Hur ofta får en hyresvärd höja hyran?

2021-03-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Hur ofta får en hyresvärd höja hyran utan att det sker en standardförbättring etc. Kan det ske flera ggr per år eller ska det gå ett visst antal månader mellan hyreshöjningarna?
Sara Djogic |Hej och tack för att du ställer din fråga till Lawline!Bestämmelser om hyra finns i 12 kap. jordabalken, även kallad hyreslagen. En hyresvärd kan inte höja hyran på egna villkor. Istället måste hyresvärden förhålla sig till ett antal krav, både vad gäller hyresbeloppet och tillvägagångssättet för att höja hyran.Huvudprinciper för en hyresvärd som vill höja hyranHyresvärden har rätt att höja hyran så länge den nya hyran är skälig. Vad som är skäligt beror på en rad faktorer så som bland annat lägenhetens storlek, läge och skick. Hyran anses dock inte vara skälig om den är påtagligt högre än för andra, likvärdiga lägenheter, 12 kap. 55 § första stycket.Tillvägagångssättet vid hyreshöjningarOm hyresvärden vill ändra hyresvillkoren, till exempel genom att höja hyran, ska hyresvärden meddela hyresgästen skriftligen om ändringen, 12 kap. 54 § 1 st. JB. Meddelande ska innehålla uppgifter om hur stor hyreshöjning är och vad den nya hyran blir och när hyran börjar gälla. Meddelandet ska även innehålla information om att hyresgästen blir bunden till att betala den högre hyran om hyresgästen inte innan en viss angiven dag ger dig som hyresvärd ett meddelande om att hyresgästen motsätter sig höjningen. Hyresvärden bestämmer denna angivna dag, den får dock inte vara tidigare än två månader från meddelandet. Vidare ska meddelandet innehålla information om att hyresnämnden kan bestämma skäligheten i hyran om hyresgästen inte anser att den är skälig och vad hyresgästen ska göra för att få till en sådan prövning, 12 kap. 54 a § 2 st. Skulle du och hyresvärden inte komma överens har hyresvärden rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren, 12 kap. 54 § första stycket jordabalken.Hur du kan gå tillvägaSammanfattningsvis kan hyresvärden inte höja hyran när som helst eller hur som helst. Är det nya hyresbeloppet inte skäligt, föreligger således ingen rätt för hyresvärden att höja hyran, och vice versa. Huruvida hyreshöjningen sker en gång per år, eller flera, har alltså ingen betydelse såvida höjningen är skälig. I det fall du som hyresgäst upplever att din hyra inte är skälig, föreslår jag att du anmäler hyreshöjningen till Hyresnämnden för att få frågan prövad. Hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Brutit hyresavtal för att jag flyttade ut pga svartmögel?

2021-03-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Vi hyrde ett hus där det började droppa från taket efter 4dgr. Varmvattnet stängdes av i duschen och hantverkare bröt upp taket. Där visade det sig vara svartmögel och jag har en lungsjukdom och flyttade ut.Hyresvärden säger att jag brutit kontraktet då jag inte ansåg att jag kunde bo kvar. Är detta rimligt?
Anna Runåker |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler för att besvara din fråga finns i 12 kap. Jordabalk (JB).När det gäller hyresrätter ska hyresvärden enligt 12 kap. 9 § JB tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Utifrån din beskrivning uppfattar jag det som att huset inte är i det skick som du har rätt att fordra. Dock är det viktigt att du påtalar detta för din hyresvärd så att informationen om detta kommer honom eller henne tillhanda. Nästa steg är nämligen någon av följande åtgärder enligt 12 kap. 11 § JB:1. Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske.2. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp.3. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran.4. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse.5. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresvärden föreläggas att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Åtgärdsföreläggande meddelas av hyresnämnden efter ansökan av hyresgästen.I din fråga framgår det inte på vilket sätt du sa upp hyresavtalet, men jag skulle rekommendera en skriftlig uppsägning i enlighet med 12 kap. 8 § första stycket JB (även om det inte är nödvändigt för ett hyresförhållande som varat mindre än tre månader). Det är viktigt i alla fall att du säger upp hyresavtalet muntligt eller skriftligt. Eftersom jag inte har mer information angående din situation kan jag inte besvara din fråga närmare än såhär, men det jag redogjort för ovan är det som gäller rättsligt. Återkom gärna om du har några ytterligare frågor!Vänliga hälsningar,

Vad gäller när hyresavtalet blir uppsagt?

