Får hyresgästen ta in inneboende utan hyresvärdens godkännande?

2021-05-11 i Hyresavtal
FRÅGA |Om jag som privat hyresvärd skriver hyresavtal med en person och det är hon och sonen som ska hyra lägenheten. Får hyresgästen ta in en till person som ska bo hos dem på heltid utan att fråga hyresvärden?Mvh
Cornelia Nilsson |Hej och tack för att du väljer att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Jag uppfattar din fråga som att du undrar ifall din hyresgäst har rätt att ta in en person som inneboende utan att fråga dig (hyresvärden) först, när det är avtalat att endast hon och sonen ska bo där.Tillämplig lag är 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.Som huvudregel behöver en hyresgäst inte godkännande från hyresvärden för att ha inneboende i sin lägenhet. Denna rättighet kan hyresvärden heller inte reglera genom hyresavtalet. Dock är det viktigt att känna till att det är den avtalade hyresgästen som är ansvarig för lägenheten och alla som bor och vistas där. Mer om inneboende kan du läsa på Hyresgästföreningens hemsida.Endast om det kan medföra men för hyresvärden kan hyresvärden motsätta sig att hyresgästen har inneboende hos sig (12 kap. 41 § JB). Detta kan vara att den inneboende stör grannarna eller använder lägenheten självständigt.Hyresvärden har rätt att säga upp avtalet om hyresgästen har inneboende som medför men för hyresvärden och efter tillsägelse inte rättar sig utan dröjsmål (12 kap. 42 § sjunde punkten JB).Om rättelse däremot görs innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenhet på ovan grund. Undantagsvis om avtalet sägs upp p.g.a särskilt allvarliga störningar i boendet, då kan avtalet sägas upp trots rättelse. (12 kap. 43 § JB)Vad som dock är viktigt att påpeka är att gränsdragningen mot upplåtelse i andra hand är av stor betydelse, då det finns andra regler för detta (hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd krävs) (12 kap. 40 § JB).Sammanfattningsvis så är det okej för hyresgästen att ha inneboende hos sig utan samtycke från dig som hyresvärd, så länge det inte medför men, obehag eller särskilt allvarliga störningar för dig.Hoppas detta gav svar på din fråga! Om något är oklart eller du har fler frågor, är du välkommen att höra av dig igen.Vänliga hälsningar,

Kan en hyresvärd ensidigt ändra ett hyresavtal?

2021-05-07 i Hyresavtal
FRÅGA |HejVi bor i en hyresrätt där elen ingår. Detta står klart och tydligt i vårat hyresavtal.Nu ska fastigheten stam bytas och byggas om och i och med detta behöver hyresvärden vårat godkännande för att genomföra arbetet. Bland annat skall elen dras om då. Detta är inga konstigheter. Men de har "bakat" in i godkännandet att vi skulle även godta förändringar i hyresavtalet som är till vår nackdel dvs exkludering av elen. Vi är ca 30 hyresgäster.Hyresvärden säger nu att elen som ingått enligt avtalet nu skall exkluderas. Hyresvärden kommer ej kompensera för den extra kostnaden det blir för oss hyresgäster. Utan kommer sätta hyran efter det nya bruksvärdet fastighetsägaren och hyresgästföreningen kommer överens om.Detta innebär för oss som hyresgäster en ca 5-7% ökat hyreskostnad utöver hyreshöjningen på ca 20% som de estimerar den nya hyran kommer att ligga på pga höjt bruksvärde. Anledningen varför de vill ändra uppger de att när de skrev avtalet var elen billigare och nu går hyresvärden back på att elen ingår.När vi påtalat att vi inte skriver på godkännandet om inte det gamla avtalet kvarstår hänvisar de till att hyresnämnden kommer att bifalla deras ståndpunkt med argumentationen att det är så ovanligt att elen ingår och det är därför ingen idé att bestrida det nya avtalet.Så min raka fråga. Kan hyresvärden ändra ett ingått avtal till hyresgästens nackdel? I detta specifika fall kan hyresvärden på eget bevåg skriva bort elen i ett ingånget avtal?
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Hyra och hyresavtal regleras i 12 kap. jordabalken (JB). Bestämmelserna i 12 kap. JB är tvingande till hyresgästens fördel, och strider ett avtal mot dessa bestämmelser så ges lagen således ändå företräde (12 kap. 1 § femte stycket JB). Kan en hyresvärd själv skriva bort elen? Frågan om el regleras inte alls i 12 kap. JB utan på detta område råder istället avtalsfrihet. Detta innebär att det är upp till hyresvärd och hyresgäst att komma överens om el ska ingå i ett hyresavtal eller inte. En allmän avtalsrättslig princip är dock "pacta sunt servanda", det vill säga att avtal ska hållas. Vill man åstadkomma en ändring av villkoren i ett redan ingånget hyresavtal krävs det därför att man skriftligen meddelar motparten om den önskade ändringen. Om ingen överenskommelse kan nås har hyresvärden möjlighet att ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden (12 kap. 54 § JB). Vad är en skälig hyra? Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp, vilket den inte är om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga (12 kap. 55 § JB). Man jämför således hyran med hyran för andra likvärdiga lägenheter på orten, och i regel accepteras en felmarginal på 3-5 %. Om den höjning som har gjorts gör att hyran numer ligger på en nivå som motsvarar marknadshyran kan hyresvärden således inte plocka bort saker från avtalet för att indirekt höja den ännu mer, så länge det inte trots denna ökning fortfarande motsvarar marknadshyran. Sammanfattning och råd En hyresvärd kan inte ensidigt välja att plocka bort saker så som el från ett redan ingånget avtal. Vill hyresvärden åstadkomma en ändring av hyresvillkoren måste denne först skriftligen meddela er hyresgäster, och om ni inte är överens så måste hyresvärden gå vidare och ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden. Det är möjligt att hyresnämnden accepterar ett exkluderande av elen från avtalet, men däremot inte en oskäligt hög hyra. Hyran ska motsvara marknadshyra, och om saker plockas bort från avtalet ska den därmed också reduceras i motsvarande mån (under förutsättning att hyran inte trots allt anses vara skälig). Mitt råd till dig är därför att du fortsätter att bestrida avtalet och låter hyresvärden ta saken till prövning hos hyresnämnden. Skulle du behöva mer hjälp vidare kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Om du är intresserad av detta eller har några frågor kring mitt svar får du mer än gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att du fick svar på er fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,

