Har min hyresvärd rätt att ha nyckel till min bostad

2021-03-26 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Om en husägare vill hyra ut sitt hus måste denne ändå få ha en nyckel eller kodlås till husdörren, utifall det skulle hända något, så han behöver tillgång att komma in?!Jag vet att husägaren inte har rätt att gå in till hyresgästen när han vill, för det är ju hemfridsbrott. Tacksam för snabbt svar!
Björn Lotoft |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresvärdens tillträdesrättDin hyresvärd har rätt till tillträde i din bostad utan uppskov för att göra förbättringsarbeten eller utföra nödvändig tillsyn som annars skulle leda till skada enligt 12 kap 26 § hyreslagen. Gäller det andra ärenden som är mindre brådskande, måste din värd meddela dig minst en månad i förväg.Förverkande av hyresbostadI det fall du vägrar hyresvärden tillträde för nödvändig tillsyn för att förhindra skada, kan du ha förverkat din rätt till lägenheten enligt 12 kap 42 § 10p hyreslagen. Du kan då även bli skadeståndsskyldig.Precis som du skriver, ger inte tillträdesrätten din hyresvärd möjlighet att kontrollera att du efterföljer hyresavtalets övriga förpliktelser. Det finns exempel i fall där hyresvärden har försökt kontrollera om hyresgästen har utomstående i lägenheten nattetid, se JO 1972 s. 472.SammanfattningDin hyresvärd ska som regel inte störa dig så länge du inte stör grannar eller på annat sätt missköter bostaden. Du måste dock ge din hyresvärd möjligheten att tillträda din hyresbostad för erforderligt arbete som annars skulle leda till skada.Vill du ha hjälp med att samtala med din hyresvärd är du välkommen att kontakta oss på Lawline.Vänligen,

När ska jag betala sista hyran, vid tre månaders uppsägningstid?

2021-03-21 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag sa upp min lägenhet 24/02-21 och det är 3 månaders uppsägningstid. Min fråga är vilken månad ska jag betala sista hyran? Min hyresvärd säger att jag ska betala sista hyran i maj och att jag måste flytta ut senast 1 juni stämmer det?
Martin Carleheden |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Finns det inget avtal mellan hyresvärden och hyresgästen för när hyran ska vara betald, stadgar 12:20 JB att hyran ska betalas sista vardagen före varje kalendermånads början.Vad gäller uppsägningstiden måste du, såvida inte annat är avtalat, betala hyran under hela perioden. Det innebär att du är skyldig att betala hyran vid den avtalade förfallodagen även under maj månad. Det är hela kalendermånader som räknas.Med vänlig hälsning!

Vid uppsägning av ett hyreskontrakt gäller uppsägningstiden från och med kommande månadsskifte

2021-03-18 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag hyr en lägenhet i en tvåfamiljsvilla. Jag har blivit uppsagd efter meningsskiljaktigheter med min privata hyresvärd.Hon menar att jag blev uppsagd 2 mars och ska vara utflyttad 2 juni. Men detta strider mot kontraktet vi har där det ska vara 3 månaders uppsägningstid. Om inte jag tänker fel ska jag vara ute ur lägenheten sista juni?Har hon rätt att göra så här?Och kan jag som kompensation kräva att jag slipper flyttstädningen i och med att hon kräver att jag ska vara ute ur lägenheten med såpass kort varsel?
Runa Hansson Bandelin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom du hyr en lägenhet i en tvåfamiljsvilla (som jag antar är privatägd) gäller privatuthyrningslagen.Av frågan framgår att ni har avtalat om tre månaders uppsägningstid. Det är möjligt att avtala om annat än vad lagen stadgar om det är till hyresgästens fördel (2 § privatuthyrningslagen). Enligt lag har hyresgästen en månads uppsägningstid, medan hyresvärden har tre månaders uppsägningstid (3 § andra stycket privatuthyrningslagen). Den avtalade uppsägningstiden mellan dig och hyresvärden stämmer överens med den lagstadgade uppsägningstiden för hyresvärden.Hyresvärden får alltså säga upp avtalet vid det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Eftersom ni inte har avtalat om en längre uppsägningstid är det tre månader som gäller. Lagen stadgar att uppsägning ska ske vid månadsskiftet, detta innebär att din hyresvärd hade behövt säga upp hyresavtalet senast den 28 februari för att kunna kräva din utflytt vid månadsskiftet maj/juni. Eftersom din hyresvärd sade upp avtalet den 2 mars gäller en uppsägningstid om tre månader från och med nästkommande månadsskifte, dvs. tre månader från och med månadsskiftet mars/april. Detta innebär att du har rätt att bo kvar i lägenheten till och med sista juni. Med vänlig hälsning,

