på ditt arv. De kan alltså t ex i köpehandling eller testamente föreskriva att underprisöverlåtelsen inte ska ses som ett förskott på ditt arv. Det finns dock inga formkrav och även en muntlig föreskrift om detta är giltig. Lever dina föräldrar kommer dock underprisöverlåtelsen inte att behandlas som ett förskott på arv och jag kan inte se någon annan arvsrättslig betydelse som överlåtelsen kan få. Dina morföräldrar förfogar fritt över sin egendom medan de lever och deras arvingar kan inte hindra dem från att överlåta fastigheten till underpris, till er. Vad gäller den skattemässiga situationen, så tillämpas huvudsaklighetsprincipen vid överlåtelse av fastighet, om det kan antas att en gåvoavsikt föreligger. Mellan närstående pressummeras att gåvoavsikt föreligger. Huvudsaklighetsprincipen innebär att om någon del av överlåtelsen är en gåva, så behandlas hela överlåtelsen som en gåva. Vid denna bedömning utgår man ifrån fastighetens taxeringsvärde och om den ersättningen ni ger dem understiger fastighetens taxeringsvärde, behandlas hela överlåtelsen som en gåva. Överstiger eller motsvarar den ersättningen ni ger dem, fastighetens taxeringsvärde kommer hela överlåtelsen att behandlas som en avyttring. Behandlas överlåtelsen som en avyttring kommer dina morföräldrar att beskattas för eventuell kapitalvinst. Hur kapitalvinst beräknas framgår av 44 kap. 13 och 14 §§ Inkomstskattelagen (IL) ( https://lagen.nu/1999:1229 ). Kapitalvinsten beräknas enkelt uttryckt som skillnaden mellan ersättningen för fastigheten och fastighetens omkostnadsbelopp. Med fastighetens omkostnadsbelopp menas de utgifter dina morföräldrar har haft för att anskaffa fastigheten och för att förbättra den. D.v.s. de kommer att ta upp värdet av den ersättningen ni har gett dem och från detta värde dra av den köpeskilling de betalade för fastigheten och de utgifter de har haft för att förbättra den (närmre om förbättringsutgifter vad gäller fastigheter, se 45 kap. 11-15 §§ IL.). Behandlas överlåtelsen som en gåva kommer dina morföräldrar inte att behöva skatta någonting för överlåtelsen. Istället kommer ni att träda in i deras skattemässiga situation, se 44 kap. 21 § IL. Detta får stor betydelse för er, om ni i framtiden väljer att avyttra fastigheten. Ert omkostnadsbelopp kommer då att vara detsamma som dina morföräldrars, ökat med de utgifter ni har haft för att förbättra fastigheten. D.v.s. ni kommer inte att få dra av den summa som ni betalade dina morföräldrar för fastigheten, vid en framtida försäljning. Ex: Låt säga att fastigheten är taxerad till 2 Mkr, att ni betalar dina morföräldrar 1,7 Mkr för den (85% av taxeringsvärdet) och att dina morföräldrar ursprungligen köpte fastigheten för 100 000 kr. Eftersom att den köpesumma ni ger dina morföräldrar understiger fastighetens taxeringsvärde kommer överlåtelsen enligt huvudsaklighetsprincipen i sin helhet att behandlas som en gåva. Detta betyder att dina morföräldrar inte kommer att behöva skatta någonting för överlåtelsen och att ni inträder i deras skattemässiga situation. Låt säga att ni sedan en dag väljer att sälja fastigheten för 3 Mkr. Eftersom att ni tidigare inträdde i dina morföräldrars skattemässiga situation betyder detta att ni från den ersättning ni får för fastigheten får dra av endast den summa som dina morföräldrar anskaffade fastigheten för (100 000 kr.). D.v.s. den kapitalvinst ni då gör blir 2,9 Mkr (minus eventuella förbättringsutgifter ni har haft). Skulle ni välja att skänka dina morföräldrar ytterligare pengar, utöver ersättningen för fastigheten, finns det risk för att detta kan komma att behandlas som ersättning för fastigheten. Använder man sig av civilrättsligt giltiga handlingar för att kringgå eller utnyttja skattebestämmelser, kan skatteverket komma att göra en bedömning av syftet bakom handlingen. En transaktion från er, till en närstående som ni nyligen har köpt en fastighet av till ett underpris, kan mycket väl komma att behandlas som ersättning för fastigheten, även om ni gör transaktionen i form av en gåva. Andra juridiska aspekter av en överlåtelse, kan vara köprättsliga sådana. Det finns säkert både för- och nackdelar med att köpa fastighet av en närstående. En nackdel jag dock kan tänka mig, är att om ni skulle köpa fastigheten och sedan skulle upptäcka ett dolt fel på den (t ex mögel), kanske det inte känns aktuellt att utkräva ansvar (t ex kräva avdrag på köpeskillingen eller skadestånd) av dina egna morföräldrar. Medan om ni köper av en utomstående, så har ni antagligen inte lika stora betänkligheter mot att utkräva ansvar av säljaren i en liknande situation. Med vänliga hälsningar

