Kan en samägare tvinga fram en försäljning av en fastighet?

2021-07-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Kan en person som äger 1/4 av en samägd liten skogsfastighet, den andra parten 3/4 av den, tvinga fram en försäljning av den?Lantmäteriet förmodar, redan innan en ansökan om Lantmäteriförättning är gjord, att fastigheten är för liten att klyva.
Alejandra Vasquez |Hej, tack för din frågaI mitt svar utgår jag ifrån att ett samäganderättsavtal inte föreligger och att samäganderättslagen därför är tillämplig i dess helhet. Först kommer jag ta upp några generella utgångspunkter och därefter kommer jag gå in på vad som gäller i ditt fall. Avslutningsvis kommer jag ta upp vad du bör göra i ditt fall.Generella utgångspunkterEnligt 4 kap. 8 § Jordabalken gäller att om två eller fler personer äger var sin andel av en fastighet utan att avbrytning genom fastighetsbildning sker betraktas de som samägare till fastigheten och samäganderättslagen är tillämplig (se 1 § samäganderättslagen).Av samäganderättslagen följer att alla åtgärder som rör egendomen i dess helhet fattas med alla delägares samtycke (se 2 § samäganderättslagen). Det innebär att alla delägare måste vara överens för att man ska få sälja hela fastigheten. Däremot förfogar varje delägare fritt över sin del av fastigheten. Man kan som delägare alltså sälja sin andel av fastigheten utan att inhämta godkännande från övriga delägare. Vidare kan varje delägare begära försäljning av hela fastigheten på offentlig auktion efter ansökan till tingsrätten (se 6 § samäganderättslagen). I sådana fall kan vem som helst buda på fastigheten.Vad som gäller i ditt fallVill personen sälja sin andel av skogsfastigheten står det personen fritt att göra det om det inte är så att det finns ett samäganderättsavtal som säger något annat. Däremot behövs bådas godkännande för att hela skogsfastigheten ska kunna säljas på egen hand. Personen har dock rätt att begära försäljning av hela fastigheten på offentlig auktion. Skulle personen göra det innebär det att inte bara du utan även andra kan komma att buda på fastigheten.Vad du bör göraOm du vill behålla skogsfastigheten är ett alternativ att köpa ut personen. Ni bör också fundera på att upprätta ett samäganderättsavtal mellan er för att på så sätt reglera hur förvaltning av egendomen ska ske, i vilka delar samäganderättslagen ska vara tillämplig m.m. Om ni vill ha hjälp med att upprätta ett samäganderättsavtal så kan du höra av dig våra duktiga jurister på 08-533 300 04 eller klicka här för att boka en tid.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att höra av dig till ossVänligen

Brygga inom hemfridszon?

2021-07-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Vi har en fastighet (strandtomt) som gränsar till en allmänning. På allmänningen 38 meter ifrån vår huvudbyggnad (12 meter ifrån vår tomtgräns) har det byggts en brygga.Naturligtvis stör det vår fastighet och den sänker dessutom värdet på densamma. Vi har även uppsyn av bryggan inifrån vår huvudbyggnad. Fråga: kan jag hävda att den ligger innanför vår hemfridzon?
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tolkning av frågan och tillämplig lag Jag tolkar frågan som att du undrar över huruvida bryggan är byggd innanför er så kallade hemfridszon. Det finns ingen lagreglering kring hur stor en fastighets hemfridszon är, utan det ses som ett undantag från den huvudregel som annars gäller; nämligen allemansrätten. Allemansrätten innebär att man i princip får gå och röra sig överallt i naturen och på annans mark så länge man inte stör eller förstör. Detta framgår av 2 kap. 15 § fjärde stycket regeringsformen, där det står att alla ska ha tillgång till naturen genom allemansrätten.Hemfridszon Det som står klart är att hemfridszonen är det område som är beläget närmast ett bostads- eller fritidshus och som ger de boende rätt till privat och ostört område. Vad som däremot inte är lika klart är hur stort detta område är, vilket är något som har lett till många diskussioner i den juridiska doktrinen. Man brukar tala om avstånd från fastigheten liksom hör- och synlighet från fastigheten. En gemensam uppfattning bland många tycks vara att en zon på 15-20 meter är skyddad av hemfridszonen. Även detta kan dock variera beroende på de närmare förutsättningarna i det enskilda fallet. I vissa fall kan det till exempel finnas lokala traditioner som påverkar hur stor en hemfridszon anses vara. På vissa fiskeorter på västkusten står till exempel många hus väldigt nära varandra och det anses naturligt att folk rör sig nära inpå husen. Därmed blir också hemfridszonen mindre än för en villa i ett mer glesbebyggt område. Finns det ett staket eller liknande kring tomten anses det också i många fall sammanfalla med hemfridszonen. Ligger bryggan innanför er hemfridszon? Av vad som framgår ovan är det svårt att ge ett svartvitt jakande eller nekande svar på din fråga då detta beror på hur fastigheterna ser ut och är belägna m.m. Utifrån de uppgifter som ges i frågan blir dock min slutsats att ni inte bör kunna hävda att bryggan ligger innanför er hemfridszon eftersom den verkar vara belägen på en allmänning utanför er fastighetsgräns. Om en strandkant går att se från tomten och, utan att vara ägd av fastighetsägaren, betraktas som en "enhet" tillsammans med fastigheten så kan den dock anses vara inom hemfridszonen. Sammanfattning Det finns ingen tydlig definition i lag av hur stor en hemfridszon är och detta varierar även mycket beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. Utifrån de angivna omständigheterna blir min slutsats att det kan vara svårt för er att hävda att bryggan ligger innanför hemfridszonen. Detta är tyvärr ett något oklart rättsområde och det är därför svårt för mig att ge något mer preciserat svar än så utifrån de givna uppgifterna. Skulle du behöva mer hjälp vidare kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Om du är intresserad av detta eller har några frågor kring mitt svar får du mer än gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,

