Konflikt om nyttjande av samägd bostadsrätt

2021-04-03 i Samägandeavtal
FRÅGA |Bostadssituationen gjorde att jag investerade i en bostadsrätt till mina barn i samband med att jag fick ett arv. Ägandeförhållandena är 90% på mig och 10% på min dotter. Överenskommelsen var att hon får bo där i 6 år, sedan min son i 6 år, sedan köper någon ut den andra eller vi säljer lägenheten/ hyr ut den. Vi skrev aldrig några avtal. Hon betalar inte överenskommen "hyra". Hon betraktar lägenheten som sin egen. Finns det något jag kan göra för att säga upp hennes boende, ge en tvingande hyra ( hur mycket för 38m2 på södermalm) eller sälja lägenheten?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen samäganderättslagen och bostadsrättslagen (BrL).Utredning När två eller fler personer äger ideella andelar (en viss procentsats av en helhet) av någon form av egendom är de samägare enligt 1 § samäganderättslagen. Utgångspunkten är att samägare äger lika stora andelar i den samägda egendomen, men detta kan ändras genom avtal. Samäganderättslagen innehåller dock inga bestämmelser som reglerar nyttjandet av samägd egendom; detta lämnas ytterst åt samägarna att enas om. Det framgår dock motsatsvis av 2 § samäganderättslagen att en av ägarna kan sälja sin andel av egendomen utan de andras samtycke, men om egendomen i sin helhet exempelvis ska säljas krävs samtliga samägares samtycke oavsett andelarnas storlek. Vid försäljning av en andel i en bostadsrätt måste avtalet enligt 6 kap. 4 § BrL vara skriftligt, undertecknat av köpare och säljare samt innehålla en prisuppgift. En bostadsrättsförening kan under vissa omständigheter neka medlemskap åt en köpare, men grunden för nekandet måste enligt 2 kap. 3 § BrL framgå i föreningens stadgar. Kan samägare inte enas om nyttjandet av egendomen så finns det möjlighet för en eller flera samägare att ansöka om att få en god man med uppdrag att omhänderta egendomen förordnad av domstol enligt 3 § samäganderättslagen. Ytterst kan även en samägare ansöka hos domstol om att få hela egendom såld på offentlig auktion förutsatt att inget annat avtalats och att synnerliga skäl för anstånd inte föreligger för någon av de andra samägarna, något som följer av 6 § samäganderättslagen. I ditt nu aktuella fall kan vi alltså konstatera följande. I princip finns ingen reglering i lag som anger hur samägare ska lösa tvister om nyttjandet av samägd egendom. Det finns dock en mängd åtgärder som du kan vidta för att sätta press på din dotter om hon inte är samarbetsvillig. Du kan i teorin sälja din andel av bostadsrätten oberoende av din dotters, även om det möjligen kan ifrågasättas om någon är intresserad av att köpa 90 % av en bostadsrätt och därmed bli samägare med en främmande person. Du kan även begära förordnande om god man för förvaltning av bostadsrätten. Jag är dock inte säker på vilka beslut en sådan god man kan fatta, mer precist om vederbörande skulle kunna besluta om att du ska få nyttja bostadsrätten i högre grad med hänvisning till din större ägarandel. Ett sista alternativ är att begära försäljning av lägenheten i sin helhet på offentlig auktion, vilket efter domstolsbeslut även skulle omfatta din dotters andel. Såvitt jag förstår din fråga har din dotter ett starkt intresse av att fortsatt nyttja bostadsrätten och det framstår därmed som sannolikt att hon efter att ha upplysts om de nämnda alternativen skulle bli mer förhandlingsbenägen. Jag kan dessvärre inte uttala mig om vad som vore en skälig hyra för den aktuella lägenheten.HandlingsplanMin rekommendation till dig är att kontakta din dotter och upplysa henne om mitt svar och att du med överväldigande sannolikhet har möjlighet att på ett eller annat vis omöjliggöra hennes fortsatta nyttjande av lägenheten. Rimligen kommer hon vara villig att diskutera frågan om ersättning för nyttjandet av lägenheten med det i åtanke. Jag rekommenderar även att ni skriftligen avtalar om hur ersättning ska utgå, hur omfattande den ska vara och eventuella andra faktorer av betydelse (såsom att hennes nyttjanderätt upphör sex år efter att hon började nyttja lägenheten). Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Jag kommer ringa dig på måndag den 5/3 17:00 för uppföljning av ärendet. Fungerar inte den här tiden får du gärna maila mig på magnus.gustafsson@lawline.se. Med vänlig hälsning