Skattemässigt förmånligast, köp eller gåva av fastighet?

2010-07-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Min pappa dog förra året och lämnade efter sig en fastighet taxerad till 600.000 kr (banken har värderat den till 1,2 miljoner år 2007). Min mamma kommer inte att kunna behålla fastigheten, och jag som enda barn vill ta över den. Hur gör vi för att slippa mest avgifter och skatt?
Carl-Henrik Brännberg |Hej! Om du ska ta över fastigheten från din mamma, kan ni välja att antingen låta det ske genom gåva, eller genom ett vanligt köp. Detta får sedan lite olika följder skattemässigt för såväl din mamma idag, som för dig om du i framtiden säljer fastigheten. Inledningsvis ska jag också nämna att vid försäljning av en bostadsfastighet betalar man 30% i skatt på 22/30 av vinsten. Skatt vid försäljning av fastigheter regleras i 45 kapitlet inkomstskattelagen (se https://lagen.nu/1999:1229#K45P1S1). *Så vad skiljer sig då om ni väljer gåva eller köp?* Vid gåva uppkommer inga skattemässiga effekter för din mamma, utan istället ”tar du över” det värde som hon och din pappa tidigare köpt fastigheten för (t.ex. 100.000 kr). Vid en framtida försäljning får du sedan räkna av det värdet när du beräknar din vinst, och därmed också hur mycket du ska betala i skatt. En speciell sak ur skattehänseende som man ska komma ihåg är att gåva inte bara inkluderar då man ger något helt utan vederlag, utan när det gäller fastigheter räknas allt som gåva om vederlaget understiger taxeringsvärdet. Skulle du alltså betala 599.000 kr för fastigheten räknas hela överlåtelsen som gåva. Även om din mamma exempelvis tidigare köpt fastigheten för 100.000 kr och i praktiken därmed gör en vinst på 499.000 kr, behöver hon ändå inte betala någon kapitalvinstskatt. Istället får du ”ta över” hennes tidigare anskaffningsvärde på 100.000 kr, istället för att räkna 599.000 kr som du faktiskt har betalat. Säljer du sedan fastigheten för exempelvis 1500.000 kr, får du endast räkna av 100.000 kr och måste alltså betala skatt på en vinst på 1400.000 kr (1500.000-100.000=1400.000 – eftersom man som jag nämnde tidigare betalar 22/30 av vinsten i skatt, skulle du vid en sådan försäljning få betala 30% i skatt på ca 1026.700 kr, dvs totalt ca 308.000 kr). Bestämmer ni istället att du ska förvärva fastigheten av din mamma till ett värde över taxeringsvärdet, räknas alltså överlåtelsen som ett köp och din mamma måste då betala kapitalvinstskatt (jag utgår härifrån att hon gör en vinst, och fortsätter räkna hennes tidigare anskaffningsvärde som 100.000 kr). Köper du fastigheten för exempelvis 1000.000 kr, gör din mamma en vinst på 900.000 kr som hon måste betala skatt på. Dock får du i detta fall vid en senare försäljning avräkna 1000.000 kr istället för 100.000 kr och behöver bara betala skatt för en kapitalvinst på 500.000 kr (1500.000-1000.000=500.000) istället för på 1400.000 kr. Som du ser innebär valet mellan gåva och köp att det antingen blir din mamma idag, eller du vid en senare försäljning, som får betala kapitalvinstskatten och det är alltså en avvägning mellan hur mycket din mamma vill ha betalt av dig och hur mycket hon vill betala i skatt. Skillnaden blir ganska tydlig om ni lägger er precis under, eller precis över taxeringsvärdet: Vid 599.000 kr kommer +du+ alltså vid en framtida försäljning att få betala skatten på 599.000 - 100.000 = 499.000 kr och en skatt på ca 110.000 kr, medan +din mamma helt slipper skatt idag+. Betalar du istället 601.000 kr får +din mamma+ betala kapitalvinstskatt idag på 501.000 kr, också ca 110.000 kr i skatt, medan +du senare slipper skatt+ på beloppet upp till 601.000 kr. För er som familj är inget av alternativ således klart förmånligare än det andra, utan skatten träffar antingen den ena av er idag, eller den andre av er imorgon. Vad man ska komma ihåg är dock de uppskovsmöjligheter med skatten som finns om ni väljer ”köp-alternativet”, och din mamma sedan antingen i år eller nästa år köper en ny bostad. Reglerna om detta, som finns i 47 kapitlet inkomstskattelagen (se https://lagen.nu/1999:1229#K47P1S1), är lite komplicerade men innebär i stora drag följande: Säljer din mamma fastigheten till dig för 800.000 kr gör hon en skattepliktig vinst på 700.000 kr. Köper hon sedan en dyrare bostadsrätt för t.ex. 900.000 kr, behöver hon inte betala någon skatt idag, utan får uppskov med hela kapitalvinsten till hon senare säljer bostadsrätten. Köper hon istället en billigare bostadsrätt för t.ex. 400.000 kr får hon uppskov med kapitalvinsten (700.000 kr) minskad med +skillnaden mellan priset på sin husförsäljning (800.000) och priset på bostadsrätten (400.000)+. *Detta ger i siffror:* *Kapitalvinst:* 700.000 kr *Uppskovsbelopp* (dvs den del som hon inte behöver betala någon skatt för idag utan får uppskov med): 700.000 - (800.000-400.000) = 300.000 kr Hon ska då alltså betala skatt på 400.000 kr idag, men kan vänta tills hon säljer sin bostadsrätt med att betala skatt på resterande 300.000 kr (dock utgår i detta fall en årlig så kallad uppskovsränta som hon måste betala på ca 0,5 % av uppskovsbeloppet, vilket på 300.000 kr ger en årlig kostnad av 1500 kr). Hoppas du fick lite bättre klarhet i de skattemässiga reglerna på området. Vänligen

