Hur lång är preskriptionstiden för fordringar i ett hyresförhållande?

2021-03-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Hur lång tid efter avflytt kan en hyresvärd komma med faktura på åtgärder efter slitage i en hyresrätt? Har läst något om 2 år. "Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten. Iakttas ej denna tid, är rätten till talan förlorad, om ej annat avtalats"Är fakturan skriven över två år efter avflytt, kan den krävas in av hyresvärd då?Mvh
Julia Persson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att svara på din fråga kommer jordabalkens 12 kapitel (JB) att tillämpas.IntroduktionJag uppfattar att din fråga är hur lång tid efter en hyresvärd kan komma med betalningsanspråk rörande åtgärder och slitage i en hyresrätt. Därför kommer jag att beskriva preskriptionstiden för en fordran som har uppstått i ett hyresförhållande. Om preskriptionstiden har inträffat har hyresvärden inte längre rätt att rikta fordringsanspråk gentemot en hyresgäst.Hur lång är preskriptionstiden för fordringar i ett hyresförhållande?Preskriptionstiden för fordringar i hyresförhållanden är 2 år (12 kap. 61 § JB). Preskriptionstiden börjar löpa från dagen då hyresgästen flyttar ut. Det innebär att själva "klockan" på 2 år börjar ticka först när hyresgästen har flyttat. Efter två år från att hyresgästen har flyttat ut så är fodringen preskriberad, vilket innebär att hyresvärden inte har rätt att väcka talan eller kräva betalning längre.Viktigt att komma ihåg är att hyresvärden och hyresgästen kan avtala om annat vilket kan förlänga preskriptionstiden, exempelvis om parterna har kommit överens om att hyresgästen ska betala.SammanfattningPreskriptionstiden för fordringar i hyresförhållanden är två år och preskriptionstiden börjar löpa när hyresgästen har flyttat ut. Om en hyresvärd kräver pengar två år efter att en hyresgäst flyttat ut så är fordran preskriberad vilket betyder att hyresvärden inte har rätt att kräva pengarna. Om du skulle få ett sådant betalningskrav kan du bestrida kravet och hänvisa till att fordran är preskriberad.Hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en till!Vänligen,

Vilka skatter och avgifter kan aktualiseras vid övertagande av andel av fastighet?

2021-03-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag, min fru, och mina två föräldrar skall vara gemensamt ansvariga för ett bolån för en fastighet min fru och jag skall bo i. Planen är att vi skall lösa ut föräldrarna från bolånet så fort vår ekonomi tillåter. Vad är bäst för oss, att föräldrarna äger 25 % var i fastigheten eller att de äger så lite som möjligt (de måste vara delägare enligt krav från banken)? Frågan gäller då skatter och avgifter när vi tar över hela fastigheten och bolånet.Mvh
Elin Englund |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Relevant lag för din frågeställning är följande:-Inkomstskattelagen (IL)-Lagen om stämpelskatt (LOS)-Jordabalken (JB)Vad finns det för skattskyldighet och avgifter vid ert upplägg?Om man säljer en fastighet och går med vinst så blir man skyldig att skatta cirka 22% på kapitalvinsten som man har fått genom försäljningen (45:33 IL). Om man istället ger bort en fastighet så blir man inte skyldig att betala någon skatt eftersom vi inte har någon gåvoskatt i Sverige (8:2 IL). Därav blir det avgörande kring om en skattskyldighet utlöses vid överlåtelsen av fastigheten till dig och din fru huruvida det räknas som en försäljning eller en gåva.Gällande utgifter för att överta lån får jag tyvärr be er att vända er till eran bank för att fråga om dem har någon kostnad för detta, då jag tyvärr inte vet vilken bank ni är kund hos eller vilka avgifter den banken har.Hur får man överlåtelsen av fastigheten att räknas som gåva enligt huvudsaklighetsprincipen?En överlåtelse som räknas som en gåva skatterättsligt är skattefri:Enligt hur du formulerade din fråga så utgår jag ifrån att när dina föräldrar skall överlåta sin del av fastigheten till dig och din fru ska