Uppskovsbelopp vid försäljning av bostadsrätt

2016-12-31 i Uppskovsavdrag
FRÅGA |Hej!Jag sålde i början av 2016 en bostadsrätt för 4,4 mkr och gjorde en vinst på ca 2 mkr. Min pappa stod som 50% ägare för att lånet skulle gå igenom när jag köpte den. Han har dock inte nyttjat den eller bott där. Strax därefter köpte jag (vi) en bostad för 2,5 mkr där han står som ägare till 10%. Jag skulle vilja göra uppskov med skatten. Om möjligt, hur mycket av skatten kan jag/vi skjuta upp?Tack på förhand!Mvh,
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Förutsättningar för avdrag för uppskovsbelopp regleras in inkomstskattelagen (i det följande IL), närmare bestämt i kap. 47. För att börja med skulle jag vilja påpeka att en förutsättning för att få göra avdrag för uppskovsbelopp är att den avyttring (i ditt fall: försäljningen) som orsakar kapitalvinsten måste omfatta en ursprungsbostad (IL 47 kap. 2§ 1 st. 1 p.), vilket innebär att den måste vara den skattskyldiges permanentbostad (dvs. där man varit bosatt, IL 47 kap. 3§ 1 & 2 st.). Detta är inte fallet för din pappa, som du beskriver situationen i din frågeställning, och följaktligen får han inte göra avdrag. I ditt fall, eftersom ersättningen för urprungsbostaden (4,4 mkr) överstiger ersättningen för ersättningsbostaden, blir IL 47 kap. 7§ 1 st. 2 p. tillämplig, vilken stadgar att ditt uppskovsbelopp består av kapitalvinsten (ökad med tidigare uppskovsbelopp, du har inte skrivit någonting om detta i din fråga så jag antar att detta är lika med noll) minskad med skillnaden mellan ersättningen för ursprungsbosaden samt ersättningen för ersättningsbostaden. Detta blir 2 mkr - (4,4 - 2,5) = 2 - 1,9 = 100,000 kr. Det ovanstående förutsätter att de siffror du skrivit hänför sig till dig personligen, dvs dina andelar. Är fallet inte så, då ska du räkna samma siffror med dina andelar, vilket innebär att din kapitalvinst är 50% av 2 mkr = 1 mkr, ersättningen för ursprungsbostaden blir 4,4 x 50% = 2,2 mkr och ersättningen för ersättningsbostaden 90% x 2,5 mkr = 2,250 mkr. Detta är viktigt, därför att ersättningen för ersättningsbostaden, i detta fall, är minst lika stor som ersättningen för uppskovsbostad. I så fall är IL kap. 7§ 1 st. 2 p. inte längre tillämplig, utan beräkningen ska göras enligt IL 47 kap 7§ 1 st. 1 p., vilken stadgar att uppskovsbeloppet motsvarar kapitalvinsten (igen, ökad med tidigare uppskovsbelopp). Det finns, dock, en begränsning i IL 47 kap. 7§ 2 st.: urppskovsbeloppet får inte överstiga 1 450 000 kr x 50% (din andel av bostaden) = 725 000 kr. Överskjutande del, i detta fall 1 mkr + 725 000 = 275 000 kr ska tas upp till beskattning.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vill du få frågan närmare utredd kan du skicka din frågeställning till vår Expresstjänst och få en utredning inom 3 dagar. Se http://lawline.se/lawline-express eller klicka på knappen till höger. Med vänliga hälsningar,

Kan man övertaga makas uppskovsbelopp?

2016-11-28 i Uppskovsavdrag
FRÅGA |Hej, finns möjligheten att make kan överta makans uppskovsbelopp från en gemensamt ägd fastighet?
Niclas Friberg |Hej och tack för att Ni vänder Er till Lawline med Er fråga!Eftersom Er fråga gäller uppskovsbelopp vid försäljning av, vad jag tolkar som, privatägd fastighet är det inkomstskattelagen (IL), se https://lagen.nu/1999:1229, som reglerar frågan.För att få uppskov krävs som utgångspunkt att man har ägt hela eller del av både den sålda bostaden (ursprungsbostaden) och den förvärvade bostaden (ersättningsbostaden). Det är endast den kapitalvinst som uppkommer från avyttring av den del man själv äger som går att få uppskov för.Det går att övertaga makans uppskovsbelopp om hennes "nya" bostad övergått till Er genom arv, testamente eller bodelning och uppskovet inte ska återföras till beskattning. Då ska uppskovsbeloppet i stället överföras till Er som den nya ägaren.Hoppas Ni har fått svar på Er fråga!Med vänlig hälsning

