Beskattning vid avyttring av fastighet man erhållig genom arv

2016-04-27 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej, jag har ärvt en fastighet i sverige och undrar vad som händer skattemässigt vid försäljning?Tack för hjälpen!
Erica Leufstedt |Hej, tack för din fråga!Svaret på din fråga regleras av Inkomstskattelagen (1999:1229) (IL). Huvudregeln vid försäljning av en fastighet är att eventuell vinst utgör en så kallad kapitalvinst, som ska tas upp inom inkomstslaget kapital och skattas för. Bestämmelser om detta finns i 41 kap 1 och 2 §§ samt 42 kap 1§ IL. När man beräknar hur stor kapitalvinsten vid en avyttring är ser man till 44 kap 13+14 §§ IL. Enligt dessa bestämmelser beräknas vinsten som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången, alltså värdet du säljer fastigheten för, och de omkostnadsbelopp du haft under tiden du ägt fastigheten. Omkostnadsbeloppet innefattar det belopp du betalade när du anskaffade dig fastigheten samt förbättringsutgifter. Vilka dessa är bestäms av 45 kap IL. Det är rörande omkostnadsbeloppet som din situation aktualiserar vissa specialbestämmelser. Eftersom du erhållit fastigheten genom arv kommer du inte ha haft någon anskaffningsutgift, du har inte betalat något för fastigheten. I 44 kap 21§ IL stadgas den så kallade kontinuitetsprincipen som säger att du som förvärvare av en tillgång genom arv inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Det som skiljer din situation åt är således att istället för att du vid kapitalvinstsberäkningen ska räkna med din anskaffningsutgift om 0 kronor, räknar med den anskaffningsutgift som överlåtaren hade när hen anskaffade fastigheten. Även det belopp som överlåtaren erlagt i förbättringsutgifter övertar du och får göra avdrag för. Vidare får du självklart göra avdrag för dina egna förbättringsutgifter i form av förbättrande reparationer och underhåll samt övriga förbättringsutgifter, se 45 kap 11 och 12 §§ IL. För den kapitalvinst du gör vid avyttringen kommer du skatta 30% i statlig inkomstskatt, detta följer av 65 kap 7§. Hoppas detta gett dig svar på din fråga!Vänligen,

Anskaffningsvärde vid gåva eller arv av villa

2015-12-14 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej! Min mamma funderar på att överlåta sin villa på mig (enda barnet), men fortsätta bo där. Som jag förstått övertar jag då hennes anskaffningsvärde. Nu till frågan - blir det annat anskaffningsvärde för mig om jag istället ärver villan när den dagen kommer? Med vänlig hälsning Christina Öhman
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Då du inte skriver något om att t.ex. överta lån för villan, förutsätter jag att du menar att överlåtelsen skall ske genom gåva. Både i det fall man får någonting som gåva och som arv, inträder man - som det uttrycks i 44:21 Inkomstskattelagen - i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Med detta menas främst att man övertar anskaffningsvärdet och eventuella förbättringsutgifter (såsom renoveringskostnader) som den tidigare ägaren har lagt ned på egendomen och får dra av dessa vid en kommande försäljning.Med andra ord påverkas inte ditt anskaffningsvärde av huruvida du får villan genom gåva eller arv.Om det nu skulle vara så att tanken är att du övertar lån för villan, kan det skatterättsligt vara fråga om ett köp. Vid ett köp får man ju ett eget anskaffningsvärde, motsvarande vad man har betalat. Att ta över ett lån ses här som en betalning. Vad gäller fastigheter (det vill säga t.ex. en villa om marken ingår) anses överlåtelsen i sin helhet ske genom köp om betalningen ligger på eller över taxeringsvärdet. I så fall anses man alltså ha köpt egendomen till 100 % och för det man har betalat. Om egendomen inte är en fastighet gör man en uppdelning och anser att en del av egendomen är köpt och en annan del överlåten genom gåva (t.ex. att 50 % av egendomen är köpt om man har tagit över lån som motsvarar halva marknadsvärdet).Hoppas att svaret blir till hjälp! Hör gärna av dig på thommy.akesson@lawline.se om det är något som är oklart.Hälsningar,