Biarea respektive boarea

2021-07-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad är minimihöjden till taket för att ett utrymme i en lägenhet ska klassas som rum och inte vindsutrymme eller biyta?
Amanda Laulumaa |HejTack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En byggnad ska vara lämplig för sitt ändamål (8 kap. 1 § 1 pt. Plan- och bygglagen [2010:900]), varför det är relevant att skilja på biarea och boarea. Vad som avses som boarea är den area som uppfattas följa en rimlig levnadsstandard i fråga om takhöjd. Biarea är utrymmen som exempelvis inte kan nås via dörr, dörröppning eller trappa. Vidare betraktas utrymmen med en takhöjd lägre än 190 cm som biarea. Minimihöjden till taket i boarea är således 190 cm. Med vänliga hälsningar

Hur hög ska en gemensam häck vara?

2021-06-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HejVi har en häck som avgränsar vår tomt mot grannens. Den går igenom båda tomterna där ena änden börjar på vår tomt och den andra slutar på grannens tomt.Vi hade en diskussion om hur hög en häck får vara och grannen menade på att den inte får vara högre än 90cm. Jag hittar tyvärr ingen lag som styrker detta (förutom att hörntomt måste får max ha 80cm på vissa ställen). Finns det några regler om hur hög en häck får vara mellan grannar?Tack på förhand!Mvh
Daniel Högström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Förhållanden mellan grannar regleras i tredje kapitlet jordabalken (JB). Huvudregeln är att den som äger häcken bestämmer hur häcken ska skötas. Kort sagt bestämmer den som har häcken på sin sida fastighetsgränsen. Om en rot eller gren tränger in på en grannens tomt och skapar en olägenhet har grannen rätt att ta bort roten eller grenen (3 kap. 2 § JB).Det är inte reglerat hur hög en häck får vara utöver vid vägkorsningar eller utfarter. Där är rekomentationen som du skriver 80 centimeter, vilket framgår av rekommendationer från SKL.Om er häck inte gäller en korsning eller en gata handlar det alltså om att komma överens i första hand. Den som brukar en fastighet måste dock visa skälig hänsyn till omgivningen (3 kap. 1 § JB). Om ni vill gå vidare rättsligt med häckfrågan måste ni kunna visa att en viss höjd på häcken är till olägenhet för er, vilket kan vara svårt att bevisa.Mitt tips är till er om ni inte kommer överens är därför att med hjälp av lantmäteriet eller detaljplaner från kommunen kontrollera var fastighetsgränserna går, häcken kanske är på er sida fastighetsgränsen.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen.Med vänliga hälsningar,Daniel Högström

Ska jag registrera en gåva om en fastighet hos Skatteverket?

2021-07-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Jag ska ge bort en fastighet till min dotter.Det finns inga lån på fastigheten och jag äger 100%Jag vet att det finns formkrav och att det ska undertecknas av oss och även bevittnas.Men sen till min fråga, detta gåvobrev ska då tillsammans med ansökan om ändrade ägarförhållanden skickas till skattemyndigheten inom 3 månader eller hur?Men att Lagfart ska sökas hos Lantmäteriet? Jag trodde skattemyndigheten ordnade det men jag har kanske missat nåt där?
Emma Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Gåvolagen innehåller bestämmelser om gåvor. När en fastighet överlåts genom gåva ska gåvotagaren söka lagfart och inskrivning hos Lantmäteriet för att gåvan ska vara giltig. Ett gåvobrev ska alltså inte registreras hos Skatteverket. Skatteverket kan nämligen bara registrera gåvor mellan makar, vilket det ju inte är fråga om i ditt fall. Det är dessutom hos Lantmäteriet som din dotter ska ansöka om lagfart för att registrera att hon är ägare till fastigheten.Hoppas du har fått svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Kan jag tvinga fram en försäljning av en samägd kolonilott som jag och min bror fått i gåva?