Regler kring uppskovsbelopp vid avyttring av privatbostad

2016-10-10 i Uppskovsavdrag
FRÅGA |Hej,Har några frågor gällande Ändrade regler för uppskov med kapitalvinst vid avyttring av privatbostad, föreslaget Aug 2016 av Finansdepartementet.När vet man om dessa regler träder i kraft?Om vi säljer vårt hus 2017 när ska vi senast skaffat en ersättningsbostad?Får det vara en bostadsrätt?Om bostaden är billigare, hur stort uppskov får man då med de nya reglerna?
Hanna Gustafsson |Hej tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga! Om vi börjar med den första frågan så träder reglerna i kraft när riksdagen har godtagit dem. Än så länge är det bara ett lagförslag. I förslaget så säger man att reglerna ska träda i kraft 1 januari 2017. Om riksdagen godkänner lagförslaget kommer alltså dessa regler att träda i kraft först då. Gällande nästa fråga så bör ni skaffa en ersättningsbostad senast ett år från det att ni sålde er ursprungsbostad enligt 5a § i 47e kapitlet i inkomstskattelagen, se https://lagen.nu/1999:1229#K47P5aS1. Här stadgar man att en ny bostad inte räknas som en ersättningsbostad om den köpts tidigare än ett år från det att man avyttrande ursprungsbostaden och inte heller om man köper ny bostad senare än året efter avyttringen. Den nya bostaden som utgör ersättningsbostad får enligt 5 § 47 kapitlet inkomstskattelagen, se https://lagen.nu/1999:1229#K47P5S1, vara en bostadsrätt. I paragrafens femte punkt räknar man upp att bostäder i privatbostadsföretag är en ersättningsbostad och således räknas alltså bostadsrätter. Om de nya reglerna har antagits och trätt i kraft så gäller detta fortfarande eftersom lagförslaget inte handlar om att ändra denna paragraf. Enligt nuvarande regler så får man uppskov med kapitalvinsten plus tidigare uppskovsbelopp minus skillnaden mellan ersättningsbostad och ursprungsbostad. Detta regleras i 7 § 47 kapitlet inkomstskattelagen, se https://lagen.nu/1999:1229#K47P7S1. Denna bestämmelse förutsätter dock att man flyttar in i ersättningsbostaden senast 2 maj året efter man avyttrar ursprungsbostaden. Om man bosätter sig senare får man enbart ett preliminärt uppskovsbelopp som motsvarar kapitalvinsten plus tidigare uppskovsbelopp, detta enligt 8 § 47 kapitlet inkomstskattelagen, se https://lagen.nu/1999:1229#K47P8S1. Om det lagförslag som finns skulle träda i kraft skulle istället beräkningen i förslaget gälla, i alla fall från och med 1 januari 2017. Man skulle då enligt förslaget ha en gräns för uppskovsbeloppet och enligt förslaget skulle uppskovsbeloppet inte få överstiga så stor del av kapitalvinsten (plus eventuella tidigare uppskovsbelopp) som den del som ersättningsbostaden utgör av den ersättning man fått för ursprungsbostaden. Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning

Uppskovsbelopp vid försäljning av bostadsrätter och köp av gemensam ersättningsbostad