Kan man säga upp ett tidsbestämt hyresavtal om uthyrning av egen bostad i förtid?

2021-03-11 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag har hyrt ut en villa enligt privatuthurnings lagen. Kontraktet säger att den skall hyras i minst 2 år.Har jag som privat uthyra möjlighet att säga upp avtalet i förtid med 3 månaders uppsägnings tid ?
Hanna Ullerholt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Då avtalet säger att villan ska hyras i två år, så rör det sig om ett tidsbestämt avtal och huvudregeln är att ett tidsbestämt avtal upphör vid avtalstidens slut. Om ni har en uppsägningsklausul i avtalet kan du som hyresvärd trots allt säga upp avtalet i förtid (3 § första stycket lag om uthyrning av egen bostad). Om du säger upp avtalet i förtid så är det tre månaders uppsägningstid som gäller, så länge inte ni har avtalat om längre tid. Har ni avtalat om en längre uppsägningstid ska ni gå efter den (3 § andra stycket lag om uthyrning av egen bostad). Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Rätt till bostad vid upphörande av samboförhållande

2021-03-22 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag äger en bostad som jag köpt innan jag blev tillsammans med min pojkvän. Han flyttade in och vi avtalade bort sambolagen för att klargöra att det är min bostad. Vi har nu gjort slut efter mycket av och på. Han har flera gånger fått flytta efter bråk, då han lidit av både alkohol och narkotikamissbruk. Han flyttade tillbaka för ca 7 mån sen. Han har varit skriven hos mig i 2 år. Den här gången har vi gjort slut efter ett våldsamt bråk där han tog stryptag på mig, och nu vägrar han att flytta. Vi har inget hyresavtal mellan oss. Han betalar ibland halva månadskostnaden. Han säger sig ha besittningsrätt och kräver mig på en stor summa pengar för att bli av med honom. Han trakasserar mig på sms och vill ha pengar för hans omkostnader att bli hemlös. Jag känner mig rädd för vad han kan hitta på och vill ha tillbaka min bostad. Finns det något jag kan göra?
Sanna Parkan |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Eftersom du köpte bostaden innan ni ens blev tillsammans så tillhör den inte samboegendomen, även om sambolagen skulle vara tillämplig, SamboL 3 §. Ni har ändå ansetts vara sambos eftersom ni bott under s k samboliknande förhållanden (enkelt uttryckt, som ett par). Han kan möjligtvis ses som inneboende hos dig nu när ni inte längre är tillsammans men eftersom ni inte har någon form av avtal och han, som du själv skriver det, "ibland" betalar halva månadskostnaden så ser jag inte att han ska ha varken någon form av besittningsskydd eller annan rätt till din bostad. Vidare gäller enbart besittningsskydd om ni har någon form av avtal. Däremot behöver inte ett hyresavtal enligt JB 12 kap upprättas skriftligen utan kan vara muntligt, JB 12:1-2. Men då det inte är fråga om något slags inneboendeförhållande utan sammanboendes var beroende av ert förhållande ser jag inte att JB 12 kap kan vara tillämpligt, såvida ni inte muntligen avtalade om att han skulle ha någon slags rätt att bo i bostaden under tiden han försöker hitta någonting annat.Eftersom ni inte har något avtal er emellan skulle jag först kontakta Skatteverket för att meddela att han inte längre är folkbokförd på den bostad som du äger. Jag förmodar att det är du som står på alla papper och du som betalt amortering, ränta osv. Det är således du som äger lägenheten vilket även ert val att avtala bort SamboL visar på. Vill han därefter inte lämna lägenheten bör du ringa polisen och ange att han begår hemfridsbrott då det är din bostad och du inte vill att han befinner sig där, BrB 4:6. I samband med det bör du uppge att han är våldsam. Vad jag till sist rådger dig är att om han är våldsam mot dig ska du alltid anmäla till polisen.Hoppas detta hjälpte!

