Skatterättslig bedömning gällande köp vid överlåtelse av avstyckad fastighet

2015-05-07 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej! Jag och min man vill bygga hus och mina föräldrar, som äger en mindre gård, har generöst erbjudit sig att stycka av och skänka en bit mark till mig så att vi ska kunna bygga där. Vi har hela tiden pratat om att jag ska få tomten som gåva och att det ska räknas som förskott på arv. Nu säger min pappa att vi pga av skattetekniska skäl borde köpa tomten och då tänker han sig att vi ska betala motsvarande summa som det kostar att stycka av tomten (ca 30 000 kr). Han menar att det skulle vara en fördel för oss vi en eventuell försäljning. Jag vet inte idag vad tomten kommer att vara värd när den är avstyckad och klar, men vi tänkte be en mäklare göra en värdering av tomten. En faktor att också ta hänsyn till är att jag har en syster. Vi vill försöka få till att även hon ska få en gåva till samma värde som tomten redan nu så att vi inte behöver justera det vid arvsskiftet längre fram. Jag vet varken ut eller in vad som är bäst och skulle behöva lite hjälp att reda ut detta. Ska vi köpa eller få en gåva? Vilka för- och nackdelar finns det?
Fredrik Norberg |Hej och tack för att ni använder våra tjänster!Med er fråga söker ni svar för vilka skatterättsliga och arvsrättsliga konsekvenser en överlåtelse av fastighet kan föranleda i er situation. Här följer ett summerat svar på era frågeställningar och längre ner i texten utvecklar jag hur vi har kommit fram till detta. Vad gäller er fråga för om tomten som ska klyvas så är det alltså fråga om att skapa en ny fastighet genom fastighetsbildning och ni kan välja mellan att köpa eller få den i gåva. Fastigheten som ska överlåtas är mest troligen förenad med en latent inkomstskatt, vilket i så fall kommer från den värdeökning som har skett under tiden dina föräldrar ägt stamfastigheten (fastigheten som tomten ska klyvas av från). För det fall ni köper fastigheten, d.v.s. betalar ersättning för överlåtelsen, så kommer en skattepliktig inkomst uppstå för dina föräldrar som därmed kommer få deklarera vinst för eventuell värdeökning för den avstyckade fastigheten. Utöver det tillkommer även stämpelskatt. I annat fall, om ni får den avstyckade fastigheten i gåva, så kommer inkomstskatten att förbli latent, och dina föräldrar får ingen skattepliktig inkomst att deklarera. Därmed kommer ni själva att få deklarera och beskattas för vinstökningen den dagen ni säljer fastigheten, och med andra ord även behöva betala skatt för den tiden innan ni ägde fastigheten. Och om ni får fastigheten i gåva så behöver ni inte betala stämpelskatt vid överlåtelsen. Den arvsrättsliga bedömningen är endast aktuell för del fall överlåtelsen av fastigheten till någon del utgör gåva. Bedömningen för huruvida överlåtelsen anses utgöra gåva skiljer sig från den skatterättsliga bedömningen (vilket framgår nedan). Om överlåtelsen till någon del understiger marknadsvärdet för den klyvda fastigheten, så utgör den delen gåva. Givet att ni inte avtalar annat, kommer gåvodelen att utgöra förskott å arv, och avräknas ditt framtida arv. Detta går dock att "neutralisera" genom att dina föräldrar även ger motsvarande värde i gåva till din syster, givet att inga andra syskon finns eller har funnits. Den skatterättsliga bedömningen, med hänvisningar till Inkomstskattelag (1999:1229) om inget annat angesVad gäller den avstyckade tomten så kommer denne utgöra en egen fastighet, och ert eventuella förvärv av sådan fastighet definieras som köp eller gåva beroende på objektiva faktorer, oavsett vad ni själva kallar förvärvet. Vanligtvis när det gäller förvärv av fastighet så betecknar man förvärvet som köp eller gåva enligt helhetsprincipen (i skatterättslig mening) vilket innebär att överlåtelsen anses helt och hållet utgöra köp om mottagarens vederlag (ersättning) motsvarar eller överstiger taxeringsvärdet för överlåtelseåret (eller marknadsvärdet om detta är lägre än taxeringsvärdet). Om ersättningen är lägre så räknas överlåtelsen såsom gåva. Däremot finns där en undantagsregel vid förvärv av fastighet genom fastighetsreglering (bl.a. klyvning) som innebär att om ersättningen utgör 5000 kr eller mer, så räknas överlåtelsen såsom köp (45:5). Och vid en lägre ersättning räknas överlåtelsen såsom gåva. För ert fall är denna beloppsgräns tillämplig för huruvida ert förvärv ska anses utgöra köp eller