2016-04-28 i Uppskovsavdrag
FRÅGA |Hej!Jag sålde min lägenhet som jag ägde 100% av i september 2015 och bor nu temporärt hos min pojkvän. Jag gjorde en vinst (efter avdrag för mäklararvode) på SEK 979 400 som jag nu ska deklarera. Jag förstår att jag kan göra uppskov för totalt 1 450 000 kronor, och att min vinst alltså faller inom ramen för detta.Min pojkvän planerar nu att sälja sin lägenhet (som han äger till 100%) under 2016 och vi vill köpa en gemensam lägenhet där vi går in med 50% vardera under 2016. Ponera att han gör en vinst om SEK 1 000 000 vid sin försäljning, och att han begär uppskov på detta belopp. Är det möjligt för honom att göra uppskov på hela detta belopp, eftersom vi planerar att köpa en gemensam ersättningsbostad och jag redan gjort uppskov för min försäljning? Eller gäller takbeloppet på SEK 1 450 000 kr i detta fall, dvs att vi gemensamt får göra uppskov för våra respektive försäljningar för detta takbelopp? Eller gäller takbeloppet bara om vi gemensamt hade ägt de lägenheter vi sålde under 2015 och 2016?Med vänliga hälsningar,
Björn Eriksson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det du frågar om regleras i 47 kapitlet inkomstskattelagen (IL) https://lagen.nu/1999:1229#A6Uppskovsbeloppet beräknas utifrån den skattskyldiges andel av lägenheten som säljs. Eftersom du ägde 100 procent av bostaden du sålde och eftersom detsamma gäller för din pojkvän kan ni bägge göra ett teoretisk maximalt uppskov med 1 450 000 oberoende av varandra. IL 47:7 st2.Hur beräkning av uppskovsbeloppet ser ut beror dock på hur ersättningen för ersättningsbostaden ser ut och hur stor del av den ni äger vardera. För att kunna göra ett uppskov med hela vinsten krävs att ersättningsbostaden är lika dyr eller dyrare än bostaden som säljs och om ni köper en ersättningsbostad ihop kommer era respektive uppskov jämföras med era andelar i er nya gemensamma bostad. (Detta påverkar dock inte det maximala uppskovet som fortfarande är 1 450 000 per person/lägenhet)Det finns också krav på när ersättningsbostaden senast ska vara förvärvad i förhållande till försäljning av ursprungsbostaden samt när inflyttning senaste måste ske för att ett slutligt uppskov ska kunna begäras.För att läsa mer om de olika tidsgränserna och om slutliga eller preliminära uppskov kan du titta härHoppas att detta besvarade din fråga och tveka inte att ställa ytterligare frågor om något är oklartVänligen

avdrag för uppskovsbelopp vid försäljning av en privatbostadsfastighet eller privatbostadsrätt

2016-12-08 i Uppskovsavdrag
FRÅGA |Jag ska betala ca 150.000 i reavinstskatt efter försäljning av min bortgångne fars hus som såldes i år. Jag har precis köpt en bostadsrätt och undrar om jag kan begära uppskov på skatten och använda pengarna till mitt nya boende? Mvh Lindberg
Arash Ghavamnejad |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Rätten att göra avdrag för uppskovsbelopp efter försäljning av en privatbostadsfastighet tillkommer enbart om fastigheten utgjort dennes ursprungsbostad, att denne har eller tänker förvärva en ersättningsbostad och att denne har eller tänker bosätta sig i ersättningsbostaden, se Inkomstskattelagen (IL) 47 kap 2§. Det är alltså tre kumulativa rekvisit som måste vara uppfyllda för att ha rätt till uppskov av det belopp som ska beskattas. Det första rekvisitet, att bostaden som sålt ska utgöra din ursprungsbostad, är av betydelse för Din fråga. Enligt IL 47 kap 3§ 1 st avses med ursprungsbostad en sådan privatbostad i en stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet som vid avyttringen är den skattskyldiges permanentbostad. Med privat bostad avses enligt IL 2 kap 8§ bl.a. småhus som är avsedd för en eller två familjer och den är också avsedd att användas eller används av ägaren eller dennes närstående som permanent- eller fritidsbostad. Med närstående avses bl.a. föräldrar, mor/farföräldrar, make/sambo, avkomlingar etc, se IL 2 kap 22§. Enligt IL 47 kap 3§ 2 st avses med permanentbostad en bostad där den skattskyldige varit bosatt under minst ett år närmast före avyttringen, eller under minst tre av de senaste fem åren.Du som arvinge till din fars kvarlåtenskap har, som jag kan bara tro, genom ett arvsskifte ärvt huset med full äganderätt. Om du som ägare eller någon av dina närstående använt bostaden som permanentbostad eller fritidsbostad enligt 2 kap 8§ så anses huset utgöra privatbostad i enlighet med 47 kap 3§ 1st. Däremot är frågan om huset utgjort permanentbostad för dig som skattskyldig med anledning av försäljningen enligt 47 kap 3§ 2st. Det krävs ju nämligen att Du innan avyttringen varit bosatt i huset i minst 1 år eller under 3 år av de senaste 5 åren. Enligt praxis och förarbeten krävs det inte att du under denna tid varit ägare av huset, även om du nu är den som är skattskyldig. Om du uppfyller kraven i ovan så har du rätt till uppskovsavdrag.Jag råder dig även att ringa till Skattemyndigheten för att få tydligare och mer kvalificerad rådgivning angående ditt läge. Skattereglerna är nämligen inte alltid lätta att förstå och koppla till omständigheterna i det praktiska livet. Hoppas du i övrigt fått ett någorlunda tillfredställande svar på din fråga. Vänligen,

