Överlåtelse av del av fastighet

2010-05-18 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag vill bli utköpt från en sommarstuga av mina två syskon. Det uppskattade värdet är 1,1 miljoner och är en gåva från vår mor. Hur löser jag det på bästa sätt så att det inte blir framtida problem med t ex skatter, avgifter mm?
Gabriella Rondahl |Hej! Det finns tre slags inkomstslag som leder till beskattning; inkomst av tjänst, inkomst av näring och inkomst av kapital. Kapitalvinster uppkommer vid avyttring av tillgångar som stigit i värde. Att sälja en fastighetsandel med vinst är att betrakta som inkomst av kapital. Enligt 41:2 inkomstskattelagen avses med kapitalvinst främst ’’vinst och förlust vid avyttring av tillgångar.’’ För att skattskyldighet skall inträda krävs det att det är frågan om en avyttring. Enligt 44:3-10 §§ är huvudregeln att försäljning, byte och liknande överlåtelser är att anse som avyttring. Överlåtelse genom gåva är inte en avyttring och medför inte kapitalvinstbeskattning av givaren. Istället inträder förvärvaren i givarens skattemässiga situation, den s.k. kontinuitetsprincipen, se 44:21 IL. Är det frågan om ett blandat fång, dvs. överlåtelsen innehåller moment av såväl köp som gåva tillämpas huvudsaklighetsprincipen. Detta innebär att överlåtelsen bedöms antingen i sin helhet som en gåva eller som ett köp. Om ersättningen understiger taxeringsvärdet på fastigheten (I ditt fall delat på tre) bedöms hela transaktionen som en gåva. Om ersättningen motsvarar eller överstiger taxeringsvärdet blir det fråga om köp. Det är viktigt att notera att en gåvotransaktion dels måste innehålla ett moment av vederlagsfri förmögenhetsöverlåtelse, dels måste överlåtelsen ske benefikt, dvs. i gåvoavsikt. Jag anser att du bör överlåta din andel till ett värde som understiger fastighetens taxeringsvärde (delat på tre). Om taxeringsvärdet är 1,1 miljonerkronor så bör du överlåta din andel för ett värde som understiger 366666. Du bör dock ta kontakt med skatteverket för säkerhets skull. Hälsningar,

Kapitalvinstbeskattning vid bodelning

2010-03-24 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej Jag och min man skilde oss förra året. Eftersom vi har ett barn så hade vi 6 mån prövotid. Under den tiden gjorde vi klart med att min fd man köpte ut mig ur huset. och han bor kvar. En värdering gjordes på huset och det var en värdeökning på huset sen vi köpte detta. Den advokat vi hade då sa då till mig att eftersom jag sålde huset till min andra hälft så skulle inte jag behöva skatta för någon vinst på huset. Eftersom det räknades som om att man sålde huset inom familjen. Stämmer det? Vart kan jag läsa om det?
Andreas Vinqvist |Hej, Enligt 8 kap. 2 § och 44 kap. 21 § inkomstskattelagen (https://lagen.nu/1999:1229) framgår att en bodelning inte utlöser en kapitalvinstbeskattning. Istället övertar den andra parten den tidigare ägarens skattemässiga situation genom den s.k. kontinuitetsprincipen. Anledningen är att en bodelning inte ses som en försäljning, utan enbart en fördelning av den gemensamma egendom mellan parterna. Från bodelning måste man skilja försäljning inom familjen, som alltid leder till kapitalvinstbeskattning. Vänligen,