detta ske genom att ni enbart övertar lånen och att dina föräldrar inte vill ha betalt enligt marknadsvärdet. Då kan det finnas en möjlighet att få överlåtelsen att skatterättsligt räknas som en gåva. När det skall avgöras om en överlåtelse av en fastighet mot viss betalning skall räknas som gåva eller försäljning används nämligen något som kallas för huvudsaklighetsprincipen. Om överlåtelsen huvudsakligen räknas som en gåva skall då hela transaktionen räknas som en gåva skatterättsligt, varav det inte utgår någon skatt för överlåtelsen (8:2 IL).Huvudsaklighetsprincipen:För att det huvudsakligen ska räknas som en gåva behöver det pris ni betalar för överlåtelsen understiga fastighetens taxeringsvärde (eller marknadsvärdet om det är lägre än taxeringsvärdet) för det beskattnings år som ni övertar hela fastigheten (RÅ 81 1:29). Det är viktigt att förstå att övertagande av bolån i detta fallet räknas som en form av betalning för överlåtelsen. Därav är det avgörande huruvida den delen av bolånen som ni övertar understiger eller överstiger fastighetens taxeringsvärde för övertagandeåret.Vad gäller i ert fall enligt huvudsaklighetsprincipen:I ert fall gäller det dock inte en överlåtelse av en hel fastighet, utan en del av fastighet. Jag har inte hittat någon praxis som behandlar ett exakt likadant ärende som just ditt. Utifrån de regler som utarbetats i praxis har jag dock tolkat rättsläget som att det vid överlåtelse av del av fastighet måste tas hänsyn till hur stor del av fastigheten som överlåts. Med det menar jag att om dina föräldrar överlåter till exempel halva fastigheten så kan ni inte utgå ifrån att priset ni betalar skall understiga hela taxeringsvärdet för fastigheten. Utan min tolkning är att ni då får utgå ifrån att priset skall understiga halva taxeringsvärdet för fastigheten för att det skall kunna räknas som gåva, eftersom det bara är halva fastigheten som överlåts. Min tolkning får stöd av rättsfallet RÅ 1941 ref 51 som gällde ett liknande ärende, samt HFD 2013 not 40 som gällde delvis samma sak, där det i båda fallen togs hänsyn till hur stor ägarandelen parten hade vid beräkningen av taxeringsvärdet.För att göra det ännu tydligare med andelsberäkningen av taxeringsvärdet så blir det enligt min tolkning enligt följande:-Om dina föräldrar äger 50% av fastigheten bör 50% av taxeringsvärdet tillräknas deras andel, varav priset ni betalar för överlåtelsen skall understiga 50% av fastighetens taxeringsvärde för överlåtelseåret för att kunna räknas som gåva.-Om dina föräldrar äger 30% av fastigheten bör 30% av taxeringsvärdet tillräknas deras andel, varav priset ni betalar för överlåtelsen skall understiga 30% av fastighetens taxeringsvärde för överlåtelseåret för att kunna räknas som gåva.-Om dina föräldrar äger 10% av fastigheten bör 10% av taxeringsvärdet tillräknas deras andel, varav priset ni betalar för överlåtelsen skall understiga 10% av fastighetens taxeringsvärde för överlåtelseåret för att kunna räknas som gåva.Jag hoppas att det genom mina exempel blir lätt att förstå hur jag menar, för jag kan förstå att det kan framstå som krångligt. Det som framgår av detta exemplet är även att desto större andel dina föräldrar äger och överlåter till er, desto högre pris kan ni betala och ändå få det skatterättsligt kvalificerat som en gåva. Det beror på att desto större andel dina föräldrar äger, desto större del av taxeringsvärdet för fastigheten tillräknas dina föräldrar, vilket ger er möjligheten att betala mer men ändå hamna under deras andel av taxeringsvärdet.Ytterligare kriterier för att det skall räknas som en gåva skatterättsligt:Om storleken på dina föräldrars del av bolånet understiger värdet av deras andel av taxeringsvärdet för övertagandeåret så kan ni således överta bolånen utan att det behöver räknas som ett köp. För så länge överlåtelsen uppfyller ytterligare två kriterier bör den med stor sannolikhet räknas som en gåva skatterättsligt. Dessa tv kriterier ser ut som följande:-överlåtelsen