gåva, i skatterättslig mening. Frågan för huruvida överlåtelsen ska räknas som gåva eller köp avgör om överlåtelsen ska inkomstbeskattas eller inte vid tiden för ert förvärv. Om överlåtelsen räknas som köp i skatterättslig mening, innebär det en avyttring av fastighet för vilken överlåtaren bli inkomstskatteskyldig i inkomstslaget kapital (41:1) för den värdeökning som skett sedan förvärvet av stamfastigheten. I ert fall skulle alltså dina föräldrar träffas av en inkomstbeskattning givet att fastigheten ökat i värde sedan de förvärvade den, avseende den delen av fastigheten som avstyckas. Räknas överlåtelsen såsom köp ska även stämpelskatt påföras (Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndighet 4§)Om överlåtelsen räknas som gåva i skatterättslig mening, innebär det att överlåtelsen inte kommer beskattas vid tillfället av överlåtelsen utan ni i egenskap av förvärvare kommer inträda i överlåtarens skattemässiga situation enligt kontinuitetsprincipen (44:21). Detta innebär i korthet, att när ni i framtiden avyttrar fastigheten, så kommer ni deklarera att ni förvärvade fastigheten vid det tillfället då dina föräldrar förvärvade fastigheten. Ni kommer alltså även beskattas för den värdeökning som skett under tiden dina föräldrar ägde fastigheten (eller rättare sagt under tiden som den klyvda fastigheten var en del av dina föräldrars fastighet). Här kan man förutse att beräkning för vilket värde ni då ska beskattas för inte hel lätt låter sig göras. Jag kan tyvärr inte på förhand i detalj gå inpå hur beräkningen ska göras, men skatteverkets skatteupplysning kan ge väldigt bra vägledning i sådana frågor.Räknas överlåtelsen såsom gåva ska stämpelskatt inte påförasDen arvsrättsliga bedömningen, med hänvisningar till Ärvdabalk (1958:637) om inget annat anges. Utefter er frågeställning drar jag slutsatsen att du och din syster är bröstarvingar till era föräldrar, d.v.s. barn inom äktenskapet. Ur ett arvsrättsligt perspektiv är det endast aktuellt att se på detta för de fall överlåtelsen i någon del kan ses som en gåva, då man kan diskutera utifrån termer av förskott å arv. Bedömningen för huruvida det är fråga om en gåva är inte densamma som i den skatterättsliga bedömningen. Här gäller inte helhetsprincipen utan istället utgår man ifrån marknadsvärdet på överlåtelsen, och om ersättningen till någon del understiger detta värde så utgör den delen gåva (6:3). Gåva som ges från arvlåtaren under dennes livstid till bröstarvinge ska avräknas från dennes arvslott, givet att inget annat föreskrivits eller med hänsyn till omständigheterna måste antas ha varit avsett. Med andra ord, om överlåtelsen av fastigheten till någon del kan räknas som gåva, kan detta värde dras av från ditt framtida arv. Bestämmandet av gåvans värde torde inte vålla några större problem och bör inte heller ge upphov till några oklarheter vid ett framtida arvsskifte. Däremot kan ni som sagt teckna ett gåvobrev för överlåtelsen (vilket ni rent tekniskt kan behöva göra för att ni ska kunna söka lagfart för den överlåtna fastigheten) och däri ange att det inte ska utgöra förskott å arv. Dock skulle detta innebära att din syster förfördelas vilket jag uppfattar att ni vill undvika. Som ni själva anger i frågeställningen kan ni också, för de fall överlåtelsen till någon del utgör gåva, låta föräldrarna även ge din syster motsvarande värde i gåva. Givet att ni är de enda arvtagarna (inga andra hel- eller halvsyskon) så kommer ni inte behöva beakta dessa gåvor vid ett framtida arvsskifte, då gåvorna "neutraliserat" varandra. ---Ett annat, tredje alternativ, går också att diskutera, nämligen möjligheterna till att inte överlåta fastigheten utan istället låta bygga ett hus på ofri grund och teckna arrendekontrakt med dina föräldrar. Vi kan däremot inte säga om detta alternativ överhuvudtaget vore önskvärt i er situation då vi inte har tillräckligt med uppgifter och en sådan analys och den ryms inte inom den här tjänsten. Ni är däremot välkomna att kontakta oss om ni önskar en närmare konsultation om vilka valmöjligheter ni har, eller vilket upplägg som vore mest fördelaktigt för er specifika situation. Det sker då genom att vi offererar er en konsultation efter era önskemål. Vi hoppas att rådgivningen har varit till nytta för er och om någonting är oklart eller ni önskar vidare hjälp, är ni varmt välkomna att återkomma till oss.Med vänliga hälsningarfredrik.norberg@lawline.se

