Hur beskattas gåvogivare och gåvotagare vid gåva av bostadsrätt?

2020-07-15 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej! Om Jag ger min bostadsrätt som Gåva till min 18 åriga son .... Hur blir Han då beskattad vid en framtida försäljning ? Och hur blir min beskattning ? Gåvoskatt ?
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ingen gåvoskattInledningsvis kan jag nämna att vi inte har någon gåvoskatt, varför du inte blir kapitalvinstbeskattad om du ger bort din bostadsrätt i gåva (8 kap. 2 § inkomstskattelagen, IL). Din son kommer däremot bli kapitalvinstbeskattad vid en framtida försäljning. Jag kommer nedan gå igenom hur man beräknar kapitalvinster, kapitalvinstskatten och betydelsen av att han fått bostadsrätten i gåva.Inkomstskattelagen (IL) reglerar hur kapitalvinster beräknasKapitalvinster (även kallade reavinster) beräknar du genom:Beloppet du säljer bostadsrätten för – försäljningskostnaderna – omkostnadsbeloppet = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § IL).Omkostnadsbeloppet består av bostadsrättens anskaffningsvärde (ingångsvärde), dvs. priset som bostadsrätten anskaffats för. Omkostnadsbeloppet består dessutom av utgifter för förbättring av bostadsrätten, (44 kap. 14 IL). Eftersom din son fått bostadsrätten i gåva och därför inte köpt den, kommer han i enlighet med kontinuitetsprincipen att träda in i gåvogivarens skattemässiga situation, dvs. i din skattemässiga situation (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att han kommer överta ditt omkostnadsbelopp, med andra ord dina utgifter för anskaffning och förbättring. Det belopp som du köpt bostadsrätten för och dina förbättringsutgifter kommer då att utgöra hans omkostnadsbelopp. Det är detta som är det speciella med bl.a. gåvor rent skattemässigt.Kapitalvinstskatten vid försäljning av bostadsrättNär man fått en kapitalvinst i enlighet med ovan kommer den att kvoteras med 22/30-delar om det är en privatbostadsrätt (46 kap. 18 § första stycket IL). Skattesatsen är 30 % (65 kap. 7 § IL) men i kombination med kvoteringen på 22/30 innebär det en effektiv skattesats på 22 %. Det innebär att du multiplicerar 0,22 med kapitalvinsten (som du beräknar enligt ovan) för att få kapitalvinstskatten.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Avdrag för grundförbättringar?

2020-03-31 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej ! Vi skall i år deklarera vår fastighet vi sålde 2019. Min fråga. Från tomtgräns upp till boningshuset har vi stenlagt gången med marksten samt byggt upp nya grindstolpar. En entreprenad som kostade runt 100 000 kronor. Kan vi dra av denna summa i deklaration.
Arian Shadmehr |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Mitt korta svar på din fråga är att det är möjligt att göra avdrag för de förbättringar som ni tillfört fastigheten. Jag kommer nedan att utveckla mitt svar och försöka redogöra för vad jag grundar mitt svar på.Frågor gällande skatt och avdrag återfinns i inkomstskattelagen (IL)Hur beskattas en försäljning av en fastighet?Vid en avyttring av fastighet ska man beskattas för kapitalvinsten som görs på fastigheten. Huvudregeln är att kapitalvinsten beräknas enligt följande; ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen eller utfärdandet, och omkostnadsbeloppet, 44 kap 13 § IL. Detta beräknas alltså på detta vis; ersättningen för fastigheten minskad med exempelvis mäklararvode, "homestaging" eller liknande utgifter i samband med försäljningen och även minskad med omkostnadsbeloppet som innefattar anskaffningsutgiften för fastigheten samt förbättringar eller reparationer på fastigheten.Vad är omkostnadsbelopp och hur beräknas omkostnadsbeloppet?Omkostnadsbeloppet är kostnader som är hänförlig till anskaffningen av fastigheten, förbättringar och reparationer på fastigheten. Däremot ska arbeten inte räknas med i omkostnadsbeloppet i den mån skattereduktion har tillgodoräknats (rut- och rotavdrag), 44 kap. 14 § IL. Vid beräkningen av omkostnadsbeloppet måste man däremot särskilja grundförbättringar och reparationer/underhåll, eftersom olika regler gäller för dessa två typer av förbättringar på fastigheten.Med grundförbättringar menas att man bygger till, bygger om, bygger nytt eller köper ny utrustning som inte har funnits tidigare, i grund och botten handlar det om att man förbättrar fastigheten och utgiften för förbättringen uppgår till minst 5000 kr, 45 kap. 11 § IL. För reparationer och underhåll räknas arbeten som inte förbättrar fastigheten, utan som endast återställer skicket. Det kan exempelvis handla om att man målar om väggarna, byter köksluckor eller renoverar badrummet, 45 kap. 12 § IL. Det som skiljer denna kategori med grundförbättringar är att grundförbättringar är saker som inte fanns förr och som tillsätts. Vidare får man endast räkna med reparation och underhåll i omkostnadsbeloppet som utförts för de senaste fem åren, medan grundförbättringar får man räkna med i omkostnadsbeloppet så länge de inte utfördes innan 1952. Hur blir det i ditt fall?Utifrån frågan har jag förstått att ni sålt er fastighet 2019 och er fråga är om ni kan göra avdrag för de förbättringar ni gjort på fastigheten. Utifrån utredningen ovan är stenläggning och uppförande av grindstolpar att anse som en grundförbättring med förutsättning att dessa föremål inte fanns på fastigheten sen innan och att ni endast utfört en upprustning. Däremot får arbetet inte räknas med i omkostnadsbeloppet om ni redan har fått skattereduktion för det arbetet genom rut- eller rotavdrag. Fortsättningsvis är det bra att vara medveten om att man även får göra avdrag för mäklararvoden, heminredning vid försäljningen och eventuellt andra kostnader i samband med försäljningen. Jag hoppas ni fick svar på er fråga!Med vänliga hälsningar,

