Bundenhet vid köp av fast egendom

2021-01-27 i Anbud och accept
FRÅGA |Vid vilken tidpunkt är parterna ( alltså säljare och köpare) bundna vid ett köp av en fastighet?
Anna Liss |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!För att det ska komma till stånd ett giltigt köp av en fastighet (fast egendom) finns ett antal formkrav som måste vara uppfyllda. Formkraven finns i 4 kap. 1 § jordabalken. När de uppfyllts har det kommit till stånd ett giltigt köp som båda parter är bundna till. Det som krävs är dels att: - Det ska vara en skriftlig köpehandling där det framgår tydligt att säljaren vill överlåta fastigheten till köparen och att köparen vill ha fastigheten. Muntliga avtal av köp av fast egendom är inte giltiga.- Det ska framgå i köpehandlingen vad det är för objekt som köpet handlar om. Här är det vanligt att använda sig av fastighetsbeteckning.- I köpehandlingen ska köpeskillingen framgå, det vill säga vad fastigheten kostar. - Köpehandlingen ska vara underskriven av båda parter, köpare och säljare.Om alla dessa villkor är uppfyllda finns ett giltigt köp av fastighet. Vänligen,

Kan jag få tillbaka handpenning pga ånger?

2020-12-30 i Anbud och accept
FRÅGA |Hej! Jag skulle köpa en bil av en på blocket, men jag ångrade mig och valde att inte köpa bilen. Men innan jag ringde och ångrade mig så bad personen som sålde bilen att jag skulle swisha han pengar som en försäkring att han skulle hålla bilen på mig. Bilen kostade 12500 och jag swishade 500kr. Nu har jag bett att få tillbaka pengarna eftersom det inte blev något bilköp. Nu vägrar personen att betala tillbaka. Vad ska jag göra?
Natasha Fathifard |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det låter som att du som köpare har erlagt en handpenning för att säljaren ska hålla bilen till dig. Det innebär att säljaren får behålla handpenningen, trots att du inte längre är intresserad av att köpa bilen, se NJA 1974 s 526 punkterna 17-20. Handpenning fungerar som en säkerhet för att köpet ska genomföras. Om du (köparen) i samband med erläggningen av handpenningen anger krav och säljaren där och då accepterar det, men senare inte kan fullfölja vad denne lovat, är säljaren skyldig att betala tillbaka handpenningen enligt 36 § Avtalslagen. Exempelvis om du bett säljaren att inkludera bildäck i köpet och säljaren gått med på det, men sedan i efterhand inte kan fullgöra detta och du därmed ångrar köpet- behöver säljaren betala tillbaka handpenningen.Det låter inte som att ni varit överens om något särskilt gällande handpenningen och i ett sådant läge får alltså säljaren behålla handpenningen.Hoppas du har fått svar på din fråga och lycka till!Med vänlig hälsning,

När ingår man avtal?