Skillnaden på reavinstbeskattningen om bostadsrätten övergår till ny ägare genom arv eller genom gåva

2015-03-12 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej.Min fråga gäller vilket är bäst av alternativen gåva eller ett kommande arvskifte av en bostadsrätt ? Inköpt för 250 000:- och nuvarande värde ca. 2 500 000:- . Vad händer med reavinsten i respektive fall? Arvskatt och gåvoskatten är ju borta. Vilket av de två alternativen ovan rekommenderar ni?
Mattias Olsson |Hej,och tack för att du vänt dig till Lawline. Reglerna som styr beskattningen av en försäljning av en bostadsrätt finns i inkomstskattelagen (IL). Den hittar du https://lagen.nu/1999:1229 .Det skattemässiga resultatet kommer inte ändras, oavsett om bostadsrätten förvärvats som gåva eller som arv. Arv och gåvaSom du nämner är både arvsskatten och gåvoskatten avskaffade IL 8:2. Vad som sker sedan är att den som fick bostadsrätten, antingen som gåva eller i arv, hamnar i samma skattemässiga situation som personen som hen fick bostadsrätten av IL 44:21. Detta innebär att de avdrag från försäljningsvärdet som överlåtaren skulle få gjort, så som inköpspriset på 250.000 IL 44:13 & 14 och exempelvis eventuella förbättringsutgifter som under ett beskattningsår överstigit 5.000 kronor IL 46:8 & 9, får istället den nya innehavaren av bostadsrätten göra. Något som inte ändras oavsett om den nye ägaren fått bostadsrätten genom gåva eller genom arv.SummeringUnder förutsättning att att inga andra avdrag kan göras än inköpspriset om 250.000 så blir kapitalvinsten – det som skall skattas för – 2.250.000 IL 44:13 & 14. Under förutsättning att bostadsrätten använts som bostad av den ursprungliga ägaren och att den säljs under samma eller nästkommande beskattningsår som den överlåtits så räknas bostadsrätten som en privatbostadsrätt IL 2:8, 11 & 18. Är bostadsrätten en privatbostadsrätt skall kapitalvinst sedan kvoteras till 22/30 IL 46:18, vilket i ditt fall resulterar i ett belopp om 1.650.000. Detta skall tas upp till beskattning. Av denna summa skall 30 % erläggas i skatt IL 65:7, vilket är 495.000.Skattemässigt spelar det således ingen roll vilket av alternativen -. arv eller gåva - som du väljer.Bästa hälsningar