Omkostnadsbelopp vid delvis ärvd fastighet

2015-07-01 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Vi är tre syskon som fick ett fritidshus i gåva av vår mamma i samband med att vår pappa gick bort år 2000. För två år sen gick även mamma gått bort. Nu kommer troligen ett av syskonen köpa ut de övriga två. Fastigheten är inköpt 1968 men vi har inte exakta anskaffningsvärdet och heller inga kvitton kvar från förbättringsåtgärder som gjorts under åren. Marknadspriset idag är 2.500.000 SEK. Hur räknas reavinsten ut för syskonet som köper 2/3 nu, den dagen hela fastigheten säljs på marknaden? Finns det en latent reavinst på tredjedelen som en gång i tiden var en gåva?
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Det korta svaret är "ja". Omkostnadsbelopp kallas den andel som man får dra av från försäljningsintäkten då man skall räkna ut skatten, och som du antyder består det i princip av inköpspriset och förbättringsutgifter (44 kap 13-14 §§ Inkomstskattelagen https://lagen.nu/1999:1229#K44P14). Omkostnadsbelopp "följer med" vid gåva, arv och i vissa andra situationer (44 kap. 22 § Inkomstskattelagen). Även om naturligtvis omkostnadsbeloppen som avser de 2/3 som syskonet köper av övriga syskon redan blir "förbrukade" vid det köpet (och "ersatta" med vad syskonet betalar övriga syskon), återstår ju det förmodligen lägre omkostnadsbeloppet som avser den 1/3 som syskonet självt ärvde. Omkostnadsbeloppet består alltså av det som syskonet betalade de andra syskonen plus det gamla anskaffningsvärdet för den ärvda tredjedelen.Kort sagt har du helt rätt i att det finns en kapitalvinst (det nya ordet för reavinst) gällande 1/3! Att det kan vara mycket svårt att få redda på anskaffningsvärdet är förstås en annan sak.Hoppas att svaret ändå är till hjälp!Hälsningar,

Omkostnadsbeloppet vid gåva

2015-05-06 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej.Jag har en bostadsrätt som jag köpte för 1.5 miljon. Jag har tänkt att ge bort denna bostadsrätt till min son som är 20 år. Jag undrar om min son får behålla ingångsvärdet på 1.5 miljon om han i framtiden säljer bostadsrätten. Tacksam för svar!Mvh
Karl Risberg |Hej och tack för din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om sonen får använda det belopp du förvärvade bostadsrätten för vid beräkning av kapitalvinst vid en eventuell senare försäljning.Hur man beräknar kapitalvinster regleras främst i 44 kapitlet Inkomstskattelagen (IL). Av 44:21 framgår att om en tillgång förvärvas genom gåva ska gåvotagaren inträda i gåvogivarens skattemässiga situation. Detta innebär att om din son (gåvotagaren) sedermera avyttrar bostadsrätten ska kapitalvinsten beräknas utifrån dina (gåvogivarens) utgifter för anskaffning och ev. förbättring (omkostnadsbeloppet).Hoppas det var svaret du sökte!Med vänlig hälsning

Överlåtelse av lägenhet och skatt

2015-12-16 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Det är tre syskon som ska få en bostadsrätt som gåva från sin mor. Ett syskon vill överta lägenheten och lösa ut sina två systrar. Hur funkar det skattemässigt? Behöver någon skatta. Ska man värdera bostadsrätten?
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Bestämmelserna om förskott finns främst 6 kap. Ärvdabalken.Om din mor skall ge dig ett förskott på ditt arv för att hjälpa dig att köpa en bostadsrätt, är det klart att du själv kan stå på köpekontraktet. Om hon exempelvis ger dig en summa pengar eller betalar bostadsrätten trots att du står på köpekontraktet blir ju bostadsrätten din. Om din mor inte uttryckligen bestämmer att det inte skall röra sig om förskott på arv, blir det fråga om ett förskott på arv. Förskott på arv regleras i praktiken på så sätt att man när arv blir aktuellt "lägger tillbaka" det värde förskottet avsåg när man räknar ut vad varje arvinge skall ärva. Sedan drar man av förskottet från arvslotten för den person som fick förskottet. Det värde man använder är det värde förskottet hade då det gavs.Exempel:A,, som har sonen B och dottern C, ger sin son B en bostadsrätt till värdet 150 000 kr.Några år senare avlider A, och har då sammanlagt egendom till värdet 500 000 kr.Eftersom B har fått ett arvsförskott, lägger man till 150 000 kr vid beräkningen av vad barnen skall ärva. Var och en skall då ärva egendom till värdet (500 000+150 000)/2=325 000 kr. C får ut egendom till det värdet, men eftersom B redan har fått ett förskott på 150 000 kr får han bara ut 325 000 - 150 000 = 175 000 kr.3. bostadsrättsgåvaskattHej, och tack för din fråga!Gällande värderingen är det ni som bestämmer. Ni kan naturligtvis själva göra upp om hur mycket som skall betalas till de syskon som köps ut. Det "verkliga värdet" påverkar inte i sig skatten, och har ingen betydelse alls om ni kommer överens om ett annat. En annan sak är att det kan vara lämpligt att göra en värdering om det är viktigt för er att syskonen köps ut för marknadsvärdet.Oavsett om ni tillämpar ett värde som ni fått genom värdering eller kommer överens om något annat pris, kommer de som blir utköpta att behöva skatta. Skatten beräknas framför allt utifrån 44 kap. 13-14 §§ Inkomstskattelagen. Detta innebär att det belopp man skall skatta på beräknas genom att man tar köpeskillingen (betalningen vid försäljningen till respektive syskon) och sedan drar av syskonets anskaffningsvärde - det som syskonet betalat för andelen - och förbättringsutgifter (vilket innebär t.ex. pengar nedlagda på renovering). Nu är det i och för sig så att ingen av er har ett anskaffningsvärde då ni fick bostadsrätten som gåva. Då är det dock så att man får överta givarens anskaffningsvärde (se 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen). Självfallet övertar man en tredjedel av anskaffningsvärdet om man får en tredjedel av bostadsrätten som gåva.Man skulle kort kunna säga så att värderingen är något ni får göra upp om. Vad gäller skattefrågan skall de som blir utköpta skatta, men vad skatten blir varierar förstås. Om det skulle vara så att syskonen blir utköpta under anskaffningsvärdet (t.ex. om modern köpte bostadsrätten dyrt men den nu har gått ned i värde), blir det förstås ingen skatt.Hälsningar,