2020-12-23 i Anbud och accept
FRÅGA |Vi kontaktade några som skulle hyra ut sitt hus som en privat hyresvärd, vi var på visningen och blev totalt sålda så vi hörde av oss och tackade ja till huset, sen frågade dom när vi kunde flytta in etc och vi skrev det, sen hör dom av sig om att om vi kunde träffas "idag" och skriva på hyreskontraktet vilket vi svarade på två dagar senare då det blivit fel och vi inte fått någon notis. Dom skrev även att vi skulle ha fortsatt kontakt via telefon så vi hör av oss då två dagar senare och frågar när vi ska träffas men nu har hyresvärden hyrt ut det till någon annan? Hade inte vi redan ett avtal om huset, vi hade accepterat och sagt att vi vill ha de och dom hör av sig om att vi bara ska träffas och skriva på? Vi blev överlyckliga över att vi hittat vårat drömboende och sen gick de totalt i kras för att vi får som svar att dom hyrt den till någon annan.. Det här var via X-hemsidan. Vi har kvar konversationen.Vad kan vi göra? Kan dom ens göra så? Om inte, vad har vi för rättigheter? Hur funkar de med avtal som görs sådär? Tack på förhand!
Felicia Hauzenberger |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Har ni ingått ett avtal?Den första frågan som blir av betydelse är om hyresgästen, dvs ni, och hyresvärden överhuvudtaget hade ingått ett avtal. När det rör sig om uthyrning av egen bostad för privata ändamål och hyresvärden enbart hyr ut ett hus så tillämpas Lagen om uthyrning av egen bostad (1 § Lagen om uthyrning av egen bostad). När det gäller frågor som inte regleras i denna lag så ska dock 12 kap. Jordabalken tillämpas (1 § 2 st. Lag om uthyrning av egen bostad). Just frågan om hur ett hyresavtal har ingåtts regleras inte i Lagen om uthyrning av egen bostad. Det finns inga formkrav som måste vara uppfyllda när hyresvärden och hyresgästen ingår ett hyresavtal. Däremot så ska hyresavtalet vara skriftligt om hyresvärden eller hyresgästen begär det (12 kap. 2 § 1 st. Jordabalken). Detta innebär att det är fullt möjligt att ingå ett hyresavtal muntligen. Utgångspunkten är att avtal ska hållas. Avtal ingås i regel genom anbud från den ena parten och accept från den andra parten (1 § Avtalslagen). Det går absolut att argumentera för att ni ingått ett avtal när ni tackade "ja" till huset. Att hyresvärden dessutom frågar när ni kan flytta in måste då ses som en ytterligare omständighet som talar för att hyresvärden faktiskt förstått att ni accepterat. Hyresvärden kommer förmodligen argumentera för att ni inte hade ingått ett avtal och att han eller hon därför inte var tvungen att hyra ut huset till er. Vad händer då om man, för argumentationens skull, skulle utgå ifrån att ni inte hade ingått ett avtal? Hyresvärden hade frågat er om ni kunde komma och skriva på hyresavtalet samma dag. Ni hade svarat på detta sms två dagar efter att smset kom. Hyresvärden får då anses ha gjort ett anbud i och med att han eller hon frågat om ni ville skriva på. Vad gäller fristen inom vilken motparten har på sig att acceptera anbudet, när parterna inte har kommit överens om något annat, så gäller att svaret ska ha inkommit inom skälig tid (3 § Avtalslagen). Vad som utgör skälig tid beror på omständigheterna. Det går absolut att argumentera för att ni svarat inom skälig tid då ni svarade efter två dagar och det förmodligen handlade om ett avtal som var av stor betydelse. Hyresvärden har efter detta skrivit att ni ska ha fortsatt kontakt via telefon. Här kan hyresvärden anses ha givit er intrycket av att ni faktiskt hade ingått ett avtal. Om så är fallet kan hyresvärden bli bunden av avtalet trots att fristen för accept hade löpt ut om hyresvärden inte berättar för er att det inte finns något avtal (4 § Avtalslagen). Som ni märker så går det att argumentera fram och tillbaka för om det finns ett avtal eller inte. För att kunna få mer klarhet i frågan så rekommenderar jag att ni kontaktar en jurist som kan gå igenom de meddelanden som skickats. Att hyresvärden var bunden av avtalet redan i första skedet är dock mycket troligt. Påföljder vid avtalsbrott?Vid avtalsbrott kan olika påföljder aktualiseras. Närmast till hands är dock antingen skadestånd eller fullgörelse. Fullgörelse innebär att prestationerna enligt avtalet ska uppfyllas. Fullgörelse kan dock inte bli aktuellt om det är oskäligt betungande för den presterande parten. I detta fall så har hyresvärden redan hyrt ut huset till någon annan. Om hyresvärden då skulle behöva hyra ut huset till er istället så skulle det innebära att hyresvärden kan bli ersättningsskyldig i förhållande till den hyresvärd som nu bor i huset. Detta skulle kunna innebära att fullgörelse anses vara oskäligt betungande för hyresvärden. Skadestånd innebär att ni ska bli kompenserade på ett sätt som gör att ni försätts i samma situation som om något avtalsbrott aldrig hade skett. Hur stort skadeståndet blir är därför en fråga som varierar utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Vad kan du göra nu?Om ni vill utkräva skadestånd på grund av avtalsbrott så kan ni göra det genom att lämna in en stämningsansökan till domstolen (42 kap. 1 § Rättegångsbalken). Det finns ett antal uppgifter som måste vara med i stämningsansökan. Det ska bland annat anges vad det är ni vill uppnå genom att stämma motparten, omständigheter och bevisning (42 kap. 2 § Rättegångsbalken). Ni kan hitta en blankett för stämning om ni går in på hemsidan för Sveriges domstolar. Att ni sparade konversationen mellan er och hyresvärden är mycket bra då detta kommer att vara av betydelse när det gäller bevisning. Jag vill dock varna för att en process i domstol kan bli mycket dyr och om ni förlorar processen så kan det innebära att ni måste stå för motpartens rättegångskostnader (18 kap. 1 § Rättegångsbalken). Om ni vinner processen så ska dock motparten stå för era rättegångskostnader. Om du är i behov av fortsatt vägledning så är du varmt välkommen att kontakta Lawlines jurister (https://www.lawline.se/boka). Med vänliga hälsningar.

