Omkostnadsbelopp vid försäljning av fritidsbostad

2021-09-01 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Vid försäljning av fritidsbostad ingick diverse inventarier (möbler, trädgårdstraktor, verktyg etc) som införskaffats inom de senaste 3-5 åren innan försäljning. Det totala anskaffningsvärdet är ca: 200.000 kr (1,5% av fastighetens försäljningspris). Kan man inkludera anskaffningskostnaden för dessa inventarier vid beräkning av reavinst? Man kan ju hävda att dessa inventarier har påverkat försäljningspriset.
Victoria Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Svaret på din fråga regleras i inkomstskattelagen (IL).För att besvara din fråga måste jag först klassificera vad för slags bostad det är rent skattemässigt. Det finns två relevanta kategorier: en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet. Detta innebär alltså att även fast du brukar bostaden som en fritidsbostad, så kommer den troligen att betraktas som en privatbostadsfastighet. Detta förutsatt att fastigheten består av ett småhus med tillhörande tomtmark, samt att minst 50 % av husets yta används av ägaren (eller närstående till denna) som dess fritidsboende, 2 kap. 8 och 13 IL. Hus som inte kan klassificeras som privatbostadsfastighet är i stället en näringsfastighet, 2 kap. 14 § IL.Jag kommer hädanefter utgå från att du använder bostaden som ett fritidsboende, vilket medför att denna ska betraktas som en privatbostadsfastighet ur ett skatterättsligt perspektiv. Jag kommer också utgå från att det handlar om fast egendom och inte en bostadsrätt, vilket då medför att skatteberäkningen kommer ske utifrån kapitel 44 IL och kapitel 45 i IL. Jag uppfattar det också som att med den "totala anskaffningskostnaden" du beskriver är anskaffningsvärdet för inventarierna (möbler, trädgårdstraktor och verktyg). Jag ska förklara nedan hur dessa kostnader förhåller sig till kapitalvinsten, och om det ens är möjligt att minska skatteunderlaget (beloppet som du kommer behöva skatta på).Först så ska vi utröna vad kapitalvinst är för något. Kapitalvinsten är det belopp som du ska skatta på. Den beräknas genom att ersättningen för fastigheten (vi säger 13,5 miljoner kr) ska minskas med (1) utgifterna för försäljningen och (2) omkostnadsbeloppet enligt 44 kap. 13 § IL.Vad är "utgifterna för försäljningen"?Med utgifter för försäljningen avses exempelvis mäklarkostnader och homestyling (inredare som inreder en bostad så att försäljningsvärdet förhoppningsvis stiger). Kostnader för möbler, trädgårdstraktor och verktyg som du har använt och införskaffat de senaste 3–5 åren omfattas förmodligen inte av denna kostnadspost.Däremot, kanske kostnaden kan omfattas i "omkostnadsbeloppet".Vad är omkostnadsbeloppet för egendomen?Vad som avses med omkostnadsbeloppet framgår enligt 44 kap. 14 § IL. Där står det att omkostnadsbeloppet innefattar (1) anskaffningsutgiften och (2) eventuella förbättringskostnader för egendomen. Det är två viktiga poster eftersom dessa påverkar storleken på kapitalinkomsten som du kommer behöva skatta på (skatteunderlaget).1. Vad avses med (1) anskaffningsutgiften?Med anskaffningsutgift avses beloppet som den skatteskyldiga (du) har betalat för fastigheten. Du har inte delat med dig av en sådan, men vi kan säga att du lade ned 4 miljoner kr för att anskaffa fastigheten.Här omfattas inte möblerna, trädgårdstraktorn eller verktygen, eftersom dessa införskaffades efter