Stämpelskatt - gåva eller köp

2010-02-23 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Min mor skall överlåta en jordbruksfastighet på mig och det skall inte räknas som förskott på arv i förhållande till mina syskon. Hur kan de kompenseras på bästa sätt? Som jag har förstått det så kan ett viss vederlag utgå som motprestaion till gåvan utan överlåtelsen skall betraktas som ett köp. Hur gör man då för att på ett lagligt sätt undvika stämpelskatt? Inom vilka gränser måste reverser och annat vara? Som svar på en liknande fråga fick vederbörande detta svar från er, och som jag inte blev riktigt klok på: [...Det finns inget lagligt sätt att köpa ett hus och få förvärvet klassificerat som gåva. Om det fanns ett sådant så skulle staten ha mycket svårt att få in skatt vid fastighetsköp. Även om det sannolikt inte är så svårt att få det att se ut som en gåva kan tips om detta inte lämnas här då metoden i...] Jag får verkligen inte ihop detta!
Bo Olsson |Hej! Vilka förvärv av fast egendom som är stämpelskattpliktiga framgår av 4 § lagen om stämpelskatt. Se https://lagen.nu/1984:404#P4S1 . Stämpelskatt utgår för bland annat köp och byte medan gåvor är fria från stämpelskatt. När man bedömer om ett förvärv är en gåva eller inte spelar det inte någon roll vilken beteckning man ger den. Det ska bedömas efter vad det rent faktiskt är och hänsyn ska tas till samtliga omständigheter. I 5 § lagen om stämpelskatt. Se https://lagen.nu/1984:404#P5S1 . Finns en regel som stadgar att ett förvärv alltid anses vara köp om ersättningen är minst 85 % av taxeringsvärdet på fastigheten. Denna regel har dock Högsta domstolen (HD) slagit fast att man inte kan läsa motsatsvis. Se https://lagen.nu/dom/nja/2008s1129 . Det anses alltså inte vara en gåva bara för att det understiger 85 %. HD säger vidare att för att det ska anses vara en gåva ska förmögenhetsöverföringen ”skett frivilligt från den givande partens sida och att syftet är att gynna den mottagande parten. Det är således nödvändigt att det finns en benefik avsikt (gåvoavsikt) hos givaren ” Det finns några rättsfall på området, se ex. https://lagen.nu/dom/rh/2003:38 . I rättsfallet säger Svea hovrätt att förvärvet ska klassificeras som gåva även fast de hade betecknat det som ett köp. Hovrätten fäster särskilt stor vikt vid att ersättningen med god marginal understiger 85 %, att förvärvarna är barn till överlåtaren samt att ersättning betalats genom utfärdande av en revers. Mycket talar alltså för att stämpelskatt inte ska utgå om förvärvet är en gåva och du övertar skulder på fastigheten och/eller betalar en eventuell köpeskilling med en revers. Så länge det sammanlagda värdet inte uppgår till 85 % av fastighetens taxeringsvärde. Vänligen

Prisberäkning vid utköp av gemensamt hus

2009-12-27 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag och min syster äger ett fritidshus tillsammans, nu vill jag sälja min hälft till henne. Huset köptes förr 100.000 och är nu värt 500.000. Hur räknar vi ut ett rättvist pris?
Joel Dahlquist |Hej,Vad som är ett rättvist pris är naturligtvis svårt att säga. Jag skulle dock föreslå att ni, för enkelhetens skull, räknade i lotter snarare än absoluta siffror. Så är såväl bodelningsprocessen, arvsprocessen och samägandelagen uppbyggd.I ert fall innebär det följaktligen att ni har rätt till hälften var och din andel är alltså värd 250.000 kronor. Beroende på vad ni tycker är rättvist kan ni eventuellt dra av de 50.000 du betalade för din del vid köpet och låta din syster köpa ut dig för 200.000. Du får då inte en lika proportionerlig del av fastighetens värdeökning och det är kanske inte lika "objektivt" rättvist.