Avtals ingående vid annons

2020-12-16 i Anbud och accept
FRÅGA |Hej, Jag ska sälja min segeljolle och har satt ut annons med priset 15 000 kr.Jag har fått flera intresserad spekulanter, bland dem en gammal skolkamrat som är beredd att betala det begärda beloppet. Det är bara det att jag inte vill sälja till min skolkamrat, han är så slarvig med alla grejor han äger och jag vill inte att min fina segeljolle ska bli förstörd. Kan jag låta bli att sälja till min skolkamrat?
Sofia Granberg |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I Sverige råder avtalsfrihet. Det innebär att man har möjlighet att fritt välja vem man vill ingå avtal med, och vad avtalets innehåll ska vara. Man har därför rätt att neka en motpart att ingå avtal utan att ange någon särskild grund för det. Avtalsfriheten är inte stadgad i någon särskild lag utan är en allmän rättsprincip. För att ett avtal ska komma till stånd krävs typiskt sett ett anbud och en accept. Förenklat innebär det att vi först har en avtalspart som lägger ett förslag till avtal (ett anbud), och att när detta godtas av motparten (accept) är avtalet ingånget. Din annons är dock inte att se som ett anbud, eftersom annonser och liknande öppna erbjudanden snarare är att se som ett utbud än ett anbud. Ni har därför inte träffat ett avtal bara genom att din skolkamrat har svarat på annonsen.Du är alltså inte skyldig att ingå ett avtal med din skolkamrat, och behöver därmed inte sälja segeljollen till honom om du inte vill.Hoppas du fick svar på din fråga!

Är jag bunden av mitt anbud, trots att jag får ett bättre erbjudande av någon annan?

2020-12-31 i Anbud och accept
FRÅGA |Hej! Jag har försökt sälja min cykel väldigt länge nu. Någon dag sen ville en bekant köpa min cykel. Han skrev till mig på Facebook och jag svarade direkt med att han kunde få köpa den för 700 kronor om han köpte den inom en vecka. Jag har dock fått ett annat erbjudande nu, där en gammal barndomskompis vill köpa den för 900 kronor. Har jag någon skyldigheter att sälja till den första personen eller kan jag sälja till min barndomskompis för 900 kronor? mvh Kevin
Philip Stocker |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att du undrar om du fortfarande måste sälja cykeln till den första personen, när du har fått ett bättre erbjudande från någon annan. I ditt fall har du gett ett anbud till den första personen, då anbudet har specifikt riktat sig till den personen och har ett bestämt villkor om 700 kronor. Ditt anbud blir således bindande i en vecka från och med att personen har tagit del av anbudet, 7§ Avtalslagen. Om personen inte hör av sig inom en vecka, är du inte längre bunden av anbudet och kan således sälja cykeln till din barndomskompis. Man kan återkalla ett anbud senast när mottagaren tar del av anbudet, i ditt fall är det dock försent och du har bundit dig till anbudet. Att frånträda anbudet skulle således vara brottsligt. Om du väljer att frånträda anbudet kan motparten kräva skadestånd för direkta kostnader till följd av avtalsbrottet och uteblivna vinster som avtalet skulle ha genererat i. Om du har fler frågor eller något var otydligt, är du välkommen att höra av dig till oss på Lawline igen. Det finns även möjlighet att boka tid hos någon av våra jurister på lawline.se/boka. Med vänlig hälsning,

Avtalsbundenhet, vad gäller?

