Kontraheringsplikt

2006-06-20 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |kan jag överklaga ett beslut från Förvaltarn AB om att inte godkänna mig som hyresgäst?
Jacob Öberg |VILKA REGLER GÄLLER FÖR BESLUT AV FÖRVALTARN AB OCH ÖVERKLAGANDEMÖJLIGHETER? Denna fråga berör egentligen två frågor, dels frågan om överklagandemöjligheten av Förvaltarn AB:s beslut och dels frågan om avtalstvång. Först kommer jag att undersöka överklagandemöjligheterna enligt lag av Förvaltarn AB:s beslut. En viktig skillnad bör här betonas. Man måste skilja mellan möjligheterna att få sin talan prövad av domstol,( dvs föreligger det något rättegångshinder) och möjligheterna att vinna bifall med sin talan. Jag kommer att diskutera båda dessa frågor. Jag utgår ifrån att Förvaltaren AB är fastighetsförvaltare och hyresvärd. Vidare så synes Förvaltarn AB ej vara ett företag som handhar myndighetsutövning ( RF 11:6, dessa företags beslut kan i vissa fall vara överklagbara enligt speciallagstiftning). Eftersom företaget har beteckningen AB i slutet av firman så är det en juridisk person vars beslutsfattande, förvaltning med mera styrs av reglerna i ABL ( Aktiebolagslagen). Beslut av ett bolag kan enligt ABL endast angripas genom klandertalan. För att kunna kunna rikta klander mot ett aktiebolags beslut krävs att man är aktieägare ( 7:50 ABL). Detta krav är ju inte uppfyllt i ditt fall. Situationen hade varit en annan om Förvaltaren AB hade varit en bostadsrättförening och du hade ansökt om medlemskap i föreningen ( se 2 kap 2§ BRL, bostadsrättslagen). I detta fall hade Förvaltaren AB varit skyldig att motivera sitt beslut att ej godkänna dig som medlem med objektiva skäl. Det finns inte heller någon uttrycklig överklagandemöjlighet av detta beslut enligt hyreslagen ( Jordabalken,12 Kap). DOMSTOLSPRÖVNING Det finns sammanfattningsvis ingen enligt lag erkänd möjlighet att överklaga ett beslut att ej bli godkänd som hyresgäst. Frågan är då om det ändå är möjligt att genom stämning få din sak prövad av domstol . Här förutsätter att jag att du genom att använda ordet överklagande syftar på möjligheterna att få din sak prövad av någon oberoende instans. Finns det någon möjlighet för domstolen att avvisa din talan på grund av rättegångshinder? Rent hypotetiskt kan man tänka sig att du yrkade på att Förvaltarn AB måtte vid vite förpliktas att omedelbart antaga dig som hyresgäst hos Förvaltarn AB ( fullgörelsetalan 13:1 RB). Eftersom detta är ett bestämt yrkande så torde du kunna få saken prövad av domstol då inget rättegångshinder föreligger ( 10, 34, 42 Kap RB ). Den enda möjligheten att avvisa ditt käromål skulle vara att domstolen avvisade talan som uppenbart ogrundad eller ej innefattande laga skäl ( 42:5 RB).Med dessa uttryck bör förstås så att det ej finns något rättsligt stöd överhuvidtaget för din talan. Denna anvvisningsmöjlighet ska dock användas av domstolen med stor restriktivitet (NJA 1948 s.513). Det finns ändå en viss sannolikhet för att domstolen skulle kunna avvisa din talan på denna grund utan prövning i sak. Därmed har dock ej frågan om möjligheterna med att vinna bifall till din talan besvarats. ÄGANDERÄTTEN OCH AVTALSTVÅNG Det finns ingen lagfäst rättighet att efter ansökan bli godkänd som hyresgäst av en hyresvärd enligt svensk rätt. Frågan är då om det i avsaknad av uttrycklig lagreglering om denna situation finns något annat rättsligt stöd eller oreglerad rättighet som ger dig möjlighet att i en tvist inför domstol vinna bifall med din talan. För att du ska kunna vinna framgång med din talan mot Förvaltarn AB:s beslut att ej godkänna dig som hyresgäst måste det finns någon rättslig grund för att tvinga Förvaltarn AB att ingå avtal med dig. Vilka är dina möjligheter att på rättslig grund vinna bifall med din talan? . Jag kommer att börja med att diskutera äganderätten och dess betydelse för din fråga. En del av äganderätten till en fastighet består i att ägaren av fastigheten ( ofta densamma som