Vad ska jag tänka på när jag flyttar in i en närståendes lägenhet?

2021-02-26 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag är en 43 årig kille som blivit av med arbetet. Är tvungen att flytta till min mor som bor i en hyresrätt.Hur blir det med kontraktet om något händer henne? Hamnar jag på gatan då? Vad bör jag tänka på när jag flyttar dit? Ska vi skriva kontrakt eller vad? Är helt nollstäld och väldigt ängslig. Det är illa som det är.
Maya Hempel |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag förstår att det måste kännas jobbigt. Jag hoppas att mitt svar på dina frågor kan hjälpa dig. Så länge du inte står skriven på din mors kontrakt har du ingen självständig rätt till lägenheten, till exempel om något händer henne. Därför kan det vara av relevans att försöka skriva in sig i hennes kontrakt om du ska bo där ett tag. Reglerna vid inskrivning är desamma som vid en överlåtelse av lägenhet. Det behövs ett samtycke från hyresvärden (12 kap 32 § jordabalken - JB). I undantagsfall kan en överlåtelse vara möjlig utan samtycke, ett sådant fall är om hyresnämnden ger tillstånd. Ett sådant tillstånd kan ges om man vill överlåta sin lägenhet till en närstående som man varaktigt sammanbor med (12 kap 34 § JB). Som närstående räknas barn, syskon och andra nära släktingar. Det krävs då att man "varaktigt sammanbott" vilket som utgångspunkt är några år. Men även kortare tider har godtagits. Jag rekommenderar alltså dig att i första hand kontakta hyresvärden och om denna inte kan hjälpa dig vända dig till hyresnämnden. Men med andra ord kan det vara så att hyresvärden och hyresnämnden kräver att ni bott tillsammans en längre tid. Andra saker du bör tänka på inför att du flyttar dit är att du först och främst ska vända dig till Skatteverket och göra en flyttanmälan. Det är även vara bra om ni kontaktar din mors försäkringsbolag och kontrollerar att hemförsäkringen även täcker dina saker. Till sist kan jag rekommendera att skriva ett avtal. Det är bra att ha på papper vad ni kommit överens om gällande eventuell betalning av hyra eller andra löpande kostnader och vad som händer om du vill flytta till exempel. Det är lätt att man struntar i såna saker när det är överenskommelser inom familjen men ifall någonting förändras eller man råkar bli osams är det skönt att ha ett avtal. Jag hoppas du fått svar på din fråga.Lycka till!Vänligen,

När har jag rätt till att få nedsatt hyra?

