Vad gäller om samäganderättslagen har avtalats bort?

2020-07-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej.Jag har en fråga rörande konsekvensen av att avtala bort lagen om samäganderätt.Jag äger tillsammans med mina 2 systrar en frititdsfastighet som vi fick i gåva av våra föräldrar under 80-talet. Gåvan är villkorad med en hembudsklausul samt att lagen om samäganderätt är avtalad bort.Min fråga är om det finns några begränsningar i vad jag som delägare får göra med fastigheten och dess byggnader och tillbehör?Kan jag anlägga vägar, fälla träd, söka bygglov etc helt utan hänsyn till de övriga delägarna?
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Utgångspunkten när egendom samägs av två eller flera personer är att samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig (se vidare 1 § SamägL).Samäganderättslagen är emellertid till största del dispositiv, vilket innebär att dess bestämmelser kan avtalas bort. Det framgår att detta har gjorts avseende er samägda fritidsfastighet. Huruvida du får vidta de åtgärder du exemplifierar beror alltså på vad som är avtalat istället för samäganderättslagen. Om det enbart är så att samäganderättslagen avtalats bort, utan att ni för den delen har avtalat om vad som istället ska gälla, bör slutsatsen vara att lagen helt enkelt inte ska tillämpas. Den bestämmelse som främst är aktuell i ditt fall är 2 § SamägL, där det stadgas att delägarna måste vara överens för att någon ska kunna förfoga över egendomen eller vidta åtgärder i dess förvaltning. Då samäganderättslagen enligt gåvobrevet inte ska tillämpas torde slutsatsen kunna dras att alla delägare istället har en rätt att vidta åtgärder utan övriga delägares samtycke. Huruvida denna tolkning är 100% korrekt kan jag dock inte garantera då denna fråga mig veterligen inte har prövats i praxis och jag inte vet exakt om det skrivits något annat i gåvobrevet som ska gälla istället för samäganderättslagen. En sådan slutsats skulle ju föranleda att ni alla tre får göra exakt vad ni vill med egendomen och märkliga situationer skulle då kunna uppstå.Mitt råd till dig är att försöka komma överens med dina syskon om egendomens förvaltning eller fråga gåvogivaren vad avsikten var angående hur fastigheten skulle förvaltas. Att observera är också att HD i ett nytt avgörande kommit fram till att även om samäganderättslagen avtalats bort har varje delägare, om delägarna inte kan komma överens om något, en rätt att ansöka om förordnande av en god man vid tingsrätten för egendomens förvaltning, förutsatt att en alternativ tvistelösning inte har reglerats mellan parterna (se NJA 2019 s. 1055).Om du vill ha hjälp av någon av våra verksamma jurister som kan kolla närmare på ärendet kan du boka det här.Med vänliga hälsningar,

Är säljaren bunden av ett pris på blocket?

2019-12-20 i Anbud och accept
FRÅGA |Hej! En bil kom upp på blocket med priset 37 000 , vilket förmodligen var fel satt pris då bilen är värd mer. Om jag vill köpa bilen enligt annonsen där det står 37 000, Får företaget ändra pris eller har jag rätten att köpa den för 37 000 vilket annonsen visade?
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Din fråga är om en säljare är bunden av priset som denne har satt i en annons, det vill säga skulle säljaren vara bunden av priset om du meddelade att du ville köpa bilen? Frågor av detta slag regleras i avtalslagen (AvtL). En grundläggande princip inom avtalsrätten är att avtal ska hållas. Frågan om ett bindande avtal uppkommit brukar utgå från den s.k. avtalsmekanismen, det vill säga modellen för ett avtals ingående. Detta sker genom anbud och accept, som båda två är bindande för avgivaren var för sig (se 1 § första stycket AvtL). För din situation blir frågan om säljarens annons kan räknas som ett anbud som är bindande för denne. För att en handling ska klassas som ett anbud ska det röra sig om ett erbjudande eller löfte med ett preciserat innehåll, som även ska rikta sig till en bestämd adressat. En annons på blocket uppfyller oftast de två första rekvisiten, men inte det sista. En annons med ett bestämt pris, precis som en vara i en butik med en prislapp på, riktar sig i regel inte mot en bestämd adressat, utan det riktar sig till hela allmänheten. Vem som helst som vill ha varan får köpa den. Avtalsrättsligt klassas detta inte som ett anbud, utan det klassas istället som ett utbud. Ett utbud är en uppmaning till folk att lämna anbud, som inte är bindande för avgivaren. Det hade i detta scenario istället varit du som lämnade ett anbud om du säger att du vill köpa bilen, och detta är säljaren fri att acceptera eller förkasta.Svaret på din fråga blir således att du inte har en rätt att köpa bilen för 37 000kr, företaget har rätt att ändra priset om de vill.Hoppas att detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Vad innebär 10 § i avtalslagen?

2019-08-31 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej!Vad innebar denna paragraf mer lätt formulerat? 10 § Den, som åt annan givit fullmakt att sluta avtal eller eljest företaga rättshandlingar, varder omedelbart berättigad och förpliktad i förhållande till tredje man genom rättshandling, som fullmäktigen inom fullmaktens gränser företager i fullmaktsgivarens namn.[S2]Där någon såsom anställd i annans tjänst eller eljest i följd av avtal med annan intager en ställning, varmed enligt lag eller sedvänja följer viss behörighet att handla å dennes vägnar, anses han hava fullmakt att företaga rättshandlingar, som falla inom gränserna för denna behörighet.
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Paragrafen du undrar över är 10 § i avtalslagen (AvtL). Det första stycket i 10 § AvtL reglerar fullmakter i allmänhet och stadgar när huvudmannen (den som utfärdar en fullmakt) blir bunden av en rättshandling som en fullmäktig (den som får fullmakten) företar gentemot en tredje man. Paragrafen säger att huvudmannen binds direkt i förhållande till en tredje man och den fullmäktige står alltså helt utanför avtalet. För att huvudmannen ska vara bunden av fullmäktigens rättshandling krävs vidare att rättshandlingen företas "inom fullmaktens gränser". Detta innebär att fullmäktigens rättshandling måste ligga inom den behörighet som fullmakten stadgar. Behörigheten brukar oftast beskrivas som det som fullmäktigen kan göra enligt fullmakten, exempelvis att man genom fullmakten kan köpa en bil. Om fullmäktigen företar en rättshandling utanför sin behörighet, till exempel om fullmäktigen köper en båt i exemplet ovan, blir således huvudmannen inte bunden av den.Det andra stycket i 10 § AvtL reglerar den så kallade ställningsfullmakten. Denna fullmakt utspelar sig när någon intar en ställning där man enligt lag eller sedvänja har en behörighet att handla å någon annans vägnar. Typexemplet är ett kassabiträde i en butik. Det är sedvanligt att denna person får sälja de varor som butiken utbjuder, t.ex. lampor i en lampaffär. De affärer den anställda gör när hen säljer butikens lampor blir alltså bindande för huvudmannen, i detta exempel butikens ägare. Hur långt ställningsfullmakten, alltså den anställdes behörighet, sträcker sig varierar med hänsyn till vad som är sedvanligt. Den anställde har förmodligen inte behörighet att till exempel sälja butikens kassaapparater eller kontorsstolar till en tredje man. En sådan rättshandling som den anställde företar ligger alltså förmodligen utanför personens behörighet och är därför inte bindande för huvudmannen.Hoppas att detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

När måste en giltig återkallelse av anbud ske?

2020-06-30 i Anbud och accept
FRÅGA |Hej! Detta gäller köp-och sälj avtal mellan privatpersoner via facebook. En person på sin privata facebook "vägg" annonserar ut en sak, ex en jacka och skriver i inlägget "säljes för 300 eller högsta bud. En annan person lägger ett högt bud via privatmeddelande, men ångrar sig genast och meddelar säljaren att denne drar tillbaka anbudet, säljaren har inte hunnit läsa budet än.a) Visst är det så att köparen inte är bunden anbudet eftersom inget accept nåddes? b) Skulle det vara annorlunda om annonsen inte gjordes på personens "vägg", men istället i en facebook köp-sälj grupp?c) Om säljaren skulle hunnit läsa meddelandet med budet innan köparen drog tillbaka anbudet, skulle då köparen vara bunden av sitt anbud? Det skulle därför rå ett avtalsbrott?Tacksam för svar! :)
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Svaret på din fråga återfinns i avtalslagen (AvtL). När det gäller avtal är gäller att anbud och accept är bindande för avgivaren var för sig (se 1 § första stycket AvtL). Ett anbud eller en accept kan emellertid återkallas, förutsatt att detta sker innan mottagaren tar del av anbudet eller accepten (se 7 § AvtL). Svaret på din fråga a) är således att köparen inte är bunden av sitt anbud eftersom hen återkallade anbudet innan mottagaren tog del av detta. Observera att anledningen till att det är en giltig återkallelse är att mottagaren inte tagit del av anbudet, och inte på grund av ingen accept nåddes.När det gäller din fråga b) ser jag ingen anledning till varför situationen skulle skilja sig åt beroende på om annonsen gjordes på säljarens "facebookvägg" eller i en köp-och-sälj grupp. Rätten att kunna återkalla sin accept eller sitt anbud gäller oavsett.I ditt scenario c) skulle det mycket riktigt röra sig om avtalsbrott. Om säljaren hunnit ta del av anbudet är återkallelsen inte giltig (se 7 § AvtL). Anbudet är bindande för avgivaren enligt 1 § första stycket AvtL och den inom svensk rätt starka principen om att avtal ska hållas (pacta sunt servanda). I och med att köparen är bunden av sitt anbud uppkommer ett avtalsbrott om hen inte fullgör sin del av avtalet.Hoppas att detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Vad gäller vid försäljning av samägd egendom?

2019-09-29 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi är tre bröder som äger en skogsfastighet med samma ägar andelarKan jag "tvinga" dem att lösa ut mig alternativt kan jag tvinga fram en försäljning av hela fastigheten?
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Samägande av fastigheter regleras i lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt (SamägL). Dispositiv lagAtt märka är att lagen till stora delar är dispositiv. Detta innebär att det står delägarna av egendomen fritt att avtala själva om hur saker som exempelvis ägandet, förvaltningen av egendomen, och eventuell försäljning ska gå till. Lagen går alltså till stora delar att avtala bort.Försäljning av samägt gods Om inget är avtalat mellan delägarna stadgar 6 § SamägL att varje delägare har rätt att begära att egendomen för gemensam räkning utbjuds till försäljning via offentlig auktion. Om du och dina bröder inte avtalat om annat har du alltså en rätt att ansöka om att hela skogsfastigheten ska säljas. Det finns ingen lagstadgad skyldighet för dina bröder att lösa ut dig ur samägandet. Men genom att du har en rätt att ansöka om att hela fastigheten ska säljas kan möjligtvis du och dina bröder komma överens, om de inte vill att den ska säljas, att de istället ska lösa ut dig. Att märka är också att någon av dina bröder har en rätt att ansöka om att samägandet, istället för försäljning av fastigheten, ska upplösas genom klyvning (se vidare 7 § SamägL). Samäganderätten i fastigheten kommer då att uppdelas i lotter (se vidare 11 kap. 1 § fastighetsbildningslag (1970:988)). Om du vill skulle vilja ha hjälp av någon av våra verksamma jurister kan du boka det här.Hoppas att detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Måste en fullmakt vara skriftlig?

2019-08-06 i Formkrav
FRÅGA |Hur skall en fullmakt från en icke skrivkunnig( pga permanent skada) person utformas?
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.En fullmakt är en utfästelse från en fullmaktsgivare (huvudman) till en tredje man om att en utsedd person (fullmäktig) har rätt att företa rättshandlingar i huvudmannens namn. Regler om fullmakter finns i avtalslagen (AvtL).Fullmakter kan vara skriftliga (se 16 § första stycket AvtL) men de behöver inte nödvändigtvis vara det. Om det som i ditt fall rör sig om en huvudman som inte är skrivkunnig kan möjligtvis en så kallad uppdragsfullmakt vara att föredra (se vidare 18 § AvtL). En sådan fungerar på så sätt att huvudmannen ger fullmäktigen instruktioner om vad hen ska göra och fullmäktigen säger sedan detta till den tredje mannen. Detta är en så kallad osjälvständig fullmakt vilket innebär att den inte är synbar för tredje man. Det fungerar alltså inte som vid en skriftlig fullmakt - att fullmäktigen uppvisar denna för en tredje man - utan den grundar sig endast på huvudmannens instruktioner till fullmäktigen.Ett annat alternativ till en skriftlig fullmakt är en meddelandefullmakt (se vidare 13 § AvtL). En sådan innebär helt enkelt att huvudmannen lämnar ett meddelande direkt till tredje man om att en person äger rättshandla i hens namn. Detta kan möjligtvis vara den enklaste lösningen i ditt fall eftersom huvudmannen då direkt kan förklara fullmakten och dess innebörd för en tredje man.Observera dock att skriftliga fullmakter är ett krav i vissa fall, t.ex. vid köp av fast egendom (se vidare 27 § andra stycket AvtL).Hoppas att detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,