hyresvärden) har rätt att sluta avtal om uthyrning av fastigheten till vem den en känner. Äganderätten kan också definieras negativt på det sättet att ingen person,myndighet eller stat kan inkräkta på den rätt som ägaren eller hyresvärden har. Denna rätt till avtalsfrihet som ägaren eller hyresvärden har innebär att denne kan neka en person eller ett företag att hyra fastigheten eller en enskild bostad med vilka skäl som helst. Mer allmänt kan sägas att det inom svensk rätt ej råder något avtalstvång utan vem som helst har rätt att frivilligt avtala med vem den så känner ( principen om avtalsfrihet). Det är alltså en grundläggande princip inom svensk avtalsrätt att avtalet grundas på en frivillig överenskommelse mellan de som utgör part i avtalet. Ett undantag från denna avtalsfrihetens princip utgör vad som brukar benämnas kontraheringsplikt, "tvång att avtala" . Kontraheringsplikten han beskrivas som ett förbud mot avtalsvägran utan objektiva skäl. Denna plikt innebär en skyldighet för exempelvis en näringsidkare som Förvaltarn AB att tillhandahålla sin prestation, på normala villkor till var och en som efterfrågar den. Genom bestämmelsen om olaga diskriminering i 16 kap 9§ BrB är kontraheringsplikten i viss fall straffsanktionerad. Av 16 kap 9 § brottsbalken framgår att en näringsidkare i sin verksamhet inte får diskriminera någon på grund av dennes ”ras, hudfärg, nationella eller etniska ursprung eller trosbekännelse” genom att vägra tillhandahålla en leverans av tjänst eller vara på de villkor som näringsidkaren i sin verksamhet tillämpar i förhållande till andra.En diskriminering av detta slag aktualiserar i och för sig inte en möjlighet att överklaga beslutet att ej godkänna dig som hyresgäst på grund av diskriminering. Straffhotet kan dock verka som påtryckningsmedel mot hyresvärden om denne vill neka dig att bli hyresgäst på grund av skäl som är diskriminerande. Det är inte ovanligt att ett företag eller annan aktör besitter en faktisk ensamställning eller annan stark dominerande ställning utan att inneha en juridiskt skyddad ensamställning. I dessa fall torde företaget under vissa förutsättningar vara underkastade ett kontraheringstvång. Motiveringen härtill är densamma som vid en rättslig monopolställning, dvs att den som efterfrågar varan eller tjänsten normalt saknar möjligheten att välja olika alternativ. En allmän skyldighet till likabehandling får anses föreligga i dessa situationer. Det kan väl allmänt sägas att frågan om det föreligger en ej lagstadgad kontraheringsplikt ( skyldighet för en näringsidkare att sluta avtal) har besvarats olika av olika rättsvetenskapsmän. Två rättsfall från HD antyder dock att en sådan kontraheringsplikt kan föreligga utan stöd i lag ( NJA 1948 s. 513, NJA 1970 s. 394). Kontraheringsplikten förutsätter att den som vill sluta avtalet har ett väsentligt behov och står i en beroendeställning gentemot näringsidkaren. Denna situation kan rimligen ej anses tillämplig i ditt fall då det förmodligen finns flera alternativ, dvs flera fastighetsägare och hyresvärdar. Skulle du dock kunna visa för domstolen att detta var den enda hyresvärden på orten eller att det endast fanns något enstaka alternativ så är det möjligt att du skulle ha vissa chanser att vinna bifall din talan. Det finns dock två invändningar mot detta påstående. För det första är förutsättningarna annorlunda i ditt fall jämfört med fallen från 1948 och 1970. För det andra så har en oreglerad kontraheringsplikt främst ansetts föreligga i situationer då konkurrensrättsliga och marknadsrättsliga aspekter har haft betydelse. Ditt fall har inte denna karaktär av den information jag fått. Sammanfattningsvis så är det sannolikt att du kan då din sak prövad av domstol men tingsrätten skulle dock ej bifalla ditt yrkande då det i princip saknas rättslig grund för att tvinga en hyresvärd att godkänna dig som hyresgäst. Detta torde vara en sammanfattning av rättsläget även om det inte är något uttömmande svar.

Avtalsdissens - gäller tillägg före tryckt text?

2006-06-12 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Köpte en 6 månader gammal hund av uppfödare den 25 maj, skrev i avtalet en tilläggspunkt att "Prövotid" 1 månad. Om hunden ej trivs med oss köpare, får han återgå till säljaren som ger köpeskillingen åter till köparen. Längre ner på köpeavtalet fanns förtryckt att återköpskostnaden för maximalt uppgå till 75% av den ursprungliga köpesumman i detta avtal. Är det inte så att eftersom vi gjort ett tillägg så är det det som ska gälla före det som stod där sedan tidigare? Uppfödaren vill endast ge oss 75% av summan tillbaka och tycker att det har gått för kort tid av prövotiden, vad ska jag göra? Vänliga hälsningar
Fredrik Jorstadius |Hej! Först kan jag konstatera att det som står i avtalet gäller oavsett om det är ett tillägg eller inte. Ett tillägg kan dock gälla före tryckt text om de kolliderar med varandra. I detta fallet torde det vara svårt för dig att hävda att du skall få hela köpeskillingen tillbaka eftersom det finns en sådan klausul i avtalet som ganska tydligt säger att endast 75 % av köpeskillingen betalas tillbaka om köpet hävs. Det du måste göra är att visa att ni kommit överens om att prövotiden inte omfattas av "75 %" klausulen. Det föreligger dock en hel del bevissvårigheter då det verkar som om ni inte skriftligt avtalat om detta. Kan du visa att partsviljan vid avtalets ingående varit att hela köpeskillingen skall återgå om köpet hävs inom en månad har du en chans att få din vilja igenom. Att det gått för kort tid av prövotiden för att köpet skall kunna hävas är svårt att avgöra då detta inte verkar vara reglerat i det avtal ni slöt med varandra. Man måste helt enkelt tolka innebörden av "1 månads prövotid". Det är inte helt lätt för mig att göra en sådan bedömning då jag inte vet vad som sagts mellan parterna och vad som exakt står i kontraktet, men det torde ändå vara så att det betyder att ungefär en månad skall gå innan köpet skall kunna gå tillbaka. Lycka till och hör gärna av dig om du har fler frågor! Mvh

Uthyrning av samägd fastighet

2006-06-04 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hur ser ett hyreskontrakt ut när man skall hyra ut ett hus när man är två ägare?
Joel Laack |I detta fall krävs båda ägarnas samtycke till uthyrningen. Detta framgår av 2 § lag om samäganderätt. (Lagtexten finner du http://lagen.nu/1904:48_s.1 .)Ägarförhållandena bör därför klart och tydligt framgå av avtalet. Enklast är helt enkelt att klarlägga detta skriftligt i avtalet, att huset alltså ägs av två personer, och att dessa båda sedan skriver under själva kontraktet. Jag kan inte nog understryka vikten av att alltså skriftligen inta detta i själva hyresavtalet. Nöj er alltså inte med att bara nämna det muntligen eller att upprätta en separat handling: allt i ett och skriftligen. Vänligen