2021-02-17 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Sedan den 6/2 har vi inte kunnat använda duschen i vår lägenhet. Det kommer så lite vatten att den inte går att använda, och vi får stå och hälla vatten över oss med hjälp av flaskor osv. Jag anmälde detta till hyresvärden dagen efter det började, men vi har fortfarande inte fått hjälp. Kan jag kräva hyresavdrag tills det blir åtgärdat? Hur går man till väga i så fall?
Elin Andrén |Hej! Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Vad har en hyresvärd för skyldigheter?En hyresvärd ska under hyrestiden hålla lägenheten i ett godtagbart skick(12 kap. 15 § Jordabalken [JB]). Enligt 12 kap. 18 a § JB krävs det att en bostadslägenhet är försedd med kontinuerlig tillgång till varm och kallt vatten för hushåll och hygien. Hur går jag tillväga för att få nedsatt hyra?Om lägenhetens skick inte stämmer överens med vad som har avtalats kan ni ha rätt till att få nedsatt hyra under den tiden som felet föreligger (12 kap. 11 § tredje punkten JB och 12 kap. 16 § JB). Detta gäller även om hyresgästen själv har orsakat skadan. Hyresnedsättningen måste vara skälig. Vad som är en skälig nedsättning är en komplicerad fråga och är något som får beräknas utifrån omständighterna i varje enskilt fall. Jag rekommenderar att ni först kontaktar hyresvärden och begär hyresnedsättning. Om hyresvärden inte svarar eller inte går med på det och felet kvarstår kan ni göra en deponering av en del av hyran hos länsstyrelsen (12 kap. 21 § JB). Det innebär att den del av hyran som ni anser motsvarar felet förvaras/deponeras hos länsstyrelsen. Resten av hyran betalar ni som vanligt. Fördelen med detta är att hyresvärden inte kan vräka er för att ni inte har betalat avtalad hyra. Däremot kan en hyresgäst ändå bli uppsagd från hyreslägenheten om hen deponerar en alltför stor summa, därför är det viktigt att deponera ett skäligt belopp som motsvarar felets omfattning. På länsstyrelsen hemsida finns mer information om hur en deponering går till, klicka här.Möjligheten till åtgärdsföreläggandeFörhoppningsvis kommer nedsättningen av hyran att motivera hyresvärden att åtgärda felet, men om problemet ändå kvarstår kan hyresvärden föreläggas att avhjälpa bristen genom ett så kallat åtgärdsföreläggande som meddelas av hyresnämnden efter ansökan av hyresgästen (12 kap. 11 § p 5 JB). Då kommer hyresvärden åläggas att åtgärda felet inom en viss tid. Detta föreläggande kan förenas med vite (12 kap. 16 § JB). På domstolsverkets hemsida förklaras närmare vad en sådan ansökan behöver innehålla, klicka här. Jag hoppas ni fick svar på er fråga och att situationen löser sig! Om det är något mer ni undrar över är ni varmt välkomna att ställa en ny fråga. Om ni är i behov av fortsatt vägledning så kan ni också kontakta en av Lawlines jurister (https://www.lawline.se/boka).Med vänliga hälsningar,

Kan gynnande beslut om lägenhet ändras?

2021-02-15 i Hyresavtal
FRÅGA |Hejsan,Om jag av en myndighet vid flera tillfällen blivit lovad vidare hyresavtal (med vissa förändringar) efter mitt hyresavtal gått ut kan de då ändra sig och säga upp för avflyttning? Tänkte på förvaltningslagen paragraf 37 gällande gynnande beslut.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningBestämmelsen om gynnande beslut i 37 § förvaltningslagen (FL) reglerar under vilka förutsättningar en myndighet får ändra ett beslut som den meddelat som första instans. Ett beslut som till sin karaktär är gynnande för någon enskild part får ändras till den enskildas nackdel endast om (1) det framgår av beslutet eller de föreskrifter som det har grundats på att beslutet under vissa förutsättningar får återkallas, (2) tvingande säkerhetsskäl kräver att beslutet ändras omedelbart, eller (3) felaktigheten beror på att parten har lämnat oriktiga eller vilseledande uppgifter.Det finns ingen exakt definition med vad som avses med beslut. Det går dock att sluta sig till följande; i myndigheternas verksamhet ingår att handlägga ärenden och fatta beslut. Det typiska kännetecknet för ett beslut är att det är ämnat att på något sätt påverka mottagarens handlande i den faktiska situation som beslutet gäller. Med beslut avses ett uttalande från en myndighet. Uttalandet syftar till att styra andra myndigheters eller enskildas handlande i viss riktning. Genom uttalandet ger myndigheten svar på hur en viss fråga bör lösas. Är mottagaren, till vilken beslutet riktar sig, inte nöjd med beslutet är han hänvisad till det rättsmedel som rättsordningen tillhandahåller den enskilde, nämligen att överklaga. Om beslutet får sin tilltänkta effekt eller inte beror dels på mottagarens uppträdande i det enskilda fallet, dels på vilka tvångsåtgärder myndigheten har till sitt förfogande för att driva igenom beslutet. Avgörande för bedömningen av om uttalandet innefattar ett beslut i formell mening är dess innehåll och syfte, inte dess yttre form. Till förvaltningsbeslut räknas inte information eller interna ställningstaganden från det allmännas sida. Sådana "beslut" kan förvisso emellanåt skapa förväntningar hos den enskilde om att myndigheten ska agera på ett visst sätt. Däremot har sådana "beslut" inte ansetts vara offentligrättsligt bindande för myndigheten i framtiden (jfr prop. 1985/86:80 s. 39 f.). En annan sak är att enskilda motparter i en del sådana fall kan kräva att myndigheten fullgör utlovade prestationer på civilrättslig väg eller kräva kompensation vid avtalsbrott.Min bedömning i ditt fall är att det inte handlar om ett gynnande förvaltningsbeslut sett till vad som framkommer av din fråga. Att man som enskild anser att en myndighets uttalande skapat viss förväntningar är i regel inte tillräckligt för att det rent formellt ska röra sig om ett beslut. Som jag förstår det har det inte tagits någon form av beslut, däremot har det förts diskussioner där du anser att du blivit lovad vidare hyresavtal. Är det inte fråga om ett förvaltningsbeslut är det inte heller möjligt att åberopa 37 § FL.I ditt fall är det eventuellt möjligt att använda sig av hyreslagens bestämmelser (12 kap. jordabalken) om du anser att det ingåtts ett avtal om hyra som du har rätt till. Kanske kan du nå framgång den vägen. Jag kan dessvärre inte göra någon bedömning därom inom ramen för expresstjänsten eller utifrån den information jag har i ärendet. Om du vill anlita en av våra jurister för att gå igenom ditt ärende och se om det finns möjlighet att gå vidare är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Är en uppsägning ogiltig om hyresvärden inte har signerat den?