skall innefatta en frivillig förmögenhetsöverföring-överlåtelsen skall ske med gåvoavsiktEn förmögenhetsöverföring finns det om priset ni betalar genom ett övertagande av bolånen är lägre än det verkliga värdet för övertagandet. En gåvoavsikt finns om dina föräldrar har för avsikt att ge er deras del av fastigheten utan ersättning för den, även om dem vill att ni ska överta bolånen skall således deras vilja vara att ge er deras del gratis. När det gäller transaktioner mellan närstående så presumerar skatteverket att det föreligger en gåvoavsikt. Du och din fru räknas som närstående till dina föräldrar rent skatterättsligt (2:22 IL).Vem kan bli skyldig att betala vilken typ av skatt?Kapitalvinstskatt:Om bolånen som ni övertar av dina föräldrar är så pass stora att värdet på dem överstiger värdet för deras andel av taxeringsvärdet för fastigheten så kommer överlåtelsen att räknas som en försäljning från deras sida och ett köp för er. Vid det fallet kommer dina föräldrar bli skyldiga att betala skatt för sin försäljning om dem har gått med vinst. Deras eventuella kapitalvinstskatt ska då beräknas utifrån förhållandena på deras avyttrade andel (45:19 IL). Det är således för dina föräldrar det eventuellt kan bli aktuellt att behöva betala kapitalvinstskatt, inte för dig och din fru.Stämpelskatt:Du och din fru kan däremot behöva betala något som kallas för stämpelskatt, vilket ni kommer att få göra om överlåtelsen räknas som köp (4 och 5 §§ LOS). Huruvida ni ska betala stämpelskatt eller inte avgörs också enligt huvudsaklighetsprincipen, den ser dock lite annorlunda ut när det gäller stämpelskatten. Ni kan nämligen bli skyldiga att betala stämpelskatt även om överlåtelsen skatterättsligt räknas som en gåva. Om de bolån ni övertar eller om ni betalar pengar för överlåtelsen och de överstiger 85% av dina föräldrars andel av taxeringsvärdet för fastigheten ska ni betala stämpelskatt även om det räknas som en gåva skatterättsligt (5 och 9 §§ LOS).Även om ni inte blir skyldiga att betala stämpelskatten kommer ni att behöva betala en expeditionsavgift när ni ansöker om lagfart för den andelen av fastigheten som dina föräldrar överlåter. Om dina föräldrar äger varsin del kommer dem att behöva skriva varsitt gåvobrev och då får ni betala en expeditionsavgift per gåvobrev. Expeditionsavgiften ligger på 825 kronor enligt lantmäteriets hemsida.Vad är bäst för er?Om jag har tolkat dina föräldrars avsikt rätt enligt din frågeställning så är deras vilja inte att tjäna några pengar på detta, utan enbart att hjälpa er gratis. Då är det bästa som ni kan göra för alla inblandade att försöka se till att överlåtelsen räknas som en gåva skatterättsligt så att ingen blir skatteskyldig (8:2 IL). Därav är det bra om så stor del som möjligt av taxeringsvärdet för fastigheten räknas till dina föräldrars andel, varav det därmed är en fördel om dem äger en så stor del som möjligt av fastigheten. För då har ni ett större utrymme att betala för överlåtelsen utan att det behöver kvalificeras som ett köp/ en försäljning skatterättsligt.Storleken på bolånen är styrande för hur stor andel av fastigheten dina föräldrar bör äga:Jag har förstått det som att det enda ni ska betala är övertagandet av bolånen, vilket juridiskt räknas som en betalning för övertagandet. Därmed är det storleken på bolånen som är styrande för hur stor andel som dina föräldrar bör äga. Jag kommer nu synliggöra detta med ett hypotetiskt exempel:Taxeringsvärdet är i mitt exempel 2 000 000 kr det året överlåtelsen skall skeBolånen är i mitt exempel 1 000 000 kr det året överlåtelsen skall skeOm dina föräldrar då ska stå för hälften av bolånen vilket blir 500 000 kr så behöver ni se till att dem äger minst mer än 26% av fastigheten om taxeringsvärden. För då tillräknas dina föräldrar minst 520 000 kronor av taxeringsvärdet på deras andel av fastigheten. Då kan ni överta bolånen på 500 000 kronor utan att det överstiger deras andel av taxeringsvärdet, varav överlåtelsen kan