Har medlemmar i en bostadsrättsförening rätt att få ta del av styrelseprotokoll?

2020-07-22 i Föreningar
FRÅGA |Utdrag från styrelseprotokollHar jag som medlem i en bostadsrättsförening rätt att kräva ett protokollsutdrag från ett styrelsemöte där en fråga behandlats som endast rör mig?
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Styrelseprotokoll är inte offentligaStyrelseprotokoll som upprättas på ett styrelsemöte i en bostadsrättsförening är inte offentliga. Det är endast styrelseledamöterna och revisorn som har rätt att ta del av dem. Du som medlem i en bostadsrättsförening har därför ingen absolut rätt att kräva att få se protokoll från ett styrelsemöte, inte ens om styrelsen har behandlat en fråga som rör dig. Anledningen till detta är att styrelsen till följd av sin vårdplikt har en skyldighet att iaktta tystlåtenhet gällande sådana uppgifter som kan skada föreningen eller någon medlem. Styrelsen bestämmer med beaktande av denna vårdplikt om någon ytterligare person ska ha rätt att få se protokollet eller få ut ett protokollsutdrag över en viss punkt.Sammanfattningsvis så har du ingen rätt enligt lag att kräva att få ett protokollsutdrag, men om det har skett ett beslut som rör dig måste du ju så klart få information om beslutet. Styrelsen är dock som nämnt inte skyldig att lämna ut ett protokollsutdrag utan de kan välja att informera dig om beslutet på annat sätt.Vänliga hälsningar

Sälja aktiebolag till underpris

2020-07-17 i Bolag
FRÅGA |Hej,Ifall jag äger ett aktiebolag som har ett eget kapital på 1 miljon.Bolaget är värderat (med sitt egna kapital) till 2 miljoner.Har jag rätt till att sälja alla mina aktier till ett annat bolag (sk bolagstransaktion) för ett värde som understiger 2 miljoner? T.ex för 50.000kr.Jag ingår inte som aktieägare i det andra bolaget (köparen).
Adam Winqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga Det finns som utgångspunkt inga hinder att sälja aktier till underpris. Det kan dock bli komplicerat i skattehänseende. Eftersom jag inte känner till några av dina andra ekonomiska förhållanden så går jag inte djupare in på den frågan. Här är dock en länk till skatteverkets sida gällande försäljning till underpris: https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2020.2/331613.html Jag hoppas du har fått svar på din fundering. Skriv gärna en till fråga annars där du ger fler detaljer.

Koloniföreningen förnyade avtalsarrende, men endast en av oss står på avtalet, finns det några risker med detta?

2020-07-14 i Föreningar
FRÅGA |Hej!Har en kolonistuga med arrendekontrakt sedan 13 år tillbaka, där kommunens arrendeavtal gentemot föreningen, löpt ut och skrivits om i år. Vi i vår tur har ett arrendekontrakt med föreningen, där vi båda står som arrendator och har skrivit under båda, blev tvungna säga upp kontraktet i och med kommunens arrendeavtal löpte ut. Nya kontrakt upprättades för samtliga medlemmar! Nu till min fråga:I det nya kontraktet står endast en av oss, som arrendator⁉️ Enl. föreningens ordf. räcker detta, fastänvi båda tecknar ursprungskontraktet⁉️ Håller detta juridiskt om något oförutsett skulle hända, någon utav oss❓Med vänlig hälsningUlla-Britt Clausen
Binh Tran |Hejsan, Aktuell lagstiftning: Jordabalken 8 kapitel och 10 kapitel. Jag tolkar förutsättningar på följande sätt. Att det är två medlemmar (du och någon annan) som arrenderar en kolonilott från koloniföreningen där endast en står som arrendator i arrendeavtalet med föreningen. I det förra avtalet innan förnyelsen så stod ni både på arrendeavtalet. Avtalets strikta regler Koloniföreningar arrenderar oftast från kommunen som de senare arrenderar ut till sina medlemmar. Det är därför det finns en särskild bestämmelse om detta i jordabalkens 10 kap 1§ 2 st som innebär att en koloniföreningen är under bestämmelserna om bostadsarrende i 10 kap och arrende i allmänhet i 8 kap. 8 kap 3§ ställer upp ett krav på hur ett arrendeavtal ska ingås, ett arrendeavtal måste vara skriftligt. Detta formkrav innebär strikta regler när det gäller upprättande av avtal och alla ändringar eller tillägg måste även vara skriftliga, i annat fall är det inte giltigt. Det innebär att om endast en av er står på avtalet så är det endast denne som är arrendatorn och denne står för ansvaret. Det spelar ingen roll om ni båda stod på ursprungskontraktet. Detta är ett nytt avtal vilket innebär att det gamla är förverkat och det är det nya avtalet som gäller. Eftersom det endast är en av er som står på arrendeavtalet gentemot föreningen så är det denna som kommer vara ansvarig för betalning och eventuella risker som detta medför. Sammanfattning och råd Om ni vill att ni båda ska vara gemensamt ansvariga för kolonilotten rekommenderar jag att ni begär att ni båda står på arrendeavtalet gentemot koloniföreningen. Jag hoppas jag har kunnat vara till vägledningen, har du några följdfrågor så är du välkommen att höra av dig till binh.tram@lawline.se. Vänligen,