Formkrav för fullmakt

2021-03-31 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Min syster i USA har glömt efternamnet på mig och vår mor i fullmakten gällande bouppteckningen. Det gäller att jag som fullmaktstagare agera ombud Hon har uppgett våra personnummer korrekt. Kan skatteverket godtaga detta?Med vänlig hälsning
Fredrik Nygren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du undrar över om skatteverket kommer godta en fullmakt där fullmaktsgivaren inte har uppgivit efternamnet på dig (fullmäktigen). Det korta svaret på frågan är att uteblivandet av efternamn i fullmakten sannolikt inte kommer leda till några problem för dess godkännande. För att vara på den helt säkra sidan kan du ta kontakt med skatteverket genom någon av dess kanaler som du hittar här, och ställa frågan till dem.I det följande kommer jag grundligt redogöra för varför jag menar att bristen på efternamn i fullmakten sannolikt inte kommer ställa till några problem. Typiskt sätt finns inga krav på vad som SKA finnas med i en fullmaktReglerna kring fullmakter återfinns huvudsakligen i avtalslagen. Det är dock enbart ett begränsat antal typer av fullmakter som faktiskt har krav på hur de ska vara utformade. De fullmakter som har formkrav är fullmakter som rör köp, byte eller gåva av fast egendom. (2 kap. 27 § st. 2 avtalslagen)Därutöver har även s.k. framtidsfullmakter vissa formkrav som återfinns i lagen om framtidsfullmakter. För majoriteten av alla fullmakter saknas alltså regler kring hur den ska vara utformad, vilket innebär att fullmakter inte ens behöver vara skriftliga utan även muntliga sådana är giltiga. För övrigt ska dock tilläggas att den som ska rättshandla med fullmäktigen – d.v.s. skatteverket i ditt beskrivna scenario – kan ställa krav på vad som ska framgå av fullmakten. Det är trots allt upp till dem att avgöra om de kan lita på att du har en giltig fullmakt eller inte. Som du beskriver i ditt scenario framgår dock både förnamn och personnummer i den aktuella fullmakten, bristen på efternamn borde således inte innebära att det inte går att identifiera dig som fullmäktigen. Vad som BÖR vara med i en fullmaktÄven om det för de flesta fullmakterna saknas formkrav så finns det en del saker som bör framgå för att det praktiskt sett ändå trots allt ska röra sig om en fullmakt. I det följande listar jag några av de mest centrala delarna.1. Fullmäktigen Först och främst måste fullmakten praktiskt sett ha en fullmaktstagare (fullmäktigen). Utan fullmaktstagaren finns det ju ingen som kan rättshandla enligt fullmakten. Fullmäktigen bör uppges med namn och personnummer. Som huvudregel kan man säga att ju mer information desto bättre. 2. FullmaktsgivarenSedan måste fullmakten även ha en fullmaktsgivare, d.v.s. den å vems vägnar som fullmäktigen ska rättshandla. Även här bör namn och personnummer finnas med. 3. Fullmaktsförklaring (fullmäktigens behörighet)Detta är förmodligen den delen av fullmakten som på sätt och vis är viktigast. Här bör du beskriva vad fullmakten går ut på, alltså vad fullmäktigen har behörighet att göra. Ett enkelt exempel är att skriva något i stil med "Härmed ger jag (person X), i fullmakt åt person Y, att köpa en bil för min räkning". Som sagt är en bra utgångspunkt att ju mer information man har med i fullmakten desto bättre. Det är således bra att vara väldigt tydlig med vad fullmäktigens behörighet faktiskt är. Vilken typ av bil ska det exempelvis vara? Är det kanske fråga om någon specifik färg? Bilen kanske inte får kosta mer än ett visst belopp? Osv. 4. Fullmaktens tidsperiodFör att en fullmakt inte ska missbrukas eller användas på ett sätt som fullmaktsgivaren inte tänkt sig är det även bra att sätta en tidsbegränsning på fullmakten. Således kommer fullmakten automatiskt bli ogiltig efter en bestämd tidpunkt. 5. Signering och eventuell bevittning Slutligen bör fullmakten signeras och eventuellt även bevittnas av någon utomstående. Genom ett sådant förvarande försäkrar man sig om att fullmakten godtas av motparten i rättshandlingen. SammanfattningSammanfattningsvis finns det för de flesta fullmakterna inget formkrav, det finns dock vissa saker som praktiskt sätt måste finnas med för att det ska röra sig om en fullmakt och även vissa saker som bör vara med säkerhetsskull. Det bästa sättet för att försäkra sig om att motparten i rättshandlingen – d.v.s. den som ska godta fullmakten (i ditt beskrivna scenario skatteverket) – är att kontakta dem och fråga vilka krav de ställer på fullmakten. Jag hoppas att du fick hjälp med din fråga!Med vänliga hälsningar,