Hur ska lån på en fastighet behandlas vid kapitalvinstberäkningen?

2019-11-18 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Vinstskatt och nuvarande lån på huset vid arv?Hej!Min man har nyligen fått ärva en villa tillsammans med sin syster och de är överens om att den ska säljas.Villan köptes på 60-talet men under årens lopp har de valt att belåna lite på huset så det finns fortsatt lån kvar.Vi har nu sökt information om hur trolig vinskatt ska uträknas och deklareras men ser inget om hur man ska tänka kring nuvarande lån som ju också måste betalas av?Vår fråga: Ska man dra av lånet som en kostnad innan man räknar ut beloppet för vinstskatt eller räknas denna skuld inte alls med vid en försäljning?Allt gott!
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Jag tolkar er fråga som att fastigheten inklusive villan utgör en s.k. privatbostadsfastighet (2 kap. 13 § inkomstskattelagen, IL). Förenklat sett innebär detta att fastigheten är avsedd att till övervägande del (mer än 50 %) användas för permanent boende eller som fritidsbostad av ägaren eller dennes närstående (2 kap. 8 § IL).Om beräkningen av kapitalvinsten finns regler i ILKapitalvinsten beräknar ni genom:Ersättningen för fastigheten – försäljningskostnaderna – omkostnadsbeloppet = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § IL).Omkostnadsbeloppet består av fastighetens anskaffningsvärde dvs. priset som fastigheten anskaffats för. Omkostnadsbeloppet består dessutom av utgifter för förbättring av fastigheten, t.ex. utgifter för ny- till- och ombyggnad på fastigheten (44 kap. 14 § IL). Eftersom din man ärvt hälften av fastigheten, kommer han i enlighet med kontinuitetsprincipen att träda in i arvlåtarens skattemässiga situation, dvs. den person som han ärvt villan efter (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att han kommer överta hälften av arvlåtarens omkostnadsbelopp, med andra ord hälften av dennes utgifter för anskaffning och förbättring. Det blir så att säga din mans omkostnadsbelopp.Behandlingen av lånet på fastighetenI svensk skatterätt är huvudregeln att det belopp som man lånar inte är skattepliktigt (det finns undantag t.ex. vad gäller lån från sitt eget aktiebolag, s.k. närståendelån). Man betalar alltså inte skatt när man lånat ett belopp. Detta medför att återbetalningen av själva lånet (amorteringen) därför inte är en avdragsgill kostnad. Eftersom det inte är en avdragsgill kostnad ska lånebeloppet inte dras av som en kostnad vid beräkningen av kapitalvinsten. Skulden räknas alltså inte med i kapitalvinsten och påverkar därför inte denna.Amorteringen ska hållas isär från den ränta ni betalat på lånet. Räntan är en avdragsgill kostnad och för den ränta som personen med lånet betalat görs avdrag (42 kap. 1 § andra stycket IL). Avdragen för ränta görs löpande, dvs. det år man betalat räntan får man göra avdrag för den (41 kap. 8 § andra stycket IL). Hur mycket ränta ni betalat är långivaren skyldig att lämna kontrolluppgift om till Skatteverket, varför ni inte behöver lämna in någon särskild uppgift om det (18 kap. skatteförfarandelagen). Ränteavdraget ska dock hållas isär från beräkningen av kapitalvinster. Räntebetalningarna som i och för sig är avdragsgilla kommer därför inte påverka beräkningen av kapitalvinsten.Slutsatsen är att varken lånet eller räntan på lånet kommer påverka beräkningen av kapitalvinsten. Räntan som i och för sig är avdragsgill gör man avdrag för separat från kostnaderna som man gör avdrag för vid beräkningen av kapitalvinsten. Räntan ingår så att säga inte i omkostnadsbeloppet (se ovan) och påverkar därför inte beräkningen av kapitalvinsten.Skatt på kapitalvinstenKapitalvinsten som ni får enligt formeln ovan kommer att kvoteras med 22/30-delar eftersom jag utgår från att det är en privatbostadsfastighet (45 kap. 33 § första stycket IL). Skattesatsen är 30 % (65 kap. 7 § IL) men i kombination med kvoteringen av kapitalvinsten på 22/30-delar innebär det en effektiv skattesats på 22 %.Har ni fler frågor är ni välkomna att höra av er!Med vänliga hälsningar,

