Reavinstbeskattning och låneavbetalning

2016-12-30 i Reavinstskatt
FRÅGA |Jag och min man (jag svensk, han amerikan med permanent uppehållstillstånd men ej medborgare, om det spelar roll) köpte ett hus 2009 och betalade topplånet kontant. Vi hr kvar bottenlånet på 500,000kr. Fastigheten (fristående hus med mycket gräsmark runtkomkring) är taxerad till cirka 340,000kr.Vi känner att vi inte har ork nog att fixa upp det här gamla huset - 'moderniserat' på 40-talet och renoverat senast på 80-talet - och vill sälja av det för flytt till lägenhet eller liknande. Vi kommer fortfarande att vara ihop, bara i en mindre, mer lätthanterlig fastighet.Hur ser skattesituationen ut då, om hela försäljningssumman (eller det mesta av den) går direkt till att betala av bottenlånet? Behöver vi först skatta på försäljningen, eller kan vi direkt skyffla vidare hela pengen till banken som låneavbetalning?Då köpesumman var 650,000kr och bottenlånet är 500,000kr, så 'äger' banken ju redan en stor del av fastigheten som det är.
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som om den handlar om förhållandet mellan betalning av skatt på grund av försäljningen och betalning av skuld till banken på grund av lånet. Har jag tolkat frågan fel är du välkommen att återkomma med följdfrågor.För det första ska jag kommentera om beskattningdelen. För att börja med skulle jag vilja förklara att skatten egentligen inte betalas "på försäljningen" utan på realisationsvinsten. Vad betyder detta? Frågan regleras i inkomstskattelagen (i det följande IL). Huset utgör en tillgång i lagens mening och försäljningen räknas som en avyttring (IL 44 kap. 3§). Eventuell vinst vid avyttring av tillgången utgör en kapitalvinst (IL 41 kap. 2§) och beskattas i inkomstslaget kapital (IL 41 kap. 1§). Vinsten består utav skillnaden mellan ersättningen och anskaffningsutgifter (IL 44 kap. 13-14§§), dvs priset ni får nu minus det belopp ni betalade när ni köpte huset. På denna skillnad ska skatten betalas. Under förutsättning att det handlar om en privatbostadsfastighet blir skattesatsen på vinsten 22% (IL 45 kap. 33§ och 65 kap. 7§). För det andra är det så att låneförhållandet mellan er och banken är en privat skuld. Banken äger egentligen inte huset utan huset utgör en säkerhet för banken för risken att ni inte betalar tillbaka lånet. Det finns egentligen inget rättsligt förhållande mellan försäljnignspriset och skulden till banken: jag förstår att situationen kan se ut som om ni köpte huset med bankens pengar och nu säljer ni huset så att banken kan få tillbaka sina pengar, men de juridiska förhållandena inom denna situation är lite annorlunda. Nämligen är det så att ni lånade pengar från banken, ni blev ägarna till dessa pengar, och använde dem för att köpa huset. Nu, när ni säljer huset, får ni en intäkt: försäljningspriset. På vinsten, som jag förklarade i föregående stycket, ska skatten betalas. Efter detta får ni använda resterande summa pengar för att göra vad som helst, till exempel betala tillbaka skulden till banken. Gör ni inte det så aktualiseras säkerheten och får banken rätt att få sina pengar genom en så kallad exekutiv försäljning av huset. Med detta försöker jag förklara att skattebetalningen och banklånet egentligen inte är kopplade till varandra. Jag hoppas att du fått svar på din fråga! Vill du få frågan närmare utredd kan du skicka din frågeställning till vår Expresstjänst och få en utredning inom 3 dagar. Se http://lawline.se/lawline-express eller klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar,

