Var kan man hitta anskaffningsvärdet för en fastighet?

2019-11-08 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |hur skall jag beräkna reavinstskatt då jag säljer en villa som jag ärvt men inte känner till ingångsvärdet?
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill sälja hela den ärvda fastigheten inklusive villan.Inkomstskattelagen (IL) reglerar hur kapitalvinster beräknasReavinster som även kallas kapitalvinster beräknar du genom:Ersättningen för fastigheten – försäljningskostnaderna – omkostnadsbeloppet = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § IL).Omkostnadsbeloppet består av fastighetens anskaffningsvärde (ingångsvärde), dvs. priset som fastigheten anskaffats för. Omkostnadsbeloppet består dessutom av utgifter för förbättring av fastigheten, t.ex. utgifter för ny- till- och ombyggnad på fastigheten (44 kap. 14 IL). Eftersom du ärvt fastigheten och därför inte köpt den, kommer du i enlighet med kontinuitetsprincipen att träda in i arvlåtarens skattemässiga situation, dvs. den person som du ärvt villan efter (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att du kommer överta arvlåtarens omkostnadsbelopp, med andra ord utgifter för anskaffning och förbättring. Det blir så att säga ditt omkostnadsbelopp.Om du inte känner till anskaffningsvärdet på fastighetenDet är fullt förståeligt att inte veta vad någon annan betalat för en fastighet. Vad gäller just fastigheter har vi i Sverige ett fastighetsregister där bland annat försäljningar av fastigheter antecknas. Informationen om en fastighet består av olika delar:- allmän del- inskrivningsdel- adressdel- byggnadsdel- taxeringsdel. (3 § lagen om fastighetsregister)I inskrivningsdelen finner du bland annat uppgifter om lagfart och i sin tur uppgifter om det pris som fastigheten tidigare anskaffats för (42 § & 44 § sjätte punkten förordning om fastighetsregister). Jag råder dig därför att ta kontakt med Lantmäteriets avdelning för fastighetsinskrivning för att ta reda på anskaffningsvärdet.Kapitalvinstskatten vid försäljning av fastighetNär du fått information om anskaffningsvärdet kommer du att kunna beräkna kapitalvinsten i enlighet med ovan. Denna kapitalvinst kommer att kvoteras med 22/30-delar om det är en privatbostadsfastighet (45 kap. 33 § första stycket IL). Skattesatsen är 30 % (65 kap. 7 § IL) men i kombination med kvoteringen på 22/30 innebär det en effektiv skattesats på 22 %.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Beräkning av omkostnadsbelopp för fastighet

2019-03-23 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Min bror och jag fick mina föräldrars sommarhus som gåva. Min sambo köpte min brors del i huset och vi har nu sålt huset med vinst på 450 000 kr. Hur skattar vi för det ?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Din fråga aktualiserar huvudsakligen inkomstskattelagen (IL).Beskattning av kapitalvinstbeskattning för avyttring av fastigheter regleras i 45 kap. IL enligt 45 kap. 1 § IL. Skatten ska alltid beräknas utifrån kapitalvinsten, det vill säga ersättningen vid försäljningen minus omkostnadsbeloppet (som i sin tur består av anskaffningskostnaden plus förbättringsutgifter enligt 45 kap. 11-14 §§ IL). När det gäller gåvor av fastigheter gäller istället att mottagaren övertar givarens omkostnadsbelopp.I ditt fall kan vi alltså konstatera att du ska beräkna ditt omkostnadsbelopp utifrån dina föräldrar anskaffningskostnad tillsammans med de eventuella förbättringsutgifter du haft. Din sambo ska istället för dina föräldrars omkostnadsbelopp använda sitt eget från när han köpte din brors andel, men i övrigt sker beräkningen likadant.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!Med vänlig hälsning

Hur räknar vi ut anskaffningsutgiften vid ärvda aktier?