Hur räknad man ut ingångsvärdet?

2019-06-24 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Jag och min syster fick en lantbruksfastighet i gåva av våra föräldrar år 1986.År 1998 köpte jag min systers del för ett värderat marknadsvärde.Vilket blir ingångsvärdet vid beräkning av reavinst?
Carl Lohmander |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om skatt finner man i inkomstskattelagen (IL).Vid gåvor av bland annat fastigheter tar den som fått gåvan över samma ingångsvärde som den som ger gåvan hade (44 kap 21 § IL). När du oh din syster fick fastigheten hade den alltså samma ingångsvärde som när era föräldrar köpte den. När du sedan köpte din systers del realiserar ni vinst och ska istället använda det värdet du betalade som ingångsvärde för hennes del av fastigheten. Din del av fastigheten har dock samma ingångsvärde som innan. Fastighetens ingångsvärde blir alltså era föräldrars ingångsvärde / 2 + det du betala din syster för hennes del av fastigheten.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Kan jag använda utlösen av lån som anskaffningsvärde vid försäljning av bostadsrätt?

2020-06-26 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Vi har fått en bostadsrätt i gåva med förbehåll att vi ska betala och lösa en bolån som givaren ( min mamma ) har i bank. Villkoret om inlösen ska verkställas direkt vid en försäljning av lägenheten eftersom den ligger som säkerhet för lånet. Nu ska den säljas eftersom hon ska in på ett äldreboende. Kan vi räkna inlösen av lånet som ett inköpspris när vi deklarera försäljningen. Mvh Lars-Göran Sandén
Binh Tran |Hejsan,Aktuell lagstiftning: inkomstskattelagenBlandat fång - gåva och betalningHuvudregeln är att gåvor är skattefria enligt 8 kap 2§. De som får gåvor hamnar istället i gåvogivarens skattemässiga situation, se 44 kap 21§. Är det så att man tar över ett lån för bostadsrätten så räknas detta som ett villkor för betalning för att ta över bostadsrätten, det innebär att det finns en del som är gåva och en del som är betalning. Om en tillgång har avyttrats till ett pris som understiger marknadsvärdet och gåvoavsikt föreligger, utgör mellanskillnaden gåva. En sådan transaktion utgör delvis köp, delvis gåva. Man talar då om blandat fång.OmkostnadsbeloppetNär man ska beräkna omkostnadsbeloppet (anskaffningsvärdet) för bostadsrätten vid blandat fång behöver man dela in det i gåvodel och betalningsdel. Betalningsdelen är den del ni fick betala för bostadsrätten, det vill säga, lånet. Gåvodelen är mellanskillnaden mellan lånet och inköpspriset. Denna del (gåvodelen) har ni tagit över och hamnar därför i samma skattemässiga situation som din mor. Anskaffningsvärdet för gåvodelen är därför hennes inköpspris.Räkneexempel: Vi utgår från att bostadsrättens inköpspris är 1 000 000 kr när din mor köpte den. Lånet är på 300 000 kr. Marknadsvärdet är idag 2 000 000 kr. Det innebär att betalningsdelen är 300 000 kr för er (lånet) och gåvodelen är 700 000 kr. För att ge det en procentsats så är gåvodelen 70% och betalningsdelen är 30%.Det innebär att hela er omkostnadsbelopp är 300 000 kr (lånet) + 70% av er mors inköpspris, det vill säga, 700 000 kr vilket blir 1 000 000 kr totalt. Vinsten blir därför 1 000 000 kr.SammanfattningsvisKort och gott kan sägas ja, ni kan räkna in det lån ni betalar som anskaffningspris. Dock ska ni även räkna in det jag ovan nämnt, er mors anskaffningspris. Detta är bra för er eftersom detta resulterar i att ni skattar betydligt mindre.Har du några följdfrågor är du hjärtligt välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se. Läs mer om blandat fång här på skatteverkets hemsida. Vänligen,