Reavinstskatt på fritidshusförsäljning efter arv

2016-10-30 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej jag och min syster har ärvt ett fritidshus hur kan man minska vinstskatt, kan man sälja det till sin mamma först och sen sälja det vidare för att få ett högre försäljningsvärde å därmed minska vinstskatt
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår din fråga är det så att ni har ärvt ett fritidshus som ni tänker sälja och ni undrar över skatten på vinsten från den här framtida överlåtelsen.Jag börjar med att observera att frågor om skatt regleras i Inkomstskattelagen (IL).För det första kommer jag att förklara hur beskattningen går till.Fritidshuset utgör i lagens mening en tillgång. En försäljning av fritidshuset räknas i lagens mening som en avyttring (IL 44 kap. 3§) av tillgången. Eventuell vinst vid avyttring av tillgången utgör en kapitalvinst (41 kap. 2§) och beskattas i inkomstslaget kapital (41 kap. 1§). Enligt 44 kap. 13-14§§ består kapitalvinsten av skillnaden mellan ersättningen och anskaffningsutgifter, dvs att ni, om ni säljer fritidshuset -här hittar jag på hypotetsika siffror- för 2 miljoner och ni har betalat 1 miljon för det, gör en kapitalvinst på 1 miljon. Skattesatsen på denna vinst är 22% (IL 45 kap. 33§ och 65 kap. 7§) - jag antar att det handlar om en privatbostadsfastighet.För det andra kommer jag att förklara skillnaden i ert fall, när ni har fått fritidshuset genom arv. I ert fall har ni inte betalat någonting för fritidshuset. I detta fall gäller kontinuitetsprincipen (IL 44 kap. 21), som stadgar att ni "inträder ... i den tidigare ägarens skattemässiga situation." Vad som detta innebär är att ni, som anskaffningsutgift, ska använda vad som den, som ni har ärvt fritidshuset ifrån, har betalat för fritidshuset. Det följer att kapitalvinsten, i ert fall, beräknas som skillnad mellan ersättningen och denna persons anskaffningsutgifter.När det gäller din fråga om hur ni kan gå till för att minska skatten och alternativet att sälja till någon annan (till exempel mamman) först, är situationen som följande:Jag använder mig av hypotetiska siffror igen: om det skulle vara så att personen ni har ärvt fritidshuset ifrån hade 1 miljon som anskaffningsutgifter och med tanke på att skatt beror på eventuell kapitalvinst, är det faktiskt så att försälningen till (exempelvis) mamman skulle bli skattefri, om ni skulle sälja till samma pris, dvs 1 miljon. Då blir kapitalvinsten lika med noll (1 000 000 - 1 000 000). Alternativet förändrar dock inte den slutliga skatten när mamman skulle sälja fritidshuset vidare: i detta fall skulle det vara så att mammans anskaffningsutgift skulle vara 1 miljon och kapitalvinst vid en eventuell försäljning på 2 miljoner skulle igen vara 1 miljon. Sammanfattningsvis är det så att grunden för skatteberäkningen är kapitalvinst och kapitalvinsten består av skillnaden mellan ersättningen och anskaffningsutgifter för den person ni har ärvt fritidshuset ifrån. Ni kan väl bryta upp skattebetalningen genom en mellanliggande försäljning men det totala skattebeloppet blir i alla fall samma.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vill du få frågan närmare utredd kan du skicka din frågeställning till vår Expresstjänst och få en utredning inom 3 dagar. Se http://lawline.se/lawline-express eller klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar,

Överlåtelse av andel i bostadsrätt, sambor

2016-09-21 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej!Jag köpte en bostadsrätt av min bror för ca ett år sedan för 925 000 kr och betalade kontantinsatsen och tog lånet själv. Lägenheten har nu stigit i värde med ca 300 000 kr. Jag och min sambo bor nu i denna bostadsrätt och vi har kommit överens om att hon ska stå på 50% av bostadsrätten och detta för samma pris som jag köpte den för, alltså ingen försäljning med vinst eller förlust.Räcker det med att överlåta 50% i form av gåvobrev och att hon överför 50% av kontantinsatsen plus hälften av summan jag har amorterat?Bör hon även ta över 50% av lånet eller kan det vänta till ett framtida köp av annan bostad?Är detta bästa lösningen skattemässigt eller finns det något annat alternativ?Till vilka behöver man höra av sig till när detta är genomfört?
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Precis som du säger så uppkommer ingen skatterättslig vinst om bostadsrätten överlåts till samma pris som du anskaffade den för. Det smidigaste enligt min mening är att ni skriver ett överlåtelseavtal där köpeskillingen utgör ett övertagande av lån motsvarande hälften av köpeskillingen (462 500 kr) som du erlade när du anskaffade bostadsrätten. På detta sätt har din sambo då övertagit en stor del av din lånebelastning, du slipper skatta och din sambo får en del i bostaden.Andra alternativ finns dock. Ni kan t.ex. skriva ett överlåtelseavtal och sedan skriver din sambo ut ett skuldebrev till dig motsvarande hälften av den summa du köpte bostaden för. Det alternativ som du föreslog, nämligen att du ska överlåta 50% av bostaden genom gåva och hon sedan ger dig motsvarande hälften av kontantinsatsen och hälften av amortering, kan utlösa vinstbeskattning. Detta då överlåtelsen i sådant fall delas upp i en köp- respektive gåvodel där du bara i köpdelen får dra av anskaffningsutgiften i den mån den förslår på köpedelen. Om du vill veta mer om detta så kan du läsa mitt svar i följande länk: här.Din sambo bör ansöka om att få bli medlem i bostadsrättsföreningen vid förvärvet. Möjligheterna för föreningen att vägra henne inträde är inte särskilt stora i detta fall.Vill ni ha hjälp med att upprätta giltiga överlåtelsehandlingar kan vi på Lawline bistå genom vår avtalstjänst. Överlåtelsehandling av bostadsrätt kan upprättas här.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen

Fråga om huvudsaklighetsprincipen mm.

2016-09-09 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej Lawline,Tack för en jättebra sida.Håller på att diskutera ett köp av en fastighet där säljaren föreslår följande:Det är en 50-tals villa som inte blivit såld på några månader och ligger ute för 1 500 000 kr via mäklare, säljaren kan tänka sig att sälja den för 1 400 000. Taxeringsvärdet är 907 000 kr och enligt fastighetsrapporten har ägarna fått fastigheten som gåva (inget vederlag).Om säljaren skulle sälja fastigheten via mäklare så kommer den i slutändan få kvar 930 000 kr (1 400 000 – 50000 mäklararvode – 420 000 30% skatt). Säljaren sa att den kan ge fastigheten som gåva mot ett vederlag och så länge vederlaget är lägre än taxeringsvärdet så räknas det som gåva. Mina frågor är:- Är det korrekt vad säljaren påstår och kan en sådan gåva ges trots att vi inte är släkt?- Gäller regeln om dolda fel vid gåva?Tack på förhand!Med vänliga hälsningarEv. blivande husägare
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om inkomstskatt återfinns i inkomstskattelagen; nedan IL, se här. Regler om fastigheter återfinns i jordabalken; nedan JB, se här.Jag utgår från att det är skatten som ni vill påverka genom att göra köpet till en gåva. Jag fokuserar svaret på huruvida ni kan få förvärvet, genom ett sådant förfarande du beskriver, att ur ett skatteperspektiv betraktas som gåva.Det som säljaren påstår stämmer, även om det inte riktigt alltid är så enkelt. Vid förvärv av fastighet avgör den sk. huvudsaklighetsprincipen huruvida det rör sig om gåva eller köp. Enligt principen heter det att om förvärvet till övervägande del är ett köp, ska det betraktas som ett köp; om det är till övervägande del en gåva, ska det betraktas som en gåva. Det som typiskt sett avgör huruvida förvärvet huvudsakligen är ett köp eller gåva är, i enlighet med vad säljaren säger, beroende av om vederlaget överstiger taxeringsvärdet.För att förvärvet ska betraktas som en gåva behöver dock inte bara vederlaget understiga taxeringsvärdet, utan alla förmögenhetsrättsliga gåvorekvisit måste vara uppfyllda. Dessa rekvisit är:- förmögenhetsöverföring ska ha skett,-överlåtelsen har skett frivilligt samt,-att det finns en gåvoavsikt hos överlåtarenAtt de första två rekvisiten är uppfyllda råder ofta ingen tvekan om. I ditt fall kan det däremot bli lite knepigt för säljaren att hävda att gåvoavsikt föreligger (det är ju hen som främst påverkas skattemässigt om skatteverket betraktar överlåtelsen som ett köp). Vid överlåtelse i släktrelationer finns den fördelen att gåvoavsikt presumeras föreligga. Troligt är dock att skatteverket ser överlåtelsen som en gåva även i ert fall.Det som händer om överlåtelsen betraktas som en gåva är att säljaren inte behöver betala någon skatt. Du som förvärvare hamnar sedan i den position som säljaren var i skattemässigt, se 44 kap. 21 § IL (kontinuitetsprincipen). Detta betyder att du bara kan utnyttja samma anskaffningsutgift som säljaren kan vid en försäljning. Vidare hade även säljaren förvärvat fastigheten genom en gåva, varpå säljaren då trädde i samma ställe som den tidigare överlåtaren. Anskaffningsutgiften är troligen väldigt lågt (med tanke på värdeökning). En framtida försäljning kan alltså bli dyrt för dig skattemässigt, om ni gör en gåvoöverlåtelse denna gång.Det kan således vara fördelaktigt för dig rent skattemässigt att göra ett köp. Nackdelen är ju dock såklart att du behöver betala mer nu.Reglera i JB om felansvar gäller inte vid en gåvoöverlåtelse, se 4 kap. 29 § JB motsatsvis. Mitt råd är att fundera noga över huruvida du vill förvärva fastigheten genom gåva eller köp. Gåva har som sagt den nackdelen att du behöver betala mer skatt vid en framtida försäljning av fastigheten. Jag hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen

Reavinst efter bodelning

2016-10-30 i Reavinstskatt
FRÅGA |Jag ska överta huset vid bodelningen, som pensionär kan jag inte få lån för att lösa ut mitt ex Jag får låna pengar av en vän till det. Och sen ger jag vännen halva huset som gåva hur blir det då med rea vinst skatten.Med vänlig hälsning
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågor om skatt regleras huvudsakligen i Inkomskattelagen (IL).Innan jag går in i själva reavinstskattefrågan skulle jag vilja börja med att kommentera vad som du skrev sist, om att du tänker ge vännen halva huset som gåva.Det är i och för sig så att gåvorna är skattefria (IL 8 kap. 2§). Det är emellertid så att överlåtelsen, för att skattemässigt räknas som en gåva, måste vara rent benefik, dvs att du inte får något tillbaka för vad du ger som gåva. I ditt fall kan det väl vara så att skatteverket gör den bedömningen att du egentligen säljer halva huset till vännen för ett pris som motsvarar lånet. Reavinstskatten kan aktualiseras vid denna överlåtelse.Realisationsvinsten är en form av kapitalvinst (IL 41 kap. 2§), vilken beräknas som skillnaden mellan ersättningen och anskaffningsutgiften (IL 44 kap. 13-14§§). I ditt fall får du halva huset genom bodelning: detta innebär att du "inträder ... i den tidigare ägarens skattemässiga situation" (IL 44 kap. 21§). Vad som detta betyder för dig är att du ska använda ditt ex:s anskaffningsutgifter (för halva huset) som din anskaffningsutgift vid beräkningen av realisationsvinsten, inklusive eventuella förbättringsutgifter och eventuella försäljningskostnader (till exempel mäklararvode). Det blirErsättningen (lånebeloppet) - anskaffningsutgifter (ditt ex:s) - förbättringsutgifter - försäljningskostnader = kapitalvinst.På denna vinst aktualiseras skatten på 22% (IL 45 kap. 33§ och 65 kap. 7§). Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vill du få frågan närmare utredd kan du skicka din frågeställning till vår Expresstjänst och få en utredning inom 3 dagar. Se http://lawline.se/lawline-express eller klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar,