2018-04-11 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |HejOm man ärver aktier men inte vet anskaffningskostnader, hur räknar man ut skatten? Min mor ärvde dessa efter min far (det gäller Trygg Hansa aktier som han fick sig tilldelad för många år sedan) och nu har jag och mina syskon sålt dessa efter mors bortgång. Värdet vid försäljningen var 32 tkr.
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din frågaDet finns regler i inkomstskattelagen (IL) där det framgår hur skatten ska räknas ut. Det är i vissa fall väldigt svårt att ta reda på de ursprungliga anskaffningskostnaderna för aktier. I de fallen kan vi använda "schablonmetoden", som innebär att vi använder 20 procent av försäljningspriset, efter avdraget för bankavgiften eller courtaget, som omkostnadsbelopp (48:15 IL). Vi får använda metoden bland annat om vi har sålt marknadsnoterade aktier eller marknadsnoterade aktieindexobligationer. Vi får inte använda metoden på, bland annat, terminer och optioner.Försäljningspris- omkostnadsbelopp (utgifter för anskaffning + utgifter för förbättring)= vinst eller förlustOm vi använder oss av schablonmetoden (som omkostnadsbelopp) så skulle det kunna göras på följande vis.32.000 * 20% = - 6400Vinsten blir då 32.000 - 6400 = 25.600:-Om du vill läsa mer om hur du räknar ut vinsten så hittar du Skatteverkets hemsida här.Hoppas du fick svar på din fråga!mvh

Fastighets anskaffningsvärde vid gåva

2018-03-24 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej!Jag och min syster fick våra föräldrars fastighet som gåva, hälften vardera.Därefter köpte jag min systers andel för 100 000 kr.Nu ska fastigheten säljas och jag undrar vad anskaffningsvärdet för hela huset blir?Blir det 200 000 eller . . . .Undrande säljare
Claudio van der Touw |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av 44:21 inkomstskattelagen framgår det att någon som tar emot en tillgång som gåva hamnar i samma skattemässiga situation som den tidigare ägaren. Om bara en av er övertagit fastigheten hade anskaffningsvärdet varit detsamma som för era föräldrar. När ni nu övertar hälften vardera blir ditt initiala anskaffningsvärde 50% av era föräldrars anskaffningskostnad. När du sedan köper din systers andel för 100 000 kr lägger du till det till ditt initiala anskaffningsvärde. Jag ställer upp ett exempel för att illustrera detta tydligare. Vi antar här att dina föräldrars anskaffningskostnad var 400 000 kr. Ditt initiala anskaffningsvärde blir då 50% av 400 000 kr dvs 200 000 kr. Till detta lägger du de 100 000 kr du köpte din systers andel i fastigheten för. Ditt totala anskaffningsvärde blir då 200 000 kr + 100 000 kr = 300 000 kr.Eftersom det inte framgår av din fråga vad dina föräldrars anskaffningskostnad var går det ej att ge ett exakt svar på din fråga. Jag rekommenderar därför att du vänder dig till dina föräldrar för att få reda på vad anskaffningskostnaden för fastigheten var när dem förvärvade den.Jag hoppas att det klarnat något, du är varmt välkommen att återkomma om det skulle vara något mer. Du kan läsa mer om anskaffningsutgift och skatt på försäljning av bostäder på skatteverket.Med vänlig hälsning,

Hur räknad man ut ingångsvärdet?

2019-06-24 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Jag och min syster fick en lantbruksfastighet i gåva av våra föräldrar år 1986.År 1998 köpte jag min systers del för ett värderat marknadsvärde.Vilket blir ingångsvärdet vid beräkning av reavinst?
Carl Lohmander |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om skatt finner man i inkomstskattelagen (IL).Vid gåvor av bland annat fastigheter tar den som fått gåvan över samma ingångsvärde som den som ger gåvan hade (44 kap 21 § IL). När du oh din syster fick fastigheten hade den alltså samma ingångsvärde som när era föräldrar köpte den. När du sedan köpte din systers del realiserar ni vinst och ska istället använda det värdet du betalade som ingångsvärde för hennes del av fastigheten. Din del av fastigheten har dock samma ingångsvärde som innan. Fastighetens ingångsvärde blir alltså era föräldrars ingångsvärde / 2 + det du betala din syster för hennes del av fastigheten.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Vad blir omkostnadsbeloppet vid gåva?