räknas som gåva. Däremot kommer ni vid det fallet att få betala stämpelskatt eftersom bolånen överstiger 85% av dina föräldrars andel av taxeringsvärdet.Om ni vill slippa betala stämpelskatten enligt mitt exemple behöver dina föräldrar äga cirka 31% av fastigheten. Då är deras andel av taxeringsvärdet 620 000 kronor och bolånet på 500 000 kronor understiger då 85% av dina föräldrars andel av taxeringsvärdet, varav ni slipper stämpelskatt samt att överlåtelsen kan räknas som en gåva skatterättsligt.Slut på exempel.Jag hoppas exemplet tydliggjorde hur storleken på bolånen hänger ihop med hur stor andel av fastigheten dina föräldrar bör äga för att ni alla skall slippa betala skatt i och med denna överenskommelse.Hur genomför man en gåva av fastighet?Om ni beräknat att det är möjligt att räkna överlåtelsen av fastigheten som en gåva bör ni genomföra överlåtelsen genom att dina föräldrar upprättar ett gåvobrev gällande deras andel av fastigheten. Om dem äger en andel var och inte tillsammans så behöver de upprätta ett gåvobrev var. Viktigt att veta är att även om ni betecknar det gåva kan skatteverket välja att räkna det som en försäljning/ ett köp om dem anser att det skatterättsligt är en försäljning. På samma sätt kan skatteverket välja att beteckna något ni betecknar som ett köp för en gåva. Det viktiga för skatteverkets bedömning är således inte hur ni betecknar det, utan rättshandlingens verkliga innebörd skatterättsligt.För att ett gåvobrev gällande andel i fastighet skall vara juridiskt giltigt behöver det uppfylla formkrav som framgår av jordabalken, formkraven ser ut som följande (4:1 JB):-Det behöver framgå vilken betalning som utgår för gåvan, där skall ni då ange att ni övertar bolånen.-Det behöver framgå vilken fastighet gåvan gäller, där skall hela fastighetsbeteckningen framgå, vilket är viktigt för att kunna identifiera exakt vilken fastighet det gäller.-Det behöver framgå att gåvogivaren har en avsikt att överlåta sin andel av fastigheten till gåvomottagarna (du och din fru). När det gäller gåva är det även viktigt att det framgår att det är en frivillig gåvoavsikt, det står dock inte stadgat i jordabalken.Ett ytterligare krav som inte framgår av formaliakraven i jordabalkens 4 kapitel är att två vittnen måste underteckna att dem sett gåvogivarens underskrift, detta krävs nämligen för att ni skall kunna söka lagfart, varav det blir ett indirekt krav.Jag rekommenderar er dock att ta hjälp av en jurist för att upprätta ett gåvobrev så att det blir helt korrekt. Om ni inte känner att ni har den ekonomiska möjligheten för det så finns det även avtalstjänster som ni kan googla efter på nätet där man kan köpa avtal för ett billigare pris där man sedan får fylla i uppgifterna själv.SammanfattningEn överlåtelse av en andel av en fastighet kan räknas antingen som köp eller gåva. Om det räknas som gåva så blir det skattefritt för både överlåtaren och mottagaren, medans om det räknas som ett köp får överlåtaren betala eventuell kapitalvinstskatt och mottagaren får betala stämpelskatt.Ett övertagande av bolån räknas juridiskt som en betalning för övertagandet av fastigheten. Huruvida överlåtelsen skall räknas som ett köp eller en gåva avgörs av huvudsaklighetsprincipen. Den går ut på att avgöra huruvida överlåtelsen huvudsakligen består av en gåva eller ett köp, om överlåtelsen då huvudsakligen består av en gåva skall hela överlåtelsen räknas som en gåva skatterättsligt.Om viss betalning utgår för överlåtelsen av andelen av fastigheten behöver värdet på bolånen som övertas understiga värdet på dina föräldrars andel av taxeringsvärdet för att det skall räknas som en gåva. Hur stor andel av taxeringsvärdet som tillräknas dina föräldrar bestäms efter hur stor andel av fastigheten dina föräldrar äger. Desto större andel av taxeringsvärdet som tillräknas dem, desto större utrymme finns det för att utge viss betalning vid övertagandet av deras andel utan att det behöver räknas som ett köp. För att få en större andel