Minska betald reavinstskatt

2014-12-07 i Reavinstskatt
FRÅGA |2009 sålde vi vårt radhus och betalade reavinstbeskattning. Vi flyttade till hyresrätt. 2012 köpte vi en bostadsrätt och undrar om vi på något sätt har möjlighet att minska reavinstbeskattningen som vi betalat?
Linnea Ranvinge |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid försäljning av bostad finns en möjlighet till s k uppskov med reavinstskatten om man samtidigt förvärvar en ny bostad. Det innebär att man "skjuter upp" skatten till den framtida försäljningen av den nyköpta bostaden (se 47 kap. inkomstskattelagen). Denna möjlighet gäller dock enbart under förutsättningen att ersättningsbostaden förvärvas senast året efter det år då ursprungsbostaden såldes. I ert fall krävs således att den nya bostadsrätten hade införskaffats senast år 2010. Då så inte var fallet finns ingen möjlighet till uppskov. Hoppas du fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att ställa en ny.Vänliga hälsningar,

Skattekonsekvenser vid köp till underpris

2014-11-22 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej, Om jag och min sambo får ett hus i gåva och betalar mindre än 85% för detta, får jag då dra av denna summa om/när vi säljer fastigheten? Jag har förstått att mina svärföräldrar inte behöver betala skatt för detta belopp samt att vi inte behöver betala stämpelskatt om vi betalar mindre än 85% av taxeringsvärdet, stämmer detta? 
Victoria Nilsson |Hej!"Gåvan" till dig och din sambo är ett så kallat blandat fång, då överlåtelsen sker mot vederlag som understiger marknadsvärdet. Mellanskillnad mellan vederlaget och marknadsvärdet utgör en gåva. Skattemässigt tillämpas dock huvudsaklighetsprincipen avseende fastigheter, och så länge vederlaget understiger taxeringsvärdet ses hela överlåtelsen skattemässigt som en gåva (se http://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2014.2/2724.html). Det innebär att överlåtelsen inte beskattas, 8:2 inkomstskattelagen (IL).Då överlåtelsen skattemässigt behandlas som en gåva inträder du och din sambo i dina svärföräldrars ingångsvärden, varför ni om ni säljer fastigheten får betala vinstskatt med svärföräldrarnas ingångsvärden som utgångspunkt, 44:21 IL. Detta även om det värdet är lägre än vad du och din sambo betalade dina svärföräldrar vid överlåtelsen.Ni behöver inte betala någon stämpelskatt vid överlåtelsen om vederlaget är mindre än 85 % av fastighetens taxeringsvärde, 4-5 & 9 §§ lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter.Inkomstskattelagen hittar du https://lagen.nu/1999:1229Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter hittar du https://lagen.nu/1984:404Vänliga hälsningar,

Beskattning av kapitalvinst på försäljning av bostadsrättslägenhet och uppskovsbelopp

2015-03-16 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej,Jag och min sambo köpte bostad ihop för ett år sedan för 2,6 miljoner kronor och äger lgh 50% var, men enbart min sambo står på lånet. Nu kommer vi att separera och min flickvän kommer att bo kvar och köpa ut mig. Lgh värderas till 3,2 miljoner och jag kommer då att få min del, 300 000 kr av min flickvän. Frågor:Hur ska jag beskatta min vinst på 300 000 kr? Ska hon betala mig 300 tkr, så begär jag uppskov vid köp av ny bostad alternativt betalar min skatt som ska betalas in till skatteverket?Mvh
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för din fråga!Det du säger stämmer. Det ena alternativet du har är att begära uppskov rörande den kapitalvinst du gjort på grund av att du avyttrat (sålt) din bostad, varmed skatten på försäljningen av din bostad istället kommer att betalas när du säljer den bostad som du nu flyttar till, se 44 kapitlet 3 § och 47 kapitlet 2 - 3 §§ och 11 § första stycket Inkomstskattelagen. Viktigt att tänka på om du väljer att begära uppskov på vinstskatten är dock att du kommer att få betala en årlig skatt på uppskovsbeloppet motsvarande 30 % av 1,67 % av det uppskovsbelopp som du har vid ingången av varje kalenderår, vilket i ditt fall blir 30 % av 0,0167 x 300 000 = 30 % av 5 010 = 1 503 kr per år. Detta kan ses som en "ränta" som staten tar ut för att du fått skjuta upp skatten.Det andra alternativet är att du helt enkelt betalar vinstskatten på vanligt vis. Då det rör sig om en bostadsrättslägenhet så kommer skatten att uppgå till 30 % av 22/30 av din vinst på 300 000 kr (30 % av 220 000 = 66 000 kr, se 46 kapitlet 18 § första stycket Inkomstskattelagen.Hoppas detta ger någon klarhet!Med vänlig hälsning