2021-03-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej.fråga om hyresavtalet är uppsagt och måste omgående flytta ut Vad gäller Här?
Ranya Eliassi |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att du undrar vad du har för rättigheter i samband med att din hyresvärd bett dig flytta ut ur din hyreslägenhet.Reglerna om hyresavtal finns i Jordabalkens (JB) 12e kapitel.Du som hyresgäst har en skyldighet att omedelbart flytta från bostaden efter en sådan uppsägning har skett. Med omedelbart menas att avtalet slutat gälla samma dag. Hyresvärden har alltså rätt att bestämma vilken dag du ska lämna bostaden.Förutsatt att din hyresvärd skött uppsägningen som man ska är det alltså upp till hen att bestämma när du ska ha lämnat lägenheten.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Du är välkommen att höra av dig igen om du har ytterligare frågor eller om du vill ha något i svaret förtydligat.Hälsingar,

Har min hyresvärd rätt att ha nyckel till min bostad

2021-03-26 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Om en husägare vill hyra ut sitt hus måste denne ändå få ha en nyckel eller kodlås till husdörren, utifall det skulle hända något, så han behöver tillgång att komma in?!Jag vet att husägaren inte har rätt att gå in till hyresgästen när han vill, för det är ju hemfridsbrott. Tacksam för snabbt svar!
Björn Lotoft |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresvärdens tillträdesrättDin hyresvärd har rätt till tillträde i din bostad utan uppskov för att göra förbättringsarbeten eller utföra nödvändig tillsyn som annars skulle leda till skada enligt 12 kap 26 § hyreslagen. Gäller det andra ärenden som är mindre brådskande, måste din värd meddela dig minst en månad i förväg.Förverkande av hyresbostadI det fall du vägrar hyresvärden tillträde för nödvändig tillsyn för att förhindra skada, kan du ha förverkat din rätt till lägenheten enligt 12 kap 42 § 10p hyreslagen. Du kan då även bli skadeståndsskyldig.Precis som du skriver, ger inte tillträdesrätten din hyresvärd möjlighet att kontrollera att du efterföljer hyresavtalets övriga förpliktelser. Det finns exempel i fall där hyresvärden har försökt kontrollera om hyresgästen har utomstående i lägenheten nattetid, se JO 1972 s. 472.SammanfattningDin hyresvärd ska som regel inte störa dig så länge du inte stör grannar eller på annat sätt missköter bostaden. Du måste dock ge din hyresvärd möjligheten att tillträda din hyresbostad för erforderligt arbete som annars skulle leda till skada.Vill du ha hjälp med att samtala med din hyresvärd är du välkommen att kontakta oss på Lawline.Vänligen,

EN PRIVATS HYRESVÄRDS UPPSÄGNINGSTID OCH ÄNDRING AV HYRA.

2021-03-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Har hyrt ett hus av en privat hyresvärd i 2 år. I november 20 fick jag en uppsägning via sms, där står att han ska skicka en skriftlig uppsägning. Den kom 210125 ,utflyttning 210331 Är detta ok? Vi har ingenstans att flytta förrän 1 maj . Finns inga lediga lägenheter. Jag frågar om vi kan bo kvar april ut och då säger han Ja men ni får betala 1300 kr mer i hyra den månaden Vad gäller? Kan han göra så?
Rebecca Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Uppsägningstid Privat hyresvärdI och med att du hyr av en privat hyresvärd gäller i huvudregel bestämmelserna i 12 kap. Jordabalken (JB).Men det finns även speciallagstiftning som reglerar ämnet. Dessa finner du i lag om uthyrning av egen postad (1 § Lag om uthyrning av egen bostad(privatuthyrningslagen)). I lagen framkommer att ett hyresavtal gäller på obestämd tid om inte någon hyrestid avtalat och för att hyresavtalet ska upphöra att gälla ska det sägas upp. Hyresavtalet upphör då att gälla tidigast tre månader efter uppsägningen (3 § Privatuthyrningslagen).Hur ska en uppsägning ske?En uppsägning av ett hyreskontrakt av denna typ ska ske skriftligen. Det finns inga regler kring vad en skriftlig uppsägning ska innehålla förutom att orsaken till avtalets upphörande ska framgå. (12 kap 8 § första och andra stycket JB) Den skriftliga uppsägningen ska också delges hyresgästen (12 kap. 8 § tredje stycket JB) En delgivning av en uppsägning får ske via E-post, detta gäller dock för myndigheter och inte för privata aktörer. (17 § andra stycket, nya delgivningslagen) Det finns ingen praxis på huruvida en privat aktör får delge någon uppsägning via elektroniska medel (e-post, sms mm.) men i doktrin förs en diskussion i ämnet, där konsensus tycks vara att elektroniskt meddelande för delgivning är godtagbart. I regel bör en uppsägning vara tydlig upprättad och även om tidpunkten inte måste anges bör det krävas att hyresgästen kan förstå vilken tidpunkt avtalet ska upphöra. En otydlig uppsägning eller tvetydlig uppsägning bör därför ofta sakna verkan. Har uppsägningen skett genom det sms som skickades till dig i november 2020? Min tolkning av situationen är att den uppsägning du fått i november inte är tillräckligt tydlig för att anses vara en uppsägning. Hade hyresvärden inte meddelat att du också ska få en skriftlig uppsägning och meddelandet uppfyllde ovan ställda krav skulle mitt svar se annorlunda ut. Men sms:et tycks vara en förvarning av att uppsägning kommer ske och inte en delgivning av en uppsägning. Har tre månader löpt för uppsägningstiden?Du skriver i din fråga att datumet du fått uppsägningen är den 25 januari 2021 och att det i den framgår att du ska vara utflyttat senast den 31 mars 2021. Det är hela kalendermånader som räknas, vilket innebär att om hyresvärden säger upp avtalet den 25 januari har du fortfarande rätt till bostaden februari, mars och april. Kan hyresvärden ändra hyran i kontraktet?Hyran i en hyreslägenhet ska vara bestämt i hyresavtalet. Men en hyresvärd har möjlighet att ändra villkoren i avtalet, då ska hyresgästen meddelas om detta. Det krävs att du som hyresgäst godkänner ändringen, går du inte med på det får hyresvärden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Detta görs genom hyresnämnden. (4 § privatuthyrningslagen).SammanfattningFör att summera är min bedömning att du har rätt att bo kvar i lägenheten fram till slutet av april, detta baserat på när du blev delgiven den skriftliga uppsägningen. Hyresvärden har tillåtelse att ändra hyran, men om du väljer att inte godkänna ändringen måste hyresvärden gå genom hyresnämnden för att få ändringen godkänd. Kom ihåg att vid en process i frågan kan saken bedömas annorlunda baserat på övrig information som inte framkommer i din fråga. Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!Vänligen,