Hur behandlas mina renoveringsutgifer vid försäljning av fastighet?

2020-02-20 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej,Köpte ett hus för 15 år sen som tjänat som min bostad sedan dess. Inköp var 10MKR och innan inflytt renoverades fastigheten som visade sig vara i ett mycket dåligt skick för ytterligare 14MKR. Vad blir mitt ingångspris vid försäljning? Jag har alla fakturor kvar från ombyggnationen/renoveringen.Med vänlig hälsning,
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag tolkar frågan vill du veta vilka skatterättsliga konsekvenser som kan inträffa om du säljer din fastighet, alltså hur mycket kapitalvinstskatten blir med anledning av en försäljning. Som jag förstår frågan är syftet främst att få klarhet i huruvida de ytterligare 14 000 000 kr kan beaktas vid kapitalvinstbeskattningen. Eftersom du nämner att fastigheten tjänat som din bostad sedan köpet utgår jag från att det är en privatbostadsfastighet, förenklat sätt en villa som du använder för permanent boende.Nedan kommer jag förklara hur kapitalvinster beräknas och lite mer specifikt ta upp vad som avses med förbättringsutgifter för att sedan förklara hur man beräknar kapitalvinstskatten.Inkomstskattelagen (IL) reglerar hur kapitalvinster beräknasVad som brukar kallas reavinster heter i IL kapitalvinster. Först beräknar man vad kapitalvinsten blir för att sedan kunna beräkna kapitalvinstskatten.Kapitalvinsten beräknas enligt följande formel:Kapitalvinst = Ersättningen för fastigheten – försäljnings- och mäklarkostnader – omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL)Omkostnadsbeloppet består av fastighetens anskaffningsvärde, det vill säga priset som fastigheten anskaffats för ("ingångspriset"), 10 000 000 kr i ditt fall. Omkostnadsbeloppet består dessutom av förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL).Vad avses med förbättringsutgifter?Det framgår inte uttryckligen i IL men begreppet "förbättringsutgifter" omfattar utgifter för ny- till- och ombyggnation så länge det överstiger 5 000 kr det år man hade utgifterna (45 kap. 11 § IL). Det finns alltså ingen tidsgräns så länge man kan bevisa utgifterna. Begreppet "förbättringsutgifter" omfattar även utgifter för förbättrande reparationer och underhåll (45 kap. 12 § IL). Med förbättrande reparationer och underhåll avses reparationer och underhåll till den del de medför att fastigheten är i bättre skick vid försäljningstidpunkten jämfört med skicket på fastigheten när den köptes. Reparationerna och underhållet måste dock ha gjorts under något av de fem senaste åren från försäljningstidpunkten, annars får dem inte räknas med i omkostnadsbeloppet.Eftersom jag inte vet vad det är för slags arbete som utförts på din fastighet kan jag tyvärr inte uttala mig om arbetet i delar eller i sin helhet är att se som det ena eller det andra. Om dina 14 000 000 kr endast avsett arbete som är att se som förbättrande reparationer kommer du inte kunna räkna med detta i omkostnadsbeloppet. Detta på grund av att utgifterna är mer än 5 år gamla. Konsekvensen blir då att kapitalvinsten blir högre och därmed även kapitalvinstskatten. Men om arbetet endast avsett ny- till- eller ombyggnation kan du räkna med det i omkostnadsbeloppet med följden att kapitalvinsten blir lägre och att skatten blir lägre. Kapitalvinsten blir alltså i ditt fall: Priset som du sålt fastigheten för – dina försäljningskostnader (t.ex. mäklararvode) – ditt omkostnadsbelopp (som är minst 10 000 000 kr och beroende på vad det är för slags förbättringsarbete som utförts kan detta belopp öka).Kapitalvinstskatten vid försäljning av fastighetKapitalvinsten som du får enligt formeln ovan kommer att kvoteras med 22/30-delar eftersom din fastighet klassificeras som en privatbostadsfastighet (45 kap. 33 § första stycket IL). Skattesatsen är 30 % (65 kap. 7 § IL) men i kombination med kvoteringen av kapitalvinsten på 22/30-delar innebär det en effektiv skattesats på 22 %. Alltså är kapitalvinstskatten 22 % av kapitalvinsten som du beräknar enligt ovan.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Var kan man hitta anskaffningsvärdet för en fastighet?

