Vad gäller vid besittningsrätt?

2021-04-28 i Hyresavtal
FRÅGA |vad gäller vid besittningsrätt
Cornelia Nilsson |Hej och tack för att du väljer att vända dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar vad besittningsrätt innebär. Eftersom din fråga är ganska allmän, kommer mitt svar även vara ganska generellt. Om du har någon mer specifik fråga kring besittningsrätt, är du välkommen att skicka in en ny fråga här ovan.Tillämpliga lagar är 12 kap. Jordabalken (JB) och Privatuthyrningslagen.Vad innebär besittningsrätt?Besittningsrätt (även kallat besittningsskydd) innebär att du som hyresgäst har rätt att bo kvar i din lägenhet även om din hyresvärd vill säga upp hyresavtalet. Besittningsrätten är till för att du som hyresgäst ska känna dig säker i ditt boende.Besittningsskydd vid förstahandskontraktOfta har du starkt besittningsskydd redan från första dagen du har ett förstahandskontrakt. Vilket innebär att du har rätt till förlängning av ditt hyresavtal om din hyresvärd vill säga upp avtalet innan hyresperioden är slut. (12 kap. 46 § JB)Besittningsskydd vid andrahandskontraktOm du hyr hyresrätt av någon annan i andrahand, får du besittningsskydd om hyresförhållandet varat i minst 2 år och då mot den du hyr i andrahand av. Detta innebär att den du hyr av inte kan säga upp ert avtal hur som helst. Dock, om den du hyr av vill flytta tillbaka till sin lägenhet, gäller inte besittningsskyddet för dig.Besittningsskydd vid privatuthyrningEnligt privatuthyrningslagen har hyresgästen inte rätt till något besittningsskydd (3 § privatuthyrningslagen). Privatuthyrningslagen är tillämplig när någon hyr ut sin egna bostad, för annat ändamål än fritidsändamål (1 § privatuthyrningslagen). Avtala bort besittningsrättenDet är även vanligt att besittningsrätten avtalas bort (12 kap. 45 a § JB). Detta görs utöver hyresavtalet och måste godkännas av Hyresnämnden och innebär att hyresgästen inte har rätt till förlängning av avtalet. Gäller alltid besittningsrätten?Nej, besittningsrätten gäller inte i alla situationer. Exempelvis om du misskött dig på något vis; inte betalt hyra, vanvårdat bostaden, stört sina grannar eller på annat sätt brutit mot hyresavtalet, kan även besittningsskyddet brytas. (12 kap. 42, 46 §§) Mer information om besittningsrätt hittar du på Hyresgästföreningens hemsida och på Sveriges domstolars hemsida. Hoppas detta har gett lite klarhet i din fråga! Som sagt, om du har mer specifika frågor kring besittningsrätt eller några andra juridiska frågor, är du varmt välkommen att höra av dig till oss på Lawline igen.Vänliga hälsningar,

Kan min hyresvärd avtala om en längre uppsägningstid för mig?