Beskattning vid försäljning av ärvd fastighet belägen i Nederländerna.

2012-03-02 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag bor (är skriven) i Sverige men är inte svensk medborgare. Min mamma som bodde i Nederländerna lämnar efter sig ett hus där, som jag och min syster arver efter henne. Om vi säljer huset betalar jag då skatt i Sverige på försäljning av huset i Nederländerna eller fallar pengarna efter försäljning under arv som inte beskattas. Vänliga hälsningar
Rasmus Josefsson |Hej, Om du är bosatt (stadigvarande vistas) i Sverige anses du vara obegränsat skattskyldig i Sverige enligt 3 kap 3 § inkomstskattelagen (se https://lagen.nu/1999:1229#K3P3S1). Detta innebär att du är skattskyldig för alla dina inkomster oavsett om de härrör från Sverige eller utlandet (3 kap 8 §). När en en ärvd fastighet säljs beskattas kapitalvinsten därmed som i Sverige även om fastigheten är belägen utomlands som huvudregel. Mellan Sverige och Nederländerna föreligger ett dubbelbeskattningsavtal (se Lag (1992:17) om dubbelbeskattningsavtal mellan Sverige och Nederländerna https://lagen.nu/1992:17). Enligt art 13 p. 1 får en kapitalvinst på försäljning av fastighet i Nederländerna beskattas där. Sker detta ska dock dubbelbeskattningen undanröjas genom att den nederländska skatten avräknas från den svenska skatten på kapitalvinsten (se art 24 p. 1). Vänligen