2020-12-24 i Anbud och accept
FRÅGA |Hejsan, Om ett erbjudande finns fram till ett bestämt datum, men en ord mot ord situation och antagen jävssituation uppstår innan erbjudandet slutat gälla, är nämnt erbjudande att anses som giltigt i sådant fall?Med vänlig hälsning/ Bara jag
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDin ärendebeskrivning är inte helt enkel att tolka och den är härutöver relativt kortfattad. Men såvitt jag förstår undrar du vad som gäller i fråga om ett anbuds giltighet och när bundenheten för parterna upphör. Vad jävssituationen däremot avser och vad som åsyftas med den aktuella "ord mot ord-dispyten" är för mig helt ovisst. Och det gäller även avtalets karaktär (muntligt/skriftligt?), vilket naturligtvis försvårar besvarandet av ditt ärende. De senare delarna kommer därför i mångt och mycket att behöva lämnas därhän. Men beträffande bundenheten kan generellt följande anföras. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas är lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).Bundenhetens uppkomst, vad gäller?Inledningsvis ska framhållas att uppkomsten av bundenhet innebär att parterna inte längre kan ångra sig utan att riskera civilrättsliga påföljder, exempelvis ett skadestånd. Bindande avtal kommer till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av båda parter, (1 § 1 st. AvtL). Därefter gäller i princip den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas) och det ska normalt mycket till för att någon av avtalsparterna ska kunna sätta den så kallade löftesprincipen ur spel. Löftesprincipen är således starkt förankrad inom den allmänna avtalsrätten och denna är dessutom lagstadgad på sina håll. Genom att avge ett löfte blir anbudsgivaren under en begränsad period ensidigt bunden av sitt anbud och det står därmed anbudsmottagaren fritt att under samma period avgöra huruvida ett rättsligt bindande avtal ska komma till stånd. I vissa sammanhang gäller dock den så kallade kontraktsprincipen, vilken innebär parterna blir bundna samtidigt genom ett gemensamt avtalsslut. Ett typfall när kontraktsprincipen gör sig gällande är vid avtalsslut på det fastighetsrättsliga området där formkraven bland annat föreskriver skriftlighet och båda parternas underskrifter för att ett fastighetsköp ska betraktas som giltigt och rättsligt bindande (jfr 4 kap. 1 § jordabalken).Hur länge är ett anbud bindande?Om mottagaren av ett anbud vill träffa ett avtal måste denne anta anbudet inom den så kallade acceptfristen, vilken inte sällan bestäms av anbudsgivaren (2 § AvtL). Vid skriftliga anbud kan ett anbud i regel inte återkallas under acceptfristen medan det för muntliga löften i princip inte föreligger någon betänketid alls för mottagaren. Ett muntligt avtalsförslag behöver därför accepteras direkt av motparten om denne önskar ingå det aktuella avtalet såvida anbudsgivaren inte uttryckligen har förklarat sig villig att gå med på viss betänketid (3 § 2 st. AvtL). Detta betyder att löftesprincipen normalt sett inte kan åberopas vid muntliga anbud. Om acceptfristens längd inte skulle ha bestämts av anbudsgivaren gäller den legala acceptfristen, men i lagtexten sägs ingenting annat än att denna ska vara skälig, vilket naturligtvis kan förorsaka vissa tolkningsproblem. Skälighetsbedömningen tar sikte på avtalets beskaffenhet, vilka som är avtalsparter, eventuella prisförändringar, avtalsobjektets värde, om det finns någon tillämplig branschpraxis eller något tidigare upparbetat partsbruk och/eller andra dylika faktorer. Det ska dock noteras att den skäliga acceptfristen i många fall anses vara relativt kort. Högsta domstolen (HD) uttalade exempelvis i avgörandet NJA 2004 s. 862 att den legala acceptfristen hade gått ut efter 24 dagar. Om anbudsmottagaren skulle avslå avtalsförslaget faller anbudet och därmed bundenheten för anbudsgivaren och det gäller även om den uppställda acceptfristen inte skulle ha löpt ut (5 § AvtL).Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Är en återkallelse möjlig att göra? Och vad gäller vid sena accepter och/eller accepter som innehåller eventuella justeringar?Det korta svaret på den första frågan lyder: Ja, det går att återkalla ett meddelande under vissa i lag angivna förutsättningar. Ett anbud eller en accept kan återkallas av parterna om detta sker genom att återkallelsen är mottagaren till handa innan denne har tagit del av det första meddelandet (7 § AvtL). Men en försent till anbudsgivaren inkommen accept ses däremot som ett nytt anbud varför den ursprungliga anbudsmottagaren istället inträder som anbudsgivare i ett sådant läge (4 § 1 st. AvtL). Om mottagaren (den ursprungliga anbudsgivaren) av den försenade accepten inser att avsändaren tror att den är lämnad i tid ankommer det på mottagaren att utan oskäligt uppehåll reklamera, annars uppstår bundenhet (4 § 2 st. AvtL). Om accepten kommer in i tid men består av ändringar eller tillägg till anbudet benämnas accepten som oren, vilket betyder att denna likställs med ett avslag av det första anbudet samtidigt som det genom den orena accepten uppstår ett nytt anbud (alltså ett nytt avtalsförslag vars innehåll kompletteras av de gjorda ändringarna och/eller tilläggen, 6 § 1 st. AvtL). Och på samma sätt som i fallet med den försenade accepten som avsändaren av någon anledning tror är lämnad i tid och där mottagaren också inser detta gäller följande. En oren accept som avsändaren tror är ren och där mottagaren inser (subjektiv bedömning) eller borde inse (objektiv bedömning) att så är fallet behöver denne också utan oskäligt uppehåll informera motparten (reklamera). För om så inte sker uppstår nämligen avtalsbundenhet även i den här situationen (6 § 2 st. AvtL).Avslutande ord och ytterligare rådgivningSlutligen måste också nämnas att passivitet i förekommande fall faktiskt kan leda till bundenhet. Om en någon har framkallat ett anbud genom att direkt uppmana en annan person att lämna ett anbud och sedan inte själv lämnar något svar kan den förstnämnda personen bli bunden på grund av dennes passivitet (9 § AvtL).Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Avtalsbundenhet