Hyresvärdens ansvar för ursprunglig brist i lägenheten

2021-03-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Jag hyr tillfälligt en lägenhet utav min bekant (1.3-31.5). Då jag flyttade in fick jag andningsproblem samt allvarliga utslag.Lägenheten var ej städad, även om de sagt att de skulle ha haft städare där. Då jag storstädade så upptäckte jag att kaklet vid brunnen var löst och fann mögel i ett av badrummen(som ligger centrerat i lägenheten). Jag kontaktade Fuktpatrullen som kom pvh gjorde en mätning var de konstaterades att det rör sig om allvarliga fuktskador, 25%fukt under kaklet och svartmögel. Nu påstår hyresvärden att detta ej är någonting som de själva (hon samt hennes pojkvän) haft problem med och därav är lägenheten ej "obeboelig". Jag kan ej vistas i lägenheten då det orsakar så stora problem för mig hälsomässigt, och problemet är ej ett "gömt problem" utan synligt och kan ej ha missats av hyresvärden.De kräver full hyra med ev nedsättning, men vad är mina rättigheter här? De kommer ej ha kunnat åtgärda problemet under den tiden avtalet är för, då det går ut den 31.5zJag behöver någonstans att bo då jag får tillträde till min egna först den 3.5, och jag måste betala extra flytt samt lagring av mina ägodelar. Hur går jag till väga?
Anna Runåker |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler för att besvara din fråga finns i 12 kap. Jordabalk (JB).När det gäller hyreslägenheter ska hyresvärden enligt 12 kap. 9 § JB tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Samma norm gäller för lägenhetens skick även under hela avtalstiden (12 kap. 15 § första stycket JB). Utifrån din beskrivning uppfattar jag det som att lägenheten inte är i godkänt skick. 12 kap. 11 § JB anger vilka påföljder som kan aktualiseras när lägenheten inte är i det skick som hyresgästen har rätt att fodra:1. Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske.2. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp.3. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran.4. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse.Dessutom enligt femte punkten samma paragraf får hyresvärden föreläggas att avhjälpa bristen om hyresavtalet avser en bostadslägenhet (åtgärdsföreläggande). Men eftersom du uppger att hyresvärden inte kommer hinna åtgärda problemet så skulle jag säga att andra, tredje eller fjärde punkten är mest aktuella för din situation.Sammanfattningsvis har du flera olika möjligheter till kompensation för att lägenheten är i bristfälligt skick. De ovannämnda lagrummen är tvingande till hyresgästens förmån så jag råder dig att kontakta din hyresvärd och informera honom eller henne om detta. Du får gärna återkomma till oss om du har ytterligare frågor!Vänliga hälsningar,

Vad är uppsägningstiden för inneboende i bostadsrätt?