kan jag bli nekad andrahandsuthyrning när jag har jobbat 9 år utomlands men behöver lägenheten ifall mitt kontrakt går ut?

2020-07-08 i Föreningar
FRÅGA |Hej,Jag äger en bostadsrätt som varit uthyrd i andra hand under 9 år med tillstånd från föreningen. Skälet till till detta är att jag arbetar utomlands på ettårskontrakt som de facto har förlängts med ett år i taget men med stor osäkerhet om det verkligen kommer att ske år från år. Jag har därför ett behov av en bostad i Stockholm med relativt kort varsel, dvs 3 månaders uppsägningstid av min andrahandshyresgäst. Föreningen har nu nekat mig en förlängning av tillståndet eftersom lägenheten har varit uthyrd "för lång tid".Finns det prejudikat i hyresnämnden om vad som är en rimlig tid för andrahandsuthyrning med de skäl som jag har angivit ovan och därmed vad är mina chanser att vinna ett sådant ärende i hyresnämnden? Jag har redan anmält ärendet till hyresnämnden eftersom jag antar att jag alltid har möjligheten att återta det innan förhandlingen. Hur återtar jag ett ärende från hyresnämnden och är det förknippat med kostnader?(Jag har ställt samma fråga som ett gratisärende. Jag insåg efteråt att det kommer att ta för lång tid att få svar den vägen. Kan du ta bort detta från "gratisärendena" eftersom ett svar räcker?
Binh Tran |Hejsan,Aktuell lagstiftning: Bostadsrättsföreningen.AndrahandsuthyrningHuvudregeln vid en total sublokation (uthyrning av hela lägenheten) är att man behöver bostadsrättsföreningens godkännande, se 7 kap 10§. Om bostadsrättsföreningen ger sitt godkännande kan ändock lägenheten hyras ut om hyresnämnden godkänna detta om du har skäl till detta och föreningen inte har någon befogad anledning för sitt vägrande, se 7 kap 11§.Exempel på vanliga situationer där ett tillstånd enligt propositionen till bestämmelsen kan ges är när bostadsrättshavaren vill studera eller arbeta på annan ort, vistas utomlands eller på annan ort i landet, vårda en anhörig eller sammanbo med någon på prov. Tillstånd kan också lämnas t.ex. när den som förvärvar en bostadsrätt vill upplåta lägenheten under en övergångstid för att kunna avsluta en tjänst eller liknande. Tanken är dock att bostadsrättshavarens skäl normalt väger lättare med tiden, se Prop 2002/03:12 s 119. När bostadsrättshavaren bor någon annanstans är det efter några års tid ofta inte längre ett tillräckligt skäl för att lägenheten upplåts i andra hand. Hänsyn måste tas till omständigheterna i det enskilda fallet. Är det t.ex. fråga om studier på annan ort kan en längre tid komma i fråga så att studierna kan avslutas, om bostadsrättshavaren avser att återvända till lägenheten.Visserligen har du en anledning i och med att du opererar på ettårs kontrakt. Men bostadsrättsföreningen kan ha anledning att tro att du inte anser komma tillbaka till bostadsrätten och vill inte handskas med andrahandsgäster hela tiden. Eftersom det har gått 9 år sedan du har varit i lägenheten är min bedömning att deras anledning är befogad och att deras vägran är befogad.SammanfattningMin bedömning är att bostadsrättsföreningen har rätt i sin sak att neka dig andrahandsuthyrning. Här beaktar jag att lagstiftarens menar att skälen normalt väger lättare med tiden. Jag jämför även här med deras uttalande om att när bostadsrättshavaren efter några års tid bor någon annanstans, så finns de oftast inga tillräckliga skäl för lägenheten upplåts i andra hand förutom vid t.ex studier där det finns ett slutdatum och att bostadsrättshavaren menar att flytta tillbaka. I din situation så förefaller lägenheten endast vara ett säkerhetsnät för de fall då du inte får en förlängt kontrakt - med andra ord så kommer du aldrig flytta tillbaka om dina kontrakt alltid förlängs. Eftersom föreningen redan har godkänt 9 år av andrahandsuthyrning så anser jag att de t.o.m har gått utöver vad lagen begär av dem (detta är visserligen inte olagligt, en förening får godkänna andrahandsuthyrning hur som helst utom vissa strikta omständigheter). Jag anser därför det är osannolikt att vinna i hyresnämnden, dock tycker jag att du ska försöka om det är viktigt för dig. I hyresnämnden står alla parter för sina egna kostnader och processkostnader är därför minimala. Du förlorar därför ingenting på att försöka få rätt. Du kan ringa eller mejla hyresnämnden om att du lägger ner ditt ärende - inga kostnader är förknippade med detta.Jag hoppas jag har kunnat vara till vägledning. Har du några följdfrågor kan du höra av dig till binh.tran@lawline.se. Du har valt telefonåterkoppling, jag ringer dig torsdag 9 juli kl 14:00. Kan du inte denna tid så ber jag dig att höra av dig till mig så bokar vi en tid som passar.Vänligen,