2021-04-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Jag har ett inneboendeskontrakt där det står generellt: uppsägningstiden är 3 månader. Min hyresvärd har sagt upp kontraktet med 3 månaders i förväg eftersom hon behöver rummet som jag hyr nu. ( Hon meddelade det i mittten av mars och uppsägningen gäller fr. o. m. April). Hon kom med en skriftlig uppsägning där jag skrev på att jag flyttar ut 1 juli. Jag har hittat ett annat rum som jag måste flytta in i juni ( det gäller att hitta första möjliga lösning för att hitta bostad i Sthlm). Skulle vilja därför säga upp med 1 månad uppsägningstid ( innan april månad slutar) för att slippa betala dubbla hyror.Har redan nämnt detta önskemålet men hon vill ha de 3 månadshyror som hon hade räknat med.Hur är det med hyresgästen rättigheter om det är hyresvärden som först säger upp? När jag googlar mig fram så läste hag att :Hyresvärden och hyresgästen kan avtala om vilka villkor de vill, så länge dessa villkor inte är sämre för hyresgästen än vad som gäller enligt lagen. Av lagen följer att hyresgästen alltid får säga upp avtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Kan ni bekräfta att jag har rättigheten att säga upp med en månad även om det i kontraktet stod : 3 månaders uppsägningstid? Tack på förhand!
Minna Wall |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Tillämpliga regler finns i lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) och 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Privatuthyrningslagen reglerar inte alla situationer varför hyreslagen även är tillämplig vilket framgår av 1 § privatuthyrningslagen. Hyresgästens rätt till en månads uppsägningstid kan inte avtalas bortPrecis som du säger är avtalsvillkor som, i jämförelse med bestämmelserna i privatuthyrningslagen, är till nackdel för hyresgästen utan verkan (2 § privatuthyrningslagen). Du som hyresgäst har en oinskränkt rätt att säga upp hyresavtalet en månad från närmaste månadsskifte efter uppsägningen (3 § andra stycket privatuthyrningslagen). Säger du t.ex. upp hyresavtalet 25 april så upphör avtalet att gälla 31 maj. Det är en rätt som din hyresvärden inte kan avtala bort. Även om du som hyresgäst kan säga upp hyresavtalet muntligt rekommenderar jag att du gör detta skriftligt så att du har bevis på när uppsägningen har skett (12 kap. 8 § hyreslagen). Hoppas att svaret har varit till din hjälp, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Med vänlig hälsning,

förbättrings-och ändringarbete utan tillstånd

2021-04-22 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag undrar om en hyresvärd (privatperson) får frångå ett hyreskontrakt hur som helst, t.ex. om det står att värme ingår i hyran och sen installerar hyresvärden bergvärmepump och säger till hyredgästen att de nu själva får bekosta värmen.
Pearl Yeuki Ku Chiu |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Hyresvärdens möjligheter att utföra förbättrings- och ändringsarbete samt bestämma hyran regleras i 12 kap. Jordabalken (JB). I 12 kap. 18d § JB föreskrivs att förbättrings-och ändringsarbeten är standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på bostadslägenhets bruksvärde, eller åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. Installationen av bergvärmepump som enligt hyresvärdens mening motiverar en hyreshöjning får anses utgör en standardhöjande åtgärd som har en inte obetydlig inverkan på bruksvärdet. För att sådana standardhöjande åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna (med andra ord, av dig) eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åtgärderna vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a §. Det framgår inte av bakgrundsinformationen vilket skick lägenheten var i innan installationen, men lägsta godtagbara standard är uppnådd om lägenheten innan dess var försedd med uppvärmning. Lagen förutsätter att hyresvärden skriftligen meddelar hyresgästen vad han eller hon vill utföra varvid åtgärderna bör specificeras, 12 kap. 18 e § JB. Värden har bevisbördan för att meddelandet sänts. Det är tillräckligt att det skickas med rekommenderat brev. Se 12 kap. 63 § JB. Hyresgästens godkännande kan vara muntligt eller skriftligt. Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast två månader efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen Åtgärder som har höjt lägenhetens bruksvärde som påbörjats innan hyresgästerna gett sitt godkännande eller hyresnämnden gett sitt tillstånd kan inte ligga till grund för hyreshöjning vid prövning av hyra, 12 kap. 55 a § JB. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline. Vänliga hälsningar,