att du anskaffat själva fastigheten.Däremot, finns det en slutlig kostnadspost ("förbättringsutgifter") som dessa kostnader i stället skulle kunna omfattas av.2. Vad avses med förbättringsutgifter?Vad som avses med förbättringsutgifterna är generellt sett sådant som den skattepliktiga (du) har lagt ned för att förbättra fastigheten. Hur detta beräknas för fastigheter regleras i 45 kap. IL, se särskilt 45 kap. 12 § IL.Förbättringsutgifterna kan därefter delas upp i två distinkta kategorier. Det första är s k förbättrande reparationer medan det andra är ny-, till- och ombyggnader av fastigheten. Ett exempel på en förbättrande reparation är att en värmepanna byts ut i fastigheten medan en ombyggnad är att slå ut en vägg eller att flytta köket.Det är viktigt att indelningen sker korrekt då huvudregeln är att förbättrande reparationer (förstnämnda kategorin) inte räknas med i omkostnadsbeloppet, medan utgifter för ny-, till- och ombyggnader (sistnämnda kategorin) räknas med i omkostnadsbeloppet.Däremot så anses vissa förbättrande reparationer vara av sådant slag att det kan räknas med i omkostnadsbeloppet trots huvudregeln. Detta gäller ifall den förbättrande reparationen har lämnat fastigheten i ett bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet. Dock så ska det uppmärksammas att dessa reparationer måste hänföras sig till beskattningsåret alternativt något av de fem föregående beskattningsåren för att omfattas av omkostnadsbeloppet. Detta framgår av 45 kap. 12 § st. 2 IL för fastigheter. Förbättringsutgifterna måste också under ett beskattningsår uppgå till minst 5 000 kronor för att omfattas av omkostnadsbeloppet (för fastigheter; 45 kap. 11 § IL)Utifrån dessa två kategorier så omfattas inte möbler eller verktyg. Avseende trädgårdstraktorn är det mindre klart vad som skulle gälla. Exempelvis skulle man kunna argumentera för att det var en kostnad (anskaffningsutgiften för traktorn) som uppstod för att renovera gården på fastigheten som också lämnade fastigheten i ett bättre skick vid försäljningen. Att det skulle uppgå till minst 5 000 kr framstår som självklart och förbättringen har skett inom de senaste fem beskattningsåren.I slutändan är det däremot Skatteverket som bestämmer ifall en sådan kostnad ska omfattas av omkostnadsbeloppet eller inte och jag tror tyvärr att alla inventarier kommer bedömas vara icke-avdragsgilla kostnader (inte omfattas av omkostnadsbeloppet) och därmed inte minska skatteunderlaget.Slutsats:Möblerna och verktygen bör inte kunna dras av (alltså: omfattas av anskaffningsutgiften eller omkostnadsbeloppet). Gällande trädgårdstraktorn föreslår jag att i första hand kontakta Skatteverket. Troligen kommer Skatteverket inte heller anse att trädgårdstrakton ska dras av.Detta kan tyckas vara konstigt, särskilt då möbler, verktyg och trädgårdstraktor som medföljer vid en fastighetsförsäljning förmodligen ökat försäljningsvärdet. För att förklara detta förhållande så kan vi ta ett exempel: ifall du hade sålt trädgårdstraktorn/möblerna/verktygen separat och inte vid fastighetsförsäljningen, så skulle du blivit beskattad på denna försäljning (kapitalvinst). Därför får du inte en möjlighet att kostnadsföra inventarierna genom att sälja dessa vid en fastighetsförsäljning i stället.Mot bakgrund av det jag beskrivit ovan så kommer du förmodligen inte kunna dra av kostnaderna från kapitalvinsten.Jag hoppas du fick svar på din fråga,