Hur bindande är avtal

2006-04-30 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Jag har nyss köpt en hund som är 7 år. Säljaren ville ha in i avtalet under"Särskilda överenskommelser" "Vi får låna T 1 helg per månad". Jag undrar hur pass bindande det är. Jag har fått olika svar och försöker få en uppfattning om vad som verkligen gäller. Dessutom undrar jag hur det blir om jag säljer hunden vidare. Följder den överenskommelsen med då till nya ägaren. Föräljningen skulle i så fall från min sida vara ett sätt att komma ifrån det där för hunden vill inte vara hos dom. Jag skulle ju ha honom ändå men han skulle ha t ex min son som ägare. Jag har tagit hand om hunden i 4 år innan jag äntligen fick köpa honom. Om det är bindande och jag vägrar att låna ut honom. Vad kan hända då? Kan han återkalla köpet eller får jag nån form av straff, i så fall vad. Jag har betalat 8.000 för hunden i december.
Lorraine Sauvy |Att avtal skall hållas – pacta sunt servanda – är en så kallad grundläggande rättsprincip. Det finns dock ingen möjlighet till att alla avtal utan undantag kan hållas till punkt och pricka. I avtalslagen http://www.lagen.nu/1915:218 beskrivs det ett visst antal situationer som möjliggör att ett avtal kan ogiltigförklaras, exempelvis att någon tvingats till att ingå ett avtal. Det verkar dock inte som att någon av dessa situationer är aktuella i detta fall eftersom du inte blivit tvingad, hotad eller liknande att ingå avtalet. Även om du inte tycker om innehållet i avtalet, förstår trots allt innebörden av det och har frivilligt gått med på att ingå det trots denna vetskap. Om man bryter mot ett avtal, exempelvis vägran att uppfylla villkoret om utlåning, gör man sig alltså skyldig till ett avtalsbrott och ens motpart har då vissa rättigheter att få sin rätt återställd, exempelvis att köper går åter. Vad gäller vidareförsäljning av hunden och om villkoret ”följer med” är beroende på hur villkoret är utformat och hur det således kan tolkas. Om villkoret är uppbyggt med ett uttryck liknande ”Innehavaren till hunden skall en helg per månad…” kan man tänka sig att detta villkor skulle kunna tolkas som att det även skulle gälla vid en försäljning. Är det däremot uttryck med exempelvis ”B.T. skall en helg per månad…” gäller det ju bara en specifik person och om den personen inte längre äger hunden kan inte detta villkor vid en vidareförsäljning gälla för någon annan. Ett försäljning för skens skull är dock kanske inte att rekommendera eftersom du då uppenbarligen sålt hunden för att komma undan det avtal du ingått, vilket kan verka till din nackdel ifall säljaren skulle börja tvista. Mvh

Avtalsbrott när p-hus stänger före biljett-tiden?

2006-06-14 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej! Om jag parkerar min bil i ett p-hus och erlägger 40 kr som förskottsbetalning mellan kl.19.24 och kl. 00.12, samt får ett kvitto (=parkeringsbiljett) på detta, har jag då ingått ett avtal? Kan det då räknas som avtalsbrott från p-husets sida om p-huset låses kl. 00.00, så att jag inte kan hämta ut bilen när den enligt avtalet skall hämtas kl.00.12? MVH, Erik
Marie Wahlin |Hej! Det är riktigt att du ingått ett avtal med parkeringshuset när du erlägger en avgift och får ett kvitto. Men då får du även beakta under vilka villkor du ingår avtalet. Ett exempel på detta är parkeringshusets öppettider. Oftast står det klart och tydligt vilka tider det är öppet respektive stängt. Om så inte var fallet skulle man kunna rubricera det som ett avtalsbrott och du kan då kräva ersättning för den skada du åsamkats genom att du inte fick tillgång till din bil, som exempelvis hyra av annat fordon etc. Framgick det däremot klart vilka tider som gällde och du missade dem kan du således inte hävda avtalsbrott, för det är under dem förutsättningarna som parkeringsbolaget avser att ingå avtal med dig och som du accepterar när du väljer att parkera där. Det är således parkeringshusets öppettider som du accepterar som avtalsvillkor och inte tiden på biljetten. Vänligen

Kan tvingande regler avtalas bort?

2006-06-11 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Kan man kringgå tvingande regler i svensk rätt genom att sluta ett avtal med standardvillkor som stipulerar att ett annat lands lag skall tillämpas?
Marie Wahlin |Hej! Tack för din fråga! I svensk rätt råder enligt huvudregeln avtalsfrihet, det vill säga att parternas gemensamma vilja styr. Därigenom kan parterna avtala sinsemellan vilket lands lag som ska gälla. Dock finns vissa tvingande regler i svensk rätt som alltid måste beaktas och som sedermera inte kan kringgås, så länge avtalet träffas av de svenska reglerna. För att avgöra om det finns tvingande regler som måste tas hänsyn till, ska omständigheterna i det enskilda fallet beaktas. Är det exempelvis fråga om ett köp mellan två näringsidkare kan dessa avtala om annat lands lag enligt 3 § Köplagen, se http://lagen.nu/1990:931. Är det istället fråga om ett köpeavtal mellan en konsument och en näringsidkare gäller Konsumentköplagen som är tvingande. Om det då är fråga om ett avtal som är till större nackdel för konsumenten än om de svenska reglerna tillämpas är det inte tillåtet enligt 3 §, se http://lagen.nu/1990:932. Men om det är till fördel för konsumenten och inte är oskäligt är det således tillåtet. Detta överensstämmer med de internationella regelverk som finns på avtalsområdet. Vidare kan det standardavtal man upprättar med en lagvalsklausul jämkas om det inte klart framgår av avtalet och motparten inte underrättats tillräckligt tydligt. Detta enligt 36 § Avtalslagen som också är en tvingande regel, se http://lagen.nu/1915:218. Man ser strängare på de fall där den andra parten i förhållande till den som upprättat avtalet, intar en underlägsen ställning. Alltså kan tvingande regler aldrig avtalas bort och man måste därför titta på det enskilda fallet ifall tvingande regler finns som då måste beaktas. Mvh

Försäljning av samägd jordbruksfastighet

2006-04-15 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Jag äger en jordbruksfastighet gemensamt med mina fyra syskon. Jag äger 2/5 och mina övriga syskon äger 1/5 vardera. Kan någon av dem mot de övrigas vilja sätta ut fastigheten till försäljning?
Joel Laack |För gemensamt ägd fast egendom tillämpas, om inte överenskommelse träffats om annat, bestämmelserna i lag om samäganderätt (SamL). (Lagtexten finner du http://lagen.nu/1904:48_s.1#P1 ) För fast egendom, taxerad som jordbruksenhet och samfällt ägd av minst tre personer, gäller dock inte 2-6 §§ SamL. Det är just 6 § som är av intresse för dig. Istället skall lag om förvalting av vissa samägda jordbruksfastigheter tillämpas. (Se lagtexten http://lagen.nu/1989:31#P1 och dess 1 §) Lagen är tvingande och kan alltså inte, som SamL, åsidosättas genom avtal. Enligt lagens 13 § kan varje delägare hos tingsrätten begära att fastigheten för gemensam räkning försäljs på offentlig auktion. Dock skall rätten inte besluta om försäljning, om någon av de andra delägarna visar synnerliga skäl därför. Vad som utgör "synnerliga skäl" är i detta avseende svårt att veta. Enligt ett avgörande från Högsta domstolen rörande samma lydelse i 6 § SamL, kan tvingande ekonomiska, t.ex. ett särskilt dåligt kojunkturläge, eller sociala skäl tala för att anstånd skall meddelas. (NJA 1974 s 490) Enligt 7 § SamL kan också en annan delägare inför rätten istället för försäljning begära klyvning av fastigheten. Rätten att för varje enskild delägare ensidigt begära försäljning av en samägd jordbruksfastighet, går alltså inte att avtala bort. Dock finns möjlighet att mellan ägarna avtala om en förköpsrätt för dessa sinsemellan. Detta, om någon av övriga delägare utnyttjar sin förköpsrätt, förhindrar att hela fastigheten måste säljas.

Betalning av restskuld till fel borgenär

2006-05-25 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej jag har köpt en bil på avbetalning hos en bilfirma. Efter några månader betalade jag hela restskulden till bilfirman enligt avbetalningskontraktet. Det värsta är att banken kräver mig nu på restskulden eftersom bilfirma pantsatte avbetalningskontraktet mina frågor är: kan jag göra invändning mot banken?vad är det för typ av skuldebrev jag hade hos bilfirman? Tack i förhand
Christina Weilander |Hej och tack för din fråga! Det finns två typer av skuldebrev, enkla och löpande. För att det skall vara fråga om ett löpande skuldebrev skall det vara ställt till "innehavaren" eller "viss man eller order". Enkelt skuldebrev är det fråga om när skuldebrevet är ställt till viss man. I ditt fall är det dock troligt att det är fråga om en vanlig fordring. Reglerna är då desamma som för enkla skuldebrev då dessa tillämpas analogt vid fordringar i allmänhet. Detta innebär att skuldebrevslagens 3 kap blir tillämpligt. I och med att bilfirman har pantsatt fordringen har den överlåtits till banken (jfr 10, 27 §§). När du betalade restskulden till bilfirman efter att fordringen pantsattes betalade du således till fel borgenär. 29 § skuldebrevslagen reglerar betalning till fel borgenär. Där stadgas att betalning till fel borgenär är giltig om gäldenären (dvs Du) inte visste att överlåtaren inte var behörig att ta emot betalningen. Alltså har du betalat med befriande verkan till bilfirman om du inte visste om eller hade skälig anledning att misstänka att fordringen var pantsatt.