Uppskov vid förvärv av bostadsrätt

2015-01-31 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej! Jag står som ensam ägare på min bostadsrätt som jag köpte för 1,5 mkr. Nuvarande värde uppgår till ca 2,5 mkr. Nu ska jag och min sambo sälja lägenheten för att köpa en ny tillsammans. Vilket är bästa alternativet att göra rent skattemässigt; att jag säljer själv och köper en "billigare" andel i våran nya lägenhet och lägger vinsten som insats och skattar på den eller att min sambo tar över halva delen i den nuvarande bostadsrätten och skattar på dom pengarna? Tacksam för svar!
Linnea Ranvinge |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Säljer du bostadsrätten själv får du skatta för kapitalvinsten med 22 % (se 46 kap. 18 § samt 65 kap. 7 § inkomstskattelagen, IL). Samma sak händer om du säljer halva bostadsrätten till din sambo till en ersättning motsvarande marknadsvärdet och ni sedan säljer era respektive halvor (skillnaden blir att du får skatta i två steg istället för ett, men den totala skatten blir densamma). Om du däremot ger bort bostadsrätten till din sambo kan det ske skattefritt då gåvoskatten är avskaffad i Sverige. Ni får dock skatta 22 % på vinsten för respektive halva när ni säljer i alla fall, eftersom gåvomottagaren alltid tar över givarens omkostnadsbelopp (se 44 kap. 21 § IL).Däremot blir utfallen aningen olika när det gäller möjligheten att begära uppskov med reavinstskatten. Uppskov är en möjlighet att skjuta upp skatten tills det att ni säljer den nya bostadsrätten. Därmed slipper ni skatta när ni säljer den nuvarande bostadsrätten. För att få uppskov krävs att du säljer en bostad som varit din permanentbostad och förvärvar en ny bostad inom en viss tid (se 47 kap. IL). Uppskovsbeloppet måste vidare uppgå till minst 50 000 kr (d.v.s. kapitalvinsten för den bostad du säljer). Noteras bör dock att den skattskyldige varje år måste ta upp en schablonintäkt motsvarande 1,67 % av uppskovsbeloppet och skatta kapitalvinst på denna del. Men, då blir skattesatsen enbart 0,5 % per år istället för en skattesats på 22 % av hela kapitalvinsten vid försäljningen. Den skatten skjuts istället på framtida försäljning av den nyförvärvade bostaden. Skillnaden ligger i huruvida din andel i den nya bostaden kommer att kosta mer eller mindre än den andel du säljer i din befintliga bostadsrätt. Om du säljer hela bostaden själv och sedan förvärvar 50 % av den nya bostaden är det högst troligt, som du skriver, att den nya bostaden för dig kommer att kosta mindre (du går från 100 % ägande till 50 %). Om du däremot först säljer halva bostaden till din sambo och sedan förvärvar 50 % av en ny bostadsrätt kommer troligen den senare ersättningen att vara högre (förutsatt att du inte begär att de två försäljningarna ska läggas ihop, men då blir resultatet detsamma som om du hade sålt hela bostaden själv, se ställningstagande SKV). För möjligheten till uppskov innebär det följande (se 47 kap. 7 § IL). I det första fallet, d.v.s. om din halva av ersättningen för den nya bostaden understiger den köpeskilling du sålde din del av ursprungsbostaden för, kan inte skillnaden mellan de två ersättningarna vara lika med/större än din kapitalvinst. Är så fallet medges inte uppskov. Om däremot ersättningen är större för din nyförvärvade del än ersättningen för bostaden du sålde medges uppskov alltid motsvarande kapitalvinsten. Dock finns ett uppskovstak på 1,45 mkr multiplicerat med den skattskyldiges andel av den sålda bostaden (se 47 kap. 7 § 2 st. IL).Avslutningsvis vill jag uppmärksamma den familjerättsliga sidan av det hela. Enligt sambolagen utgör all egendom som förvärvats för gemensamt bruk s k samboegendom, vilken ska delas lika vid en eventuell separation. Det kan medföra att om du använder vinsten från din sålda bostadsrätt och investerar den i en ny bostad kommer denna nya bostad att anses införskaffad för gemensamt bruk, vilket innebär att din sambo får rätt till halva bostaden vid en eventuell framtida separation. Såvida inte din sambo erlägger halva köpeskillingen för den nya bostaden (alternativt köper in sig i din befintliga bostadsrätt) kan det därför rekommenderas att ni upprättar ett samboavtal som reglerar situationen.Med hopp om att du fått svar på dina funderingar. Vid fler frågor, tveka inte att skicka in en ny fråga.Vänliga hälsningar,