Andelsöverlåtelse bostadsrätt

2016-09-23 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej har flyttat in hos min flickvän och vill gå in som ägare till halva hennes bostads rätt och undrar om hon kan ge halva till mig som gåvaoch jag tar över hälften av hennes lån på 1150000kr?Vad blir konsekvenserna av att vi gör så? Anskaffningsvärdet är 575000kr och marknadsvärdet är ca1600000kr.Mvh Martin
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om sambor återfinns i sambolagen, se här. Regler om bostadsrätter återfinns i bostadsrättslagen; nedan BRL, se här. Regler om inkomstskatt återfinns i inkomstskattelagen, se här.Ja, det är möjligt att göra som du skriver. Det blir dock i sådant fall inte bara fråga om en "gåva" utan snarare ett blandat fång (både gåva och köp). Att överta lån räknas som ersättning.Det kommer att uppkomma en skattemässig vinst som din sambo kommer behöva skatta för. Eftersom att det är halva bostadsrätten som ska överlåtas, får bara hälften av omkostnadsbeloppet (anskaffningsvärdet mm.) dras av. Vidare övergår marknadsvärdet på andelen köpeskillingen (det som du ska överta i lån). I enlighet med delningsprincipen kommer då överlåtelsen att delas upp i en gåvo- respektive köpdel när man räknar ut skatten. Bara den delen som räknas som ett köp kommer att beskattas. Däremot kommer det omkostnadsbelopp som din sambo kan utnyttja bli mindre, eftersom att det inte räknas som att "hela halva" lägenheten överlåts genom köp, utan bara en del.Jag kan inte ge exakta svar på hur stor skatten kommer bli, men jag kan illustrera hur uträkningen kan gå till genom ett exempel.A äger en bostadsrätt med marknadsvärdet 3 000 000 kr. Anskaffningsvärdet är 1 500 000 kr. B ska köpa 50% av bostadsrätten mot ett övertagande av 500 000 kr i lån. 1 500 000 kr är då marknadsvärdet för andelen, och 750 000 (1 500 000 / 2) kr är anskaffningsutgiften för andelen. 500 000 kr erläggs i ersättning, vilket är 1/3 av hela marknadsvärdet. 1/3 är således ett köp och 2/3 är en gåva. A får i detta fall bara nyttja 1/3 av sin anskaffningsutgift för delen i bostadsrätten, vilket är 250 000 kr (750 000/3). Vinsten för A blir då skattemässigt 250 000 kr, varav 22/30-delar är skattepliktigt. 30% skatt utgår på den skattepliktiga vinsten.Ni kan båda utöva bostadsrätten som andelsägare. Detta förutsatt att du ansöker om medlemskap i föreningen och godtas. Utrymmet för föreningen att vägra dig som medlem när du är sambo är dock mycket litet, se 2 kap. BRL.Jag hoppas att du fått svar på din fråga! Om du känner att du behöver ett förtydligande i någon del, får du gärna återkomma i kommentarsfältet nedan.Vänligen

Verklig innebörd

2016-09-12 i Reavinstskatt
FRÅGA |Jag och min bror äger 50% var av en ärvd fastighet.Tanken är att jag ska lösa ut (köpa) hans del.Kan vi genom gåvor, skänka fastighet resp. pengar till varandra och därmed komma undan vinstskatten för den säljande parten, min bror alltså?Med vänlig hälsningLasse
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Även om gåvor enligt inkomstskattelagen i sig är skattefria, 8 kap. 2 § inkomstskattelagen, är de rättshandlingar som du avser att företa med din bror inte problemfria ur ett skatteperspektiv. Det har i skatterättslig praxis utvecklats en princip om fastställande av "rättshandlingars verkliga innebörd". Enligt principen heter det att rättshandlingar som vidtagits i syfte att komma undan skatt inte ska betraktas som deras civilrättsliga beteckning, utan ska i skattehänseende ses i ljuset av deras "verkliga innebörd". Detta betyder att även om ni faktiskt har gett gåvor till varandra finns en möjlighet att trots allt betrakta era rättshandlingar som ett köp. Det får konsekvensen att din bror blir beskattad för ett köp. Den enkla förfarandeprocessen som du beskriver kommer troligen att bli genomskådad av skatteverket.Vill du veta mer om detta kan hänvisas till skatteverkets redogörelse om detta ämne i följande länk: https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2016.1/339269.htmlJag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen

Vinstskatt vid sambos bodelning

2016-08-21 i Reavinstskatt
FRÅGA |Då vi ska flytta isär och sambon vill lösa ut mej ur huset undrar vi hur det fungerar med vinstskatt. Betalar han vid en framtida försäljning eller betalar jag för min del när han löser ut mej?
Greta Apelman |Hej och tack för din fråga! Vid en bodelning av bostaden ska en värdering göras av bostaden (förslagsvis av en värderingsman). Av den vinst som görs dras 22 % av och delas i två delar mellan dig och din sambo. Du får alltså betala ena halvan av vinstskatten då han löser ut dig. Om något är oklart är du välkommen att höra av dig igen!Vänliga hälsningar,