Kan man justera hyran när hyregäst flyttar?

2021-03-20 i Hyresavtal
FRÅGA |HejKan man justera hyran när hyregäst flyttar? pga låg hyran och skriva nytt hyresavtal med den kommande hyregästen.Det finns förhandlingordning med hyresgästförening
Ranya Eliassi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Lagen som är aktuell för att besvara din fråga är lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller.Huvudprincip för en hyresvärd som vill höja hyranFör att hyresvärden ska få till en ändring av hyresvillkoren ska denne skriftligen meddela er om ändringen. Detta gäller exempelvis om hyresvärden vill höja hyreskostnaden som i ert fall. För att ändringen ska gå igenom krävs vidare att ni godkänner den, 4 § lagen om uthyrning av egen bostad.Ifall ni inte vill godkänna höjningen och ni inte kan komma överens så kan antingen hyresvärden eller ni vända er till hyresnämnden för att få prövat om höjningen är skälig. Hyresnämnden fastställer då hyran till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftkostnaden för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Avkastningsräntan anses rimlig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. Driftkostnaderna relaterar till uthyrarens faktiska kostnader, t.ex. el och vatten. Kapitalkostnaden är den uppskattade kostnaden för att ha kapitalet bundet i bostaden.Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist- Boka tid med en jurist, https://lawline.se/boka.- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Hälsingar,

Ogiltig klausul om indexuppräkning och ersättning retroaktivt?