Avdrag för bytet av ett värmesystem i en fastighet

2021-02-28 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Jag fick ett hus i gåva av min mamma 2001. Huset är byggt 1960. Nu ska huset säljas men det ursprungliga värmesystem (oljepanna, senare kompletterad med med elpatron) har nu lagt av. Jag har planer på att installera ett luft-vatten system för 150 000 kr innan försäljning. Hur mycket av 150 000 kr får jag dra av innan jag skattar för vinsten av husförsäljningen?
Victoria Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag har tolkat det som att din fråga rör vinstskatten för en fastighet som du erhållit genom en gåva av din mamma. Svaret på din fråga regleras i inkomstskattelagen (IL).Eftersom det är en fastighet som ska säljas så är det särskilt det 44:e och 45:e kapitlet i inkomstskattelagen som ska tillämpas. För att förenkla besvarandet av din fråga och hur den eventuella vinstskatten skulle kunna se ut, så kommer jag dela upp mitt svar i två steg. Det första steget är att utröna vad kapitalvinsten är. Kapitalvinsten är det belopp som du ska skatta på. Den beräknas genom att ersättningen för fastigheten (det du säljer fastigheten för; försäljningsvärdet) ska minskas med utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet enligt 44 kap. 13 § IL.Det andra steget är att beskriva hur beräkningen av vinstskatten sker.Första steget: omkostnadsbeloppet för egendomenVad som avses med omkostnadsbeloppet framgår enligt 44 kap. 14 § IL. Där står det att omkostnadsbeloppet innefattar anskaffningsutgiften och eventuella förbättringskostnader. Det är två viktiga poster eftersom dessa påverkar storleken på kapitalinkomsten som dina föräldrar kommer behöva skatta på.1. Vad avses med anskaffningsutgiften?Med anskaffningsutgift avses beloppet som den skatteskyldiga har betalat för fastigheten/bostadsrätten. Eftersom du inte har delat med dig någon sådan uppgift kan jag däremot inte göra en fullgod beräkning.För att förenkla förståelsen så kan vi utgå från att fastigheten inköptes för 100 000 kr i mitt exempel.2. Vad avses med förbättringsutgifter?Vad som avses med förbättringsutgifterna är generellt sett sådant som den skattepliktiga (Du) har lagt ned för att förbättra fastigheten. Hur detta beräknas för fastigheter regleras i 45 kap. IL, se särskilt 45 kap. 12 § IL.Förbättringsutgifterna kan därefter delas upp i två distinkta kategorier. Det första är s k förbättrande reparationer medan det andra är ny-, till- och ombyggnader av fastigheten. Ett exempel på en förbättrande reparation är att en värmepanna byts ut i fastigheten medan en ombyggnad är att slå ut en vägg eller att flytta köket. Det är viktigt att indelningen sker korrekt då huvudregeln är att förbättrande reparationer inte räknas med i omkostnadsbeloppet, medan utgifter för ny-, till- och ombyggnader räknas med i omkostnadsbeloppet.Däremot så anses vissa förbättrande reparationer vara av sådant slag att det kan räknas med i omkostnadsbeloppet trots huvudregeln. Detta gäller ifall den förbättrande reparationen har lämnat fastigheten i ett bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet. Dock så ska det uppmärksammas att dessa reparationer måste hänföras sig till beskattningsåret alternativt något av de fem föregående beskattningsåren för att omfattas av omkostnadsbeloppet, den s k femårsregeln. Regeln framgår av 45 kap. 12 § st. 2 IL. Förbättringsutgifterna måste också under ett beskattningsår uppgå till minst 5 000 kronor för att omfattas av omkostnadsbeloppet (45 kap. 11 § IL).Såsom jag har förstått dina uppgifter så planerar du att byta ut värmesystemet och ersätta det med en luftvärmepump samt undrar ifall detta kan dras av från kapitalvinsten så du kan slippa skatta på det.Enligt huvudregeln så skulle luftvärmepumpen falla inom kategorin för förbättrande reparationer. Detta skulle innebära att det inte får räknas med i omkostnadsbeloppet, vilket medför att det inte får dras av från kapitalvinsten. Däremot så finns det förmodligen utrymme att anse att den här nya luftvärmepumpen medfört att fastigheten är i ett bättre skick vid försäljningen än vid förvärvet (tidpunkten då du erhöll fastigheten). Jag anser alltså att luftvärmepumpen bör kunna anses som en förbättrande reparation som kan medräknas i omkostnadsbeloppet trots huvudregeln (Dvs: får dras av från kapitalvinsten innan du skattar på det). Eftersom du planerar att utföra reparationen innan du säljer fastigheten kommer inte heller femårsregeln vara till problem.Viktigt att tillägga är dock att det inte är hela beloppet på 150 000 kr som får dras av. Du får endast göra avdrag för den prisskillnaden mellan den nya, dyrare delen (luftvärmepumpen) och delen som fanns tidigare (oljepannan med kompletterande elpatron). För denna beräkning så behöver du alltså ta reda på vad kostnaden för oljepannan med den kompletterande elpatronen skulle varit om du valt att behålla och reparera den istället för att byta ut den mot luftvärmepumpen.För att exemplifiera det så kan vi säga att kostnaden för oljepannan med elpatronen skulle kostat 50 000 kr. Detta skulle innebära att det är mellanskillnaden på 100 000 kr (150 000 – 50 000) som du skulle få dra av på kapitalvinsten.Andra steget: beräkning av vinstskattenNär vi har beräknat kapitalvinsten så ska vi slutligen kvotera detta belopp. För fastigheter som används som privat bostad så gäller det nämligen att endast 22/30-delar av kapitalvinsten ska tas upp och beskattas (45 kap. 33 § IL). Skattesatsen ligger på 30 % enligt 65 kap. 7 § IL.Eftersom jag inte har någon uppgift om vad kostnaden för en installation av en oljepanna och elpatron skulle ha varit så kan jag inte med säkerhet besvara hur mycket av de 150 000 kr som du skulle få dra av från kapitalvinsten. För att beräkna den slutliga vinstskatten så är det alltså särskilt kostnaden för oljepannan och elpatronen som du måste ta reda på.För att fortsätta på mitt exempel för hur den slutliga vinstskatten skulle kunna se ut och beräknas så utgår vi från att fastigheten köptes för 100 000 kr, att förbättringen från oljepannan till luftvärmepumpen kan estimeras till 100 000 kr (150 000 – 50 000 kr) samt att fastigheten säljs för 4 000 000 kr.Fastigheten (100 000 kr) + förbättrande reparationen (150 000 - 50 000 = 100 000 kr) ska alltså dras av vinsten (4 000 000 kr). Detta medför en kapitalvinst på 3,8 Mkr. Från detta ska du endast skatta på 22/30-delar av kapitalvinsten; 3,8 Mkr x 22/30 ≈ 2,79 Mkr.Skatten som du skulle fått betala skulle då ligga på 0,3 (skattesatsen) x 2,79 Mkr ≈ 837 000 kr. Men eftersom detta är ett hypotetiskt exempel så gäller inte denna siffra i ditt fall.Hoppas att du har fått svar på din fråga,Med vänlig hälsning,

