Kostnadsföring av näringsfastighet

2015-12-31 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Hej.Jag har några frågor kring ett köp av en fastighet för mitt aktiebolag (AB). Om fastigheten exempelvis kostar 5 miljoner kronor, och taxeringsvärdet är 3 miljoner, hur ska jag då kostnadsföra detta skattemässigt? Själva byggnaden är värd 2 miljoner och 1 miljoner löper på marken (gäller alltså taxeringsvärdet). I köpeavtalet står det att 1 miljoner kr utgör byggnadsinventarier. Kan bolaget få avdrag för dessa direkt eller gör man årliga avdrag??Tacksam för snabbt svar,
Khashayar Kiavash |Hej och tack för din fråga.Inledningsvis kan konstateras att samtliga 5 miljoner kr kan betraktas som utgifter för att förvärva och bibehålla inkomster och är därmed avdragsgilla enligt Inkomstskattelagen (IL) 16 kap. 1§ (16:1). Frågan i ditt fall blir alltså när bolaget kan få avdrag. Huvudregeln för beskattningstidpunkten är vad man kallar “god redovisningssed” enligt 14:2 om inte annat är föreskrivet i IL. Annat är dock föreskrivet för byggnader i och inventarier i 18-19 kap. IL. Därför är det enklast om man pedagogiskt delar upp utgiften.Enligt 19:4 ska man kostnadsföra anskaffningsutgiften för byggnaden genom årliga värdeminskningsavdrag, varav denna beräknas på en viss procentsats på byggnadens anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet ska (vid förvärv med mark) beräknas utifrån fastighetens taxeringsvärde i enlighet med 19:11 1 st.Detta leder till: (2 / 3) x 5 ≈ 3.33 miljoner kronorI detta belopp ingår även byggnadsinventarierna. Dessa skall dras bort från anskaffningsvärdet i enlighet med 19:11 3 st. Vad som alltså ska kostnadsföras (gällande själva byggnaden) genom årliga värdeminskningsavdrag är (3.33 - 1) = 2.33 miljoner kronor.De 1 miljoner kr som utgör byggnadsinventarier kostnadsförs genom värdeminskningsavdrag i enlighet med reglerna i 18 kap. IL. Stöd för detta återfinns i 19:19 2 st.Det resterande beloppet utför anskaffningsutgiften för marken som inte skrivs av genom årliga värdeminskningsavdrag eftersom att man anser att denna har ett bestående värde (som alltså inte sjunker). Denna utgörs istället av en kapitaltillgång (25:3) som ingår i anskaffningsutgiften och kommer alltså vid senare avyttring att ingå i omkostnadsbeloppet enligt 44:14.Inkomstskattelagen hittar du här.Med vänlig hälsning (samt kul att vi delar samma namn),

Beskattning av kapitalvinst på privatbostadsfastighet

2014-03-21 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |hej jag sålde min bostad under taxeringsvärde för 500000 taxerings värdet var 635000 men jag köpte det 1998 för 325000 kommer jag få betala skatt på det och hur mycket ..
Haris Catovic |Hej! Tack för din fråga!I frågan framgår det inte vilken typ av bostad det är fråga om, t.ex. om det är en vanlig villafastighet eller en bostadsrätt. I fortsättningen kommer svaret utgå ifrån att det rör sig om en villafastighet. Villafastigheter är skatterättsligt en privatbostadsfastighet, 2 kap. 13 § inkomstskattelagen (IL). Beskattningen av privatbostadsfastigheter regleras i 44-45 kap. IL. Utgångspunkten är att kapitalvinsten på privatbostadsfastigheter beräknas genom att minska ersättningen för fastigheten med den skattskyldiges omkostnadsbelopp, 44 kap. 13 § IL. Omkostnadsbeloppet utgörs av anskaffningsutgiften (det du ursprungligen betalade för bostaden) och förbättringsutgifter, 44 kap. 14 § IL. I frågan framgår det inte att du har haft några förbättringsutgifter, t.ex. utgifter för om-, till- eller nybyggnation och därför kommer svaret utgå ifrån att sådana utgifter inte finns.Kapitalvinstberäkningen i detta fall kommer alltså att se ut så här: 500.000 kr - 325.000 kr = 175.000 kr. På din fastighetsförsäljning har du alltså gjort en kapitalvinst på 175.000 kr. Eftersom att det rör sig om en privatbostadsfastighet kommer kapitalvinsten kvoteras med 22/30, d.v.s. enbart 22/30-delar av kapitalvinsten på 175.000 kr kommer tas upp till beskattning, 45 kap. 33 § 1 st. IL. Skattepliktig kapitalvinst efter kvotering blir i detta fall: 22/30*175.000 kr = 128.333 kr. Under förutsättning att du inte har några fler inkomster i inkomstslaget kapital, kommer du behöva betala 38.500 kr (128.333 kr*30 %) i skatt, 65 kap. 7 § IL.Lycka till!