2021-03-26 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt ett rum i en bostadsrätt med tillsvidarekontrakt sedan september förra året. I hyreskontraktet kom vi överens om 3 månaders uppsägningstid från vardera parter. Jag sade upp detta kontrakt i början av februari då jag skaffat egen lägenhet och undrar nu om jag måste betala hyra till min förra hyresvärd 3 månader även då jag läst att det endast är en månad uppsägningstid från hyresgästens sida. Stämmer detta? Eller kan jag hänvisa till att hyreskontraktet jag skrev på med hyresvärden var felaktigt från början kring uppsägningstiden eller är den bindande då jag skrivit på? Hyresvärden är en privatperson.
Ebba Kristensson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar frågan såsom att du är inneboende i en bostadsrätt. Därmed blir lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) aktuell.Uppsägningstid för inneboendeI lagen om uthyrning av egen bostad beskrivs att huvudregeln för hyresavtal som ingåtts på obestämd tid måste sägas upp för att sluta gälla. Det går även att säga upp avtalet i förtid (3 § första stycket Privatuthyrningslagen). Hyresgästen kan säga upp avtalet så att det upphör att gälla tidigast det månadsskifte 1 månad efter uppsägningen (3 § andra stycket Privatuthyrningslagen). Det betyder att om du till exempel säger upp ditt avtal den 27 mars upphör ditt hyresavtal att gälla den 30 april (sista dagen i månanden).Dessutom är avtalsvillkor som i jämförelse med privatuthyrningslagen är till nackdel för hyresgästen utan verkan mot denne (2 § första stycket Privatuthyrningslagen). Lagen är alltså utformad till hyresgästens fördel.Vad betyder detta för dig?Detta betyder för dig att du inte har skyldighet att beakta uppsägningstiden på 3 månader i hyresavtalet då villkoret skulle vara till nackdel för dig som inneboende och därmed strider mot privatuthyrningslagen (2 § första stycket Privatuthyrningslagen). Således kan du stå på dig om att du har 1 månads uppsägningstid, du har lagen på din sida! Om du inte kommer överens med din hyresvärd kan du vända dig till hyresnämnden.Hoppas du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att återkomma!Med vänliga hälsningar,

Rätt till bostad vid upphörande av samboförhållande

2021-03-22 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag äger en bostad som jag köpt innan jag blev tillsammans med min pojkvän. Han flyttade in och vi avtalade bort sambolagen för att klargöra att det är min bostad. Vi har nu gjort slut efter mycket av och på. Han har flera gånger fått flytta efter bråk, då han lidit av både alkohol och narkotikamissbruk. Han flyttade tillbaka för ca 7 mån sen. Han har varit skriven hos mig i 2 år. Den här gången har vi gjort slut efter ett våldsamt bråk där han tog stryptag på mig, och nu vägrar han att flytta. Vi har inget hyresavtal mellan oss. Han betalar ibland halva månadskostnaden. Han säger sig ha besittningsrätt och kräver mig på en stor summa pengar för att bli av med honom. Han trakasserar mig på sms och vill ha pengar för hans omkostnader att bli hemlös. Jag känner mig rädd för vad han kan hitta på och vill ha tillbaka min bostad. Finns det något jag kan göra?
Sanna Parkan |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Eftersom du köpte bostaden innan ni ens blev tillsammans så tillhör den inte samboegendomen, även om sambolagen skulle vara tillämplig, SamboL 3 §. Ni har ändå ansetts vara sambos eftersom ni bott under s k samboliknande förhållanden (enkelt uttryckt, som ett par). Han kan möjligtvis ses som inneboende hos dig nu när ni inte längre är tillsammans men eftersom ni inte har någon form av avtal och han, som du själv skriver det, "ibland" betalar halva månadskostnaden så ser jag inte att han ska ha varken någon form av besittningsskydd eller annan rätt till din bostad. Vidare gäller enbart besittningsskydd om ni har någon form av avtal. Däremot behöver inte ett hyresavtal enligt JB 12 kap upprättas skriftligen utan kan vara muntligt, JB 12:1-2. Men då det inte är fråga om något slags inneboendeförhållande utan sammanboendes var beroende av ert förhållande ser jag inte att JB 12 kap kan vara tillämpligt, såvida ni inte muntligen avtalade om att han skulle ha någon slags rätt att bo i bostaden under tiden han försöker hitta någonting annat.Eftersom ni inte har något avtal er emellan skulle jag först kontakta Skatteverket för att meddela att han inte längre är folkbokförd på den bostad som du äger. Jag förmodar att det är du som står på alla papper och du som betalt amortering, ränta osv. Det är således du som äger lägenheten vilket även ert val att avtala bort SamboL visar på. Vill han därefter inte lämna lägenheten bör du ringa polisen och ange att han begår hemfridsbrott då det är din bostad och du inte vill att han befinner sig där, BrB 4:6. I samband med det bör du uppge att han är våldsam. Vad jag till sist rådger dig är att om han är våldsam mot dig ska du alltid anmäla till polisen.Hoppas detta hjälpte!