Andelsöverlåtelse bostadsrätt

2016-09-23 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej har flyttat in hos min flickvän och vill gå in som ägare till halva hennes bostads rätt och undrar om hon kan ge halva till mig som gåvaoch jag tar över hälften av hennes lån på 1150000kr?Vad blir konsekvenserna av att vi gör så? Anskaffningsvärdet är 575000kr och marknadsvärdet är ca1600000kr.Mvh Martin
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om sambor återfinns i sambolagen, se här. Regler om bostadsrätter återfinns i bostadsrättslagen; nedan BRL, se här. Regler om inkomstskatt återfinns i inkomstskattelagen, se här.Ja, det är möjligt att göra som du skriver. Det blir dock i sådant fall inte bara fråga om en "gåva" utan snarare ett blandat fång (både gåva och köp). Att överta lån räknas som ersättning.Det kommer att uppkomma en skattemässig vinst som din sambo kommer behöva skatta för. Eftersom att det är halva bostadsrätten som ska överlåtas, får bara hälften av omkostnadsbeloppet (anskaffningsvärdet mm.) dras av. Vidare övergår marknadsvärdet på andelen köpeskillingen (det som du ska överta i lån). I enlighet med delningsprincipen kommer då överlåtelsen att delas upp i en gåvo- respektive köpdel när man räknar ut skatten. Bara den delen som räknas som ett köp kommer att beskattas. Däremot kommer det omkostnadsbelopp som din sambo kan utnyttja bli mindre, eftersom att det inte räknas som att "hela halva" lägenheten överlåts genom köp, utan bara en del.Jag kan inte ge exakta svar på hur stor skatten kommer bli, men jag kan illustrera hur uträkningen kan gå till genom ett exempel.A äger en bostadsrätt med marknadsvärdet 3 000 000 kr. Anskaffningsvärdet är 1 500 000 kr. B ska köpa 50% av bostadsrätten mot ett övertagande av 500 000 kr i lån. 1 500 000 kr är då marknadsvärdet för andelen, och 750 000 (1 500 000 / 2) kr är anskaffningsutgiften för andelen. 500 000 kr erläggs i ersättning, vilket är 1/3 av hela marknadsvärdet. 1/3 är således ett köp och 2/3 är en gåva. A får i detta fall bara nyttja 1/3 av sin anskaffningsutgift för delen i bostadsrätten, vilket är 250 000 kr (750 000/3). Vinsten för A blir då skattemässigt 250 000 kr, varav 22/30-delar är skattepliktigt. 30% skatt utgår på den skattepliktiga vinsten.Ni kan båda utöva bostadsrätten som andelsägare. Detta förutsatt att du ansöker om medlemskap i föreningen och godtas. Utrymmet för föreningen att vägra dig som medlem när du är sambo är dock mycket litet, se 2 kap. BRL.Jag hoppas att du fått svar på din fråga! Om du känner att du behöver ett förtydligande i någon del, får du gärna återkomma i kommentarsfältet nedan.Vänligen

Verklig innebörd

2016-09-12 i Reavinstskatt
FRÅGA |Jag och min bror äger 50% var av en ärvd fastighet.Tanken är att jag ska lösa ut (köpa) hans del.Kan vi genom gåvor, skänka fastighet resp. pengar till varandra och därmed komma undan vinstskatten för den säljande parten, min bror alltså?Med vänlig hälsningLasse
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Även om gåvor enligt inkomstskattelagen i sig är skattefria, 8 kap. 2 § inkomstskattelagen, är de rättshandlingar som du avser att företa med din bror inte problemfria ur ett skatteperspektiv. Det har i skatterättslig praxis utvecklats en princip om fastställande av "rättshandlingars verkliga innebörd". Enligt principen heter det att rättshandlingar som vidtagits i syfte att komma undan skatt inte ska betraktas som deras civilrättsliga beteckning, utan ska i skattehänseende ses i ljuset av deras "verkliga innebörd". Detta betyder att även om ni faktiskt har gett gåvor till varandra finns en möjlighet att trots allt betrakta era rättshandlingar som ett köp. Det får konsekvensen att din bror blir beskattad för ett köp. Den enkla förfarandeprocessen som du beskriver kommer troligen att bli genomskådad av skatteverket.Vill du veta mer om detta kan hänvisas till skatteverkets redogörelse om detta ämne i följande länk: https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2016.1/339269.htmlJag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen

Vinstskatt vid sambos bodelning

2016-08-21 i Reavinstskatt
FRÅGA |Då vi ska flytta isär och sambon vill lösa ut mej ur huset undrar vi hur det fungerar med vinstskatt. Betalar han vid en framtida försäljning eller betalar jag för min del när han löser ut mej?
Greta Apelman |Hej och tack för din fråga! Vid en bodelning av bostaden ska en värdering göras av bostaden (förslagsvis av en värderingsman). Av den vinst som görs dras 22 % av och delas i två delar mellan dig och din sambo. Du får alltså betala ena halvan av vinstskatten då han löser ut dig. Om något är oklart är du välkommen att höra av dig igen!Vänliga hälsningar,