Vad betyder "pacta sunt servanta" ?

2021-03-31 i Avtal
FRÅGA |Hej, Vad betyder pacta sund servanta??
Siva Arif |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Pacta sunt servanda är en grundläggande princip inom avtalsrätten, även om regeln uttryckligen inte går att utläsa i lagtexten. Pacta sunt servanda är latin för "avtal skall hållas". Principen innebär att avtal är juridiskt bindande för parterna som ingått det. Såväl skriftliga som muntliga avtal räknas. Undantagen återfinns bland annat i avtalslagens 3:e kapitel. De undantag som finns berör t.ex. fall vari någon av parterna, som ingått avtalet, varit omyndig vid avtalsingåendet. Eller i det fall någon exempelvis tvingats att ingå avtal under hot. I de fall något undantag för regeln inte är tillämpligt gäller principen att "avtal ska hållas".Vänligen,

Avtal om äganderätt i fastighet

2021-03-31 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Min kille vill gärna ta över sina föräldrars skogsgård, men jag har inget direkt intresse av att ta över den. Kan man dela upp det så att jag endast behöver stå för hälften av husets värde - som när man bor på en vanlig villatomt och sedan delar t.ex. han och hans bror på skogsmarkens värde?Om inte, kommer köpet eller arvet att påverka min privatekonomi mycket? Jag känner mig inte beredd att lägga hela min förmögenhet på en skogsgård där jag inte nyttjar skogen lika mycket eller har lika stort intresse som min kille! Jag vore väldigt tacksam om det går att få svar på det här!Mvh en funderande tjej
Vilhelm Oxhammar |Hej och tack för att du ställer din fråga till Lawline. Såsom jag uppfattat det vill din kille ta över sina föräldrars gård. Du vill inte ta över själva gården. Av din formuleringar antar jag även att det finns ett hus på gården och en hel del skogsmark. Din fråga är om ni kan dela upp äganderätten så att du endast står för hälften av husets värde. Hela marken är en "fastighet"Enl. 1 kap. 1 § Jordabalken är fast egendom jord, som är indelad i fastigheter. Detta innebär för er del att hela marken som din kille eventuellt får ta över är fast egendom och likaledes en enda stor fastighet. Hus, villor och dylikt, är också fast egendom och ingår i fastigheten. Hela fastigheten är alltså både marken och huset, vilket betyder att dessa som huvudregler bör behandlas som en och samma sak. Detta kommer att ha betydelse i min bedömning nedan. Ni kan dela upp äganderätten till fastigheten så att du bara äger motsvarande hälften av husets värdeDet finns ingenting i svensk rätt som hindrar er från att sinsemellan avtala om äganderätten i fastigheten. Detta innebär att ni i regel är fria att själva, inbördes, avtala och bestämma om hur mycket av fastigheten du skall äga och hur mycket din kille och hans bror ska äga. Detta innebär att om du bara vill äga hälften av huset kan ni avtala om detta. Det som eventuellt kan vara ett problem i ert fall är att det ni i grund och botten avtalar om, är andelar i fastigheten, d.v.s. både huset och marken. I händelse av en försäljning kan ni inte skilja huset från marken utan att begära styckning av fastigheten för att dela upp den i två, där den ena delen innefattar huset med tomt och den andra delen rör skogsmarken. En sådan ansökan görs hos Lantmäteriet och om ni skulle vilja sälja del av hela fastigheten måste en ansökan skickas in inom sex månader. Att komma ihåg är även att din killes bror kommer att vara delägare i fastigheten. Vill han sälja sin del och ni inte kan köpa ut honom, kommer ni vara tvungna att sälja hela fastigheten.Sammanfattning och svarKort kan sägas att du är helt fri att avtala med din kille om att bara äga motsvarande 50 % av husets värde. Den enda gången detta kan bli ett problem är om din kille och hans bror vill sälja av viss mark och ni då behöver stycka fastigheten. Att komma ihåg är även att din killes bror kommer att vara delägare i fastigheten. Vill han sälja sin del och ni inte kan köpa ut honom, kommer ni vara tvungna att sälja hela fastigheten. Det bör också framhållas att om det är din kille som tar över gården blir du inte nödvändigtvis delägare i den. Förutsatt att du inte betalar någonting, kommer denna att tillhöra din bror och du kommer inte belastas ekonomiskt över huvud taget. Hoppas detta gav någon typ av klarhet i din situation.

Får man kräva tillbaka en gåva?

2021-04-01 i Gåva
FRÅGA |Jag och mitt ex förlovade oss för flera år sedan och i samband med det fick jag en förlovningsring. Vi har vi separerat och han vill ha tillbaka förlovningsringen. Ringen var alltså en gåva till mig, men ringen är försäkrad i hans namn. Vem har rätt att behålla ringen?
Gabriella Abdulahad |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Gåvor regleras i Gåvolagen.En gåva blir bindande först när den har fullbordats. Om en gåva har fullbordats, är det inte längre möjligt att ångra sig och ta tillbaka gåvan (1 § Gåvolagen). När en gåva anses vara fullbordad beror på vilken slags gåva det är. I ditt fall rör det sig om en ring, vilket räknas som lösöre. En gåva i form av lösöre anses fullbordad när gåvan kommer i mottagarens besittning, det vill säga när den överlämnats till mottagaren (2 § Gåvolagen).Eftersom ringen är överlämnat, är gåvan fullbordad och din före detta fästman har ingen juridisk rätt att ta tillbaka gåvan om inte du och mottagaren innan gåvans överlämnade avtalat om återlämnande.Hoppas du fick svar på din fråga. Skulle du ha fler funderingar är du varmt välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline!Vänligen,Gabriella

Boka tid med jurist

2021-03-31 i Avtal
FRÅGA |Behöver hjälp med en överklagan och vill anlita en jurist hos er.
Siva Arif |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline för juridisk rådgivning! Behöver du hjälp med att överklaga ett beslut bokar tid med vår juristbyrå här.Vänligen,