Hur beräknas röstetalet vid tillämpning av andelstalsmetoden för en medlem som äger flera fastigheter i en samfällighetsförening?

2020-07-19 i Föreningar
FRÅGA |Hej!Hur fungerar andelstalsmetoden vid röstning på stämma för samfällighetsförening i de fall där medlem äger flera fastigheter? Får den medlemmen lägga ihop sina andelstal (dock begränsat till max 1/5-del av närvarande röster)? Mvh,
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. I lag om förvaltning av samfälligheter finner du bestämmelser om hur omröstning på en stämma i en samfällighetsförening går till.Andelsmetoden – röstetal beräknas efter fastigheternas andelstalVid omröstning på föreningsstämman gäller som utgångspunkt den s.k. huvudtalsmetoden som innebär att en röstberättigad medlem har en enda röst, oavsett om medlemmen äger en eller flera delägarfastigheter. I frågor som har ekonomisk betydelse (t.ex. fördelning av överskott, ansvarsfrihet för styrelsen eller upplåtelse av servitut eller nyttjanderätt) kan dock en medlem begära att den s.k. andelstalsmetoden istället ska användas. Andelstalsmetoden innebär att en medlems röstetal beräknas efter delägarfastigheternas andelstal (49 § första stycket). Precis som du skriver så betyder det att om en medlem äger flera fastigheter ska röstetalet beräknas efter fastigheternas sammanlagda andelstal i samfällighetsföreningen. Röstetalet begränsas dock till max en 1/5-del av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade medlemmar.Vänliga hälsningar

Har aktieägare i fåmansbolag rätt till insyn?