2021-03-15 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, vi är förskola som drivs genom en ekonomisk förening, föräldrakooperativ.Vår lokalhyra har skenat iväg och blivit betydligt dyrare än aktuell marknadshyra för området.Det som ligger som grund är ett äldre hyreskontrakt som tecknades på 10 år och som löpte ut 2012 som sedan gick över till årsvis förlängningar med indexuppräkningar.Styrelsen har en del ruljangs så det har tyvärr inte uppmärksammats.När minusresultat i boksluten började dyka upp så börja vi gå i genom och se vad som kunde ligga bakom och därav kom hyreskostnaden och avtalet upp rätt snabbt. Vad har vi för odds i föreningen, kan vi förhandla om kontraktet och få ned hyran till aktuell marknadshyra igen?Har vi få någon möjlighet att få någon form av ersättning retroaktivt på det som inte är giltigt i kontraktet såsom indexuppräkningen och felaktig marknadshyra då avtalet har förlängts årsvis?
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lagJag tolkar din fråga som att du undrar över huruvida klausulen om indexuppräkningen i ert hyresavtal är giltig och huruvida ni har någon möjlighet att få ersättning retroaktivt för den period som ni har betalat den, i sådant fall, felaktiga hyran. Detta gör att 12 kap. jordabalken, härefter förkortad JB, tillämplig. Är en klausul för indexuppräkning giltig? Huvudregeln är att hyran för en lokal ska vara bestämd till beloppet (12 kap. 19 § tredje stycket JB). Det finns dock en möjlighet till att avtala om så kallade indexklausuler så som har gjorts i ert fall. Det krävs dock att avtalet då är träffat för en bestämd tid och att hyrestiden minst är tre år (12 kap. 19 § tredje stycket JB). Jag tolkar din fråga som att det äldre hyreskontraktet innehåller klausulen med indexuppräkningen, och att ni när avtalet löpte ut istället förlänger avtalet med ett år i taget. Detta innebär alltså att indexklausulen i ert fall är ogiltig, eftersom hyrestiden inte är bestämd till minst tre år. Vilken hyra ska utgå istället? När ett avtal har träffats i strid med de bestämmelser som jag ovan nämnde så ska hyran istället utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades (12 kap. 19 § femte stycket JB). Normalt landar bedömningen vid att hyran ska utgå med det belopp som skulle ha gällt enligt indexklausulen när avtalet ingicks, och man får då bortse från den hyreshöjning som baseras på indexregleringen. I ert fall skulle det alltså med detta synsätt innebära att den skäliga hyran skulle ligga vid det belopp som hyran var när avtalet löpte ut år 2012. Eftersom avtalet har förlängts under flertalet ettårsperioder efter år 2012 så bör dock den hyra som var skälig år 2012 vara lägre än den som anses skälig idag. Den skäliga hyran bör således istället hamna vid den gällande marknadshyran i dagsläget. Detta innebär att hyresvärden blir återbetalningsskyldig för mellanskillnaden. Det finns dock en möjlighet för hyresvärden att visa att den hyra som utgått är skälig, vilket då skulle innebära att det inte föreligger någon grund för återbetalning. Det hyresvärden måste göra är att visa att hyran för lokalen överensstämmer med andra, jämförbara, lokaler, det vill säga att hyran motsvarar marknadshyran. I ert fall verkar det dock som att så inte är fallet, och därmed bör hyresvärden inte vinna någon framgång med ett sådant påstående. Sammanfattning Eftersom villkoren för en giltig indexklausul inte är uppfyllda så har ni goda möjligheter för att förklara klausulen ogiltig och således få återbetalt den mellanskillnad som ni felaktigt har erlagt. Mitt råd till er är därför att ni först vänder er till hyresvärden och försöker komma överens om återbetalning och vad som ska gälla framåt. Skulle detta inte leda till något resultat så finns det en möjlighet att väcka talan vid domstol om saken. Behöver ni mer hjälp så kan jag varmt rekommendera att ni tar kontakt med en av våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Skulle ni vara intresserade av detta kan ni kontakta mig på julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att ni fick svar på er fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,

Hur lång är uppsägningstiden om jag hyr en villa?

2021-03-09 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Vi hyr en villa och det var bestämt med 1 års avtal tom 20 juli 2021. Nu har hyresvärden sagt upp avtalet, de sa upp i mitten på februari och de har 3 månaders uppsägning, sa kontraktet gäller nu tom 31 maj 2021. Men, när vi skrev avtalet så skrev vi under på att det är 3 mån uppsägning från båda håll, både från hyresvärden och hyresgästen. Vi visste inte om att hyresgästen bara har 1 mån uppsägningstid. Men nu är det så att vi eventuellt kommer vilja flytta ut innan 31 maj så vad hander om vi säger upp nu under deras uppsägningsperiod? Tex om vi säger upp under mars månad, kan vi då flytta ut sista april och bara betala till sista april och hävda att lagen säger att det är 1 månads uppsägning från hyresgästen, även om vi skrev under på 3 månader?Tack på förhand!
Daniel Högström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du hyr en villa av en privatperson.Om du hyr en villa av en privatperson gäller lagen om uthyrning av egen bostad. En hyresgäst får enligt lagen säga upp ett hyresavtal att sluta gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen (3 § andra stycket). Avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen gäller inte (2 §).Det innebär att ni kan säga upp hyresavtalet i mars och avtalet slutar då gälla sista april, oavsett vad som står i ert avtal. Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen.Med vänliga hälsningar,