Värdering av bostad

2021-03-31 i Avtal
FRÅGA |Hej, min sambo ska köpa ut mig ur vår gemensamma bostadsrätt. Vi har gjort 3 värderingar. Alla 3 värderingarna är satta i ett spann (x kr - y kr).Hur gör vi för att beräkna ett snitt på detta?Osäker på om vi ska ta lägsta och högsta siffran och mötas på mitten? Eller ska vi ta ett medelvärde på varje värdering och sedan räkna ut medelvärde efter det?
Jessica Sarhede |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Det finns inga regler kring vilket av värdena som ni måste välja utan här råder det avtalsfrihet. Det vill säga att ni kan antingen välja att ta den lägsta siffran eller den högsta. Eftersom bostadsmarknaden kan variera så mycket kan det vara svårt att hitta en korrekt värdering. Jag skulle däremot råda dig till att utgå från den värdering som gynnar dig mest men ni kan givetvis välja att mötas på mitten och då är det första alternativet du nämner lättare att räkna ut, men detta är helt upp till er. Jag hoppas detta var svar på din fråga!

Måste jag betala mer än överenskommet?

2021-03-31 i Avtal
FRÅGA |Hej! Min son och hans kompis bodde på ett vandrarhem i början på juli 2020. Innan de checkade in frågade de om pris, de sa då att det skulle kosta 1500/natt. De bodde i 2 nätter. När de checkar ut säger de att sonen ska betala över 8400 kr. Detta går han inte med på då det var sagt 3000kr. Han betalar ändå 5000kr för att slippa bråk. Nu har det kommit en faktura på drygt 3500kr, det belopp som enligt vandrarhemmet överstiger 5000 kr. Fakturan är inte specificerad, endast belopp och det datum de checkade in, samt att han betalade 5000kr på plats. Inget om vilket slags boende, pris per natt, utcheckning eller så. Sonen anser att detta inte är något han ska betala, då de fick muntligt att det skulle kosta 3000kr, samt att han visade god vilja och ändå betalade 5000kr. Hur bör vi göra nu?
Fredrik Anstrin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! I Sverige råder avtalsfrihet, vilket innebär att huvudregeln är att vem som helst får ingå avtal med vem som helst, med valfritt innehåll. Dessa avtal ska hållas, enligt principen om pacta sunt servanda. I din sons fall har vandrarhemmet tillhandahållit en tjänst i form av boende och detta mot ersättning. Så långt inga problem. Om det är så som du säger, att en företrädare för vandrarhemmet sagt att priset är 1 500 kr per natt, är han förstås inte skyldig mer än 3 000 kr. Det verkar alltså som att deras anspråk saknar grund. Det finns förstås en liten risk för att priset som angavs gällde per person och natt, men mig veterligen är det mycket ovanligt att sätta priset på det sättet. Andra faktorer som kan spela in är information om priset har nått din son på andra sätt, som exempelvis via vandrarhemmets hemsida eller skyltning, men det bör inte spela någon roll om receptionisten eller liknande har sagt "1 500 kr per natt". Jag antar förstås också att din son/hans kompis inte har förstört egendom på vandrarhemmet, eftersom de i sådana fall kan vara skadeståndsskyldiga. Mitt råd är att följaktligen att ni inte ska betala (det verkar snarare som att ni har grund för att kräva vandrarhemmet på 2 000 kr). Risken finns förstås att vandrarhemmet väljer att stämma er, men med tanke på det lilla beloppet är det osannolikt. Jag kan inte uttala mig om hur domstolen skulle bedöma saken, men med den information som du gett mig bör vandrarhemmets talan inte bifallas. En faktor som spelar in är att det är käranden (i det fallet vandrarhemmet) som har bevisbördan inledningsvis. Det innebär att de ska visa att din son är skyldig dem 3 500 kr. Om de inte lyckas med det, behöver din son inte lyfta ett finger för att undgå att bli ersättningsskyldig. Om de lyckas med det får din son chansen att motbevisa dem. Hoppas att du fick svar på din fråga!