Uppskov nybyggnation

2016-10-31 i Uppskovsavdrag
FRÅGA |Hej,Jag och min fru sålde vår bostadsrätt i våras. I samband med försäljningen gjorde vi en vinst på 600 000. Vi funderar på att bygga eget hus, men har ingen tomt. Vi har wn kontakt med en hustillverlare, som tror att de kan ha en tomt under 2017. Är reglerna för uppskov likadana även vid köp av tomt. Behöver vi med andra ord vara bosatta i det nya huset per den andra maj 2018, eller går det i detta fall att skjuta på inflyttningadatumet.
Sara Aspelin |Hej och tack för att vänder dig till Lawline med din fråga. För att du ska kunna göra uppskov på del av den vinst du får vid försäljningen krävs att vinsten kommer från försäljning av din ursprungsbostad samt att du har förvärvat eller tänker förvärva en ersättningsbostad samt att du tänker bosätta dig i denna, 47 kap 2§ IL.En ursprungsbostad är en sådan privatbostad som vid avyttringen är den skattskyldiges permanentbostad. För att en bostad ska räknas som permanentbostad krävs att han har bott där under minst ett år närmast före avyttringeneller under minst tre av de senaste fem året. Detta framgår av 47 kap 3§ IL. För att uppskovsbeloppet ska kunna göras ska ersättningsbostaden förvärvas tidigast året för försäljning och senast året efter försäljning av ursprungsbostaden, 47 kap. 5 a § IL.Av 47 kap 7§ IL framgår också att du senast 2 maj andra året efter avyttringen måste bosätta dig i ersättningsbostaden för att uppskov ska få göras.Tyvärr finns ingen undantagsregel till detta och alltså behöver du beskatta vinsten direkt om du inte har flyttat in i ersättningsbostaden senast 2 maj andra året efter försäljningen, alltså 2 maj 2018.Inkomstskattelagen (IL) hittar du här!Hoppas du fått svar på din fråga, annars tveka inte att höra av dig igen.