Kräva ex på hyra

2021-04-06 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag och min tidigare sambo gjorde slut för en månad sedan. Hon skrev då över Instagram samt sa det när vi träffades i person att hon flyttar ut genast men självklart kommer betala tre månader till för sin del av hyran.Efter en betalning har hon nu missat den andra betalningen och slutat svara på påminnelser.Räknas att hon skriver "Så det inte blir nåt missförstånd, betalar hyra 3 månader till, till i maj" till vilket jag svarat "Det blir bra." som att vi ingått i ett kontrakt, och att hon därför inte bara kan bestämma sig att sluta betala?Läste att utan kontraktet och då lägenheten står på mig är hon ej skyldig att betala nånting, så utgår från det just nu.Tacksam för svar, situationen ger mig ångest.
Oscar |hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga! i ditt scenario förstår jag det som att du är skriven på hyreskontraktet och därmed har endast du en avtalsrättslig relation till hyresvärden. Detta innebär då att det enligt lag endast är du som har skyldighet att prestera gentemot hyresvärden (dvs, hyresvärden kan tvinga dig att betala hyra men inte ditt ex). Du har därav rätt i ditt antagande. Har avtal ingåtts Vad gällande den skriftliga kommunikationen mellan dig och ditt ex så är det en utfästelse om att i framtiden betala sin del av hyran. I detta fall så kan ditt ex erbjudande om att betala hyran ses som ett anbud, som du då direkt accepterar genom att svara och godkänna detta erbjudande. Detta kan därför ses som ett ingått avtal. Om hon bryter gentemot avtalet så kan du ha rätt att kräva hennes del av hyran av henne genom att föra talan i domstol. Utgångspunkten är att avtal ska hållas. Avtal ingås i regel genom anbud från den ena parten och accept från den andra parten (1 § Avtalslagen).Vad innebär detta för dig Det bör alltså ha uppstått ett avtal mellan er. För att kräva in hennes del av hyran bör du försöka kontakta henne. Om detta inte går, bör du vända dig till Kronofogden för att kräva din rätt till pengar motsvarande hennes del av hyran. Sista steget är att försöka föra en process i domstol. Hoppas att detta var svaret på din fråga!

Vilken uppsägningstid gäller för hyresavtal enligt lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad?

2021-04-26 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag hyrde ut min bostadsrätt i ett år. Vi kom överens dom 3 månaders uppsägningstid och både jag och hyresgästen skrev under det. Nu berättar hyresgästen att den enl lag (2012:978 §3) har en månadsuppsägningstid på en månad. Vi har ju ett skriftligt kontrakt mellan oss och nu väljer hyresgästen att gå vidare med detta till tingsrätten. Vad är det som gäller?
Hanna Ullerholt |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Hyr någon en bostad enligt lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad så upphör avtalet att gälla vid månadsskiftet tidigast en månad efter uppsägningen om det är hyresgästen som säger upp avtalet. Om hyresgästen till exempel säger upp avtalet den 20 augusti så upphör hyresavtalet den 30 september. Är det istället hyresvärden som säger upp avtalet så upphör det att gälla vid månadsskiftet tidigast tre månader efter uppsägningen. Om hyresvärden till exempel säger upp avtalet den 20 augusti så upphör det att gälla den 30 november (3 § andra stycket lag om uthyrning av egen bostad).Avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen i jämförelse med lagen om uthyrning av egen bostad är utan verkan (2 § lag om uthyrning av egen bostad). I avtalet har ni avtalat om en längre uppsägningstid än vad hyresgästen har enligt lagens bestämmelser. Det avtalsvillkoret är alltså till nackdel för hyresgästen och ska därmed inte gälla. Istället är det den uppsägningstid som anges i lagen som är den som ska gälla, det vill säga vid månadsskiftet tidigast en månad efter uppsägningen om det är hyresgästen som säger upp avtalet.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Vad gäller för hyresvärden vid uppsägning av ett privatuthyrningsavtal?