Försäljning av bostadsrätt - uppskovsbelopp

2010-04-23 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej Jag sålde min lägenhet som jag ägde till 100% förra året. Jag gjorde en vinst på ca 400.000:- Jag och min flickvän köpte sedan en dyrare lägenhet som jag la in 300.000:- Hon la inte in några pengar. Nu ska jag deklarera uppskov och undrar hur vi skriver ägandeförhållandet i procent. Skriver jag att vi äger 50% av nya lägenheten verkar jag inte kunna göra uppskov med hela beloppet. Men jag äger ju i praktiken ca 65% av nya lägenheten och då funkar det. Kan man göra så? Måste man fylla i några papper för att Skatteverket ska godkänna det? Mvh Marcus
Anna Fahlman |Hej Marcus, Tack för din fråga. Försäljning av Bostadsrätt ska deklareras på blankett K6 som du kan ladda ned här: www.skatteverket.se/download/18.76a43be412206334b89800053011/210620.pdf En väldigt bra och illustrativ broschyr om hur du ska deklarera bostadsförsäljning kan du ladda ned här: www.skatteverket.se/download/18.233f91f71260075abe8800024611/32109.pdf. Titta gärna på exempel på sida 17 och framåt! FÖRSÄLJNING AV DIN LÄGENHET Beräkningsskiss 1. Försäljningspris (enligt köpekontrakt) [x kr] 2. Utgifter för försäljningen -[mäklararvode mm] 3. Inköpspris -[x kr] 4. & 5. Förbättringsutgifter -[x kr] 6. Kapitaltillskott -[x kr] 7. Bostadsrättens andel av inre reparations fond vid försäljningen 8. Bostadsrättens andel av inre reparationsfond vid köpet 9. Vinst eller förlust på försäljningen =[400 000 kr] 10. Din andel i procent* [100%] och i kronor* [400 000 kr] 11. Återföring av uppskovsbelopp** +[antar inget uppskov sedan tidigare] 12. Vinst =[400 000 kr] 12. Förlust Noter: * Din ägarandel i den sålda bostaden var 100%! Därmed ska du fylla i hela vinsten. ** Uppgift om uppskovsbeloppet finns på specifikationen som bifogas Inkomstdeklaration 1. Tänk på att det är uppskov från en tidigare bostadsförsäljning, dvs. de bostadsförsäljningar som du har gjort innan den aktuella bostadsförsäljningen. Om du vill begära uppskov med vinstbeskattningen måste du kontrollera om du uppfyller kraven för uppskov. Om bostaden har sålts 2009 så kan avdraget för uppskovsbelopp bli: ¤ högst 1 600 000 kr x ägd andel av den sålda bostaden och ¤ lägst 50 000 kr. Du kan välja hur stort ditt slutliga uppskovsbelopp ska vara inom ramen för det högsta och lägsta avdragsbelopp. KÖP AV NY BOSTAD Jag tolkar din beskrivning som att både försäljningen och köpet av den nya bostadsrätten hade skett innan sista december 2009 och därmed ska du få göra avdrag för slutligt uppskovsbelopp. Ditt takbelopp för den sålda lägenheten är (1 600 000 x 100%) = 1 600 000 kr. Fyll i ruta 25 i del C i K6. Fyll i uppgifter för den köpta lägenheten under del F i K6. Din andel i den nya lägenheten enligt köpekontraktet i procent och kronor fyller du i ruta 13. Hoppa över del H i K6 eftersom den nya lägenheten var dyrare än den förra. I del I i K6 fyller du i följande: 1. Din vinst från del B p., dvs. 400 000 kr 2. Avdrag för uppskovsbelopp som är det lägsta beloppet av vinsten i B p. 12 och takbeloppet i C. Jämför din vinst på 400 000 kr med takbeloppet på 1 600 000 kr – du får alltså göra avdrag med 400 000 kr. 3. Vinst att beskatta detta år – det är noll i ditt fall. Uppskovsbeloppet kommer du/ni behöva ta upp den dagen ni säljer den nyköpta lägenheten. En schablonintäkt på 1,67% av uppskovsbeloppet (=6 680 kr) kommer att förtryckas som kapitalinkomst i nästa års deklaration. Skatten på schablonintäkten är 30 %. Uppgift om uppskovsbeloppets storlek kommer att finnas förtryckt på den specifikation som du får tillsammans med inkomstdeklarationen nästa år. Med vänliga hälsningar, Anna Fahlman

Anskaffningsutgift vid ärvd fastighet

2010-03-23 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |1978 fick jag en fastighet i arv som jag behållit men nu önskar avyttra. Hur beräknas ingångsvärdet ? (via betald arvsskatt 1978 åsattes ett värde, kan detta nyttjas ?)
Andreas Vinqvist |Hej, Då du förvärvat fastigheten genom arv används den s.k. kontinuitetsprincipen. Enligt denna används den föregående ägarens anskaffningsutgift vid en eventuell avyttring; förvärvaren inträder så att säga i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Det spelar således ingen roll vad fastigheten var värd då du ärvde den. Din anskaffningsutgift kommer utgöras av den ursprungliga ägarens ersättningen för fastigheten med tillägg för andra utgifter vid förvärvet av fastigheten samt eventuella förbättringsutgifter. Med förbättringsutgifter avses ny, till- och ombyggnad och där jämförliga grundförbättringar. Utgifter för reparationer medges enbart om de är utförda under beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren och reparationerna medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet. För både ny, till- och ombyggnad och reparationer krävs vidare att kostnaderna sammanlagt måste ha uppgått till minst 5 000 kr under det hanförliga kalenderåret. Om den tidigare ägaren anskaffade fastigheten före 1952 har du möjlighet att använda en fingerad anskaffningsutgift istället för det verkliga värdet. Vid utnyttjande av denna regel anses fastigheten anskaffad den 1 januari 1952 och istället för verklig anskaffningsutgift ska anskaffningsutgiften utgöra 150 % av det taxeringsvärde fastigheten hade 1952. Även till detta värde får tillägg göras för förbättringsutgifter, men dock enbart till den del de härrör från tiden efter 1952. Med vänlig hälsning,

Anses fastighetsförsäljning under taxeringsvärdet skatterättsligt som gåva?