Skatt - Försäljning av fastighet köpt innan 1952

2015-08-27 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Vi är två personer som har ärvt en fastighet (jag 1/3, den andra 2/3) som inte är belånad. Värderingen är på 750.000 kr. Om den andra personen löser ut mig för 250.000 kr, betalar jag 22% skatt på hela det beloppet? Huset är köpt 1950 för 18.000 kr och jag har läst att man då kan ta 150% av taxeringsvärdet 1952 som anskaffningsvärde, men jag vet inte hur man får reda på taxeringsvärdet från 1952.Det ska tilläggas att jag precis köpt ett annat hus nyligen, har det någon betydelse i detta sammanhang?Tack!Mattias
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Jag skall börja med att säga att jag inte kan se att ditt tidigare husköp skulle spela in! Jag skall också rekommendera Skatteverkets hemsida, där det finns kontaktuppgifter till arkiv för respektive län som har information om fastigheter och taxeringsvärden. Den information du behöver ha för att kunna få ut taxeringsvärdet från 1952 är enligt hemsidan fastighetsbeteckning (helst dåvarande), dåvarande ägare samt kommun och församling där fastigheten ligger.När det gäller skatten, kommer du att få göra ett avdrag även om det med tanke på att fastigheten köptes 1950 troligen inte blir så mycket. Som du skriver skall fastigheter som har köpts innan 1952 betraktas som köpta 1 januari 1952 och 150 % av taxeringsvärdet för det året betraktas som anskaffningsvärdet (45 kap. 28 § Inkomstskattelagen). Det står dock även i bestämmelsen att det faktiska priset får användas som anskaffningsvärde även för fastigheter som köpts innan 1952, så länge detta är högre än 150 % av taxeringsvärdet från 1952. Eftersom du och den andra personen har fått fastigheten genom arv, kommer ni att inträda i arvlåtarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen. Detta innebär att ni även har "ärvt" anskaffningsvärdet med mera, och eftersom du har ärvt en tredjedel av fastigheten kan man säga att du har ärvt en tredjedel av anskaffningsvärdet.När skatten skall beräknas, får du enligt 44 kap. 13-14 §§ Inkomstskattelagen från intäkten dra kostnader i samband med försäljningen samt anskaffningsvärde och utgifter för t.ex. renovering (förbättringsutgifter). Det kan naturligtvis vara svårt att veta något om förbättringsutgifter när det är en så pass gammal fastighet, men om du har något som styrker åtminstone vissa förbättringsutgifter går dessa att dra av. Vanliga reparationer är inte förbättringsutgifter eftersom de inte "höjer standarden". Det belopp som fås fram efter att man har dragit av anskaffningsvärdet och det andra är det belopp man beräknar skatten på.Exempel:A köpte 1949 en fastighet för 20 000 kr. Under åren har A, förutom vanligt underhåll, förbättrat fastigheten för totalt 20 000 kr. Eftersom A är barnlös, testamenterar han fastigheten till två yngre vänner (B och C). Den ene skall ärva 1/4 medan den andre skall ärva 3/4.A avlider, och B och C får ut sitt arv. Eftersom C har planer på att flytta in på fastigheten vill han köpa B:s andel. Efter undersökningar får B reda på att taxeringsvärdet för 1952 var 30 000 kr. B och C lyckas även få fram papper som styrker förbättringsutgifter på 20 000 kr.C betalar B 120 000 kr för fastighetsandelen. B får från detta dra en fjärdedel av anskaffningsvärdet (vilket anses vara 150 % av taxeringsvärdet för 1952). Detta blir 1,5X30000X0,25=11250 kr. Han får även dra av en fjärdedel av förbättringsutgifterna, vilket blir 20 000X0,25=5000 kr. Inga kostnader uppkommer i och med försäljningen.B får, eftersom skattesatsen är 22 %, betala: (120000-11250-5000)X0,22=22825 kr i skatt.Hoppas att det lite komplicerade svaret blir till hjälp! Du får gärna återkomma om det är något mer du undrar över!Hälsningar,

