Skatt - Försäljning av fastighet köpt innan 1952

2015-08-27 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Vi är två personer som har ärvt en fastighet (jag 1/3, den andra 2/3) som inte är belånad. Värderingen är på 750.000 kr. Om den andra personen löser ut mig för 250.000 kr, betalar jag 22% skatt på hela det beloppet? Huset är köpt 1950 för 18.000 kr och jag har läst att man då kan ta 150% av taxeringsvärdet 1952 som anskaffningsvärde, men jag vet inte hur man får reda på taxeringsvärdet från 1952.Det ska tilläggas att jag precis köpt ett annat hus nyligen, har det någon betydelse i detta sammanhang?Tack!Mattias
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Jag skall börja med att säga att jag inte kan se att ditt tidigare husköp skulle spela in! Jag skall också rekommendera Skatteverkets hemsida, där det finns kontaktuppgifter till arkiv för respektive län som har information om fastigheter och taxeringsvärden. Den information du behöver ha för att kunna få ut taxeringsvärdet från 1952 är enligt hemsidan fastighetsbeteckning (helst dåvarande), dåvarande ägare samt kommun och församling där fastigheten ligger.När det gäller skatten, kommer du att få göra ett avdrag även om det med tanke på att fastigheten köptes 1950 troligen inte blir så mycket. Som du skriver skall fastigheter som har köpts innan 1952 betraktas som köpta 1 januari 1952 och 150 % av taxeringsvärdet för det året betraktas som anskaffningsvärdet (45 kap. 28 § Inkomstskattelagen). Det står dock även i bestämmelsen att det faktiska priset får användas som anskaffningsvärde även för fastigheter som köpts innan 1952, så länge detta är högre än 150 % av taxeringsvärdet från 1952. Eftersom du och den andra personen har fått fastigheten genom arv, kommer ni att inträda i arvlåtarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen. Detta innebär att ni även har "ärvt" anskaffningsvärdet med mera, och eftersom du har ärvt en tredjedel av fastigheten kan man säga att du har ärvt en tredjedel av anskaffningsvärdet.När skatten skall beräknas, får du enligt 44 kap. 13-14 §§ Inkomstskattelagen från intäkten dra kostnader i samband med försäljningen samt anskaffningsvärde och utgifter för t.ex. renovering (förbättringsutgifter). Det kan naturligtvis vara svårt att veta något om förbättringsutgifter när det är en så pass gammal fastighet, men om du har något som styrker åtminstone vissa förbättringsutgifter går dessa att dra av. Vanliga reparationer är inte förbättringsutgifter eftersom de inte "höjer standarden". Det belopp som fås fram efter att man har dragit av anskaffningsvärdet och det andra är det belopp man beräknar skatten på.Exempel:A köpte 1949 en fastighet för 20 000 kr. Under åren har A, förutom vanligt underhåll, förbättrat fastigheten för totalt 20 000 kr. Eftersom A är barnlös, testamenterar han fastigheten till två yngre vänner (B och C). Den ene skall ärva 1/4 medan den andre skall ärva 3/4.A avlider, och B och C får ut sitt arv. Eftersom C har planer på att flytta in på fastigheten vill han köpa B:s andel. Efter undersökningar får B reda på att taxeringsvärdet för 1952 var 30 000 kr. B och C lyckas även få fram papper som styrker förbättringsutgifter på 20 000 kr.C betalar B 120 000 kr för fastighetsandelen. B får från detta dra en fjärdedel av anskaffningsvärdet (vilket anses vara 150 % av taxeringsvärdet för 1952). Detta blir 1,5X30000X0,25=11250 kr. Han får även dra av en fjärdedel av förbättringsutgifterna, vilket blir 20 000X0,25=5000 kr. Inga kostnader uppkommer i och med försäljningen.B får, eftersom skattesatsen är 22 %, betala: (120000-11250-5000)X0,22=22825 kr i skatt.Hoppas att det lite komplicerade svaret blir till hjälp! Du får gärna återkomma om det är något mer du undrar över!Hälsningar,

