Överenskommelse om kortare uppsägningstid.

2021-09-12 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Min hyresvärd har frågat oss att flytta ut sist den 1 November.Jag har ett SMS från henne som säger att hon behöver lägenheten tillbaka den 1 November.Vi har nu hittat en lägenhet där vi kan flytta in den 1 Oktober.Hon påstår att vi behöver ändå betala hyran både för oktober och november för att det är 3 månaders uppsägningstid.Jag vill inte betala November eftersom vi kom överens om ett tidigare datum.Vad gäller enligt lagen?Tack så mycket!Med vänliga hälsningar,
Nicolina Abaas |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att du och din hyresvärd kommit överens om att du ska flytta ut den 1a november men att hen kräver att du fortfarande ska betala hyran för hela november och du undrar huruvida detta stämmer eller ej.Jag utgår ifrån att du haft ett hyresavtal som gällt på obestämt tid, då har du tre månaders uppsägningstid (12 kap. 4 § st. 1 JB). Som utgångspunkt är det lagens uppsägningstid som gäller, dvs. att du har tre månaders uppsägningstid och är skyldig att betala hyran under hela denna period. Det gäller även om du väljer att flytta ut från lägenheten innan uppsägningstidens slut och en ny hyresgäst flyttar in.Det är dock möjligt för dig och hyresvärden att avtala om att en kortare uppsägningstid ska gälla, t.ex. att du istället ska ha två månaders uppsägningstid. En sådan överenskommelse är bindande för hyresvärden. I sådana fall flyttar du ut det datum som ni bestämt och betalar hyra fram till och med den perioden.Om det skulle uppstå en framtida tvist mellan dig och hyresvärden om uppsägningstidens längd måste du kunna bevisa att ni har kommit överens om att du ska ha en kortare uppsägningstid än tre månader. Om du inte kan bevisa det finns en risk att du ändock kommer behöva betala hyra för hela uppsägningstiden. Av bevisskäl bör du därför se till att överenskommelsen om en kortare uppsägningstid görs skriftligen, t.ex. via sms som ni verkar ha gjort. Det behöver dock tydligt framgå att du och hyresvärden är överens om att du har en uppsägningstid på två månader och att du bara är skyldig att betala hyra under de två månaderna. Hoppas du fick svar på din fråga!

Måste ett hyresavtal vara undertecknat för att gälla?

2021-09-03 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Har ni möjlighet att granska ett kontrakt för andrahandsuthyrning huruvida det är giltigt eller ej (gällande signering)?Frågan, om kontraktet av ena parten är signerat för hand och av andra parten (mig) är bara namnförtydligande skrivit via Word men ej signerat varken för hand eller digitalt - är kontraktet då giltigt pga mitt namnförtydligande skrivet via Word eller är det då att ses som att jag inte skrivit under? Jag betalar gärna för er support.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är jordabalken (JB). Avtalsgranskning är dock ingenting som erbjuds inom ramen för vår expresstjänst, vilken du numera har nyttjat. Sådant måste hänskjutas till vår ordinarie byråverksamhet. När det sedan gäller din andra fråga om avtalets giltighet kan följande anföras.Hyresavtal är formlösa avtal, vilket innebär att det inte finns några formkrav för den här typen av avtal. Hyresavtal kan således ingås muntligt. När det gäller köp av fastighet (fast egendom) råder dock motsatsförhållandet, 4 kap. 1 § 1 st. JB vari det anges att köp av fast egendom sluts genom upprättande av köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen. Handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen.Men ett hyresavtal blir giltigt från den dag som hyresvärden och hyresgästen bestämmer sig för att hyresförhållandet ska börja löpa. Hyresavtalet gäller sedan på obestämd tid om ingenting annat har avtalats och ett sådant avtal måste sägas upp för att upphöra att gälla, 12 kap. 3 § 1 st. JB. Enligt 12 kap. 4 § 1 st. 1 p. JB kan ett hyresavtal som gäller för obestämd tid, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen när avtalet avser en bostadslägenhet.I 12 kap. 2 § 1 st. JB att hyresavtal ska upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Det är med andra ord inget krav att avtalet måste manifesteras i skrift, men om någon av parterna vill ha skriftlig dokumentation ska sådan upprättas. Det skriftliga hyresavtalet får egentligen bara funktionen av ett rent bevismedel, hyresavtalet är alltså alltjämt lika giltigt utan kontraktet och detta återigen mot bakgrund av avsaknaden av lagstadgade formkrav.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis är, såvitt jag kan bedöma, det aktuella hyresavtalet giltigt trots att din underskrift saknas. Men det förutsätter naturligtvis att det redan från början fanns en överenskommelse avseende uthyrning.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar. Vi kan exempelvis vara dig behjälplig med den efterfrågade avtalsgranskningen eller vid upprättandet av andra avtal och/eller annan välbehövlig dokumentation.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Hyresgästens rätt att återfå depositionsavgift om kontraktet sägs upp innan tillträdesdatumet.