Kapitalvinster och kapitalförluster ska beräknas för varje avyttring

2021-01-18 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Jag sålde just min avlidnes pappas tomt utan hys de hade brunnit ned. Tomten såldes för 115.000 kr. Hur mycket skatt måste jag då betala???
Atefa Jafary |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågan besvaras med regler från inkomstskattelagen (IL). Kapitalvinster och kapitalförluster beräknas i samband med avyttringKapitalvinster och kapitalförluster ska beräknas för varje avyttring. Kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tomten minskad med utgifterna för avyttringen. Från ersättningen för den avyttrade tomten dras sedan tillgångens omkostnadsbelopp (44 kap. 13 § IL). Med omkostnadsbelopp avses utgifter för anskaffning av tomten ökade med utgifter för förbättring (44 kap. 14 § IL). Beskattningstidpunkten är då tillgången avyttrasKapitalvinsten ska tas upp när tillgången avyttras. Under förutsättning att summeringen av intäkts- och kostnadsposterna leder till ett överskott ska 30 % statlig inkomstskatt utgå på överskottet (65 kap. 7 § IL). Resulterar istället summeringen i underskott erhåller du en skattereduktion på 30 % av den del av underskottet som inte överskrider 100 000 kr och 21 % av resterande underskott (67 kap. 10 § IL). Reduktion av skatten görs mot statlig och kommunal inkomstskatt. Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Har du ytterligare funderingar är du varmt välkommen att återkomma med en ny fråga.Vänligen,

Försäljning av ärvd fastighet - vad gäller angående förbättringar?