av taxeringsvärdet att tillräknas dina föräldrar behöver de äga en större andel av fastigheten eftersom ägarandelen av fastigheten bestämmer hur stor andel av taxeringsbeloppet som tillräknas dina föräldrar.Hur stort utrymme ni behöver för att kunna utge betalning vid övertagandet av dina föräldrars andel av fastigheten är beroende av hur stort delen av bolånet som dina föräldrar står för och som ni därav skall ta över. Desto större bolånet är, desto större andel av taxeringsvärdet behöver tillräknas dina föräldrar, varav de behöver äga en större andel av fastigheten, för att ni ska kunna få överlåtelsen att räknas som en gåva skatterättsligt.Om lånen överstiger taxeringsvärdet som tillräknas dina föräldrar hur ni än gör så går det tyvärr inte att få det att räknas som en gåva skatterättsligt, varav dina föräldrar behöver betala eventuell kapitalvinstskatt och du och din fru stämpelskatt.Mina råd till er:-Kolla upp taxeringsvärdet för fastigheten.-Räkna på hur stor del av bolånet dina föräldrar skall stå för.-Räkna sedan på om det är möjligt att få dina föräldrars del av bolånet att understiga deras andel av taxeringsbeloppet genom att justera hur stor del av fastigheten dem skall äga.-Tänk även på att taxeringsvärdet ändras med tiden, varav det kan se annorlunda ut det år ni skall överta dina föräldrars andel. Således behöver ni återigen noga kolla upp vilket taxeringsvärde som gäller när det är dags för att överta dina föräldrars andel.-Om ni skall skriva ett gåvobrev så rekommenderar jag er att anlita en jurist för ändamålet, så att det blir helt korrekt utformat och juridiskt bindande. Ett gåvobrev gällande fastighet har nämligen formaliakrav för att vara giltigt. Om ni vill kan jag hjälpa er att komma i kontakt med en av våra jurister för att få hjälp med detta. För gåvoavtal kan ett fast pris ges.Slutligen vill jag önska er ett stort lycka till och hoppas att ni känner att ni har fått svar på er fråga, om det kvarstår några funderingar eller om ni vill ha vidare juridisk hjälp av en av våra jurister är ni varmt välkomna att kontakta mig på elin.englund@lawline.se för ändamålet!Med vänliga hälsningar,

Kan jag få hjälp med att upprätta en fullmakt för försäljning i Grekland?

2021-03-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag behöver hjälp med att upprätta en fullmakt till min kusin i Grekland så hon har rätt att sälja min mark. Kan man få hjälp med det i Sverige?
Vendela Tingshammar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Sälja mark i GreklandJag tolkar din fråga som så att du vill upprätta en fullmakt för att din kusin ska kunna sälja mark du äger i Grekland. Detta innebär att den svenska regleringen inte gäller på området och jag kan därför inte svara på hur och om du kan upprätta en fullmakt för detta ändamål. För att du ska få bästa möjliga rådgivning om Greklands lagar om detta rekommenderar jag därför att du söker dig till en grekisk jurist eller annan person som är kunnig i grekisk rätt. Sälja mark i SverigeGäller däremot fullmakten mark som ska köpas och säljas i Sverige regleras detta i 2 kap. Avtalslagen. Generellt sett brukar man behöva ange vem som ger fullmakt och vem som tar får använda fullmakten, vad fullmakten gäller, hur länge den gäller osv. Det går därför bra att upprätta en fullmakt på detta sätt och du är välkommen att boka tid med en av våra jurister för att få hjälp med detta.Sammanfattande svarMitt svar på din fråga är därför nej. Jag svarar nej för att en svensk jurist troligtvis saknar den kunskap som krävs för att upprätta en fullmakt som gäller i Grekland. Det innebär visserligen inte att en svensk jurist inte kan försöka. Men för din egen skull bör du vända dig till en person som är kunnig i grekisk rätt. Med vänliga hälsningar,

Hur görs make/maka till samägare?

2021-02-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag äger en fastighet och har nu gift mig. Jag skulle vilja att vi båda stod som ägare till fastigheten. Hur ordnar jag det?