Omkostnadsbelopp för fastighet förvärvad före 1952

2015-06-18 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej! Jag har fått en fastighet i gåva av mina föräldrar. Gåvovärdet uppgick då 2000 till 325.000 kr. Fastigheten ifråga var i sin tur ett arv som min mor erhöll i samband med arvsskifte 1991 till ett värde av 210.000 kr. Utförliga förbättringar har gjorts men jag har inga kvitton på detta eller annat bevis på att detta gjorts. Nu undrar jag? Hur blir det om jag skulle sälja denna fastighet? Vilket värde skall jag utgå ifrån , dvs som "inköpspris"? Fastigheten är byggd 1930. Med vänlig hälsning,
|Hej! Tack för din fråga!Enligt 44 kapitlet 21 § Inkomstskattelagen inträder den som förvärvar en fastighet genom arv eller gåva i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Då du fått fastigheten i gåva respektive din mor fått fastigheten i arv ska således, som huvudregel, det belopp som den personen som din mor ärvde fastigheten från betalat för fastigheten (anskaffningsutgiften) samt kostnaderna för eventuella förbättringar denne gjort användas som omkostnadsbelopp (det värde som motsvarar anskaffningsutgiften för fastigheten samt eventuella kostnader som lagts ned på förbättring av fastigheten) vid beräkningen av hur stor vinst du gjort på en eventuell försäljning av fastigheten.Om den person som din mor ärvde fastigheten från betalat 210 000 kr för fastigheten (i form av anskaffningsutgift för fastigheten samt i form av kostnader för eventuella förbättringar av fastigheten) ska således detta värde som huvudregel användas som omkostnadsbelopp.Vad därefter gäller frågan om de omfattande förbättringarna som har gjorts på fastigheten kan räknas in i omkostnadsbeloppet och därmed minska kapitalbeskattningen på en eventuell försäljning av fastigheten så krävs dessvärre bevis för att förbättringarna ska få räknas med i omkostnadsbeloppet. Om du har bilder/ritningar på hur fastigheten såg ut 1930 samt tar bilder på hur fastigheten ser ut nu kan du dock möjligen få tillgodoräkna dig en del av de kostnader som lagts ned. Skatteverket kan då nämligen möjligen, om det genom bilderna framgår att en förbättring av fastigheten har gjorts, göra en uppskattning av vad förbättringarna kan ha kostat, varmed du får räkna med dessa uppskattade kostnader i omkostnadsbeloppet.Då fastigheten är från 1930-talet finns det emellertid, även om du inte skulle kunna bevisa att förbättringsåtgärder har gjorts på fastigheten, en annan möjlighet för dig att öka ditt omkostnadsbeloppet och därmed minska kapitalbeskattningen vid en eventuell försäljning av fastigheten.Enligt 45 kapitlet 28 § Inkomstskattelagen får nämligen, vad gäller fastigheter som är förvärvade före år 1952, såsom anskaffningsutgift anses 150 % av fastighetens taxeringsvärde 1952.Vid en eventuell försäljning av fastigheten kan du således, då fastigheten byggdes 1930 och då du och din mor endast förvärvat fastigheten genom gåva respektive genom arv, alltid såsom omkostnadsbelopp för fastigheten använda dig av det värde som motsvarar 150 % av fastighetens taxeringsvärde 1952. En guide till hur du tar reda på vad taxeringsvärdet på din fastighet var 1952 finner du på Skatteverkets hemsida.Lycka till!Med vänlig hälsning

Skatt på försäljning av gåva

2015-04-26 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |HejMin mamma köpte lägenhet för 55 000 SEK och fick jag den som gåva.lägenhetsvärde är 275 000 idag . Om jag ska sälga det. Ska jag betala skatt ?? Ska jag skriva det på deklaration??
Julia Ekerot |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline! I detta fall blir Inkomstskattelagen (IL) tillämplig. I skatterätten finns det en princip som kallas kontinuitetsprincipen, som innebär att en gåvotagare inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Detta stadgas i 44 kap 21§ IL, som säger att om en tillgång förvärvats genom gåva, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens situation. Detta innebär alltså att omkostnadsbeloppet för lägenheten vid en eventuell försäljning blir det belopp som din mamma köpte lägenheten för. Du ska alltså betala skatt på den ökning som har skett från din mammas förvärv. Mvh