2020-10-18 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej,Frågan jag har gäller avdrag vid försäljning av ärvd fastighet.Förbättringsutgifter (punkt 2) som tidigare ägare haft får dras av i 5 år . Men vad gäller för punkt 1?1.) till- och ombyggnad av fastighet (t.ex. ombyggnad av garage)2.) reparationer och underhåll av fastighet (t.ex. omläggning av tak, renovering av utrymmen osv.)Exempel:Jag och min syster ärver en fastighet av vår far och vi beslutar oss efter några år för att sälja den. Vid framräkning av beskattningsbar vinst undrar jag om vi, förutom anskaffningskostnaden vår far har haft, även får dra av hans utgifter för stadigvarande grundförbättring för bostaden, som exempelvis utbyggnad, omdragning av el osv, oavsett tidsperiod? Hälsningar
My Öhman |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Den som tar arv kliver in i arvlåtarens skattemässiga ställning (44 kap. 21 § Inkomstskattelag). Det innebär att du och din syster får göra samma skattemässiga avdrag som er pappa hade fått göra vid en försäljning. Som du själv nämner har ni rätt av göra avdrag på vinsten för omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § Inkomstskattelag). Omkostnadsbeloppet består av utgifter för anskaffning och förbättringar (44 kap. 14 § Inkomstskattelag). De avdragsgilla förbättringsutgifterna delas in i två grupper: förbättringar och grundförbättringar. Vad är förbättringar?Som förbättringar avses reparationer och underhåll på privatbostadsfastigheter som medfört att fastigheten blir i bättre skick än förut (45 kap. 12 § Inkomstskattelag). Att ett nyrenoverat hus renoveras på nytt med samma standard kan alltså i regel inte räknas som en förbättring, fastigheten förblir i samma skick. Förbättringar får dras av om de skett inom de 5 senaste beskattningsåret och till den del förbättringsutgifterna under ett beskattningsår överstiger 5000 kr (45 kap. 11 och 12 § Inkomstskattelag). Har underhåll under ett beskattningsår skett för exempelvis 3000 kr och det är den enda förbättringskostnader under det året så får kostanden inte dras av. Vad är grundförbättringar?En grundförbättring är en ändring i grundbyggnaden exv. att dra om el, byta från oljepanna till luftvärme, utbyggnation med mer. För grundförbättringar gäller ingen tidsbegränsning men det går inte att göra avdrag för grundförbättringar som skett innan år 1952. Liksom för vanliga förbättringar gäller för grundförbättringar att kostnaden måste överstiga 5000 kr (45 kap. 11 § Inkomstskattelag). Att notera är att gränsen på 5000 kr avser förbättringar och grundförbättringar tillsammans. Sammanfattningsvis har ni förutom anskaffningskostnaderna möjlighet att dra av förbättringsutgifter från de senaste fem beskattningsåren men också grundförbättringar utan någon direkt tidsbegränsning. Hoppas att du fick svar på din fråga. Hälsningar,

Hur beskattas avyttring av bostadsrätt?

2021-03-11 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej,Jag undrar hur man räknar ut skatt vid försäljning av bostad. För cirka tre år sen köpte jag ut min sambo ur vårat hus som vi ägde gemensamt . Nu har jag planer på att sälga huset och undrar om jag får ta med summan som jag köpte ut henne med och summan vi köpte huset för när jag räknar ut hur mycket ska betala i vinstskatt.
Pearl Yeuki Ku Chiu |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hur bostadsrätter beskattas vid avyttring finns i inkomstskattelagen (IL).Inledningsvis kan det påpekas att en andel i en bostadsrätt utgör en tillgång som kan ge upphov till kapitalvinst i enlighet med 41 kap. 1 § IL och 42 kap. 1 § IL. I 44 kap. 13 § IL finns en grundläggande bestämmelse om hur kapitalvinst ska beräknas. Huvudregeln är att kapitalvinst avser skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med med utgifter för avyttring och omkostnadsbeloppet. Enligt 44 kap. 14 § ska omkostnadsbelopp vara anskaffningsutgiften ökad med förbättringsutgifter. Sambandet kan förenklat beskrivas på detta sätt: Kapitalvinst = Ersättning - utgift för avyttring - omkostnadsbelopp Omkostnadsbelopp = anskaffningsutgift + förbättringsutgiftI 46 kap. IL finns det särskilda bestämmelser om kapitalvinst vid avyttring av privatbostadsrätter. Däri regleras vad som kan utgöra anskaffnings- respektive förbättringsutgifter för bostadsrätter. I 46 kap. 5 § stadgas att om bostadsrätten har förvärvats genom upplåtelse av privatbostadsföretag (bostadsrättsförening) anses den insats som angetts i upplåtelseavtal som anskaffningsutgift. Även upplåtelseavgifter, överlåtelseavgifter och andra avgifter som betalats in till företaget i samband med förvärvet av bostadsrätten ska räknas in i anskaffningsutgiften. Förbättringsutgifter behandlas i 46 kap. 8 § IL och avser bland annat reparationer och underhåll i förbättringssyfte.Av din bakgrundsinformation framgår det att du och din tidigare sambo ägde varsin andel i bostadsrätten. Om hon inte hade överlåtit sin andel till dig, skulle ni bli beskattade i förhållande till hur mycket ni äger vid försäljningen av bostadsrätten. Men eftersom att du numera har övertagit hennes andel, dvs. köpt ut henne, kan det anses som att hela bostadsrätten har överlåtits till dig av bostadsrättsföreningen. Den kostnaden som du har haft i samband med andelsförvärvet från din sambo, bl.a. överlåtelseavgiften, kan anses vara anskaffningsutgift enligt 46 kap 5 § IL. Desto högre anskaffningsutgiften blir, desto mindre blir kapitalvinsten, och därmed blir även skatten mindre. Sammanfattningsvis gäller det att kapitalvinsten består av ersättningen för överlåtelsen minskat med utgifter för avyttringen, anskaffningsutgiften och förbättringsutgifter. Överlåtelseavgift, upplåtelseavgift och insatsen som anges i upplåtelseavtalen är exempel på vad som kan utgöra en anskaffningsutgift. Sedan behöver enbart tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten vid avyttring av en privatbostadsrätt tas upp till beskattning, och skulle det uppstå kapitalförlust, behöver endast 50 procent av förlusten beskattas, 46 kap. 18 § IL. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Beräkning av kapitalvinster och kapitalförluster i samband med avyttring