2021-07-03 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,2008 gav min far, mig och min bror en kolonistuga som gåva. Vi fick 50% var av kolonin. Det finns gåvobrev på detta och i detta gåvobrev framgår det att vi inte får sälja eller överlåta kolonin utan min fars medgivande samt att han ska ha tillgång till kolonin så länge han lever. Problemet för min del här är att jag har ingen kontakt med min far eller bror sedan 5 år tillbaka av olika anledningar och får inte vistas i kolonin,inga nycklar dit osv. Men jag betalar fastighetsskatt på kolonin sedan många år tillbaka och äger ju 50% av kolonin.Vad är mina rättigheter? Kan jag kräva att dom betalar mig den del av fastighetsskatten som jag betalar eller tvinga fram en försäljning eller att de köper ut mig?
Björn Lotoft |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Formkrav vid gåvaEn överlåtelse av en fastighet måste fylla vissa formkrav för att vara giltig, se 4 kap 1 § jordabalken. Detta gäller oavsett om det är ett köp, byte eller en gåva. I ditt fall gäller att kolonilotten är en gåva från din far till dig och din bror. Jag tolkar ditt brev som att gåvobrevet är korrekt utformat. Normalt sätt kan en överlåtelse inte innehålla en så kallad svävarklausul som sträcker sig längre än två år fram i tiden enligt 4 kap 4 § jordabalken. Ett undantag gäller dock vid gåva, se 4 kap 30 § jordabalken. Det är vanligt att just fastigheter regleras med en livstids nyttjanderätt för gåvogivaren, för att exempelvis bevara fastigheten i släkten. Skulle ni mot förmodan sälja kolonilotten mot din fars vilja, måste han väcka talan om återgång av kolonilotten. Du blir då ersättningsskyldig gent emot din för hans förlust, se 4 kap 30-31 §§ jordabalken.SamägandeI det här fallet har du och din bror fått kolonilotten genom gåva. Ni äger den alltså gemensamt med lika delar. Då blir samägandelagen tillämplig. Samägandelagen gäller så länge ni inte har ett samägaravtal som reglerar förhållandet av ägandet. Jag tolkar ditt brev som att ni inte har ett samägaravtal mellan er. Du kan därför begära en tvångsförsäljning av kolonilotten enligt 6 § samägandelagen. Då får din bror en chans att lösa ut din del via auktion.Eftersom kolonilotten är behäftad med en nyttjanderätt kan det dock påverka kolonilottens värde. Din fars nyttjanderätt är nämligen gällande mot en eventuell utomstående köpare. Detta förutsätter dock att villkoret om din fars nyttjanderätt är inskrivet i fastighetsregistret, se 20 kap 14 § jordabalken.SammanfattningDu är genom gåvobrevet ägare till fastigheten med 50%. Din bror och din far kan inte förbjuda dig att använda kolonilotten. Eftersom ni inte kommer överens och kan hitta en lösning på problemet, kan du åberopa en tvångsförsäljning enligt 6 § samägandelagen. Din bror kan då välja att lösa ut din del via auktion, alternativt att en utomstående delägare köper in sig. Din fars nyttjanderätt kvarstår då fortfarande eftersom din bror fortfarande är delägare i fastigheten. Skulle ni välja att sälja hela kolonilotten till en ny ägare kvarstår din fars nyttjanderätt mot den nya ägaren i det fall det är inskrivet i fastighetsregistret. Skulle din far motsätta sig försäljningen måste han väcka talan om ogiltighet innan försäljningen sker. Om en försäljning sker och din fars nyttjanderätt försvinner blir ni ersättningsskyldiga mot er far.Fastighetsaffärer anses vara stora affärer och omfattas därför av många regler och formkrav. Mitt råd till dig är att kontakta en jurist som hjälper dig med en eventuell tvångsförsäljning. Om du behöver hjälp med att tolka gåvoavtalet, eller hjälp med hur du ska gå till väga med försäljningen, är du varmt välkommen att kontakta någon av våra jurister på Lawline.Vänligen,

Vem räknas som närstående vid överlåtelse av förstahandskontrakt?

2021-06-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag undrar lite vad som gäller när det handlar om att ta över förstahandskontrakt på en hyresrätt. Jag funderar på att flytta in som inneboende hos min faster med chans att kanske ta över förstahandskontraktet. Vet att det är lättare för "närstående" familj men räknas jag som brorsbarn in i det? Tack på förhand!
Sara Djogic |Hej, och tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline!Precis som du nämner finns en möjlighet att genom ett tillstånd från hyresnämnden överta förstahandskontrakt från en närstående som varaktigt sammanbott med dig. Sådant tillstånd från hyresnämnden ska lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen (12 kap. 34 § första stycket JB).Med närstående avses enligt förarbetena föräldrar, barn, syskon och andra närmare släktingar. Ditt brorsbarn kan således falla in under "andra närmare släktingar". Det krävs dock inte endast att han är närstående, utan även att han varaktigt sammanbott med dig. Enligt praxis innebär det normalt ett sammanboende uppåt tre år. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Bli ägare över hus

2021-06-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag vill köpa hus med min kille som är över 18 år och får stå som ägare. Om han då köper huset och står som ägare fast vi båda betalar lika mycket, går det att ändra dagen jag fyller 18 år att jag också står som ägare på huset?
Sonja Najim |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ja, det stämmer. Det du då behöver göra är att ansöka om lagfart för att bli registrerad som ägare till huset. Om du har fler frågor så är du varmt välkommen att återvända hos oss på Lawline!Vänligen,