Skatteaspekter av försäljning av bostadsrätt som erhållits som gåva

2015-01-29 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej. Jag fick för några år sedan min mammas lägenhet som gåva. Hon avled för några år sedan. När jag säljer lägenheten hur blir det med beskattning då? Den blev aldrig värderad när jag fick den och i dagsläget vet jag att den är väldigt attraktiv.
Mattias Olsson |Hej,och tack för att du vänt dig till Lawline. Reglerna rörande beskattning finns i inkomstskattelagen (IL). Den hittar du https://lagen.nu/1999:1229Jag antar att lägenheten är en bostadsrätt. När du fick denna i gåva av din mor så hamnade du i hennes skattemässiga situation IL 44:21. Detta innebär att du får dra av det omkostnadsbelopp IL 44:13 & 46:5-14 som din moder skulle haft från försäljningspriset. Har du haft avdragsrelevanta utgifter får även dessa dras av vid en försäljning. Det som utgör omkostnadsbeloppet vid försäljning av en bostadsrätt är flera saker, exempelvis det som din moder betalat för bostadsrätten jmf IL 46:5 & 44:14, förbättringsutgifter – om de under ett specifikt kalenderår överstigit 5000 kronor – IL 46:8-9 och kapitaltillskott till föreningen som är avsedda att användas till amortering av lån IL 46:7.Om lägenheten är en privatbostadsrätt jmf IL 2:8 & 18 så kommer endast 22/30 av kapitalvinsten att tas upp till beskattning IL 46:18 – kapitalvinsten är den ersättningen som du får för bostadsrätten minskat med vad det kostat att sälja den, exempelvis mäklararvodet, samt omkostnadsbeloppet IL 44:13. Det som tas upp till beskattning kommer att beskattas med 30% enligt IL 65:7.Jag kan inte bedöma den exakta storleken på avdragen då jag inte har några siffror, men jag hoppas att jag tydliggjort läget något för dig.Bästa hälsningar

Omkostnadsbelopp vid delvis ärvd fastighet

2015-07-01 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Vi är tre syskon som fick ett fritidshus i gåva av vår mamma i samband med att vår pappa gick bort år 2000. För två år sen gick även mamma gått bort. Nu kommer troligen ett av syskonen köpa ut de övriga två. Fastigheten är inköpt 1968 men vi har inte exakta anskaffningsvärdet och heller inga kvitton kvar från förbättringsåtgärder som gjorts under åren. Marknadspriset idag är 2.500.000 SEK. Hur räknas reavinsten ut för syskonet som köper 2/3 nu, den dagen hela fastigheten säljs på marknaden? Finns det en latent reavinst på tredjedelen som en gång i tiden var en gåva?
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Det korta svaret är "ja". Omkostnadsbelopp kallas den andel som man får dra av från försäljningsintäkten då man skall räkna ut skatten, och som du antyder består det i princip av inköpspriset och förbättringsutgifter (44 kap 13-14 §§ Inkomstskattelagen https://lagen.nu/1999:1229#K44P14). Omkostnadsbelopp "följer med" vid gåva, arv och i vissa andra situationer (44 kap. 22 § Inkomstskattelagen). Även om naturligtvis omkostnadsbeloppen som avser de 2/3 som syskonet köper av övriga syskon redan blir "förbrukade" vid det köpet (och "ersatta" med vad syskonet betalar övriga syskon), återstår ju det förmodligen lägre omkostnadsbeloppet som avser den 1/3 som syskonet självt ärvde. Omkostnadsbeloppet består alltså av det som syskonet betalade de andra syskonen plus det gamla anskaffningsvärdet för den ärvda tredjedelen.Kort sagt har du helt rätt i att det finns en kapitalvinst (det nya ordet för reavinst) gällande 1/3! Att det kan vara mycket svårt att få redda på anskaffningsvärdet är förstås en annan sak.Hoppas att svaret ändå är till hjälp!Hälsningar,