2021-01-18 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Nyligen fått veta att jag och 33 andra släktingar i olika generationer äger en 1,2ha stor skogsfastighet. Denna har legat bortglömd sedan 1937 och ägs av dödsboet efter min mormorsmor. Den värderades 1937 till 200 kr. Inget taxeringsvärde finns. Vi ska nu sälja den. Köparen ger 150000. Hur deklarerar vi? Hur stor blir skatten?
Atefa Jafary |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågan besvaras med regler från inkomstskattelagen (IL). Kapitalvinster och kapitalförluster beräknas i samband med avyttringKapitalvinster och kapitalförluster ska beräknas för varje avyttring. Kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade skogsfastigheten minskad med utgifterna för avyttringen. Från ersättningen för den avyttrade skogsfastigheten dras sedan tillgångens omkostnadsbelopp (44 kap. 13 § IL). Med omkostnadsbelopp avses utgifter för anskaffning av skogsfastigheten ökade med utgifter för förbättring (44 kap. 14 § IL). Taxeringsvärdet är å andra sidan ungefär 75 % av skogsfastighetens marknadsvärde. Beskattningstidpunkten är då tillgången avyttrasKapitalvinsten ska tas upp när tillgången avyttras. Under förutsättning att summeringen av intäkts- och kostnadsposterna leder till ett överskott ska 30 % statlig inkomstskatt utgå på överskottet (65 kap. 7 § IL). Resulterar istället summeringen i underskott erhåller du en skattereduktion på 30 % av den del av underskottet som inte överskrider 100 000 kr och 21 % av resterande underskott (67 kap. 10 § IL). Reduktion av skatten görs mot statligt och kommunal inkomstskatt. Jag hoppas att du fick svar på dina fråga! Har du ytterligare funderingar är du varmt välkommen att återkomma med en ny fråga.Vänligen,

Vad blir mitt inköpspris om jag har ärvt en fastighet?

2020-11-07 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Jag ska i framtiden sälja en fastighet som jag ärvt av min mamma, som hon i sin tur ärvt av sin mamma. Så blir mitt inköpspris då 0 kr? Eller kan jag uppge vad min mormor gav för huset när hon köpte det?
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga! Om fastigheten förvärvades efter år 1952 När tillgångar förvärvas genom arv gäller kontinuitetsprincipen. Det innebär att man övertar den föregående ägarens anskaffningsutgift för fastigheten. Anskaffningsutgiften är vad den föregående ägaren betalade när hen köpte fastigheten. Ditt inköpspris/anskaffningsutgift kommer att bli din mormors anskaffningsutgift, det vill säga det din mormor gav för huset när hon köpte det (44 kap. 21 § inkomstskattelagen (IL) ). Om fastigheten förvärvades före år 1952Om fastigheten förvärvades före år 1952 räknar man ut anskaffningsutgiften på ett annat sätt. Som anskaffningsutgift anses i sådana fall 150 % av fastighetens taxeringsvärde för år 1952. Alternativt kan ersättningen för förvärvet av fastigheten (den verkliga köpeskillingen) användas som anskaffningsutgift om den översteg 150 % av taxeringsvärdet för år 1952. (45 kap. 28 § IL). Jag hoppas du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Har jag vid försäljning av fastighet rätt till kostnadsavdrag för den utgivna ersättningen för att få fastigheten i gåva?