2021-02-12 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Är en uppsägning ogiltig om hyresvärden inte har signat/underskrift på den? Vänligen ange underlag.Tack!
Amanda Boqvist Thiel |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar om hyresvärdens signatur är ett krav för att uppsägningen av ett hyresavtal ska vara giltigt. För att besvara frågan kommer jag använda mig av jordabalken (JB). Uppsägningen ska vara skriftlig Om ett hyresförhållande varit längre än tre månader, så är kravet att det ska sägas upp skriftligen för att vara giltigt (12 kap 8 § första stycket JB). I praktiken så innebär det att alla hyresavtal som gäller tills vidare måste sägas upp skriftligen. Om ett hyresavtal gäller på bestämd tid och är kortare än tre månader eller tre månader så får det sägas upp muntligen (12 kap 8 § JB första stycket). I den skriftliga uppsägningen ska hyresvärden skriva varför hon eller han inte förlänger hyresavtalet (12 kap 8 § andra stycket JB). Delgivning Om hyresvärden vill säga upp hyresavtalet måste han eller hon delge uppsägningen till hyresgästen. Delgivning innebär att hyresvärden ska se till så att hyresgästen fått uppsägningen på ett sådant sätt att hon eller han vet eller kan utgå från att den verkligen har nått hyresgästen (12 kap 8 § tredje stycket JB). Det finns dock inget krav på att uppsägningen ska innehålla en signatur från hyresvärden. Svar på din fråga Om en uppsägning är skriftlig och säger varför hyresavtalet sägs upp, räcker det inte att uppsägningen saknar underskrift från hyresvärden för att den ska vara ogiltig. Hoppas du fått svar på din fråga! Om du har fler frågor är du varmt välkommen att skriva till oss på Lawline igen. Med vänlig hälsning,

Kan jag skriva in en närstående i mitt hyreskontrakt?