Beräkna reavinstskatt

2016-06-27 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej!Vi är fyra syskon som fick ett fritidshus som gåva av vår far i mitten på -90 talet. Vi funderar nu på att sälja. På vilken summa beräknas reavinstskatten? På fastighetens värde vid gåvotillfället eller på dagens värde? Taxeringsvärdet har ökat mångdubbelt sedan gåvobrevet skrevs.Med vänlig hälsningVanja ThorsénTel 070 6771685e-post vanja.thorsen@telia.com
Anna Pieschl |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.En vinst på ett fastighetsförsäljning utgör en kapitalvinst. Hur reavinstskatten ska beräknas på kapitalvinster finns reglerat i inkomstskattelagen (IL), 44kap. I 44:13-14 IL klargörs för hur beräkningen ska gå till. Beräkningen utgår från den erhållna ersättningen för fastigheten, alltså marknadsvärdet. Därifrån ska avdrag göras för utgifter som uppkommer vid försäljningen - mäklarkostnader, samt för omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet omfattar anskaffningsavgiften, (priset som fastigheten köptes för), samt med förbättringsutgifter, så som större renoveringar etc. Den summa som man får därefter är den summa som skatten ska beräknas på. Jag hoppas att jag har varit tydlig i mitt svar. Har du ytterligare frågor tveka inte att höra av dig till oss igen så ska vi hjälpa dig vidare.Ha en fortsatt bra måndag.Vänligen,

Överlåtelse av andel i bostadsrätt, sambor

2016-09-21 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej!Jag köpte en bostadsrätt av min bror för ca ett år sedan för 925 000 kr och betalade kontantinsatsen och tog lånet själv. Lägenheten har nu stigit i värde med ca 300 000 kr. Jag och min sambo bor nu i denna bostadsrätt och vi har kommit överens om att hon ska stå på 50% av bostadsrätten och detta för samma pris som jag köpte den för, alltså ingen försäljning med vinst eller förlust.Räcker det med att överlåta 50% i form av gåvobrev och att hon överför 50% av kontantinsatsen plus hälften av summan jag har amorterat?Bör hon även ta över 50% av lånet eller kan det vänta till ett framtida köp av annan bostad?Är detta bästa lösningen skattemässigt eller finns det något annat alternativ?Till vilka behöver man höra av sig till när detta är genomfört?
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Precis som du säger så uppkommer ingen skatterättslig vinst om bostadsrätten överlåts till samma pris som du anskaffade den för. Det smidigaste enligt min mening är att ni skriver ett överlåtelseavtal där köpeskillingen utgör ett övertagande av lån motsvarande hälften av köpeskillingen (462 500 kr) som du erlade när du anskaffade bostadsrätten. På detta sätt har din sambo då övertagit en stor del av din lånebelastning, du slipper skatta och din sambo får en del i bostaden.Andra alternativ finns dock. Ni kan t.ex. skriva ett överlåtelseavtal och sedan skriver din sambo ut ett skuldebrev till dig motsvarande hälften av den summa du köpte bostaden för. Det alternativ som du föreslog, nämligen att du ska överlåta 50% av bostaden genom gåva och hon sedan ger dig motsvarande hälften av kontantinsatsen och hälften av amortering, kan utlösa vinstbeskattning. Detta då överlåtelsen i sådant fall delas upp i en köp- respektive gåvodel där du bara i köpdelen får dra av anskaffningsutgiften i den mån den förslår på köpedelen. Om du vill veta mer om detta så kan du läsa mitt svar i följande länk: här.Din sambo bör ansöka om att få bli medlem i bostadsrättsföreningen vid förvärvet. Möjligheterna för föreningen att vägra henne inträde är inte särskilt stora i detta fall.Vill ni ha hjälp med att upprätta giltiga överlåtelsehandlingar kan vi på Lawline bistå genom vår avtalstjänst. Överlåtelsehandling av bostadsrätt kan upprättas här.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen

Fråga om huvudsaklighetsprincipen mm.