Jessica Sarhede |Hej, detta kan du ordna genom att ansöka om lagfart för din make/maka hos Lantmäteriet där de kommer be er skicka med vissa dokument gällande fastigheten. Har ni inte annars skrivit på något äktenskapsförord, eller att du fått fastigheten i gåva eller arv om att det ska vara din enskilda egendom, kommer fastigheten att bli giftorättsgods i och med giftermålet, dvs att alla tillgångar delas lika, 7:1-2 äktenskapsbalken.Med vänlig hälsning,

Får jag vistas på någons tomt utan tillstånd?

2021-03-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej finns det någon lag på man ej få gå in på någons tomt om tomtägaren ej godkänner det?
Vanessa Hannah |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I Sverige har vi någonting som kallas för allemansrätt. Allemansrätten är grundlagsstadgad (2 kap 15 § 4 st Regeringsformen) och innebär en rätt för var och en att färdas över annans mark och tillfälligt uppehålla sig där. Det finns inte någon tydlig definition i lag avseende allemansrättens omfattning men det som kan konstateras är att den innebär en inskränkning av markägarens äganderätt. Detta på så sätt att denne måste acceptera att andra uppehåller sig och eller nyttjar dennes fastighet utan ersättning. En fastighetsägare får alltså inte hindra någon från att uppehålla sig på eller nyttja dennes mark. Ett undantag från allemansrätten är att man inte får vistas på någons tomtmark, den s.k. hemfridszonen. Hemfridszonen är det område som är närmast runt bostadshuset och på detta område får man inte vistas utan lov från fastighetsägaren. Om man vistas på någons tomtmark utan lov kan man göra sig skyldig till hemfridsbrott enligt 4 kap 6 § Brottsbalken.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Får jag promenera på privat mark?

2021-03-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, får jag promenera på privat mark? Ägaren påstår att jag inte får göra det men jag har för mig att det i Sverige är tillåtet! Vad gäller??
Vanessa Hannah |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I Sverige har vi någonting som kallas för allemansrätt. Allemansrätten är grundlagsstadgad (2 kap 15 § 4 st Regeringsformen) och innebär en rätt för var och en att färdas över annans mark och tillfälligt uppehålla sig där. Det finns inte någon tydlig definition i lag om allemansrättens omfattning men det som kan konstateras är att den innebär en inskränkning av markägarens äganderätt. Detta på så sätt att denne måste acceptera att andra uppehåller sig och eller nyttjar dennes fastighet utan ersättning. En fastighetsägare får alltså inte hindra någon från att uppehålla sig på eller nyttja dennes mark. Allemansrätten må vara en rättighet, men med denna rättighet följer också en skyldighet. Var och en som utnyttjar allemansrätten ska visa hänsyn och varsamhet i naturen, vilket anges i 7 kap 1 § Miljöbalken. Ett undantag från allemansrätten är att man inte får vistas på någons tomtmark, den s.k. hemfridszonen. Hemfridszonen är det område som är närmast runt bostadshuset och på detta område får man inte vistas utan lov från fastighetsägaren. Om man vistas på någons tomtmark utan lov kan man göra sig skyldig till hemfridsbrott enligt 4 kap 6 § Brottsbalken. I enlighet med allemansrätten, har du alltså rätt att promenera på privat mark utan att markägaren hindrar dig. Detta såvida du inte promenerar på dennes tomt. Hoppas du fick svar på din fråga.Vänligen,

Hur gör jag för att få hyresreducering när det finns brister i min lokal?

2021-03-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag hyr en lokal där jag bedriver vårdverksamhet. Efter en läcka i huset har jag nu varit utan toalett i 5,5 månader. Jag har ca 8-10 patienter per dag och har på egen hand lyckats ordna så de har tillåtelse att låna en toalett inne på en butik på samma gata. Det sitter hårt inne för många att gå dit och några har inte velat komma alls under denna tid pga att det inte finns någon toalett. Förutom allt annat det innebär att inte ha tillgång till toalett har det också därför inneburit en del inkomstbortfall. Vad är skäligt att jag får i hyresavdrag av hyresvärden och hur går jag till väga? Till saken hör att jag förmodligen inte ens har rätt att bedriva verksamhet utan toalett då jag är ansluten till landstinget. Det har jag dock inte frågat dem om då jag varit rädd för att bli tvungen att avsluta och helt bli utan inkomster.