2019-02-19 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej!Jag har fått en sommarstuga som gåva för c:a 30+ år sedan.Nu tänker jag i min tur ge bort den som gåva till mina barn.Vad blir deras ingångsvärde?
Jonna Johansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som huvudregel inträder gåvotagaren i gåvogivarens tidigare skattemässiga situation (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Detta innebär att dina barns ingångsvärde (eller s.k. omkostnadsbelopp) blir samma som ditt, de träder i din position. Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgifter ökat med eventuella förbättringsutgifter (44 kap. 14 § inkomstskattelagen). Anskaffningsutgiften blir samma som din gåvogivares utgift eftersom även du fått sommarstugan i gåva, ni träder alla i den tidigare förvärvades ställe. Till det adderas eventuella förbättringsutgifter du har haft. Detta blir barnens ingångsvärde/omkostnadsbelopp för sommarstugan. Barnens ingångsvärde blir alltså detsamma som ditt omkostnadsbelopp. Detta följer av att gåvor är skattefria, de skjuter bara upp beskattningen till senare vid avyttring. Jag hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Omkostnadsbeloppet vid köp och arv av bostadsrätt

2018-03-29 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Min mamma köpte en bostadsrätt för 2050000 år 2007 . När mamma avled 2013 köpte jag ut mina syskon ur bostadsrätten för 2400000. Sålde bostadsrätten med vinst 2017 . Enligt mäklaren ska jag använda det min mamma köpte lägenheten för som anskaffningsvärde . Min fråga är om detta stämmer ? Mamma hade en uppskjuten reavinst som vi betalade när vi gjorde arvskiftet .
Carl Trolle Olson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. RättslägetJag kommer att använda begreppet omkostnadsbelopp istället för anskaffningsvärde. 1. Omkostnadsbelopp genom köpAv 44 kap 14 § Inkomstskattelagen (IL) framgår att med omkostnadsbelopp avses utgifter för anskaffning ökade med utgifter för förbättring. Av 44 kap 13 § framgår att kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången och omkostandsbeloppet. Förenklat: Om man har köpt en bostadsrätt för 1 000 000 kr, och säljer den för 1 500 000 kr, tas 500 000 kr upp som kapitalvinst och ska beskattas. 2. Omkostnadsbelopp genom arv/gåvaAv 44 kap 21 § IL framgår att om en tillgång förvärvas genom arv, testamente, gåva eller bodelning, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Förenklat: Om du säljer en bostadsrätt som du har ärvt av din mamma, sätts du i samma skattemässiga situation som hon hade varit i. Om hon således köpte lägenheten för 1 000 000 kr, och du säljer den för 1 500 000 kr, tas 500 000 kr upp som kapitalvinst och ska beskattas. Omkostandsbesloppet är alltså i denna situation 1 000 000 kr. Din situationOm jag förstår din situation rätt är båda dessa situationer aktuella i ditt fall. Du har förvisso genom ett köp förvärvat dina syskons andelar, men genom arv/testamente förvärvat din återstående andel i bostadsrätten. Beträffande andelarna i bostadsrätten som dina syskon ärvde och som du köpte, är omkostnadsbeloppet det som stod i ert köpavtal. Men för den andel som du har ärvt av din mamma, måste du räkna omkostnadsbeloppet från vad din mamma köpte bostadsrätten för. Hoppas att du fick svar på din fråga och att jag lyckades vara hyfsat pedagogisk. Tveka inte på att höra av dig om du har fler frågor eller att kontakta vår juristbyrå på info@lawline.se.

Beräkning av anskaffningsvärde

2017-12-30 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |FRÅGAHej, skatteteknisk fråga gällande anskaffningsvärde på bostadsrätt. Historik:- Bostadsrätt Inköpt av min mor för 1470 000. Jag fick 10% i gåva. 2 år senare köper jag och min flickvän resterande 90% för 1650000. Dvs min totala del 55%. Jag ska nu köpa ut hennes 45% andel till lägenhetens totala värdering om 1975000. Vad blir mitt anskaffningsvärde när dagen kommer då jag ska sälja hela lägenheten? Tacksam för svar.
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Angående gåvan er det kontinuitetsprincipen som gäller: dvs att du, för gåvodelen, ska använda din mors anskaffningsvärde, 10% x 1 470 000 = 147 000.För 45% som du köpte tillsammans med din flikvän ska du använda hälften av priset för hela 90%: 1/2 x 1 650 000 = 825 000. Sist, om jag förstår dig rätt, ska du betala 45% x 1 975 000 = 888 750. Det ovanstående innebär att ditt totala anskaffningsvärde blir 147 000 + 825 000 + 888 750 = 1 860 750. Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar,