Hur ska överlåtandet av en lös egendom som gåva hanteras?

2021-08-28 i Gåva
FRÅGA |Hej.Personen som avled ägde båt som jag skulle få som gåva, ca 8 metets segelbåt. Eftersom han hann Inte skriva gåvobrevet själv så är det dottern som kommer lämna över till mig.Vilken blankett ska vi fylla i när det gäller gåva (båten) så det blir rätt?
My Jansson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar omständigheterna fråga som att dottern som ärvt segelbåten av sin far ska ge den till dig som gåva. Vidare tolkar jag din fråga som att du vill veta hur överlåtelsen av gåva ska hanteras för att det ska bli bindande och lagligt korrekt. Jag kommer att använda mig av allmänna rättsprinciper och inkomstskattelagen (IL) för att besvara din fråga.Vad anses som gåvaFör att det ska anses vara en gåva måste minst 3 kriterier vara uppfyllda.Det ska röra sig om en förmögenhetsöverföring.Den som överför förmögenheten ska ha avsikten att göra det som en gåva. Det ska vara frivilligt.Nedan kommer jag redogöra för de olika kriterierna.1. FörmögenhetsöverföringMed förmögenhetsöverföring menas en överföring av tillgångar. Överlåtelsen av segelbåten till dig skulle innebära att en tillgång (segelbåten) överförs till dig och det första kriteriet är därför uppfyllt.2. Den som överför förmögenheten ska ha avsikt att göra det som en gåvaDu skriver att personen som avled hade för avsikt att ge dig segelbåten i gåva och jag utgår från att även dottern vill ge dig segelbåten som gåva. Det andra kriteriet är isåfall uppfyllt.3. Det ska vara frivilligtEftersom att inget annat framgår av din text utgår jag från att dottern vill ge bort segelbåten till dig och att det därför är frivilligt.GåvobrevEftersom att alla kriterier ovan får anses uppfyllda är det frågan om en gåva. Endast om gåvan är fastighet enligt jordabalken finns det ett lagligt krav på gåvobrev. Eftersom att segelbåten är lös egendom finns inget sådant lagkrav på gåvobrev i ditt fall. Ett gåvobrev kan dock vara bra att upprätta för att senare kunna bevisa att du fått båten i gåva om det skulle behövas. Ett gåvobrev borde innehålla åtminstone följande:Gåvogivarens och gåvotagarens namn och personnummer.Parternas address, postnummer och ort.Vad som ges i gåva.Eventuella gåvovillkor.Båda partners signatur, namnförtydligande och ort samt datum för undertecknande.Gåvobrevet borde dessutom upprättas i två exemplar varav båda parter ska ha en.Betala skattGåvor är skattefria i Sverige (8 kap. 2 § IL). Detta förutsatt att ovanstående gåvokriterier är uppfyllda och därför behöver du inte betala skatt för förvärvandet av båten.SammanfattningAlla gåvokritrerier är uppfyllda och förvärvet av båten ska anses vara ett gåvogivande. Det finns inga formkrav för överlåtelse av gåva gällande lös egendom men för att senare kunna bevisa att båten givits till dig som gåva är det bra att upprätta gåvobrev enligt ovan. Eftersom att gåvor är skattefria i Sverige behöver du inte betala någon skatt på förvärvet av båten.Hoppas du fick svar på din fråga! Om du har någon mer fråga är du välkommen att höra av dig till Lawline igen.Med vänlig hälsning

Kan en delägare kräva att samägd fastighet säljs?