2020-07-15 i Bolag
FRÅGA |Hej, Jag driver ett AB, Jag är VD och äger 50% v bolaget. Bolagets suppleant äger 50%.Jag arbetar ensam och undrar om suppleanten som äger 50% kan han kräva att ha direkt tillgång in i företagets företagskonto, bokföringssystem och faktureringssystem ?Han kräver direkt tillgång och begär in gamla sie filer vilket han sedan ställer 1000-tals frågor om. Bolaget går plus.Suppleanten är inte längre verksam i företaget men ängar massa tid att ifråga sätta allt om allt, vilket tar mycket av arbetstiden och ökade kostnader för företagets bokförare m.m.Om han kan kräva detta: Kan suppleanten då få betala alla extra tillkommande tim/kostnader för bolaget?Aktieägaravtalet står inget om insyn.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningI aktiebolagslagen (ABL) finns bestämmelser avseende aktieägares rätt till insyn i fåmansaktiebolag. I ett aktiebolag med höst tio aktieägare gäller att varje aktieägare och ombud eller biträde som denne anlitar ska ges tillfälle att ta del av räkenskaper och andra handlingar som rör bolagets verksamhet, i den omfattning det behövs för att aktieägaren ska kunna bedöma bolagets ställning och resultat eller ett visst ärende som ska behandlas vid bolagsstämma. Om det kan ske utan oskäliga kostnader eller besvär ska styrelse och VD dessutom på begäran hjälpa aktieägaren med den utredning som behövs för ändamålet och tillhandahålla behövliga kopior. Skyldigheten gäller inte om det skulle medföra en påtaglig risk för allvarlig skada för bolaget att aktieägaren får del av uppgifter om bolagets verksamhet (7 kap. 36 § ABL). Bestämmelsen innebär att en aktieägare i ett fåmansbolag ska kunna ta del av böcker och räkenskaper men även andra handlingar, t.ex. korrespondens, protokoll, rapporter, analyser avtal m.m. (SOU 1978:66 s. 200). En aktieägare som anser att bolagsledningen utan rätt hindrar honom från att utöva insyn i bolaget kan föra talan inför domstol med yrkande om att han ska beredas tillfälle att ta del av berörda handlingar. Aktieägaren kan i samband med detta begära att domstolen förpliktigar bolagsledningen att tillhandahålla handlingarna vid äventyr av vite (prop. 1997/98:99 s. 118).Då det i ditt fall rör sig om ett fåmansaktiebolag och suppleanten är en av två aktieägare har han en långtgående rätt till insyn i bolaget. Utgångspunkten är att han har rätt till insyn för att kunna bedöma bolagets ställning och resultat, eller inför bolagsstämman. I ditt fall kan jag tyvärr inte göra någon bedömning av om det suppleanten begär ut är sådant som faller inom insynsrätten; insynsrätten i fåmansaktiebolag är däremot långtgående och är tänkt att efterlikna den transparens som finns i ett handelsbolag. Varken lag eller praxis ger någon ledning för vad som är att anse som "oskälig kostnad eller besvär" utan det får avgöras i det enskilda fallet.Om du anser att det finns skäl att hindra suppleanten/aktieägaren insyn i bolaget bör du vara uppmärksam om att han kan vända sig till domstol med yrkande om att du mot vite ska förpliktigas att lämna ut de handlingar som begärs. Om så sker, eller om du önskar hjälp i kontakten med vederbörande, kan en av våra jurister hjälpa dig vidare. Om så är intressant är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

När kan en minoritetsägare begära vinstutdelning?