2021-02-26 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag har ett barnbarn som bor hos mig och är folkbokförd här. Undrar hur lång tid han måste ha varit folkbokförd här innan jag kan skriva in homom i mitt hyreskontrakt?
Maya Hempel |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag förstår att du vill skriva in ditt barnbarn i ditt hyreskontrakt eftersom det ger honom en självständig rätt till lägenheten. Reglerna är desamma som om du velat överlåta lägenheten till ditt barnbarn. Det behövs ett samtycke från hyresvärden (12 kap 32 § jordabalken - JB). I undantagsfall kan en överlåtelse vara möjlig utan samtycke, ett sådant fall är om hyresnämnden ger tillstånd. Ett sådant tillstånd kan ges om man vill överlåta sin lägenhet till en närstående som man varaktigt sammanbor med (12 kap 34 § JB). Som närstående räknas barn, syskon och andra nära släktingar, alltså även barnbarn. Det krävs då att man "varaktigt sammanbott" vilket som utgångspunkt är några år. Men även kortare tider har godtagits. Jag rekommenderar alltså dig att i första hand kontakta hyresvärden och om denna inte kan hjälpa dig vända dig till hyresnämnden. Jag hoppas du fått svar på din fråga.Lycka till!Vänligen,

Kan jag på något sätt bryta företagets hyresavtal?

2021-02-15 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej Jag har ett enskilt företag som inte går runt ekonomiskt alls. Jag har fått sälja mitt hus för att betala skulderna på kronofogden etc. Jag har inte råd att ha kvar lokalen eller företaget. Kan jag bryta hyresavtalet på något sätt?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning regleras i 12 kap Jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Kan man säga upp ett hyresavtal i förtid?När det kommer till hyresavtal på bestämd tid är parterna bundna av hyresavtalet under hela avtalsperioden, om inget annat har avtalats, se 12 kap 3 § JB. I samma paragraf framkommer att om avtalet varat i mer än nio månader måste avtalet sägas upp för att upphöra att gälla. Om ett tidsbestämt hyresavtal saknar bestämmelser kring konsekvenserna av utebliven uppsägning och ingen uppsägning görs, anses hyresavtalet fortsatta löpa på obestämd tid, då med en uppsägningstid på nio månader, se 12 kap 3 och 4 § JB. Trots att dina omständigheter har förändrats är möjligheterna för att säga upp avtalet innan hyrestidens slut små.Vilka möjligheter finns att frånträda avtalet?En möjlig lösning kan vara att hyra ut lokalen i andra hand, det kräver dock hyresvärdens medgivande, 12 kap 39 § JB. Om hyresvärden inte ger sitt medgivande kan det räcka med medgivande från hyresnämnden, 12 kap 40 § JB. En ytterligare lösning är att överlåta lokalen till någon som vill ta över den, 12 kap 32 § JB. Även här är huvudregeln att hyresvärdens godkännande krävs, men om ni framställer en begäran till hyresvärden om att få överlåta lokalen och hyresvärden inte svarar eller lämnar en skälig anledning inom 3 veckor har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet, 12 kap 32 § JB.Det finns möjlighet att frånträda avtalet vid kontraktsbrott från hyresvärdens sida. Efter som att hyresvärden ansvarar för lokalens beskaffenhet under hyrestiden, 12 kap 15 § JB, har hyresgästen rätt att häva avtalet om lokalen skulle skadas, om hyresvärden brister i sin underhållningsskyldighet eller på annat sätt missköter sig, se 12 kap 16 § JB.Om hyresgästen/aktiebolaget försätts i konkurs, får konkursboet säga upp avtalet, se 12 kap 31 § JB. Sammanfattningsvis är möjligheterna att säga upp hyresavtalet i förväg begränsade. Jag råder dig att höra av dig till din hyresvärd och beskriva situationen så kanske ni tillsammans kan komma fram till en lösning som fungerar för båda. I annat fall kan förhoppningsvis någon av de övriga möjligheterna tillämpas.Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågorVänligen

Betalningsskyldighet under en uppsägningstid

2021-02-12 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej jag sa upp min lägenhet igår 11/2-2021 och hyresvärden sa då att jag har lägenheten fram tills 31/5.Och vi har fått en ny lägenhet med möjlighet till inflyttning 1/4 vilket innebär att jag kommer flytta ut 1 månad tidigare, och då är min fråga, kommer jag fortfarande behöva betala för april och maj månad?Har också fått möjlighet o flytta in 1/5 och måste jag då betala hyran för maj ?
Line Skaugrud Landevik |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar det som att du hyr en lägenhet bostadslägenhet från vilken du ska flytta den 31 maj. För att besvara din fråga kommer jag utgå ifrån den s.k "hyreslagen" vilken återfinns i 12 kap. jordabalken (vidare förkortad JB).Hyrestid och uppsägningEn hyresgäst har alltid rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om avtalet avser en bostadslägenhet (12 kap. 5 § stycke 1 JB).I ditt fall så sa du upp lägenheten den 11 februari, vilket gör att avtalet upphör att gälla vid månadsskiftet som sker tidigast efter tre månader från uppsägningen vilket i ditt fall blir månadsskiftet maj-juni.Det innebär alltså att du fortsatt har en skyldighet att betala hyran för lägenheten fram till och med den månad du flyttar därifrån. Skulle du alltså flytta ut i början av april, så har du trots det en skyldighet att betala hyra för hela april och hela maj också eftersom avtalet inte upphör att gälla förrän den 31 maj.SammanfattningDu behöver fortsätta betala din hyra för den gamla lägenheten fram tills dess att avtalet upphör att gälla. Det innebär alltså att du ska betala hyra för både april och maj, oberoende av om du flyttar ut tidigare. Till detta kommer du även behöva betala hyra för den nya lägenheten om hyrestiderna överlappar varandra en period. Du blir alltså inte fri från någon hyra enbart för att du under en period har två hyresavtal du betalar för.Jag hoppas det gav svar på din fråga!Vänligen,

Hur blir det med uppsägningstid för bostad om det inte finns ett skriftligt hyresavtal?

2021-02-09 i Hyresavtal
FRÅGA |Om Jag hyr ett mindre hus/stuga och tänker flytta till en lägenhet i en annan kommun. Hur är det då med uppsägningstid? Kan jag flytta ut omgående eller blir jag skyldig att betala 3 månaders hyra? Det finns inget hyresavtal skrivet angående stugan.Tacksam för svar.
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Om din bostad är en hyresrätt, ett första- eller andrahandskontrakt är olika omständigheter som kan påverka hur ett hyreskontrakt ser ut. I detta fall kommer jag att gå igenom de vanligaste formerna och förhoppningsvis stämmer något av dessa in på dig.Avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning regleras i 12 kap Jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Det framkommer i 12 kap. 2 § JB att hyresavtal ska upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Detta innebär att det inte finns något skriftligt formkrav för hyresavtal, detta innebär i sin tur att muntliga avtal också är giltiga.Hyresavtal som gäller för obestämd tid, vilket antagligen är fallet då inget annat avtalats, skall sägas upp för att upphöra att gälla och om ett hyresavtal om en bostad löper på obestämd tid är utgångspunkten att uppsägningstiden är tre månader 12 kap 3 och 4 § JB. Man kan avtala om längre eller kortare uppsägningstid men lagen ska tolkas till hyresgästens fördel, det innebär att du alltid har en uppsägningstid på minst 3 månader, men att du och hyresvärden kan avtala om antingen längre eller kortare uppsägningstid. Är hyreskontraktet på bestämd tid är uppsägningstiden beroende av hyrestiden.Om det är en privatperson som har hyrt ut huset tillämpas lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Som hyresgäst har du då alltid rätt att säga upp avtalet från och med det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen, se 3 § privatuthyrningslagen.Som svar på din fråga har du alltså 3 månaders uppsägningstid om inget annat avtalats, förutsatt att det rör sig om en hyresrätt, Om det är en privat uthyrning gäller det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen. Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågorVänligen