Omkostnadsbelopp för fastighet som förvärvats genom gåva

2015-02-12 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Försäljning av fastighet som erhållits som gåva:Om jag erhållit en fastighet som gåva genom att betala 85% av taxeringsvärdet och sedan vill sälja den vidare; vilket införskaffningsvärde ska jag då ange? Mina föräldrar har tidigare erhållit fastigheten genom arv.
Ola Silvén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vid överlåtelser av fastigheter tillämpas den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Denna princip innebär att en överlåtelse behandlas i sin helhet som en avyttring om ersättningen motsvarar eller överstiger taxeringsvärdet. Understiger ersättningen taxeringsvärdet behandlas överlåtelsen som en gåva, om det finns en gåvoavsikt. Överlåtelse genom gåva eller arv är ingen avyttring och medför inte kapitalvinstbeskattning av givaren. Istället inträder förvärvaren i givarens skattemässiga situation 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen (IL), här. Detta är den s.k. kontinuitetsprincipen. Du övertar alltså det anskaffningsvärde dina föräldrar hade för fastigheten och dina föräldrars anskaffningsvärde är detsamma som arvlåtaren hade. Vid försäljning beräknas kapitalvinsten som skillnaden mellan ersättningen för fastigheten minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Med omkostnadsbelopp avses anskaffningsvärdet ökat med utgifter för förbättring s.k. förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Vad som räknas som förbättringsutgifter finns i (45 kap. 11-12 § IL). Genom kontinuitetsprincipen får du även tillgodoräkna dig dina föräldrar och deras arvlåtares förbättringsutgifter.Vänliga hälsningar,

Förbättringsutgifter vid försäljning av andel av bostadsrätt

2014-12-22 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej!Min sambo ska sälja 50% av sin bostadsrätt till mig och hon kommer göra en vinst på 77500kr på den försäljningen. Hon har dock gjort förbättringsarbete i lägenheten till en kostnad av ungefär 70000 kr sedan hon köpte den och min fråga är om hon får räkna av hela den summan på vinsten, även fast förbättringsarbetet är gjort på hela lägenheten och försäljningen avser halva lägenheten? Eller får hon bara räkna med förbättringsarbete på 35000 kr?
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och jag ber om ursäkt för det sena svaret!Om vi antar att förbättringsarbetet är värt 70000 kr, är det mycket riktigt så att din sambo får dra av 35000 kr om hon säljer 50 % av bostadsrätten; när man säljer kvotdelar av bostadsrätter delar man också upp kostnaderna enligt samma kvot (50 % av förbättringsutgifterna anses hänföra sig till 50 % av bostadsrätten). Resten av förbättringsutgifterna får naturligtvis dras av vid nästa eventuella försäljning, så länge de ligger inom tidsgränsen. De förbättringsutgifter som får räknas med är de som skett under försäljningsåret eller något av de fem föregående åren.Hoppas att svaret var till hjälp trots förseningen!Hälsningar,

Förbättringsutgifter och rotavdrag vid avyttring av privatfastighet

2014-07-16 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Vi förvärvade en sommarstuga för 110 000 kr 1994, enda faciliteter var el och rinnande kallvatten. Stugan var på ca 50 kom och saknade isolering, kök, inredd övervåning, toalett och avlopp. Nu 20 år senare har vi gjort om stugan till en åretruntbostad på ca 200 kvm med kaminer, altan och sidobyggnad. Huset är modernt och påkostat med allt inre och yttre renoverat och till/ombyggt. Takstolar är i princip det enda som är orört. Vi har gjort i huvudsak allt själva från utgrävning upp till nya takstolar och takbeläggning men även all byggnaden av trä och murblock inkl montering av skorsten och kamin. Vi har haft hjälp av företag vid nya badrummet 2012 samt grävning av infiltrationsbädd 1997. Vad gör vi nu med alla kvitton vi sparat genom åren och vad kan vi yrka avdrag för vid försäljning av fastigheten den dagen vi väljer att byta boende?
Jennifer Rönnerhed |Hej!Tack för att ni vänder er till Lawline.I inkomstskattelagen regleras vad som gäller vid avyttring av fastigheter i 45 kap. https://lagen.nu/1999:1229#K42. Om ni har beviljats ROT-avdrag kan ni inte dra av den delen från avyttringen. För att få avdrag vid avyttring och dra av på omkostnadsbeloppet gäller främst 45 kap. 11-12 §. Jag utgår från att ni har en privatfastighet d.v.s. att fritidsbostaden inte är en näringsfastighet. För att få dra av en förbättringsutgift måste utgiften vara minst 5000 kronor. Avdrag är möjligt vid ny-, till- och ombyggnationer. Dessutom kan avdrag fås vid andra förbättringar som t.ex. nya vitvaror eller byte till nyare och bättre material. Avdrag för reparationer och underhåll ges om utgiften har varit under försäljningsåret eller något av dem fem föregående åren. För att få avdrag för en reparation ska huset vara i bättre skick när du säljer det än när du förvärvade det. Detta vill säga att om något räknas som en reparation och underhåll måste utgiften vara inom 5-årsgränsen för att avdrag ska medges. Är utgiften utanför 5-årsgränsen medges inte avdrag. Men om något nytt tillförs t.ex. en diskmaskin som inte fanns tidigare medges avdrag för denne förutsatt att den kostade mer än 5000 kronor. Ni har tillfört kök, isolering, toalett, avlopp och inrett en övervåning. Allt detta har inneburit att ni har fått en utgift för något som inte fanns där innan. Köket innebär en tillbyggnad och nybyggnad vilket ses som en förbättrande reparation och ger rätt till avdrag. Samma gäller för toalett, avlopp och isolering. Du skriver att ni har inrett övervåningen och här har jag lite svårt att besvara vad som gäller för just det eftersom det är för lite information. Förutsatt att övergången redan fanns och att ni t.ex. tapetserat/målat om lagt ett parkettgolv istället för plastgolv räknas det som underhåll och då måste de vara gjort inom 5-årsgränsen sedan ska det även innebära att huset är i bättre skick när det säljs än när det sålts. Idag kan det antas tas för givet att parkettgolv finns eller att väggarna underhålls. Detta innebär att avdrag för inredd övervåning isåfall inte skulle godkännas.Kaminen, altanen och sidobyggnaden är även det ny- och tillbyggnad där ni har tillfört något som inte fanns innan. Detta är avdragsgill om det har kostat mer än 5000 kronor.Arbetet ni har gjort själva utgrävning, takbeläggning m.m. kan ni inte få ersättning för. Avdrag beviljas inte för eget arbete. Men ni kan få avdrag för materialkostnaderna ni har haft. Angående företagen är frågan om ROT-avdrag beviljas. Det ges när företag utför arbete som t.ex. vid hjälp och badrummet och grävningen av infiltrationsbädd. Renovering, ombyggnad och byte av badrumsinredning ger rätt till skadereduktion. Vad det gäller infiltrationen ger det rätt till skattereduktion eftersom det är utfört på er tomt. För att ni som köpare ska kunna få avdrag krävs det att ni som ägare använder huset själva. När det gäller företagen som har hjälp er gäller inte ROT-avdraget för det 1997 eftersom att reglerna inte var införda då. Utan badrummet kommer räknas in i omkostbadsbeloppet. Enligt Skatteverket kan ni inte heller få avdrag 2012 eftersom att skatteavdraget endast är möjligt samma år som ni hade utgiften. Det går inte att som privatperson skicka in en ansökan i efterhand eftersom den kommer avslås direkt. Att ha kvitton sparade är en förutsättning för att avdrag ska kunna beviljas eftersom den sökande ska kunna visa att den har haft utgifterna. http://www.skatteverket.se/privat/sjalvservice/blanketterbroschyrer/blanketter/info/2105.4.39f16f103821c58f680006252.html Här ser du en blankett för förbättringsutgifter.Hoppas du upplever att du har fått svar på din fråga.

Bostadsrätt genom arv eller gåva

2012-03-29 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej! Min far har en skuldfri bostadsrätt. Jag är ende anhörig/arvtagare. Nu har han fått en bostad på ett servicehus och är medveten om att inte flytta "hem" igen och att jag övertar lägenheten vid tillfälle. Min/vår fråga är då: Om jag i en framtid skulle sälja lägenheten är det då någon skillnad ur reavinstbeskattningsynvinkel om jag får den i förtid eller om jag så småningom ärver den?
Maria Kronvall |Hej och tack för din fråga! När en person övertar en privatbostadsrätt genom arv, testamente, gåva eller bodelning träder den nye ägaren in i den tidigare ägarens skattemässiga situation, se 44:21 Inkomstskattelagen. Det innebär att den nya ägaren vid framtida avyttring kommer att använda sig av den tidigare ägarens inköpspris och förbättringsutgifter (samt egna eventuella förbättringsutgifter) för att räkna ut sitt omkostnadsbelopp. Det kommer således inte ha någon skattemässig betydelse dig, om du genom gåva får bostadsrätten nu, eller senare genom arv. Inkomstskattelagen: https://lagen.nu/1999:1229#K45 Med vänlig hälsning,

Skatteaspekter av försäljning av bostadsrätt som erhållits som gåva

2015-01-29 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej. Jag fick för några år sedan min mammas lägenhet som gåva. Hon avled för några år sedan. När jag säljer lägenheten hur blir det med beskattning då? Den blev aldrig värderad när jag fick den och i dagsläget vet jag att den är väldigt attraktiv.
Mattias Olsson |Hej,och tack för att du vänt dig till Lawline. Reglerna rörande beskattning finns i inkomstskattelagen (IL). Den hittar du https://lagen.nu/1999:1229Jag antar att lägenheten är en bostadsrätt. När du fick denna i gåva av din mor så hamnade du i hennes skattemässiga situation IL 44:21. Detta innebär att du får dra av det omkostnadsbelopp IL 44:13 & 46:5-14 som din moder skulle haft från försäljningspriset. Har du haft avdragsrelevanta utgifter får även dessa dras av vid en försäljning. Det som utgör omkostnadsbeloppet vid försäljning av en bostadsrätt är flera saker, exempelvis det som din moder betalat för bostadsrätten jmf IL 46:5 & 44:14, förbättringsutgifter – om de under ett specifikt kalenderår överstigit 5000 kronor – IL 46:8-9 och kapitaltillskott till föreningen som är avsedda att användas till amortering av lån IL 46:7.Om lägenheten är en privatbostadsrätt jmf IL 2:8 & 18 så kommer endast 22/30 av kapitalvinsten att tas upp till beskattning IL 46:18 – kapitalvinsten är den ersättningen som du får för bostadsrätten minskat med vad det kostat att sälja den, exempelvis mäklararvodet, samt omkostnadsbeloppet IL 44:13. Det som tas upp till beskattning kommer att beskattas med 30% enligt IL 65:7.Jag kan inte bedöma den exakta storleken på avdragen då jag inte har några siffror, men jag hoppas att jag tydliggjort läget något för dig.Bästa hälsningar

Anskaffningsvärde för fastighet som förvärvats genom gåva

2014-07-30 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej! För ca 20 år sedan fick jag och mina syskon 16% var av mina föräldrars hus i gåva. Tanken var att minimera arvsskatt i framtiden. Min far har nu avlidit och huset ska säljas, min mor flyttar till bostadsrätt. Min fråga är hur vinstskatten beräknas på våra respektive 16%? Det vill säga, hur beräknas vårt anskaffningsvärde som får dras från försäljningssumman för att få fram vinsten?
Ida Walhagen |Hej, och tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga!När en tillgång förvärvas genom gåva övertar gåvotagaren den tidigare ägarens skattemässiga situation, enligt 44 kap. 21 § inkomstskattelagen. För er del innebär det att ni har övertagit det anskaffningsvärde som era föräldrar ursprungligen köpte fastigheten för, vilket ni sedan använder vid beräkningen av vinsten vid försäljningen. Hoppas att detta besvarade din fråga!Vänligen

Anskaffningsvärde för gåva

2012-04-03 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |vad händer vi försäljning av en sommarstuga som man fått som gåva men betalat 800.000 för. Personen i fråga hade införskaffat den för 200.000. vid försäljning av stugan nu, måste vi då betala vinstskatt från 200.000 eller från 800.000 eller hela summan? Kan man även ha uppskov på vinsten i nytt hus?
Peter Hamnebo |Hej, och tack för din fråga. Det skattemässiga anskaffningsvärdet av gåva är detsamma som för den som lämnade gåvan. Mottagaren träder i givarens ställe (200 000 kronor). I det här fallet har det dock betalats en viss summa och frågan är då om det ur skattesynpunkt skall anses utgöra en gåva eller ett köp. Skulle det röra sig om ett köp är anskaffningsvärdet istället köpeskillingen (800 000 kronor). Anskaffningsvärdet (omkostnadsbeloppet) dras alltid från försäljningssumman när er skatt fastställs, så i det här fallet skulle ni få dra av antingen 200 000 kr eller 800 000 kr från försäljningspriset. Vad gäller fastigheter är det utrett i praxis att en "gåva" som det betalats en viss summa för skall avgöras enligt den sk huvudsaklighetsprincipen. Om det anses vara huvudsakligen gåva betraktas transaktionen helt och hållet som en gåva, är det huvudsakligen ett köp gäller reglerna för köp fullt ut. Som gräns för om det är köp eller gåva används 85 % av taxeringsvärdet. Om 800 000 kronor understeg 85 % av taxeringsvärdet då ni övertog stugan, alltså om taxeringsvärdet översteg cirka 941 000 kronor är det fråga om en gåva och ert anskaffningsvärde är 200 000 kronor. Om taxeringsvärdet var lägre är det ett köp och ert anskaffningsvärde är 800 000 kronor. Observera dock att vissa ombyggnader och reparationer också kan få läggas till anskaffningsvärdet. Om det inte är fråga om en fastighet (och alltså en sk byggnad på ofri grund) är praxis såvitt jag känner till mer oklar. I så fall får jag råda er att kontakta en revisor eller skattejurist i samband med er deklaration för att försäkra er om att det blir orrekt så att ni inte riskerar skattetillägg. Vad gäller uppskov så krävs att den bostad som säljs (ursprungsbostaden) har varit en bostad för permanentboende, där man bott minst ett år före försäljningen eller tre av de fem senaste åren före försäljningen. I normalfallet är det därför inte möjligt att få uppskov på vinsten från en sommarstuga (inkomstskattelagen 47:3). I det ovanliga fallet att den varit permanentbostad går det dock bra.

Avdrag förbättringsutgift vid avsaknad av kvitto m.m.

2011-11-14 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Sommarstuga byggd 1985.Såld 2011.Några kvitton som styrker byggkostnader -85 finns ej kvar. "Någon" påstår att man kan estimera byggkostnader & dra av dessa från försäljningssumman ? MVH !
Anton Karlsson |Hej, Den grundläggande principen för avdragsrätt är att utgifterna ska verifieras med fakturor och kvitton enl.45 kap. 11 § 2 st. IL ( se. https://lagen.nu/1999:1229 ) Om utgifterna inte kan verifieras men godtagbar utredning visar åtgärdernas omfattning, art, och tidpunkt, kan det finnas skäl att uppskatta utgiften för förbättringsåtgärderna till ett skäligt belopp. Vad som är skäligt får bedömas i varje enskilt fall på grundval av den bevisning som finns i ärendet. Regeringsrätten har i dom (RÅ 2002 ref. 73) när en skattskyldig inte har kunnat visa fakturor eller kvitton, uppskattat förbättringsutgifterna till ett skäligt belopp. Den skattskyldige hade i målet visat ritningar, handlingar från fastighetstaxeringen, beslut om bostadslån utvisande godkänd byggkostnad, fotografier från nybyggnationen, samt SCB:s statistik över byggkostnader de år när åtgärderna utfördes. RR ansåg att det fanns en godtagbar utredning om förbättringsåtgärdernas omfattning, men att utredning saknades om kostnadernas storlek. Avdrag medgavs med skäligt belopp. Vänligen,