2020-09-23 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej! Har fått ett fritidshus i gåva av min far. Taxeringsvärde vid överlåtelse var ca 1000000 kr. Jag löste ut ca 400000 kr som min far hade lån på fritidshuset vid tidpunkten ( dock ej i pantbrev). När jag nu skall sälja, får jag dra av dessa 400000 kr från vinsten?
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom du endast betalat 400 000 kr och överlåtelsen var menad som en gåva från din far kommer den att behandlas som en gåva rent skattemässigt. Detta innebär att du inte kommer få dra av dessa 400 000 kr från vinsten eftersom du träder in i gåvogivarens ställe och övertar dennes kostnader för fritidshuset. Nedan förklarar jag lite mer utförligt varför jag har kommit fram till detta svar. Inledningsvis börjar jag med att förklara gåvobegreppet vid gåva av fastigheter samt hur kapitalvinsten beräknas.Specificering av gåvobegreppet Vid gåvor av fastigheter finns det en princip som heter huvudsaklighetsprincipen. Den blir aktuell om gåvogivaren (din far) får ersättning för att ge fastigheten i gåva till dig. Huvudsaklighetsprincipen innebär att ett krav för att en gåva av fastighet ska behandlas som en gåva rent skattemässigt är att gåvogivaren inte ska ha fått en ersättning, som överstiger 85 % av fastighetens taxeringsvärde för det föregående året, för att ge bort fastigheten. Om föregående års taxeringsvärde är 1 000 000 kr och du ger din far 400 000 kr för att få fastigheten i gåva räknas det givetvis som en gåva. Om föregående års taxeringsvärde är 1 000 000 kr och du ger din far 851 000 kr (dvs. mer än 85 %) så behandlas det inte som en gåva. Även om du inte ger pengar men istället tar över lån så räknas detta som en ersättning för fastigheten. Därutöver ska själva handlingen vara menad som en gåva, dvs. det ska finnas en benefik avsikt från gåvogivaren och det gör det i ditt fall. Det är alltså precis som du säger en gåva som också rent skattemässigt behandlas som en. Konsekvensen av att det räknas som en gåva förklaras nedan.Beräkningen av kapitalvinsten vid försäljningJag har ovan lite kort berättat att då det är fråga om en gåva kommer du att träda in i gåvogivarens skattemässiga situation (dvs. din fars skattemässiga situation). För att förklara vad detta innebär på ett begripligt sätt kommer jag först förklara hur man beräknar fram kapitalvinster. Kapitalvinsten (även kallad reavinsten) beräknar du genom:Beloppet du säljer fastigheten för – försäljningskostnaderna (t.ex. mäklarkostnader) – omkostnadsbeloppet = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § Inkomstskattelagen, IL).Omkostnadsbeloppet består av fastighetens anskaffningsvärde (ingångsvärde), dvs. priset som fastigheten anskaffats för. Omkostnadsbeloppet består dessutom av utgifter för förbättring av fastigheten, (44 kap. 14 IL). Eftersom din du fått fastigheten i gåva och därför inte köpt den, kommer du i enlighet med kontinuitetsprincipen att träda in i gåvogivarens/arvlåtarens skattemässiga situation, dvs. i din faders skattemässiga situation (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att du kommer överta din faders omkostnadsbelopp, med andra ord hans utgifter för anskaffning och förbättring. Det belopp som han köpt fastigheten för och hans förbättringsutgifter kommer då att utgöra hans omkostnadsbelopp. Det är detta som är det speciella med bl.a. gåvor rent skattemässigt. Du kommer alltså kunna dra av din fars kostnader för fastigheten men inte dina 400 000 kr för övertagandet av lånet.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,