2021-06-22 i Samägandeavtal
FRÅGA |Min mor och hennes två syskon ärvde av sina föräldrar en fastighet (en skärgårdsö med tre små hus) för ca 35 år sedan. De tre syskonen har hela tiden haft var sitt av de tre husen. Det finns inget skrivet. Nu har ett av syskonen gått bort och hens tre barn (mina kusiner) ärver alltså en tredjedel av fastigheten. Ett av hens tre barn vill ha ut pengar för sin del och de andra två är villiga att köpa ut det tredje barnet. Det tredje barnet lät värdera fastigheten. Nu vill det tredje barnet att hela fastigheten ska säljas för att få ut största möjliga summa. Detta drabbar därmed min mor och hennes andra syskon och i sin tur även deras barn. Har barnet laglig rätt att kräva en försäljning av fastigheten när alla andra vill ha det kvar?
My Jansson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att din mor och hennes två syskon ärvde 1/3 av fastigheten var och att barnen till det avlidna syskonet nu har ärvt 1/9 av fastigheten var. Ett av dessa barn vill nu att hela fastigheten ska säljas. Du undrar nu om barnet som äger 1/9 av fastigheten har rätt att kräva försäljning av hela fastigheten. Tillämplig lagstiftningSamäganderättslagen (SamägL) är tillämplig på samägd fastighet (1 § SamägL). SamägL kan avtalas bort genom ett samäganderättsavtal men eftersom att det inte finns något skrivet gäller SamägL. Samtliga delägares samtyckeDet krävs att alla delägare är överens angående förfogande och förvaltning av den samägda fastigheten (2 § SamägL). Detta innebär att alla delägare måste lämna sitt samtycke angående bland annat uthyrning eller försäljning av hela fastigheten samt åtgärder som till exempel målning av fastigheten. Detta innebär också att alla delägare har rätt att göra vad de vill med sin andel av fastigheten. TvångsförsäljningDet finns dock ett undantag som innebär att en ägare av en andel i fastigheten, oavsett hur stor andelen är, kan ansöka om tvångsförsäljning på offentlig auktion. Ansökan görs då hos Tingsrätten och bara om det finns synnerliga skäl kan övriga delägare förhindra försäljningen (6 § SamägL). "Synnerliga skäl" är mycket svårt att uppnå och det är sällan man får anstånd med försäljningen. Vid en sådan offentlig auktion får vem som helst lägga bud på huset och om samtliga delägare är överens om ett bud står det fast men är inte alla överens går fastigheten till högstbjudande (12 § SamägL). Vid en sådan tvångsförsäljning visas det verkliga marknadsvärdet och fastigheten kan komma att säljas för mer än den värderats till men också för mindre. MinimiprisOm någon av delägarna begär det ska domstolen besluta om ett minimipris som blir det lägsta priset fastigheten kan säljas för (9 § SamägL). Minimipriset ska förhindra att fastigheten säljs för ett så lågt pris att det blir oförmånligt för delägarna men får inte sättas så högt att det förhindrar eller försvårar en försäljning. Enligt praxis från Högsta Domstolen brukar minimipriset motsvara taxeringsvärdet på fastigheten (NJA 2012 s. 757). Begär någon att minimipris ska fastställas ska auktionskostnaderna betalas även om det inte blir någon försäljning. God manNär domstolen beslutar om tvångsförsäljning på offentlig auktion ska även en god man utses (8 § SamägL). Denna ska sköta de praktiska runt försäljningen med bland annat försäljningsvillkor (9 § 2 stycket SamägL) och fördelning av köpeskillingen. Kostnader för god man betalas av samtliga delägare i förhållande till deras andel i fastigheten. Vad det innebär för digAlla delägare av den samägda fastigheten borde i första hand försöka komma överens. Använd gärna argumentet att fastigheten kommer säljas för verkligt marknadsvärde och att det kan innebära att den säljs för mindre än den värderats till. Ett annat argument kan vara de kostnader som uppkommer i och med att domstolen beslutar om god man som ska sköta det praktiska kring försäljningen. Försäljningen kan ställas in fram tills att fastigheten är såld om samtliga delägare är överens. Kan ni inte komma överens kan istället övriga delägare tillsammans lägga bud på fastigheten vid tvångsförsäljningen på offentlig auktion. SammanfattningEn delägare av en samägd fastighet har rätt att ansöka om tvångsförsäljning på offentlig auktion hos tingsrätten och det är sällan detta nekas. Vem som helst kan då lägga bud på fastigheten som ska gå till högstbjudande om inte samtliga delägare är överens om att acceptera ett annat bud. Det finns möjlighet att begära att domstolen fastställer ett minimipris som är lägsta priset fastigheten kan säljas för men då måste kostnaderna för auktionen betalas även om det inte blir någon försäljning. Domstolen utser även en god man som ska sköta försäljningen och detta bekostas av alla delägare i förhållande till deras andelar. För att undvika försäljning bör ni försöka komma överens genom att eventuellt påpeka risken att fastigheten säljs för ett lägre pris än den värderats till och de extra kostnader som uppkommer i och med att domstolen utser en god man. Kan försäljning inte undvikas kan ni istället lägga bud på fastigheten på den offentliga auktionen. Hoppas du fick svar på din fråga! Om du har någon mer fråga är du välkommen att höra av dig till Lawline igen. Med vänlig hälsning