2021-04-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Hur kan man som hyresvärd avsluta ett hyreskontrakt med sin hyresgäst? Är en privatuthyrning och vill veta att hyresvärden inte hamnar i bekymmer. Bor i hus och hyr ut en lägenhet där som hyresgästen hyr. Förstår att hyresvärden har 3 månaders uppsägning men för vilka grunder får han upphöra hyreskontraktet? Vad händer om hyresgästen motsätter sig? Vad är hyresvärdens skyldigheter? Hyresvärden är väldigt missnöjd med hyresgästen. Har skrivit kontrakt med att hyresgästen inte får han hund i lägenheten vilket hyresgästen har haft. Har även skrivit kontrakt på att ingen rökning i lägenheten för ske vilket också har förekommit. Men hur långt efter händelserna kan man säga upp avtalet? Hyresvärden vill veta sina rättigheter som hyresvärd så inte hyresgästen kan komma tillbaka och sätta han i bekymmer när han säger upp hyreskontraktet. Vill att allt ska gå rätt till. Vad gäller för privatuthyrning och uppsägning av hyresgäst?
Minna Wall |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag förstår det som att du undrar vad en hyresvärd har för skyldigheter och rättigheter vad gäller uppsägning av ett privatuthyrningsavtal. Tillämpliga regler finns i lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) och 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Privatuthyrningslagen reglerar inte alla situationer varför hyreslagen även är tillämplig vilket framgår av 1 § privatuthyrningslagen. Uppsägningen ska vara skriftlig och delges hyresgästenHyresavtal som gäller för obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla (3 § första stycket privatuthyrningslagen). Har hyresförhållandet varat i mer än tre månader så ska uppsägningen vara skriftlig och delges hyresgästen (12 kap. 8 § första och tredje stycket hyreslagen). Uppsägningen kan alltså vara muntlig om hyresförhållandet varat högst tre månader vid tiden för uppsägning. Angående delgivning är det viktigt att hyresvärden ser till att denne kan bevisa att hyresgästen har tagit del av uppsägningen. Det finns dock inget krav på underskrifter. Hyresvärden är inte skyldig att ange något skäl till uppsägningenOm det inte har avtalats om en längre uppsägningstid är det precis som du säger tre månaders uppsägningstid från närmaste månadsskifte efter uppsägningen (3 § andra stycket privatuthyrningslagen). Säger hyresvärden t.ex. upp avtalet 20 april så upphör avtalet att gälla 31 juli. Hyresvärden är inte skyldig att ange något skäl till uppsägningen för att den ska vara giltig (jmf. 12 kap. 8 § andra stycket hyreslagen). Om hyresgästen motsätter sig uppsägningen kan hyresvärden ansöka om avhysning Skulle hyresgästen motsätta sig uppsägningen och vägrar flytta ut när hyresavtalet upphör kan hyresvärden ansöka om avhysning hos Kronofogdemyndigheten (3 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning). Hur ansökan om avhysning går till hittar du här: https://kronofogden.se/Vrakning.html Det är i regel svårt att vräka en hyresgäst pga. att denne i strid med kontraktsvillkoren rökt eller haft husdjur i lägenhetenI vissa fall kan hyresavtalet sägas upp med omedelbar verkan, s.k. vräkning/förverkande av hyresrätten (12 kap. 42 § hyreslagen). När de kommer till kontraktsbrott, som i ditt fall, krävs dels att det är av synnerligen vikt att kontraktsvillkoret följs dels att överträdelsen inte kan anses vara av ringa betydelse (12 kap. 42 § första stycket punk 11 och femte stycket hyreslagen). Enligt praxis ställs det höga beviskrav på hyresvärden. När det kommer till att röka och ha husdjur i strid med kontraktsvillkoren är det i regel svårt att få igenom en vräkning. Hyresnämnden har dock ansett det möjligt när det har varit fråga om ett allergihus och har betraktat det som en störning gentemot de andra boende i huset (12 kap. 42 § första stycket punkt 9 hyreslagen). Vid vräkning krävs det också att hyresvärden reagerar och säger upp avtalet inom två månader från det att hyresvärden fick kännedom om kontraktsbrottet (12 kap. 43 § första stycket hyreslagen). SammanfattningHar hyresförhållandet varat mer än tre månader ska uppsägningen vara skriftlig och delges hyresgästen. Uppsägningstiden är tre månader om inget annat har avtalats och hyresvärden måste inte ange någon grund för uppsägningen. Motsätter sig hyresgästen uppsägningen och vägrar flytta ut när hyresavtalet upphör så kan hyresvärden ansöka om avhysning hos Kronofogdemyndigheten. För vräkning, uppsägning med omedelbar verkan, ställs höga krav och det blir förmodligen svårt att lägga rökningen och husdjuret till grund för detta. Därför rekommenderar jag att hyresvärden delger hyresgästen en skriftlig uppsägelse av hyresavtalet så snart som möjligt, så att de tre månaderna börjar löpa. Hoppas att svaret har varit till din hjälp, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Med vänlig hälsning,

Har hyresvärden rätt att renovera under uppsägningstiden?