2010-01-27 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Har fått klart för mig att man kan sälja en fastighet under taxeringsvärdet och rent skatterättsligt kommer det att betraktas som en gåva. Skall man ändå upprätta köpekontrakt och köpebrev eller är det ett gåvobrev som gäller? Skall man redovisa försäljningen i sin deklaration om man nu betraktar det som en gåva? Är det fortfarande så att man undviker stämpelskatten om man som högst betalar 85 procent av taxeringsvärdet?
|Hej! För bedömningen av om fastighetsöverlåtelsen civilrättsligt utgör gåva eller köp är det avgörande om en motprestation utgår eller inte. Om givaren saknar rätt till motprestation är det i regel fråga om en gåva. Om en inte helt obetydlig köpeskilling utgår är det däremot fråga om ett köp. Parternas rubricering av avtalet, som gåvobrev, köpebrev etc, inte spelar någon roll. Huvudsaken för den civilrättsliga giltigheten är att avtalet uppfyller formkraven för fastighetsöverlåtelser, se https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1 . När en tillgång överlåts under marknadsvärdet sker en värdeöverföring från givaren till mottagaren. Sådana överlåtelser kallas blandade fång eftersom de delvis sker mot ersättning och delvis innefattar en gåva. Vid den skatterättsliga bedömningen av blandade fång av fastigheter tillämpas den s k huvudsaklighetsprincipen. Det innebär kort, precis som du säger, att *om köparens ersättning understiger fastighetens taxeringsvärde anses hela överlåtelsen som en gåva.* Observera att som ersättning räknas inte enbart köpesumman utan också värdet av de skulder som köparen eventuellt övertar från säljaren. (När köparen/gåvomottagaren i sin tur säljer fastigheten ska fastighetens anskaffningsvärde vid köparens/gåvomottagarens kapitalvinstberäkning tas upp till säljarens/gåvogivarens anskaffningsvärde och inte vad köparen/gåvomottagaren erlagt till gåvogivaren, se https://lagen.nu/1999:1229#K44P21S1 .) På Skatteverkets hemsida finns broschyrer för hur deklaration sker av försäljning av bl a småhus, se SKV 379, http://www.skatteverket.se. Det är också riktigt att stämpelskatt inte utgår om ersättningen understiger 85 % av taxeringsvärdet året före det år lagfart beviljades. Se https://lagen.nu/1984:404#P5S1 och https://lagen.nu/1984:404#P9S1. Hoppas det här var svar på din fråga! Med vänlig hälsning

Innebörden av begränsad skattskyldighet

2009-12-10 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag är utlandssvensk, har ej bott i Sveige på 35 år. Har ärvt en bostadsrätt plus fritidshus i Sverige tillsammans med min syster. Vad gäller vid försäljning av dessa skattemässigt för mig?
Gabriella Rondahl |Hej!Eftersom du inte är bosatt i Sverige eller har varit det de senaste 35 åren torde du vara begränsat skattskyldig enligt 3:17 Inkomstskattelagen. Detta innebär att du endast är skattskyldig för vissa lagstadgade inkomster. Vilka inkomster som medför skattskyldighet framgår av 3:18 IL-3:21 IL, Kupongskattelagen, lag om särskild inkomstskatt för utomlands bosatta och lag om särskild inkomstskatt för utomlands bosatta artister m.fl. I 3:18 p. 8 IL stadgas det att en begränsat skattskyldig person är skattskyldig i inkomstslaget kapital för kapitalvinst på fastighet och bostadsrätt i Sverige. Vid försäljningen blir du beskattad för den vinst som uppkommer. Vinsten vid försäljning av privatfastigheter och bostadsrätter beräknas enligt 44:13-14, 45 kap, 46 kap och 47 kap IL. Sammanfattningsvis innebär dessa regler att kapitalvinsten beräknas genom försäljningsinkomsten minskat med omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet utgör utgifterna för anskaffning ökat med utgifterna för förbättring på fastigheten. Om en tillgång förvärvats genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation, 44:21 IL. Detta innebär att den skattepliktiga kapitalvinsten kommer att beräknas som om det vore den ursprunglige ägaren som avyttrade fastigheten. Vid avyttring av en bostadsrätt gäller i princip samma regler.