Elin Englund |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag vill börja med att beklaga din situation, jag förstår att den är jobbig för dig!I mitt svar utgår jag från att du och din hyresvärd inte har avtalat specifikt om denna situation och utgår därav ifrån de regler som finns gällande en sådan situation. Om jag har uppfattat situationen fel kan det påverka mitt svar, du får därav gärna mejla mig på elin.englund@lawline.se om jag missuppfattat situationen, så jag kan ge dit ett fullgott svar.Lag som är relevant för din frågeställning är följande:-Jordabalken 12 kap. (JB)Vad kan du som hyresgäst ha rätt till för ersättningar?Mycket riktigt som du själv säger kan man få hyresavdrag i en situation där du inte kan använda din lokal som vanligt (12:16 ihop med 12:10-12JB ). Om du får ett hyresavdrag gäller det för dom dagar som du inte har kunnat använda din lokal som vanligt. I ditt fall är orsaken till att du inte kan använda din lokal som vanligt att det har varit en läcka i huset, varav jag gissar på att det eventuellt pågår reparationer. I sådana fall är det oftast lättare att få till ett hyresavdrag än i andra fall när man t.ex. klagar på störande grannar eller att det är mögligt.När en skada på lokalen uppstår finns följande möjligheter för dig som hyr en lokal (12:11 JB):-Få en skälig sänkning av hyran, oavsett om hyresvärden varit försumlig eller ej.-Avhjälpa bristen på bekostnad av hyresvärden om den underlåter att efter tillsägelse åtgärda bristen så snart det kan ske.-Om bristen är av väsentlig betydelse och den inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller om din hyresvärd inte avhjälper bristen så snart det kan ske efter tillsägelse kan du även få säga upp kontraktet.-Om hyresvärden inte kan visa att bristen inte beror på hans försummelse kan du få skadestånd för t.ex. förlorad inkomst.Det viktiga är således att ni ber er hyresvärd att åtgärda bristen i er lokal som enligt er fråga verkar bestå av en avsaknad av toalett och eventuellt fler saker som vattenskadan kan ha orsakat. Om ni redan har bett hyresvärden att avhjälpa detta och hen inte har påbörjat reparationer så snart det går kan ni därmed inneha en rätt att själva reparera skadan på hens bekostnad. Om reparationer redan pågår är det dock inte aktuellt, utan då är frågan om ni anser bristen på toalett som så allvarlig att ni hellre säger upp kontraktet och letar en ny lokal. Om det är något du önskar kan det finnas möjlighet till det då toalett ändå bör anses vara en mycket viktig del av en lokal, däremot framgår det av förarbetena att det måste röra sig om "en verkligt avsevärd olägenhet" för att man ska ha rätten att säga upp kontraktet. Utöver det finns det då eventuellt möjlighet för dig att få skadestånd ifall din hyresvärd inte kan excuplera sig som det kallas för, det innebär att hen måste visa på att det inte var hens försummelse som orsakade vattenskadan och därmed bristen i er lokal. Om hyresvärden inte kan göra det kan ni eventuellt utfå ett skadestånd för bland annat inkomstförluster kopplade till bristen. Slutligen finns då rätten till en sänkning av hyran när det föreligger en brist, denna är inte avhängig att din hyresvärd ska ha varit försumlig, utan det bör ges oavsett.Hur stor hyressänkning kan du få?Det finns tyvärr inte lagstadgat hur mycket du bör får i hyresavdrag i olika situationer, däremot har hyresgästföreningens jurister tagit fram en lista där man kan se ungefärligt vad man bör kunna begära. Listan är baserad på rättsfall och överenskommelser kring just hyresavdrag, men du kan inte se den som en garanti då varje fall ska bedömas individuellt. Det bör också ha i åtanke att dessa avgöranden gäller bostadslägenheter och inte lokaler, men det bör ändå gå att få en fingervisning kring vad du bör begära från denna lista.Enligt listan bör du kunna begär ett hyresavdrag på 25% om toalett helt saknas i lokalen och om badrummet är helt obrukbart kan det sträcka sig till 40%. Om du har en toalett som saknas men en som fungerar rör det sig istället om cirka 10%. Dessa procenttal är då så många procent som hyran eventuellt kan sänkas enligt hyresnämndens juristers nyckeltal