Gäller jordbalken även vid distansavtal?

2021-04-30 i Hyresavtal
FRÅGA |https://lagen.nu/2005:59HejGäller jordbalken även vid distansavtal?Jag har signerat hyresavtal via mobilt-id och efter en vecka ångrade jag med med stöd av distanslagen men då hänvisade hyresvärden till jordbalken. De hävdar att jag måste säga upp avtalet med 3 månaders uppsägningstid. Inflyttningsfatum har inte infallit.
Natasha Fathifard |Hej och välkommen till Lawline med din fråga!Till att börja med gäller distansavtalslagen i konsumentförhållanden enligt 1 kap. 1 § distansavtalslagen (DAL), d.v.s. i fall där ena parten är en näringsidkare och den andra parten är en konsument. Att signera ett hyresavtal med hyresvärden klassas därmed inte som ett konsumentförhållande och därför blir Jordabalken (JB) tillämpbar. Uppsägningstiden finner vi i 12 kap. 4 § 1 st. JB som fastställer att uppsägningstiden är minst tre månader om hyrestiden är avtalad till obestämd tid, d.v.s. att du får bo i bostaden tillsvidare utan något slutdatum. Om det finns ett slutdatum avtalat gäller istället uppsägningstiderna i 12. kap 4 § 2 st. JB.Alltså gäller Jordabalken vid hyresavtal i din situation.Hoppas du har fått svar på din fråga! Återkom gärna om du har ytterligare frågor.Med vänlig hälsning,

Ska jag eller hyresvärden laga fönstret?

2021-04-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej.Ett par ungar sprang förbi vår lägenhet i fredagskväll och kastade in en glasflaska genom fönstret. Nu kräver hyresvärden att jag ska ta skadan på min hemförsäkring och att jag sedan ska få kompensation för självrisken. Detta kan väl inte vara rätt?
Fredrik Anstrin |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline! Det är lite oklart vilken skada som har uppstått, men jag antar i det följande att barnen krossade rutan med glasflaskan. Din hyresvärd är skyldig att tillhandahålla en lägenhet som uppnår en viss minimistandard, och ett trasigt fönster är ett solklart exempel på att minimistandarden underskrids. Dessutom hade lägenheten sannolikt hela fönster när ni ingick hyresavtalet, vilket innebär att lägenheten ska ha hela fönster för att vara i avtalsenligt skick. Detta framgår av 12 kap. 15 § jordabalken. Om hyresvärden vägrar att åtgärda felet kan du vända dig till hyresnämnden som sannolikt kommer att förelägga hyresvärden att åtgärda felet, i förening med vite (12 kap. 16 § jordabalken). Det är alltså som du säger inte så att det är du och ditt försäkringsbolag som ska åtgärda skadan. Hoppas att du fick svar på din fråga!