2021-04-10 i Hyresavtal
FRÅGA |Får hyresvärden efter uppsägning under de 3 månader som uppsägningen gäller komma och börja renovera innan jag flyttat?
Ranya Eliassi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler avseende uppsägningstidUnder uppsägningstiden har hyresgästen fortsatt rätt att nyttja lägenheten och är även skyldig att under denna tid betala hyra för lägenheten. Om hyresgästen vill får denne flytta ut från lägenheten innan uppsägningstiden har gått ut, men då kvarstår betalningsskyldigheten för hyran av lägenheten tills det att uppsägningstiden löpt ut. För det fall en hyresgäst vill flytta ut innan uppsägningstiden gått ut och hyresvärden redan hittat en ny hyresgäst som kan flytta in under pågående uppsägningstid så kan hyresgästen och hyresvärden avtala om att hyresgästen exempelvis inte behöver betala hyra för hela uppsägningstiden. Hyresvärden väljer att renovera under uppsägningstidenSom ovan nämnt gäller hyresavtalet som vanligt även under uppsägningstiden och en hyresgäst har rätt till att bruka lägenheten till dess att uppsägningstiden löpt ut. Om en hyresgäst inte kan använda sin lägenhet så som det är tänkt, kan hyresgästen ha rätt till nedsättning av hyran under den tid lägenheten är i bristfälligt skick (12 kap. 16 § jordabalken). Om en hyresvärd vill utföra en renovering som innebär men eller hinder i hyresgästens nyttjanderätt har denne således rätt till nedsättning av hyran. Dock får nedsättning på grund av hinder och men för återställande och underhåll av lägenhet avtalas bort. En sådan klausul medför att prisnedsättningsmöjlighet utgått till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet (12 kap. 16 § 3 st jordabalken). Det är därför viktigt att granska hyreskontraktet nogaJag hoppas att du har fått svar på din fråga. Du är välkommen att höra av dig igen om du har ytterligare frågor eller om du vill ha något i svaret förtydligat.Hälsningar,

Måste hyresvärden godkänna en utbyggnad mot fastighetens fasad?

2021-04-01 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,jag driver ett kontorshotell med ett café i entrén. Har fått tillstånd från polisen och kommunen (kommunens mark) för en uteservering mot husets fasad med en uppbyggt golv pga lutning i marken. Hyresvärden, som är en BRF i huset anser att de skall sitt godkännande och tillstånd till uteserveringen. Vissa boende har sina fönster ovanför, på plan 1. BRF är negativa till uppbyggnaden. Vill endast tillåta bord och stolar, samt upprätta ett kontrakt. Finns det en lag som säger att sådant tillstånd krävs? uppbyggnad behövs pga lutning. Platser jag har inne blir inte använda pga corona. För trångt. Förlorar intäkter, behöver verkligen uteservering. Vad anser ni?
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämplig lagBestämmelser om hyra finns i 12 kap. jordabalken, som härefter förkortas som JB. Får man upprätta en uteservering mot hyresvärdens fastighet utan tillstånd från denne? Om inte hyresavtalet ger dig rätten att upprätta någon uteservering mot husets fasad så är det upp till hyresvärden att besluta om du får göra det, eftersom äganderätten ger denne rätt att besluta om sin egen egendom. Jordabalken reglerar inte frågan huruvida en hyresgäst får göra olika slags utbyggningar. Däremot får inte en lokalhyresgäst använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar sitt tillstånd (12 kap. 23 § andra stycket JB). Eftersom du anger att du har haft en café-verksamhet i lokalen innan så är detta dock inget som blir aktuellt i ditt fall. Sammanfattning och rekommendation Eftersom det är upp till ägaren vad som får göras i och utanpå dennes fastighet så kräver byggnationer hyresvärdens tillstånd. Det du kan göra är att vända dig till hyresvärden igen och förklara situationen samt försöka nå en överenskommelse. Kanske är det möjligt att komma fram till en lösning som känns okej för er båda och som möjliggör för dig att bedriva caféet utomhus. Skulle du behöva mer hjälp kan jag varmt rekommendera dig att ta kontakt med en av våra jurister hos Lawlines juristbyrå. Om du är intresserad av detta kan du kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se så hjälper jag dig vidare därifrån. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!Med vänlig hälsning,