för hyressänkning av bostadslägenheter.Det är dock viktigt att komma ihåg som jag tidigare nämnt att du inte kan se listan som ett garanterat svar, utan som en hint om vart du eventuellt kan lägga dina krav och att det slutligen handlar om en bedömning i varje enskilt fall.Hur du kan gå tillväga för att få dina krav igenom:I första hand bör du kontakta din hyresvärd om du har krav på t.ex. hyresreducering. I era samtal eller korrespondens bör du hela tiden vara tydlig med att du förbehåller dig rätten till hyresnedsättning och skadestånd ända till dess att problemen har åtgärdats. Om ni inte kan komma överens så finns det fler vägar att gå. Du kan även välja att istället för att betala hyra till din hyresvärd deponera det beloppet du anser att din hyresvärd är skyldig dig hos länsstyrelsen om du anser att din hyresvärd är skyldig pengar (12:21 JB). Här kan du läsa mer om hur du gör samt vad som krävs för att du ska kunna deponera din hyra, vilket t.ex. är att du anser dig ha rätt till hyresreducering eller skadestånd av din hyresvärd. Om länsstyrelsen godkänner din deponering kommer du behöva ställa ett belopp som säkerhet för de pengar du deponerar där, ifall din hyresvärd skulle anses ha rätt till pengarna och inte du. Om du har deponerat pengar hos länsstyrelsen måste din hyresvärd förhandla med dig eller lämna in en ansökan om stämning till tingsrätten för att kunna få ut sina pengar, varav det kan funka som ett incitament för att komma överens med dig. Du kan även vända dig till tingsrätten och lämna in en stämningsansökan mot din hyresvärd, detta kan dock bli en kostsam och långdragen process, varav du noga bör fundera på om du har råd med det. Det som kan bli dyrt är dina egna ombudskostnader och om du förlorar så riskerar du att behöva betala din hyresvärds rättegångskostnader utöver dina egna. Här kan du läsa mer om hur du gör en stämningsansökan.Mina tips till dig:-Begär en hyresreducering av din hyresvärd-Försök att förhandla med din hyresvärd direkt för att undvika onödiga utgifter-Du kan även ansöka om deposition av hyran hos länsstyrelsen-Slutligen kan du stämma din hyresvärd hos tingsrättenJag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga, om det är någonting du funderar kring eller om du önskar hjälp av våra jurister för att förhandla med din hyresvärd eller ta ärendet vidare är du varmt välkommen att mejla mig på elin.englund@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Samägande av fastighet

2021-02-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur gör jag för att begära ut min del av huset från två syskon
Klara Zethraeus |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill få ut värdet av din del av huset. När två eller fler personer äger en fastighet tillsammans blir samäganderättslagens regler tillämpliga. Lagen är dock dispositiv, vilket innebär att om ni avtalat om något annat gäller det i första hand annars ska samäganderättslagen tillämpas.För att kunna sälja en samägd fastighet krävs samtliga delägares samtycke (2 § samäganderättslagen). Varje delägare förfogar dock över sin egen del, vilket innebär att en delägare kan sälja sin andel utan de övriga delägarnas samtycke. Men för att sälja hela fastigheten krävs samtliga delägares samtycke. Det finns dock en möjlighet till tvångsförsäljning av fastigheten genom att en delägare ansöker hos en domstol om att fastigheten ska utbjudas på offentlig auktion. Delägare som motsätter sig försäljningen kan begära anstånd om det föreligger synnerliga skäl (6 § samäganderättslagen). Vad som menas med synnerliga skäl är en bedömning som domstolen gör från fall till fall, men tidigare i praxis har bland annat särskilt dåligt konjunkturläge som skulle innebära att delägaren gör en förlust på försäljningen ansetts som synnerliga skäl för anstånd.Så för att du ska få ut värdet av din andel kan du antingen komma överens med övriga ägare om att dessa ska köpa ut dig, annars kan du sälja enbart din andel av huset. Alternativet är att begära att hela fastigheten ska säljas på offentlig auktion via en domstol. Om du har flera frågor är du varmt välkommen tillbaka till oss på Lawline! Med vänlig hälsning