Automatisk förlängning på hyresavtal

2021-05-11 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, när man hyr ut lägenheten på bestämd tid i andrahand t.ex. 1/6- 31/8. Kan man då välja att kryssa i att avtalet förlängs med en månad för varje gång uppsägning inte sker eller sägs det upp automatiskt eftersom det är bestämd tid man kryssat i?Om man specifikt skriver på kontraktet att överlåtelse inte är tillåten så kan ingen överlåtelse ske eller?
Linn Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga kan få något olika svar beroende på om du hyr ut en bostadsrätt eller en hyresrätt i andrahand, då det aktualiserar två olika lagar. Nedan ska jag redogöra för de båda situationerna.HyresrättOm du hyr ut en hyresrätt gäller 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Där stadgas att ett tidsbestämt hyresavtal som varat i mer än nio månader förlängs om inte en uttrycklig uppsägning sker (12 kap. 3 § andra stycket JB). Har hyresförhållandet varat kortare än så, som i ditt exempel, så upphör hyresförhållandet vid avtalstidens utgång om inget annat har avtalats.Uppsägningstiden för hyresavtal på bestämd tid varierar beroende på avtalets längd. För den hyreslängden du beskriver gäller att uppsägningen ska ske en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader (12 kap. 4 § andra stycket andra punkten JB).BostadsrättOm du som privatperson hyr ut en egen bostadsrättslägenhet gäller istället lagen om uthyrning av egen bostad. I dessa fall upphör ett tidsbestämt hyresavtal vid hyrestidens slut, men kan även sägas upp av hyresgästen innan den tidpunkten (3 § första stycket), med en månads uppsägningstid (3 § andra stycket). Här har hyresgästen inte rätt till någon förlängning av avtalet om det ej avtalats av parterna (3 § tredje stycket).ÖverlåtelseVad gäller överlåtelseförbudet så är det i enlighet med huvudregeln i hyreslagen som stadgar att en hyresrätt inte får överlåtas utan hyresvärdens, alltså ditt, samtycke (12 kap. 32 § JB). Är bostaden du hyr ut en hyresrätt är alltså överlåtelseförbudet giltigt. Det finns dock vissa undantag för detta, men de tycks inte relevanta i ditt fall av korttidshyra. Om bostaden är en bostadsrättslägenhet så gäller villkoret även i det fallet, då det inte föreskrivs något i lagen om uthyrning av egen bostad, vilket gör att reglerna i 12 kap. JB blir tillämpliga.Sammanfattningsvis för ditt fall kommer det alltså inte bli några automatiska förlängningar av hyresavtalet varken om det är en hyresrätt eller bostadsrätt då hyrestiden är så pass kort. Överlåtelseförbudet gäller under förutsättning att inget av undantagen föreligger. Dessa hittar du i 12 kap. 34-37 §§ JB, men kommer troligtvis inte att aktualiseras under den korta hyrestid som du beskriver.Har du ytterligare frågor och funderingar är du välkommen att återkomma till oss på Lawline.