Hur hanteras investeringar i samägd fastighet?

2021-08-23 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Äger en sommar stuga ihop med min fd man. Har tre frågor:1. Kan jag vägra att investera i stugan om han skulle vilja det?2. Kan han investera i stugan utan mitt godkännande?3. Om han kan, kan han då begära ersättning vid en ev Försäljning?
My Jansson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Som jag tolkar din fråga äger du en sommarstuga tillsammans med din f.d. man och ni har inte avtalat om något gällande samägandet. Jag utgår också från att ni äger hälften av fastigheten var. Svaren på dina frågor hittar vi i samäganderättslagen (SamägL). Tillämplig lag och ägandeförhållandenSamäganderättslagen är tillämplig på samägd egendom men den är dispositiv vilket innebär att parterna har rätt att avtala om att annat ska gälla. Det verkar dock inte som att ni har gjort det i detta fallet. Samäganderättslagen är alltså tillämplig. Vid samägande av egendom tillkommer varje ägare en viss lott i godset. Om inget annat kan visas utgår man från att de har lika stor lott i egendomen (1 § SamägL). Eftersom att du inte skriver något annat utgår jag från att du och din f.d. man äger hälften av fastigheten var. Kan du vägra investera i stugan?Vid förfogande över den samägda fastigheten eller vidtagande av åtgärd i förvaltningen av fastigheten krävs det att alla delägare är överens (2 § SamägL). För åtgärder som man är överens om gäller det att parterna ska betala kostnaderna för egendomens förvaltning i förhållande till sin andel i egendomen (15 § SamägL). Om du inte vill investera i fastigheten kan din f.d. man som huvudregel inte tvinga dig. Det finns dock ett undantag som säger att samtycke inte krävs för åtgärder som är nödvändiga för fastighetens bevarande och som inte kan vänta. Då kan en delägare vidta åtgärder utan samtliga ägares samtycke (2 § SamägL). Kan din f.d. man investera i stugan utan ditt godkännande?Som jag tidigare skrivit ska alla delägare vara överens angående förfogande och vidtagande av åtgärder om det inte faller in under undantaget (2 § SamägL). Din man bryter alltså mot lagen om denne investerar i stugan utan ditt samtycke. Skulle denne vidta åtgärder som innebär att värdet på stugan sjunker kan du kräva skadestånd. Kan din f.d. man begära ersättning för vidtagna åtgärder vid försäljning av stugan?Jag utgår från att ni äger hälften av fastigheten var och då ska ni vid försäljning av fastigheten få 50 % av försäljningsvärdet var oavsett om ni har tillfört fastigheten värde eller inte. Din f.d. man har alltså inte rätt att få ersättning för tillfört värde av fastigheten vid försäljning. SammanfattningSom huvudregel krävs alla ägares samtycke vid förfogande över fastigheten eller vidtagande av åtgärder men om det skulle röra sig om en åtgärd som inte kan vänta och är nödvändig för fastighetens bevarande kan åtgärden utföras utan att alla ägare samtyckt. Skulle din f.d.man investera i fastigheter utan ditt samtycke bryter han mot lagen och inte kräva att du ska betala för vidtagna åtgärder. Om åtgärderna sänker värdet på stugan kan du dessutom begära skadestånd. Vid en försäljning av stugan har ni rätt till hälften av försäljningsvärdet var oavsett om din f.d. tillfört mer till fastigheten. Hoppas du fick svar på dina frågor! Om du har någon mer fråga är du välkommen att höra av dig till Lawline igen. Med vänlig hälsning