2016-09-09 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej Lawline,Tack för en jättebra sida.Håller på att diskutera ett köp av en fastighet där säljaren föreslår följande:Det är en 50-tals villa som inte blivit såld på några månader och ligger ute för 1 500 000 kr via mäklare, säljaren kan tänka sig att sälja den för 1 400 000. Taxeringsvärdet är 907 000 kr och enligt fastighetsrapporten har ägarna fått fastigheten som gåva (inget vederlag).Om säljaren skulle sälja fastigheten via mäklare så kommer den i slutändan få kvar 930 000 kr (1 400 000 – 50000 mäklararvode – 420 000 30% skatt). Säljaren sa att den kan ge fastigheten som gåva mot ett vederlag och så länge vederlaget är lägre än taxeringsvärdet så räknas det som gåva. Mina frågor är:- Är det korrekt vad säljaren påstår och kan en sådan gåva ges trots att vi inte är släkt?- Gäller regeln om dolda fel vid gåva?Tack på förhand!Med vänliga hälsningarEv. blivande husägare
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om inkomstskatt återfinns i inkomstskattelagen; nedan IL, se här. Regler om fastigheter återfinns i jordabalken; nedan JB, se här.Jag utgår från att det är skatten som ni vill påverka genom att göra köpet till en gåva. Jag fokuserar svaret på huruvida ni kan få förvärvet, genom ett sådant förfarande du beskriver, att ur ett skatteperspektiv betraktas som gåva.Det som säljaren påstår stämmer, även om det inte riktigt alltid är så enkelt. Vid förvärv av fastighet avgör den sk. huvudsaklighetsprincipen huruvida det rör sig om gåva eller köp. Enligt principen heter det att om förvärvet till övervägande del är ett köp, ska det betraktas som ett köp; om det är till övervägande del en gåva, ska det betraktas som en gåva. Det som typiskt sett avgör huruvida förvärvet huvudsakligen är ett köp eller gåva är, i enlighet med vad säljaren säger, beroende av om vederlaget överstiger taxeringsvärdet.För att förvärvet ska betraktas som en gåva behöver dock inte bara vederlaget understiga taxeringsvärdet, utan alla förmögenhetsrättsliga gåvorekvisit måste vara uppfyllda. Dessa rekvisit är:- förmögenhetsöverföring ska ha skett,-överlåtelsen har skett frivilligt samt,-att det finns en gåvoavsikt hos överlåtarenAtt de första två rekvisiten är uppfyllda råder ofta ingen tvekan om. I ditt fall kan det däremot bli lite knepigt för säljaren att hävda att gåvoavsikt föreligger (det är ju hen som främst påverkas skattemässigt om skatteverket betraktar överlåtelsen som ett köp). Vid överlåtelse i släktrelationer finns den fördelen att gåvoavsikt presumeras föreligga. Troligt är dock att skatteverket ser överlåtelsen som en gåva även i ert fall.Det som händer om överlåtelsen betraktas som en gåva är att säljaren inte behöver betala någon skatt. Du som förvärvare hamnar sedan i den position som säljaren var i skattemässigt, se 44 kap. 21 § IL (kontinuitetsprincipen). Detta betyder att du bara kan utnyttja samma anskaffningsutgift som säljaren kan vid en försäljning. Vidare hade även säljaren förvärvat fastigheten genom en gåva, varpå säljaren då trädde i samma ställe som den tidigare överlåtaren. Anskaffningsutgiften är troligen väldigt lågt (med tanke på värdeökning). En framtida försäljning kan alltså bli dyrt för dig skattemässigt, om ni gör en gåvoöverlåtelse denna gång.Det kan således vara fördelaktigt för dig rent skattemässigt att göra ett köp. Nackdelen är ju dock såklart att du behöver betala mer nu.Reglera i JB om felansvar gäller inte vid en gåvoöverlåtelse, se 4 kap. 29 § JB motsatsvis. Mitt råd är att fundera noga över huruvida du vill förvärva fastigheten genom gåva eller köp. Gåva har som sagt den nackdelen att du behöver betala mer skatt vid en framtida försäljning av fastigheten. Jag hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen

Vinst på fritidsfastighet

2016-07-25 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hur stor är reavinsten på fritidshus?
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reavinsten, och det du ska ta upp till beskattning, är enkelt uttryckt försäljningslikviden minus anskaffnings- och förbättringsutgifterna för fastigheten. Ett enkelt exempel kan illustrera hur beräkningen kan gå till.En fritidsfastighet försäljs för 1 000 000 kr (försäljningslikviden). Den köptes för 500 000 kr (anskaffningsutgiften). Under tiden den ägdes gjordes renoveringar för 50 000 kr (förbättringsutgifter). Reavinsten blir då 1 000 000 - 550 000 = 450 000 kr. Vid beskattning ska 22/30-delar av reavinsten tas upp till beskattning, dvs 330 000 kr ska tas upp till beskattning till 30%.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!

Bodelning under bestående äktenskap: ett skattefritt alternativ till försäljning

2016-06-19 i Reavinstskatt
FRÅGA |Utgår reavinstskatt om i bestående äktenskap maka säljer sin del av gemensamt ägd villa till maken ?
|Hej och tack för din fråga!Ja, försäljningen kommer att kapitalvinstbeskattas oavsett om köparen är gift med säljaren. För att undvika beskattning kan makan istället överlåta hälften av fastigheten till maken genom bodelning under bestående äktenskap. Makarna gör då först en anmälan om bodelning till Skatteverket. När anmälan är registrerad ska själva bodelningshandlingen skickas in till Skatteverket för registrering. Jag rekommenderar makarna att ta hjälp av en jurist för att utforma bodelningshandlingen för att säkert undvika beskattning.Jag hoppas detta var svaret på din fråga!Vänligen,