Uppskov med vinsten från en bostadsrätt

2011-05-08 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Min hustru och jag har äktenskapsförord, och enligt detta äger vi allt vi medförde i boet. Jag är på detta sätt ensam ägare till bostadsrätten vi bor i. Nu planerar vi att köpa ny och dyrare bostad, och vill att den nya bostaden ska stå helt och hållet på min hustru. Finns det sätt att undvika att betala vinstskatten på försäljningen av nuvarande bostad, trots att ägandeförhållande av den gamla och den blivande bostaden är olika?
|Hej, Tack för din fråga. Vid försäljning av en äkta privatbostadsrätt med vinst uppstår en kapitalvinst. Denna vinst är skattepliktig enligt 46 kap. Inkomstskattelagen (IL).Detta innebär att du måste ta upp 22/30 av denna vinst till beskattning (46 kap. 18 § IL). Skattesatsen är sedan 30% på detta belopp (65 kap. 7§ IL). För att undvika kapitalvinstbeskattning finns möjlighet till uppskov med vinsten. Denna möjlighet ges i 47 kap. IL. Uppskov innebär att du inte behöver beskatta vinsten direkt utan den skjuts framåt i tiden. Istället utgår varje år en schablonskatt på den uppskjutna vinsten med cirka 0,5% (47 kap. 11b § IL). Förutsättningar för att få uppskov med skatten är att du vid försäljning av din bostadsrättt (ursprungsbostad) köper en ny bostad (ersättningsbostad) som du sedan bosätter dig i (47 kap. 2 § IL). Uppskov medges upp till ett tak på 1.450.000 kronor. För att få uppskov med hela vinsten upp till taket krävs det att ersättningen för din nya bostad överstiger eller är lika med ersättningen du fick när du sålde din bostadsrätt (47 kap. 7 § IL). I mitt följande svar har jag förutsatt att det är du som står som ensam ägare till din bostadsrätt och din fru som står som ensam ägare till den nya bostaden. I och med att du inte köper ersättningsbostaden (då du inte kommer att stå som lagfaren ägare och istället är det din fru som äger hela den nya bostaden) uppfyller du inte de villkor i 47 kap. 2 § som krävs för att få uppskov med beskattningen av kapitalvinsten. Du kan alltså inte få uppskov med vinsten och på så sätt undvika beskattning. För att du ska kunna få uppskov krävs det att du äger en del av den nya bostaden. För att du ska få uppskov med hela din vinst upp till taket krävs det att ersättningen för din del av den nya bostaden överstiger eller är lika med ersättningen du fick för din bostadsrätt. Här hittar du inkomstskattelagen: https://lagen.nu/1999:1229 Har du fler frågor eller det är något du undrar över är du välkommen att ställa en ny fråga. MVH Sebastian

Avyttringstidpunkt

2011-03-02 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej Fråga: Skall en villafastighet som såldes(köpekontrakt upprättades) under 2010 deklareras nu under våren 2011 trots att köpebrev inte upprättats och betalning för fastigheten inte erlagts?
Andreas Vinqvist |Hej, En fastighet anses avyttrad då köpekontraktet är undertecknat. Detta oavsett om betalning sker senare eller om annan tillträdesdag avtalats. Om köpekontraktet upprättats och blivit påskrivet under 2010 ska således fastighetsförsäljningen tas upp i deklarationen 2011. Vänligen,