Begränsad skattskyldighet och uthyrning av privatbostadsrätt

2012-04-30 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Jag lever sedan två år i USA med min amerikanske man. Vi vill köpa en liten bostadrätt i Sverige om vi hittar en bostadsrättsförening som accepterar att vi hyr ut 10 månader per år. Jag är hemmafru utan inkomst. Ska jag betala skatt fär uthyrning etc i Sverige? Om min man står står för kontraktet hur blir det då med skatt? Tack!
Ulrica Westberg |Hej! Tack för din fråga. Enligt 3 kap 18 § p 10 Inkomstskattelagen (IL),https://lagen.nu/1999:1229, så är en begränsat skattskyldig i Sverige skattskyldig för hyresintäkter som inkommer från en privatbostadsrätt i Sverige. Vem som är obegränsat skattskyldig framkommer av 3 kap 17 § samt 3 kap 3 § IL. Enligt 3 kap 17 § IL är nämligen den som inte är obegränsat skattskyldig här i Sverige istället begränsat skattskyldig. Av bestämmelsen i 3 kap 3 § IL framgår i sin tur att man är obegränsat skattskyldig om man är bosatt i Sverige, stadigvarande vistas i Sverige eller tidigare varit bosatt här och fortfarande har väsentlig anknytning hit Alla som inte är obegränsat skattskyldiga är alltså begränsat skattskyldiga. Oavsett om det är du eller din man som står på kontraktet så föreligger alltså skattskyldighet i Sverige för sådana hyresintäkter. Dessa intäkter kommer att beskattas i inkomstslaget kapital, 3 kap 18 § p 10 IL. Vänligen,

Vad är uppskov beträffande vinstskatt på fastighet?

2015-05-11 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Hej, vi är 4 tjejer som har ett gammalt torp i Sverige - vi vill sälja det och undrar hur mycket vi skall betala i vinstskatt i procent. Har försökt läsa i skatteverkets broschyr om försäljning och uppskov, men förstår inte vad uppskov betyder.Med vänlig hälsning Lajla & co.
Tobias Håkansson |Hej, och tack för att ni har valt att ställa er fråga till LawLine. Vinskatten beräknas enligt följande modell, där du som ägare får göra avdrag för särskilda förbättringskostnader (kallas omkostnadsbelopp). Försäljningspriset- Utgifter för försäljningen- Inköpspris och lagfartskostnad m.m.- Förbättringsutgifter+ Återföring av uppskov= Vinst/FörlustSkatten är därefter 22/30 av kapitalvinsten (vilket du får fram ovan). Enligt 45:33 IL (https://lagen.nu/1999:1229#A7)Den eventuella vinstskatt du skall betala kan du därefter få uppskov med. Detta betyder att om du avser att använda pengarna för att förvärva annan fastighet som du avser att bo i kommer du att bära med dig vinstskatten och denna betalas då den dag du inte längre avser investera i fler fastigheter för att bo i enligt 47:2 ISL (https://lagen.nu/1999:1229#A7). Sedan jag av din fråga antar att det handlar om en fritidsbostad eller ett småhus som ni inte bor i, blir detta inte aktuellt för er del. Vinstskatten behöver därför betalas direkt. Jag hoppas att ovanstående ska ge svar på er fråga, och ber er annars återkomma med eventuella följdfrågor i frågeformuläret.

