Avtala bort besittningsskyddet- Giltigt ?

2009-11-12 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Jag hyr en bostadsvilla med löpande kontrakt, dock så är besittningsrätten avsagd i kontraktet. Kan hyresvärden (som är en privatperson) säga upp kontraktet hur som helst eller måste denna ha särskilda skäl för detta, och av vilken sort kan dessa i sådana fall tänkas vara?Mvh A
Klas Eklund |Hej I din fråga så antyder du att besittningsskyddet har avtalats bort i det ordinarie hyresavtalet. Enligt hyreslagen (12 kap Jordabalken 45§ 5p) så måste en sådan överenskommelse göras på särskild handling dvs annan handling än hyresavtalet för att vara giltig. Det finns ytterligare begränsningar i § 45a som att hyresnämnden under vissa omständigheter skall godkänna överenskommelsen. Detta bör du kolla upp först anser jag. dessutom måste den godkännas av din maka om du är gift. Dylika överenskommelser avtalas efter att hyresavtalet träffats annars behövs som tidigare nämnts oftast hyresnämndens godkännande. Om du inte har besittningsskydd innebär det att du inte har rätt till förlängning av hyresavtalet. Vilket innebär att det inte behövs en av de besittningsbrytande grunder som anges i 46§ för uppsägning.Enligt 3§ hyreslagen så skall ett hyresavtal på obestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla det krävs då en 3 månaders uppsägningstid.jordabalken hittar du här se här (https://lagen.nu/1970:994)Alltså undersök om besittningsskyddet verkligen är giltigt med hjälp av de lagrum jag angett. annars har dessvärre hyresvärden rätt att säga upp med den uppsägningstid som angetts.lycka till!Med vänliga hälsning

Hyresgästs vägran att bereda tillträde.

2009-10-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Vad gäller rätten att visa en hyreslägenhet i 2-familjs-hus vid försäljning när det är så att hyresgästen vägrar detta? Har jag som hyresvärd rätt att gå in och visa lägenheten då detta naturligtvis är en förutsättning för själva försäljningen.
Samuel Lundberg |Hej,Du har som hyresvärd rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid, se JB 12:26 st 1 https://lagen.nu/1970:994#K12. Att gå in och visa lägenheten för försäljningsändamål är att jämföra med att visa upp den för uthyrningsändamål. Din hyresgäst är alltså skyldig att låta den visas på lämplig tid. Om hyresgästen vägrar låta dig få tillträde har du emellertid ingen rätt att tränga dig in i lägenheten. Du skall istället ansöka om särskild handräckning hos kronofogden, se JB 12:26 st 5 https://lagen.nu/1970:994#K12. Mer bestämmelser om särskild handräckning finner du https://lagen.nu/1990:746. Återkom gärna om du undrar något merMed vänlig hälsning

Angående beräkning av uppsägningstid vid hyra

2009-11-13 i Hyresavtal
FRÅGA |HejJag hyrde ut min lägenhet i andra hand. Hyresavtalet mellan mig och hyresgästen är ett tillsvidareavtal. I mars månad sade dock hyresgästen upp avtalet. Vi hade avtalat tre månaders uppsägningstid efter bostadsbolagens allmänna regler. Som jag uppfattade det så upphör hyresförhållandet den 31 juni, oavsett när hon sade upp avtalet i mars. Hon påstår dock att hyresförhållandet upphörde den 31 maj, då hon räknar tre månaders uppsägning från och med mars månad som, mars,april maj. Hur fungerar hyreslagen här? Har jag fel?
Erik Osmark |Hej,De regler som reglerar uppsägningstid av hyresavtal på obestämd tid finns i jordabalken 12 kap. 4 § (se https://lagen.nu/1970:994#K12P4S1 ).I första punkten i denna paragraf anges att hyresavtalet upphör att gälla "vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen".Detta innebär att om uppsägning sker i mars, låt oss som exempel säga den 15:e, så räknas tiden därifrån och tre månader framåt. Då hamnar vi på den 15:e juni. Sedan upphör avtalet att gälla vid närmaste månadsskifte EFTER tre månader, dvs 30 juni.Med andra ord är uppsägningstiden tre månader med tillägg för de dagar som tillkommer fram tills nästkommande månadsskifte.Med vänliga hälsningar

Uppsägning av hyreskontrakt

2009-09-01 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag har en fråga om uppsägning av en hyresrätt.Jag skickade in en uppsägning av ett hyreskontrakt där jag skrev följande:---------------Uppsägning av hyreskontraktHär med säger jag upp hyreskontraktet som gäller lägenhet *********. Flyttar ut ur lägenheten om tre månader from idag, dvs 31 juli 2009.---------------Undertecknade sedan med mina uppgifter och skrev under. Jag postade brevet till hyresvärden samma dag (31 juli, vilket var en fredag) Den 30:e juli 2009 hade jag även ringt hyresvärden och sagt upp hyresavtalet muntligen och meddelat att det kommer en skriftlig komplettering.Veckan efter fick jag ett jag ett brev att hyresvärden mottagit uppsägningen den 4 augusti. Hyresvärden menar att uppsägningen gäller from den 4 augusti.I hyreskontraktet framgår det inte att uppsägningen skall gälla from det datum då den skriftligauppsägningen mottagits av hyresvärdenMin fråga är: From vilket datum gäller uppsägningen?
Natalie Lindgren |Hej,Uppsägning av ett hyreskontrakt måste vara skriftligt om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd när uppsägningen görs. Undantaget är att en muntlig uppsägning är möjlig om den görs som i det här fallet av dig, hyresgästen och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande på att uppsägningen har gjorts det datumet. I det här fallet gäller ju brevet inte den muntliga uppsägningen den 30:e juli, utan endast mottagandet av den skriftliga uppsägningen den 4 augusti. Det stämmer att uppsägningstiden gäller från den dag då hyresvärden delges uppsägningen, alltså när hyresvärden har tagit del av innehållet i brevet du skickade. Därför är det den 4 augusti som uppsägningen gäller ifrån jfr 8 § hyreslagen se https://lagen.nu/1970:994#K12Med vänlig hälsning