2019-11-08 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |hur skall jag beräkna reavinstskatt då jag säljer en villa som jag ärvt men inte känner till ingångsvärdet?
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill sälja hela den ärvda fastigheten inklusive villan.Inkomstskattelagen (IL) reglerar hur kapitalvinster beräknasReavinster som även kallas kapitalvinster beräknar du genom:Ersättningen för fastigheten – försäljningskostnaderna – omkostnadsbeloppet = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § IL).Omkostnadsbeloppet består av fastighetens anskaffningsvärde (ingångsvärde), dvs. priset som fastigheten anskaffats för. Omkostnadsbeloppet består dessutom av utgifter för förbättring av fastigheten, t.ex. utgifter för ny- till- och ombyggnad på fastigheten (44 kap. 14 IL). Eftersom du ärvt fastigheten och därför inte köpt den, kommer du i enlighet med kontinuitetsprincipen att träda in i arvlåtarens skattemässiga situation, dvs. den person som du ärvt villan efter (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att du kommer överta arvlåtarens omkostnadsbelopp, med andra ord utgifter för anskaffning och förbättring. Det blir så att säga ditt omkostnadsbelopp.Om du inte känner till anskaffningsvärdet på fastighetenDet är fullt förståeligt att inte veta vad någon annan betalat för en fastighet. Vad gäller just fastigheter har vi i Sverige ett fastighetsregister där bland annat försäljningar av fastigheter antecknas. Informationen om en fastighet består av olika delar:- allmän del- inskrivningsdel- adressdel- byggnadsdel- taxeringsdel. (3 § lagen om fastighetsregister)I inskrivningsdelen finner du bland annat uppgifter om lagfart och i sin tur uppgifter om det pris som fastigheten tidigare anskaffats för (42 § & 44 § sjätte punkten förordning om fastighetsregister). Jag råder dig därför att ta kontakt med Lantmäteriets avdelning för fastighetsinskrivning för att ta reda på anskaffningsvärdet.Kapitalvinstskatten vid försäljning av fastighetNär du fått information om anskaffningsvärdet kommer du att kunna beräkna kapitalvinsten i enlighet med ovan. Denna kapitalvinst kommer att kvoteras med 22/30-delar om det är en privatbostadsfastighet (45 kap. 33 § första stycket IL). Skattesatsen är 30 % (65 kap. 7 § IL) men i kombination med kvoteringen på 22/30 innebär det en effektiv skattesats på 22 %.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Beräkning av omkostnadsbelopp för fastighet

2019-03-23 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Min bror och jag fick mina föräldrars sommarhus som gåva. Min sambo köpte min brors del i huset och vi har nu sålt huset med vinst på 450 000 kr. Hur skattar vi för det ?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Din fråga aktualiserar huvudsakligen inkomstskattelagen (IL).Beskattning av kapitalvinstbeskattning för avyttring av fastigheter regleras i 45 kap. IL enligt 45 kap. 1 § IL. Skatten ska alltid beräknas utifrån kapitalvinsten, det vill säga ersättningen vid försäljningen minus omkostnadsbeloppet (som i sin tur består av anskaffningskostnaden plus förbättringsutgifter enligt 45 kap. 11-14 §§ IL). När det gäller gåvor av fastigheter gäller istället att mottagaren övertar givarens omkostnadsbelopp.I ditt fall kan vi alltså konstatera att du ska beräkna ditt omkostnadsbelopp utifrån dina föräldrar anskaffningskostnad tillsammans med de eventuella förbättringsutgifter du haft. Din sambo ska istället för dina föräldrars omkostnadsbelopp använda sitt eget från när han köpte din brors andel, men i övrigt sker beräkningen likadant.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!Med vänlig hälsning