Krav på varaktighet av uthyrningen för att få utnyttja det skattemässiga schablonavdraget?

2013-07-30 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Hej, vid uthyrning av bostadsrätt i andrahand gäller för 2013 att man får göra avdrag med 40 000 kr per år. Jag kan inte se om avdraget på 40 000 kr gäller oavsett om man hyr ut 6 månader eller 12 månader. Tacksam för svar.
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. Enligt 42 kap. 30 § andra stycket inkomstskattelagen (1999:1229) (IL) får de utgifter som uppstår vid upplåtelse av en privatbostadsfastighet eller en privatbostad inte dras av. I stället ska avdrag göras med 40 000 kronor per år för varje privatbostadsfastighet, privatbostad eller hyreslägenhet. Om ersättningen avser upplåtelse, ska ytterligare avdrag göras hos upplåtaren enligt bestämmelserna i 42 kap. 31 § IL. Avdraget får dock inte i något fall vara högre än intäkten. Avdraget om 40 000 kr, med verkan från 2014 års taxering, anknyter till bostaden som sådan. Det finns inget krav på varaktighet av uthyrning för att avdraget ska få utnyttjas, men såsom framgår av bestämmelsen får avdraget inte i något fall vara högre än intäkten. Svaret på din fråga blir således att avdraget om 40 000 kr får tillämpas oavsett om du har hyrt ut din privatbostadsfastighet, privatbostad eller hyreslägenhet sex månader eller tolv månader. Du kan dock endast utnyttja avdraget till den del det motsvarar intäkterna, dvs. en uthyrning kan aldrig rendera ett skattemässigt underskott. Med vänlig hälsning, 

Kan näringsfastigheten göras till privatbostadsfastighet?

2010-07-26 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Vi äger och bor i en näringsfastighet med 3 lägenheter. Vår på 144,9 m2, vår sons på 39,5 m2, uthyreslägenhet på 26,8 m2. Frågor: Kan vi göra om den till privatbostadsfastighet? Blir det kostnader hur räknas dom ut? Hur gör man?
|Hej! Näringsfastighet och privatbostadsfastighet är rent skatterättsliga begrepp. De definieras i 2 kap. 13-14 §§ inkomstskattelagen (se lagtext här: https://lagen.nu/1999:1229#K2P13S1 ). Vad som är en näringsfastighet är negativt bestämt: fastighet som inte är privatbostadsfastighet är näringsfastigheter. Er fastighet kommer alltså att vara en näringsfastighet tills det den blir privatbostadsfastighet. Vad som kan komma i fråga för att bli privatbostad är enligt lagdefinitionen *småhus* i tre olika situationer respektive ägarlägenhet med tillhörande tomtmark (se lagtext). Jag tolkar informationen i frågan som att det är fråga om tre lägenheter som är inrättade i samma byggnad. Frågan blir då hur du kan göra om din fastighet till ett småhus. Vad som är småhus definieras i 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen. Småhus är byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Om byggnaden är inrättad till bostad åt 3-10 familjer krävs att byggnaden ska ligga på en fastighet med åkermark, betesmark, produktiv skogsmark eller skogigt impediment för att kunna utgöra småhus. Om inget av de sistnämnda finns eller går att anlägga på fastigheten kommer ni att bli tvungna att _inrätta byggnaden för bostad åt en eller två familjer (istället för tre) för att kunna få till stånd en ändring av taxeringen till småhus._ Småhuset måste slutligen utgöra en *privatbostad* enligt 2 kap. 8 § (1 st i fråga om småhus) inkomstskattelagen för att vara en privatbostadsfastighet. Kriteriet kommer uppfyllas om fastigheten taxeras som småhus eftersom ni och er son nyttjar en så stor del av byggnaden för permanent boende. Med vänlig hälsning