Rätten till uppskov vid försäljning av bostad

2016-06-17 i Uppskovsavdrag
FRÅGA |Hej!2014 och 2015 sålde jag två lägenheter som har ägde till 100%. När jag och min fru köpte vår nya lägenhet under 2015 så valde vi att äga 50% var vilket betyder att jag blir tvungen att skatta för hela min vinst på de föregående försäljningarna. Nu har vi ändrat oss och vill begära uppskov och undrar därför om Skatteverket tillåter att jag t.ex "köper" 30% av min frus andel till marknadspris idag för att komma upp i rätt köpeskilling. En annan fråga är, finns det någon gräns för gåvor som ej behöver tas upp till beskattning. T.ex om 60-40 räcker för att jag ska begära uppskov och att min fru då ger mig 10% av lägenheten.Tacksam för svar.
Niclas Friberg |InledningHej och tack för att Ni vänder Er till Lawline med Era frågor!Eftersom Er fråga rör uppskov av skatt på kapitalvinst vid försäljning av bostad är det inkomstskattelagen (IL) som reglerar frågan, se https://lagen.nu/1999:1229#K47.Det är svårt att ge ett helt korrekt svar när vi inte vet vilka belopp det rör sig om i Ert fall. För att göra en korrekt uträkning av eventuell möjlighet till uppskov skulle vi behöva alla intäkter och kostnader relaterade till försäljning och köp av bostad. Då vi inte har denna information ges ett svar enligt lag som förhoppningsvis ligger så nära Er situation som möjligt.Allmän redogörelseFör att få göra avdrag för uppskovsbelopp krävs enligt IL 47 kap. 2 § att:1.Tar upp kapitalvinst på grund av avyttring (försäljning) av ursprungsbostad (den bostad Ni tidigare levde i),2.har förvärvat en ersättningsbostad (en ny bostad som Ni ska bo i) och3.har bosatt sig eller tänker bosätta sig i ersättningsbostaden.Som ursprungsbostad anses den permanentbostad Ni tidigare var bosatt i under minst ett år före avyttringen alternativt om Ni bott där under minst tre av de fem senaste åren, IL 47:3.Avdrag för uppskov får, som huvudregel, inte understiga 50 000 kr och inte heller överstiga 1 450 000 kr, IL 47:6-7. Själva beräkningen av uppskovsbelopp anges i IL 47:7. Det finns tre beräkningssätt och vilket man använder beror på om ersättningen för den nya bostaden efter ev. ny-, till- eller ombyggnad är större än ersättningen för ursprungsbostaden.Det finns ingen generell gräns för vad en gåva får uppgå till för belopp, se lag angående vissa utfästelser om gåva https://lagen.nu/1936:83.TillämpningNi kan inte få uppskov för den bostad Ni inte har använt som permanentbostad.Anledningen till att Ni behöver skatta för kapitalvinsten och inte kan få uppskov är troligtvis att skillnaden i ersättning för Er ursprungsbostad och Er ersättningsbostad är större än kapitalvinsten ökad med ev. tidigare uppskovsbelopp. Efter denna beräkning finns inget utrymme för uppskovsbelopp kvar och därför får Ni inte uppskov.Låt oss ta ett exempel: Om Er ursprungsbostad gav 1,5 miljoner kr i intäkt och 300 000 kr i kapitalvinst och Ni sedan köper Er andel i den nya bostaden med Er fru för 1 mkr så görs beräkningen så att Er kapitalvinst minskas med skillnaden mellan ersättningen för ursprungsbostaden minskad med ersättningsbostadenbostaden.300 000 - (1 500 000 - 1 000 000)=-200 000 d.v.s. ingen möjlighet till uppskov.Vad gäller Er tanke om att köpa en större andel av bostaden av Er fru så skulle detta ha kunnat ge Er möjlighet till uppskov. Skatteverket har i sina allmänna råd och ställningstaganden godkänt att den skattskyldige, Ni i det här fallet, kan förvärva andelar i samma bostad vid skilda tillfällen och genom skilda avtal. Förvärven behandlas då som förvärv av en och samma ersättningsbostad och man lägger samman förvärvsbeloppen (ersättningen) när man jämför med ersättningen för ursprungsbostaden. Viktigt är dock att förvärven måste ske inom tidsperioden som gäller för anskaffning av ersättningsbostad. Detta innebär att förvärven av ersättningsbostad måste ske före utgången av det år då avyttring av ursprungsbostaden sker. I Ert fall innebär detta att Ni skulle behövt förvärva Er frus andel innan utgången av år 2015 då det var det året som Ni sålde Er ursprungsbostad. SammanfattningKontentan av min bedömning blir att Ni är för sent ute för att kunna få uppskov. Ni skulle behövt förvärva Er frus andel av bostaden under det år då Ni sålde Er gamla bostad d.v.s. år 2015. Förstår att det inte var svaret Ni hade önskat men förhoppningsvis har Ni fått klarhet i Er situation.Med vänlig hälsning

Schablonintäkt på uppskovsbelopp

2016-03-31 i Uppskovsavdrag
FRÅGA |Jag gav hela min del av vår lägenhet, bostadsrätt som gåva till min hustru.Vi har inga lån eller andra gäldenärer.Nu ser jag på min declaration att jag måste betala skatt för denna gåva.De kallar det schablonintäkter bostadsuppskov 1,67 %.Det är en gåva och inte en försäljning.Vad anser ni jag bör göra ??
Björn Eriksson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Gåvor är som du är inne på skattefria. Detta regleras i inkomstskattelagen (IL) 2 §.I det här fallet är det dock inte själva gåvan som skatteverket väljer att beskatta. Vid försäljning av en bostadsrätt finns det möjlighet att istället för att betala skatt på vinsten använda vinsten till att köpa en ersättningsbostad. Om man använder vinsten till att köpa en ersättningsbostad kan man välja att göra uppskov med beskattningen av vinsten. Uppskovsbeloppet finns sedan med så länge man inte väljer att frivilligt återföra det till beskattning eller avyttra ersättningsbostaden, vilket också medför att det ska återföras till beskattning.Det uppskov som finns vid ingången av inkomstårets början tas upp som en intäkt motsvarande 1,67 procent av uppskovsbeloppet, IL 47:11b §. Detta beskattas sedan i inkomstslaget kapital med 30 procent. Totalt sett motsvarar det en beskattning av uppskovsbeloppet med ca 0,5 procent årligen.Det verkar alltså som att du har haft ett uppskovsbelopp vid ingången av inkomståret innan du gav bort din del av bostadsrätten och det är detta som beskattas.Du kan läsa mer om schablonintäkt på uppskovsbelopp på skatteverkets hemsida: https://www.skatteverket.se/privat/fastigheterbostad/forsaljningavprivatbostad/uppskov/schablonintakt.4.233f91f71260075abe8800031114.htmlHoppas att detta besvarade din fråga Vänligen