Ej betalt hyra - uppsägning av hyresavtal

2009-11-07 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut min bostadsrätt i andra hand sedan drygt en vecka tillbaka. Jag har fortfarande inte fått hyran av min hyresgäst. Kan jag be honom flytta på en gång eller gäller den uppsägningstid om en månad vi kommit överens om även fast han inte betalat.
Salomon Nutti |Hej!En hyresrätt kan upphöra omedelbart enligt 12 kap 6§ jordabalken. Den hittar du https://lagen.nu/1970:994. Detta ska den om hyresgästen begår ett avtalsbrott enligt 12kap. 42§ jordabalken. I 1a punkten framgår det att ett avtalsbrott föreligger om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen. Hyrans förfallodag är vanligen angiven i hyresavtalet. Skulle så inte vara fallet, skall hyran erläggas enligt reglerna i 12 kap. 20 §, vilken stadgar att hyran skall betalas senast sista vardagen före början av nästa kalendermånad. I 12kap. 43§ finns dock ett undantag. Om hyran betalas för sent, men innan du sagt upp avtalet, får hyresgästen behålla bostaden. Och i 12kap. 44§ kan hyresgästen återvinna bostaden genom att inom tre veckor från det att han underrättats om återvinningsmöjligheterna betala hyran. Uppsägningen får vara muntlig men måste vara så pass tydlig att hyresgästen förstår att det är fråga om en uppsägning. Vänligen

Avtalad hyrestid - rätt till uppsägning

2009-12-11 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag hyr för tillfället ut min villa och har skrivit ett hyresavtal på 9 månader. Om de väljer att flytta ut innan dess har jag någon rätt att kräva in hyra/ersättning då? Har de upsägningstid? Eller har de förbindit sig att hyra av mig tiden ut?
Emma Bengthsson |Hej! Tack för din fråga! Hyreslagen (HL) står att finna i 12 kap Jordabalken (JB). Lagen är enligt 1 § 5 st HL tvingande till hyresgästens förmån, se https://lagen.nu/1970:994#K12P1S5. Det innebär att om man avtalar om något som är till nackdel för hyresgästen jämfört med lagen så gäller inte avtalet.I 5 § HL framgår att om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. I lagens mening jämställs med bostadslägenhet uthyrning av enfamiljsvillor. Detta leder till att dina hyresgäster har tre månaders uppsägningstid. Om de säger upp kontraktet i förtid så inträder inga sanktioner, du kommer alltså inte kunna begära ersättning/hyra av dem för längre än dessa tre månader. Med vänlig hälsning

Återbetalning av oskäligt hög hyra

2009-12-21 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag anser att jag har betalt en oskäligt hög hyra under perioden april 2008 till maj 2009. Jag har skickat in ansökan till hyresnämnden den 18 juni. Vilken tidsperiod är det aktuellt att jag kan kräva tillbaka en del av den höga hyran? Var hittar jag tidsbegränsningen enligt lagen?Tack på förhand för er hjälp.
Sandra Helgadottir Ingolfsson |Hej,Av 55e§ Hyreslagen följer att en hyresvärd som mottagit oskäligt hög hyra vid uthyrning i andrahand ska återbetala det överstigande beloppet jämte ränta enligt 5§ Räntelagen till hyresgästen. För att fastställa om en hyra varit oskäligt hög görs en jämförelse med lägenheter som har motsvarande bruksvärde, då främst genom att se till de hyror som gäller för de kommunala hyresföretagen på samma ort eller annan ort med liknande hyresmarknad. Om din hyra påtagligt översteg vad som gäller i övrigt har du rätt till återbetalning. Ansökan måste ha inkommit till hyresnämnden senast tre månader efter att du flyttade ut ur lägenheten och återbetalningen gäller inte längre tid tillbaka än ett år före dagen då ansökan inlämnades. Eftersom du i princip omedelbart ansökte om prövning bör du således få återbetalning avseende största perioden av hyrestiden om hyran anses oskälig. Du kan läsa mer på https://lagen.nu/1970:994 samt på hyresnämndens hemsida.Lycka till!Vänliga hälsningar,

Förbud mot husdjur i hyresavtal?

2009-12-01 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag jobbar på ett privatiserat stödboende för psykiskt sjuka. De boende bor i varsina lägenheter som hyrs ut från vårdföretaget i 2:a hand.Kan man som andrahandsuthyrare skriva in i kontraktet att det är förbud mot djur pga bland annat arbetsmiljön etc? Eller överträder man då hyreslagen?
Carl-Henrik Brännberg |Även om vårdföretaget i fallet du beskriver inte äger fastigheten i fråga, utan i sin tur också är hyresgäst, är det att se som hyresvärd i förhållande till de boende.För att en avtalsbestämmelse om förbud mot husdjur ska vara tillåten krävs att hyresvärden har sakliga skäl för det. Sakliga skäl kan t.ex. vara om det i huset bor allergiska eller i övrigt känsliga personer, eller om en hyresgäst tidigare har misskött sina husdjur. Att det rör sig om ett vårdboende torde i sig utgöra ett sakligt skäl och förbudet är då förenligt med gällande hyresrättsregler. (I 55 § 6 stycket hyreslagen uttrycks detta resonemang genom att villkoret - som i detta fall är ett förbud – ska gälla om det är skäligt, se https://lagen.nu/1970:994#K12P55S6)Vänligen