Kan min hyresvärd säga upp mitt hyresavtal i förtid när huset jag hyr ska säljaS

2021-05-04 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag har hyrt en villa 7 år nu, och under åren har vi pratat löst om ev. köp av fastigheten från mitt håll.För några 2-3 veckor sen kom det upp på tal, och han erbjöd mig förtur och möjligheten att ge ett bud utan mäklares inblandning, jag har dock avböjt då huset är övervärderat och sättningar som orsakat sprickor genom väggar, och för någon dag sedan (210502) fick jag ett sms där hyresvärden berättar att han ska sälja huset och att han kommer att uppge i annons att huset är tillgängligt för inflytt 1:a juli, men någon uppsägning har jag inte sett röken av, varken skriftligt, email eller ens via sms.Kontraktet skrevs under den 140610 och gäller tillsvidare med standard 3 månaders uppsägningstid, samt en paragraf som jag är lite osäker på vad den betyder, se nedan."Ingår parterna sådan överenskommelse som avses i 12 kap 45 a § jordabalken (avstående från besittningsskydd) är hyresavtalet giltighet beroende av att överenskommelsen godkännes av hyresnämnden i fall då så skall ske."Jag har aldrig varit sen med hyresinbetalningar eller på något annat sätt varit misskötsam, ej heller mottagit några klagomål.Det är inte så att jag har intresse av att bo kvar, men han kan väl inte bryta ett hyreskontrakt hur som helst?
Björn Lotoft |Hej och tack för att du vänder till Lawline med din fråga?Jag tolkar ditt brev som du hyr hela villan. Det vill säga, den är inte uppdelad i olika bostäder. Då gäller det i ditt fall en uppsägning från och med det månadsskifte som inträffar tre månader efter uppsägningen.HyreslagenNär du som hyresgäst har ett avtal på att du får bo i en bostad mot hyra, omfattas du av 12 kap 1 § jordabalken. Det gäller även i det här speciella tillfället då en villa hyrs ut som bostad. Hyreslagen (12 kap jordabalken) har regler om både värdens och gästens rättigheter och skyldigheter. Lagen är dock tvingande till hyresgästens förmån. Det innebär att ni kan avtala som ni vill, men inte på ett sätt som gör att du som hyresgäst får sämre förhållanden än vad som står i hyreslagen.UppsägningVad hyreslagen säger om uppsägning, är att den måste vara skriftlig och delgiven (personligt överlämnad till hyresgästen), se 12 kap 8 § jordabalken samt 8 kap 8 § jordabalken. Annars är uppsägningen ogiltig. Uppsägningstiden är som ovan nämnt till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, se 12 kap 4 § jordabalken.I det här fallet rör uthyrningen en privatägd villa. Då finns det en speciell lag, lagen om uthyrning av egen bostad. Den lagen ger hyresvärden rätt att säga upp ett avtal i förtid. Dock gäller samma uppsägningstid som hyreslagen anger. Anledningen till att ni har avtalat om paragrafen du nämner (12 kap 45 a § jordabalken) är att hyresvärden ska kunna neka förlängning av avtalet, detta påverkar dock inte uppsägningstiden.SammanfattningDu har en uppsägningstid om tre månader. För att en uppsägning ska vara giltig måste den uppfylla kraven på skriftlighet, delgivning och anledning till uppsägningen. Om du behöver ytterligare hjälp med ditt avtal, är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline.Vänligen,

Uppsägningstid för inneboende

2021-04-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag bor nu som inneboende och den kontrakt jag skrev med min hyresvärd var en tidsbegränsad 3 månaders kontrakt med 2 månaders uppsägninstid. Den kontrakt har löp ut för mer en ett år sedan men jag fortsatte att bo kvar i lägenheten utan ett nytt kontrakt. Hyresvärden har nu sagt upp mig den 130421 och då gällde det att jag fick stanna kvar till den 130621. Problemet är att jag vill flytta ut snarast och har redan hittat en ny bostad att flytta in redan den 010521, drygt 3 veckor efter jag blev uppsagd. Det jag undrar är att eftersom kontrakten har löpt ut, kan hyresvärden kräva att jag betalar för de resterande månader eller kan jag kräva en längre eller kortare uppsägningstid med tanken på att den har löpt ut?
Ebba Kristensson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga såsom att du undrar ifall din uppsägningstid kan bli kortare än de två månader som stod i ditt ursprungliga hyresavtal. De regler som blir tillämpliga för att besvara frågan beror på vilken typ av bostad som du hyrt av din hyresvärd. Om det gäller en hyresrätt är 112 kap. Jordabalken (JB) tillämplig och om det är en person som hyr ut sin bostadsrätt är istället Lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) aktuell. Jag kommer besvara frågan utifrån båda situationerna.Om du är inneboende i hyresvärdens egen bostadsrättFör inneboende som hyr genom privatuthyrningslagen är det som regel 1 månads uppsägningstid om du som hyresgäst säger upp hyresavtalet och 3 månaders uppsägningstid om hyresvärden säger upp hyresavtalet (3 § andra stycket Privatuthyrningslagen). Dessutom är klausuler i avtalet som ger sämre villkor till hyresgästen utan verkan (2 § första stycket Privatuthyrningslagen). I ditt fall skulle det i så fall betyda att du har rätt till 3 månaders uppsägningstid i och med att det var hyresvärden som sade upp dig.Om du är inneboende i hyresrättHyresavtal kan gälla antigen på obestämd eller bestämd tid. Ditt hyresavtal gällde från början i 3 månader men du har därefter bott kvar i mer än 1 år efter att avtalet gick ut. Ett hyresavtal som ingånget på bestämd tid anses förlängt på obestämd tid om hyresgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning, fortsatt att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärdens anmodat honom att flytta (12 kap. 3 § tredje stycket punkt 2 JB). Ditt hyresavtal har alltså gått från ett tidsbestämt avtal till ett hyresavtal som är förlängt på obestämd tid vilket betyder att det fortfarande är giltigt. För hyresavtal på obestämd tid gäller 3 månaders uppsägningstid (12 kap. 4 § första stycket punkt 1 JB).RekommendationUtifrån din fråga tolkar jag det som att du vill ha kortare uppsägningstid än de avtalade 2 månader men som visats ovan går det tyvärr inte att få det genom lagen. Oberoende av vilken sorts bostad du hyr blir svaret på frågan enligt lag att du har 3 månaders uppsägningstid. I detta fall skulle min rekommendation därför vara att godta den 2 månaders långa uppsägningstid ni har avtalat om för att undvika att din hyresvärd lägger till ytterligare 1 månads hyra.Hoppas du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att återkomma!Med vänliga hälsningar,