2020-07-13 i Bolag
FRÅGA |Hej!Jag är ägare i ett fåmansbolag. Vi är 4 ägare som äger 5%, 5%, 15% resp 75%. För att kunna kräva utdelning har jag fattat att det krävs minst 10% ägande. Innebär det att en person ska äga minst 10% eller kan två minoritetsägare med 5% vardera gå ihop och kräva utdelning? Finns det några andra krav för att man ska kunna kräva en utdelning? Minoritetsägarna sitter ej i styrelsen. Tacksam för svar.
Aras Tofek |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Precis som du själv nämner krävs ett ägande på minst 10 % om vinstutdelning ska begäras av minoritetsägare i ett aktiebolagslag. Detta framgår av 18 kap. 11 § första stycket aktiebolagslagen. Paragrafen ställer alltså upp ett krav på minst 10 %:s ägande av samtliga aktier i bolaget. Det krav som ställs upp är alltså ett ägande av 10 % av aktierna, och det krävs alltså inte att en person ska äga 10 % av aktierna, utan två personer kan likväl äga aktierna tillsammans. Det är även viktigt att vara uppmärksam på att det i bolagsordningen kan föreskrivas att ett innehav som är mindre än 10 % av samtliga bolagets aktier kan ge rätt till minoritetsägare att begära vinstutdelning, enligt 18 kap. 11 § andra stycket aktiebolagslagen. Rent konkret innebär denna rätt dock inte en automatisk rätt till vinstutdelning. Bestämmelsen ger endast en rätt att få sin begäran behandlad på bolagsstämman. En begäran måste dessutom framställas innan bolagsstämman fattar beslut om dispositionen av vinsten. Sammanfattningsvis krävs alltså att minst 10 % av samtliga aktier är representerade när begäran av vinstutdelning framställs, oavsett hur många personer som faktiskt äger aktierna. Begäran ska framställas i anslutning till årsstämman och innan ett slutgiltigt beslut om dispositionen av vinsten fattats. Om du sedan är missnöjd med beslutet eftersom det har fattats i strid mot denna bestämmelse eller bolagsordningen kan du klandra beslutet vid allmän domstol, enligt 7 kap. 50 § aktiebolagslagen. Vänliga hälsningar,

Har styrelsen rösträtt på föreningsstämman i frågor som gynnar dem?

2020-07-05 i Föreningar
FRÅGA |På vårt årsmöte hade styrelsen ett förslag att Befria styrelsemedlemmarna från både Medlemsavgift och deltagande i arbetsdagar, Har styrelsesen rösträtt på årsmötet i denna fråga som gynnar dem, ?Styrelsens förslag vann på mötet, 10 mot 7, det var 6 i styrelsen som röstade ja, utan styrelsen röster hade det blivit7 mot 4 nej.Nyfiken om detta skedde på ett korrekt sätt.
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår från att föreningen i fråga är en ekonomisk förening. I sådana fall är lagen om ekonomiska föreningar (FL) tillämplig. På en föreningsstämma får en medlem inte själv eller genom ombud rösta i en fråga om medlemmens befrielse från skadeståndsansvar eller andra skyldigheter gentemot föreningen (6 kap. 37 § FL). Detta innebär att en medlem som är styrelseledamot inte får rösta i frågor som befriar hen från skyldigheten att exempelvis betala medlemsavgift och delta i arbetsdagar. Man menar att medlemmen i sådana situationer är jäv och därav inte behörig att rösta i frågan. Om styrelseledamöterna inte är medlemmar så är de ändå jäviga då beslutet kan ses som ett avtal mellan styrelseledamöterna och föreningen om att befria de från vissa skyldigheter. I ett sådant fall får de inte heller delta i beslutet (7 kap. 23 § FL).Då beslutet i detta fall inte har fattats i behörig ordning samt strider mot lagen så får en föreningsmedlem, en innehavare av förlagsandelar, styrelsen, en styrelseledamot eller den verkställande direktören föra talan mot föreningen vid allmän domstol om att beslutet ska upphävas eller ändras (6 kap. 47 § FL). En sådan talan ska väckas inom tre månader från dagen för beslutet (6 kap 48 § 1 stycket FL). Innan talan väcks kan man försöka föra en dialog inom föreningen för att lösa problemet internt och på så sätt undvika en lång process. Om du har ytterligare frågor är du välkommen att kontakta oss igen!Med vänliga hälsningar,