Skattekonsekvenser överlåtelse av bostadsrätt mellan bröder

2014-12-05 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej! Jag och min bror äger en bostadsrätt tillsammans. Jag äger 5% och han äger 95% av bostaden. Nu är det tänkt att jag ska överta hans del av bostaden så jag äger hela dvs 100%. Då ska jag även överta lånen han står på. I nuläget har endast han lån på bostaden på 1´200´000:-. Vi hade tänkt skriva ett överlåtelseavtal och sedan övertar jag lånen. Kan någon av oss åka på en skattesmäll om vi gör på det sätte?MVH Sam
Victor Sundh |HejVid överlåtelse av bostadsrätt används den s.k. delningsprincipen för att avgöra överlåtelsens karaktär. Det innebär att om överlåtelsen sker till ett pris som understiger bostadens marknadsvärde, mellanskillnaden för vad den nya ägaren betalar och bostadens marknadsvärde som en gåva. Säg att bostadens marknadsvärde ligger på 2 500 000 kr och den nya ägaren betalar 1 200 000 kr för bostadsrätten, så anses en försäljning motsvarande det erlagda priset i skatterättslig mening ha ägt rum och resterande del, 1 300 000 kr, anses som gåva. En sådan överlåtelsen av bostaden innebär inte per automatik att säljaren blir befriad från skattemässiga förpliktelse, utan det avgörande är om avyttringen ändå medför en vinst för säljaren. För att avgöra om din bror i det här fallet blir beskattningsskyldig måtse du göra en beräkning av vinst/förlust på överlåtelsen enligt inkomstskattelagens regler. Beräkning av vinst sker enligt följande: Försäljningspris- mäklararvode (ej aktuellt här)- inköpspris- förbättringsutgifter (t.ex. kostnader för nytt badrum)- kapitaltillskott = vinst/förlust + Återföring av eventuellt uppskovsbelopp =vinst eller förlust Om slutsumman är positiv beskattas 22/30 av beloppet till skattesatsen 30 %.Ett exempel:försäljningspris 1 200 000 kr- Mäklararvode 50 000 kr- Inköpspris 900 000 kr- Renoveringskostnad 50 000 kr= 200 000 kr (Varken återföring eller kapitaltillskott aktuellt)Vinsten på 200 000 kr kommer att beskattas enligt följande(200 000 * (22/30) * 0,3) = 44 000 kr

Förutsättningar för att skjuta upp reavinstbeskattning

2014-11-14 i Reavinstskatt
FRÅGA |hej jag sålde min bostadsrätt med stor vinst i år och flyttade in i en hyreslägenhet. Hur gör jag om jag vill skjuta upp reavinstskatten går det?
Ronja Kleiser |Hej och tack för din fråga!Rätten till uppskov regleras i 47 kapitlet inkomstskattelagen. Du hittar lagen https://lagen.nu/1999:1229#K46. För att få skjuta upp beskattningen måste du ha förvärvat eller tänka förvärva en ersättningsbostad. I 47:5 Inkomstskattelagen regleras vad som kan utgöra en ersättningsbostad. Hyreslägenheter räknas inte upp och kan därför inte utgöra ersättningsbostäder i inkomstskattelagens mening. Du uppfyller därför inte förutsättningarna för att kunna skjuta upp reavinstbeskattningen.Vänliga hälsningar,