Försäljning av fastighet - huvudsaklighetsprincipen

2010-06-21 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Har ett hus med ett marknadsvärde på ca. 2.500.000:-. Inköpt 1994 för ca. 600.000:- + tillbyggt för ca. 100.000:-. Taxeringsvärdet är 1.436.000:-. Har nu tänkt sälja den till sonen för taxeringsvärdet eller strax under. Stämmer det att det då räknas som gåva och att jag "skjuter vidare" reavinstskatten, som jag har räknat ut blir ca. 350.000:- på sonen. Och att jag inte betalar någon skatt alls?? I detta fall skulle han då ta över lån på 1.400.000:-.
Jens Lidén |Hej! Regler om inkomstskatt finns i inkomstskattelagen (IL). Jag förutsätter i mitt svar att fastigheten utgör en privatbostadsfastighet, se om klassificeringen 2 kap. 8-13 §§ IL. Kapitalvinst som uppstår vid avyttring av privatbostadsfastighet ska beskattas i inkomstslaget kapital, se bl.a. 41 kap. 1-2 §§, 42 kap. 1 § IL samt 44-45 kap. IL. Kapitalvinst med anledning av avyttring av privatbostadsfastighet beräknas i enlighet med 44 kap. 13 § IL. Av denna bestämmelse framgår att kapitalvinsten utgör skillnaden mellan 1. Ersättningen för den avyttrade tillgången minskat med utgifterna för avyttringen, och 2. Omkostnadsbeloppet, som består av anskaffningsutgiften och förbättringsutgifter (se 44 kap. 14 § IL). Anskaffningsutgiften består normalt av det belopp som överlåtaren köpte fastigheten för. Till förbättringsutgifter räknas utgifter för ny-, till- och ombyggnader. Då ersättningen för en fastighet understiger marknadsvärdet för fastigheten föreligger ett blandat fång, eftersom transaktionen innefattar delvis ett gåvomoment och delvis en ersättning. Man måste då avgöra huruvida transaktionen är en gåva eller ett köp eftersom de skattemässiga konsekvenserna skiljer sig åt beroende på hur transaktionen klassificeras. Gränsdragningen mellan gåva och köp avseende fastigheter görs genom tillämpning av den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Enligt huvudsaklighetsprincipen behandlas hela överlåtelsen som en gåva om ersättningen för fastigheten understiger fastighetens taxeringsvärde. Om ersättningen för fastigheten däremot motsvarar eller överstiger fastighetens taxeringsvärde betraktas hela överlåtelsen som ett köp. För att huvudsaklighetsprincipen ska vara tillämplig krävs att de förmögenhetsrättsliga gåvorekvisiten är uppfyllda. Dessa innebär att en förmögenhetsöverföring ska ha skett, att överlåtelsen har skett frivilligt samt att det finns en gåvoavsikt hos överlåtaren. Om förvärvaren, mottagaren av gåvan, är närstående är utgångspunkten att det finns en gåvoavsikt. Om gåvorekvisiten ej är uppfyllda behandlas hela överlåtelsen som ett köp, oavsett om ersättningen för fastigheten understiger fastighetens taxeringsvärde eller ej. Om överlåtelsen behandlas som gåva: Gåva är inte en avyttring enligt IL (se 44 kap. 3 § IL) och medför ingen kapitalvinstbeskattning av givaren. För överlåtaren medför gåva följaktligen inga skattemässiga konsekvenser. För förvärvaren gäller 44 kap. 21 § IL. Denna bestämmelse innebär att förvärvaren inträder i överlåtarens skattemässiga situation. Det betyder att förvärvaren, vid en framtida avyttring av fastigheten, får tillgodogöra sig överlåtarens omkostnadsbelopp vid beräkningen av eventuell kapitalvinst eller förlust. På så vis skjuts beskattningen upp till dess att förvärvaren avyttrar fastigheten. Om överlåtelsen behandlas som köp: Köp räknas som avyttring enligt 44 kap. 3 § IL och medför följaktligen att överlåtaren beskattas om avyttringen innebär att överlåtaren gör en kapitalvinst. Sammanfattningsvis kan sägas att det du säger är korrekt. Om du säljer fastigheten för mindre än 1 436 000 kr behandlas överlåtelsen som gåva. Det innebär att du inte kommer att beskattas för kapitalvinsten. För din son gäller IL 44:21, innebärande att han inträder i din skattemässiga situation. Han får vid en framtida avyttring av fastigheten tillgodogöra sig ditt omkostnadsbelopp, dvs. 700 000 kr (anskaffningsutgiften på 600 000 kr och förbättringsutgifter på 100 000 kr). Han får alltså inte vid en framtida avyttring tillgodogöra sig den faktiska anskaffningsutgiften, även om denna är högre än 700 000. Om du säljer fastigheten för ett belopp som motsvarar eller är högre än 1 436 000 kr behandlas hela överlåtelsen som ett köp. Du kommer då att beskattas för kapitalvinsten. I detta fall gäller inte 44 kap. 21 § IL, vilket innebär att din son, vid en framtida avyttring av fastigheten, får tillgodogöra sig den faktiska anskaffningsutgiften vilken normalt motsvarar ersättningen för fastigheten. IL hittar du här:https://lagen.nu/1999:1229 Vänligen,