2020-12-22 i Anbud och accept
FRÅGA |Hej jag undrar om säljaren har rätt att ändra summan på valpen?Skulle köpa valp för 10.000kr swichade handpenning och bestämde datum när jag skulle hämta dick deras adress med mera och allt verkade bra men några timmar efter ringer hon och säger att hon vill inte sälja.för 10.000 för hon tittat runt på blocket och sett andra sälja för högre belopp och hon ville ändra hundens belopp till 15.000 har hon rätt och ändra beloppet?Vi hade sms avtal och jag swichade handpenning.
Minela Kurjakovic |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga behandlar när ett avtal som binder parterna till vad som avtalats ska anses uppkommit. Avtalslagen innehåller bestämmelser om avtals ingående och avtalsbundenhet. Inom svensk rätt anses ett bindande avtal uppkommit då en avtalspart angivit ett anbud och den andra avtalsparten accepterat de villkoren som angivits i anbudet (1 § Avtalslagen). Detta innebär att man inte kan ingå ett avtal och därefter backa från detta bara för att man får till exempel ett högre bud från en annan köpare. Säljaren måste alltså finna sig i att sälja valpen till det avtalade priset till er. Till detta kommer eventuella bevissvårigheter. Från det du beskriver i din fråga får jag uppfattningen att du har kvar sms-meddelandena, vilket talar för att du skulle kunna få rätt för dig i det fall att du väljer att ta den här frågan till domstol.Hoppas du fick svar på din fråga, har du fler frågor är du välkommen att återkomma! Vänliga hälsningar,

Vad innebär anbud?

2020-11-30 i Anbud och accept
FRÅGA |Hej jag skulle vilja veta anbud betyder
Siva Arif |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ett anbud är ett erbjudande från en part om att ingå ett avtal med en annan part. Erbjudandet riktar sig till en bestämd mottagare och är tillräckligt utförligt föra att mottagaren ska kunna svara ja och därmed acceptera att avtal sluts mellan parterna. Vänligen,