Är vi skyldiga att betala garagehyra retroaktivt om det saknas avtal om det?

2021-04-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Min fråga gäller huruvida man är skyldig eller ej att betala pengar retroaktivt, för i det här fallet hyra av garage, när avtal ej ingåtts/skrivits på och vi som hyresgäster (bostadsrätt) inte fick veta något kring betalning av garageplats. Så, för några månader sedan fick jag och min fru veta att vi inte betalat in hyran för vår garageplats på hela 18 månader! Dvs de 18 månader vi bott i vår nuvarande bostadsrätt. Garaget är ett kallgarage med egen port för varje plats och där varje garageplats har väggar som tydligt markerar vem som hyr platsen. Nu är det så att vi förutsatte att kostnaden ingick i den månadsavgift vi betalade och vi fick inte veta från någon att det var ett specifikt avtal vi skulle skriva under. Då har det alltså visat sig att vice värden, som ansvarar för mottagandet av nya boende i föreningen, hade glömt att sitta ner med oss och fixa det här avtalet för garageplatsen som föreningen hyr av HSB. De frågar oss nu om vi kan tänka oss att betala retroaktivt de 18 månader vi missat. Självklart sade vi att vi tyckte att i och med att styrelsen missat att informera oss och i och med att inget avtal är undertecknat, borde styrelsen stå för kostnaden. Det har även visat sig att två till boenden i vår förening råkat ut för exakt samma sak...Självklart vill ingen betala retroaktivt men jag är mest ute efter vad som är rätt rent juridiskt: bör styrelsen stå för den uteblivna betalningen, eller bör vi stå för den?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningI den problematik du beskriver i din fråga finns det två avtalsförhållanden att ta hänsyn till; ett mellan bostadsrättsföreningen och HSB, ett mellan er och bostadsrättsföreningen. Bostadsrättsföreningen (inte styrelsen i sig) är skyldig att betala HSB för parkering om det finns avtal ingått därom. Detsamma gäller er; finns det ett avtal mellan er och bostadsrättsföreningen om hyra av garage är ni skyldiga att betala hyran. Finns det däremot inget avtal föreligger det inte heller någon betalningsskyldighet.Som jag förstår det i ert fall har ni aldrig ingått något avtal om hyra av garageplats. Att det inte har ingåtts något avtal är inte på grund av er utan på grund av vice värden som glömt att sätta sig ner med er och ordna ett sådant avtal. För hyra av garageplats (dvs. parkering inomhus) gäller 12 kap. jordabalkens regler, ofta benämnt hyreslagen. För sådan upplåtelse krävs det inte något skriftligt avtal annat än om hyresvärden eller hyresgästen begär det (jfr 12 kap. 2 § JB). Det är därmed möjligt att ingå ett hyresavtal även t.ex. muntligt. Av bevisskäl vid eventuella tvister är det däremot en god idé att alltid ingå sådana avtal skriftligt. Det är som utgångspunkt den som påstår att det föreligger ett avtal som har bevisbördan därom.Utifrån det du beskrivit saknas det såväl muntligt som skriftligt avtal mellan er och bostadsrättsföreningen när det gäller hyra av garageplats. Utgångspunkten är därmed att det saknas någon betalningsskyldighet för er (däremot är bostadsrättsföreningen sannolikt betalningsskyldig i förhållande till HSB, inte styrelsen i sig). Det är mycket möjligt att bostadsrättsföreningens styrelse är medveten om detta då man inte tillställt er ett krav utan att helt enkelt frågat er om ni kan "tänka er att" betala 18 månaders retroaktiv hyra.Min bedömning, utifrån de omständigheter du presenterat, är att det saknas avtal mellan er och bostadsrättsföreningen avseende hyra av garageplats varför det inte heller föreligger någon betalningsskyldighet.Om det skulle uppstå en tvist och du önskar hjälp från en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,