Omkostnadsbelopp för fastighet förvärvad före 1952

2015-06-18 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej! Jag har fått en fastighet i gåva av mina föräldrar. Gåvovärdet uppgick då 2000 till 325.000 kr. Fastigheten ifråga var i sin tur ett arv som min mor erhöll i samband med arvsskifte 1991 till ett värde av 210.000 kr. Utförliga förbättringar har gjorts men jag har inga kvitton på detta eller annat bevis på att detta gjorts. Nu undrar jag? Hur blir det om jag skulle sälja denna fastighet? Vilket värde skall jag utgå ifrån , dvs som "inköpspris"? Fastigheten är byggd 1930. Med vänlig hälsning,
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för din fråga!Enligt 44 kapitlet 21 § Inkomstskattelagen inträder den som förvärvar en fastighet genom arv eller gåva i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Då du fått fastigheten i gåva respektive din mor fått fastigheten i arv ska således, som huvudregel, det belopp som den personen som din mor ärvde fastigheten från betalat för fastigheten (anskaffningsutgiften) samt kostnaderna för eventuella förbättringar denne gjort användas som omkostnadsbelopp (det värde som motsvarar anskaffningsutgiften för fastigheten samt eventuella kostnader som lagts ned på förbättring av fastigheten) vid beräkningen av hur stor vinst du gjort på en eventuell försäljning av fastigheten.Om den person som din mor ärvde fastigheten från betalat 210 000 kr för fastigheten (i form av anskaffningsutgift för fastigheten samt i form av kostnader för eventuella förbättringar av fastigheten) ska således detta värde som huvudregel användas som omkostnadsbelopp.Vad därefter gäller frågan om de omfattande förbättringarna som har gjorts på fastigheten kan räknas in i omkostnadsbeloppet och därmed minska kapitalbeskattningen på en eventuell försäljning av fastigheten så krävs dessvärre bevis för att förbättringarna ska få räknas med i omkostnadsbeloppet. Om du har bilder/ritningar på hur fastigheten såg ut 1930 samt tar bilder på hur fastigheten ser ut nu kan du dock möjligen få tillgodoräkna dig en del av de kostnader som lagts ned. Skatteverket kan då nämligen möjligen, om det genom bilderna framgår att en förbättring av fastigheten har gjorts, göra en uppskattning av vad förbättringarna kan ha kostat, varmed du får räkna med dessa uppskattade kostnader i omkostnadsbeloppet.Då fastigheten är från 1930-talet finns det emellertid, även om du inte skulle kunna bevisa att förbättringsåtgärder har gjorts på fastigheten, en annan möjlighet för dig att öka ditt omkostnadsbeloppet och därmed minska kapitalbeskattningen vid en eventuell försäljning av fastigheten.Enligt 45 kapitlet 28 § Inkomstskattelagen får nämligen, vad gäller fastigheter som är förvärvade före år 1952, såsom anskaffningsutgift anses 150 % av fastighetens taxeringsvärde 1952.Vid en eventuell försäljning av fastigheten kan du således, då fastigheten byggdes 1930 och då du och din mor endast förvärvat fastigheten genom gåva respektive genom arv, alltid såsom omkostnadsbelopp för fastigheten använda dig av det värde som motsvarar 150 % av fastighetens taxeringsvärde 1952. En guide till hur du tar reda på vad taxeringsvärdet på din fastighet var 1952 finner du på Skatteverkets hemsida.Lycka till!Med vänlig hälsning

Skatt på försäljning av gåva

2015-04-26 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |HejMin mamma köpte lägenhet för 55 000 SEK och fick jag den som gåva.lägenhetsvärde är 275 000 idag . Om jag ska sälga det. Ska jag betala skatt ?? Ska jag skriva det på deklaration??
Julia Ekerot |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline! I detta fall blir Inkomstskattelagen (IL) tillämplig. I skatterätten finns det en princip som kallas kontinuitetsprincipen, som innebär att en gåvotagare inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Detta stadgas i 44 kap 21§ IL, som säger att om en tillgång förvärvats genom gåva, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens situation. Detta innebär alltså att omkostnadsbeloppet för lägenheten vid en eventuell försäljning blir det belopp som din mamma köpte lägenheten för. Du ska alltså betala skatt på den ökning som har skett från din mammas förvärv. Mvh