Omkostnadsbeloppet vid gåva

2015-05-06 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej.Jag har en bostadsrätt som jag köpte för 1.5 miljon. Jag har tänkt att ge bort denna bostadsrätt till min son som är 20 år. Jag undrar om min son får behålla ingångsvärdet på 1.5 miljon om han i framtiden säljer bostadsrätten. Tacksam för svar!Mvh
|Hej och tack för din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om sonen får använda det belopp du förvärvade bostadsrätten för vid beräkning av kapitalvinst vid en eventuell senare försäljning.Hur man beräknar kapitalvinster regleras främst i 44 kapitlet Inkomstskattelagen (IL). Av 44:21 framgår att om en tillgång förvärvas genom gåva ska gåvotagaren inträda i gåvogivarens skattemässiga situation. Detta innebär att om din son (gåvotagaren) sedermera avyttrar bostadsrätten ska kapitalvinsten beräknas utifrån dina (gåvogivarens) utgifter för anskaffning och ev. förbättring (omkostnadsbeloppet).Hoppas det var svaret du sökte!Med vänlig hälsning

Omkostnadsbelopp för fastighet som förvärvats genom gåva

2015-02-12 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Försäljning av fastighet som erhållits som gåva:Om jag erhållit en fastighet som gåva genom att betala 85% av taxeringsvärdet och sedan vill sälja den vidare; vilket införskaffningsvärde ska jag då ange? Mina föräldrar har tidigare erhållit fastigheten genom arv.
Ola Silvén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vid överlåtelser av fastigheter tillämpas den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Denna princip innebär att en överlåtelse behandlas i sin helhet som en avyttring om ersättningen motsvarar eller överstiger taxeringsvärdet. Understiger ersättningen taxeringsvärdet behandlas överlåtelsen som en gåva, om det finns en gåvoavsikt. Överlåtelse genom gåva eller arv är ingen avyttring och medför inte kapitalvinstbeskattning av givaren. Istället inträder förvärvaren i givarens skattemässiga situation 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen (IL), här. Detta är den s.k. kontinuitetsprincipen. Du övertar alltså det anskaffningsvärde dina föräldrar hade för fastigheten och dina föräldrars anskaffningsvärde är detsamma som arvlåtaren hade. Vid försäljning beräknas kapitalvinsten som skillnaden mellan ersättningen för fastigheten minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Med omkostnadsbelopp avses anskaffningsvärdet ökat med utgifter för förbättring s.k. förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Vad som räknas som förbättringsutgifter finns i (45 kap. 11-12 § IL). Genom kontinuitetsprincipen får du även tillgodoräkna dig dina föräldrar och deras arvlåtares förbättringsutgifter.Vänliga hälsningar,

Förbättringsutgifter vid försäljning av andel av bostadsrätt

2014-12-22 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Hej!Min sambo ska sälja 50% av sin bostadsrätt till mig och hon kommer göra en vinst på 77500kr på den försäljningen. Hon har dock gjort förbättringsarbete i lägenheten till en kostnad av ungefär 70000 kr sedan hon köpte den och min fråga är om hon får räkna av hela den summan på vinsten, även fast förbättringsarbetet är gjort på hela lägenheten och försäljningen avser halva lägenheten? Eller får hon bara räkna med förbättringsarbete på 35000 kr?
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och jag ber om ursäkt för det sena svaret!Om vi antar att förbättringsarbetet är värt 70000 kr, är det mycket riktigt så att din sambo får dra av 35000 kr om hon säljer 50 % av bostadsrätten; när man säljer kvotdelar av bostadsrätter delar man också upp kostnaderna enligt samma kvot (50 % av förbättringsutgifterna anses hänföra sig till 50 % av bostadsrätten). Resten av förbättringsutgifterna får naturligtvis dras av vid nästa eventuella försäljning, så länge de ligger inom tidsgränsen. De förbättringsutgifter som får räknas med är de som skett under försäljningsåret eller något av de fem föregående åren.Hoppas att svaret var till hjälp trots förseningen!Hälsningar,