2021-08-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Vår dotter har tillträde till ett uthyrningsrum den 1/9. Hon sa upp avtalet, som har 3 månaders uppsägningstid, den 29/8 då rummet visade sig vara mer av ett förråd. Fått muntlig tillåtelse av boende till lägenheten att flytta in i förtid. Hon hade tagit lgh osedd då den låg långt bort. Hon hade erlagt en deposition på6000 som nu hyresvärden vill behålla! Då hon sa upp avtalet innan tillträdesdatum, har hon då inte rått till att återfå depositionen?
Rebecca Nilsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att hon har lagt 6000 i deposition på lägenheten och att hon aldrig bodde i den och att hon därmed inte gjort sig skyldig till någon skada på bostaden och att den vårdplikt som i 12 kap. 24 § Jordabalken (JB) därför inte kan göras gällande. Vilket hyresvärden tycks varit medveten om. Jag vill börja med att meddela att det inte är möjligt för mig att ge ett direkt svar då deposition bygger på avtal och att hyresvärden därför mycket möjligt kan ha lagt till en punkt som säger att hyresvärden har rätt att behålla depositionen. DepositionenDet finns inga lagar som styr depositionsavgifter utan detta i sig självt ses som ett självständigt civilrättsligt kontrakt. Tanken med denna summa är att det ska gälla som en försäkran om att hyresgästen sköter sig samt en avgift som hyresvärden får behålla om det på bostaden uppkommit skador som inte är att anse som förslitningsskador. Den fungerar då som en ekonomisk säkerhet för hyresvärden. Det händer dock att en hyresvärd hittar på falska anledningar till att inte återbetala depositionen.Säga upp avtalet innan tillträdesdatumDet finns inte något som säger att ett hyresavtal inte får sägas upp innan hyrestiden börjar gälla utan här är det mycket riktigt fortfarande de 3 månaders uppsägningstid som gäller. (12 kap. 5 § JB) SammanfattningFrågan om deposition är inte berörd i lagtext och bygger på det kontrakt som är uppställt mellan parterna. Däremot finns det inte något som stödjer att hyresvärden behåller en deposition på grund av att din dotter sagt upp avtalet innan tillträdesdatumet, om det inte står skrivet i avtalet att hen har den rätten.Min rekommendation är att din dotter i första hand vänder sig till en jurist som kan läsa igenom det kontrakt som är uppställt mellan henne och hyresvärden och att hon sedan själv eller med juristens hjälp vänder sig till tingsrätten för en stämningsansökan. Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Bör en jämförelse göras med hyran för andra liknande objekt när hyresnivån för en lokal ska bestämmas?

2021-08-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Vår organisation Naturbruk Väst AB har för tillfället en förhandling ang hyran för vårt ena naturbruksgymnasium, Nuntorpsgymnasiet i Vänersborgs kommun , Västra Götaland.I hela Västra Götaland finns det fem andra naturbruksgymnasier och vi hävdar att man för att komma fram till en rätt nivå för hyra först bör jämföra med hyran för dessa, eftersom de är de enda av samma slag som finns i hela regionen, Västra Götaland.Rätt eller fel tänkt?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGUtan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter, såsom lokalernas beskaffenhet, är det egentligen svårt att göra en adekvat bedömning, vilket du säkert förstår. Din fråga är dessutom ganska öppet ställd varför den fortsatta framställningen kommer att bli något generell till sin karaktär. Oavsett vilket är den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga jordabalken (JB).Till skillnad från bostadshyresgäster har den som hyr en lokal endast ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att lokalhyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som eventuellt uppstår för hyresgästen när hyresförhållandet upphör. I 12 kap. 57 § 1 st. 5 p. JB anges nämligen att om hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall inte till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning förutom om de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängningen är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden. Och i 12 kap. 57 a § 1 st. JB uttalas att vid tillämpningen av den ovannämnda lagparagrafen ska en krävd hyra inte anses som skälig om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Marknadshyran ska i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten och endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde som en hyresgäst har åstadkommit.Det korta svaret på din faktiska fråga lyder således att du har fog för din uppfattning, men ovanstående kommer ändå att behöva utvecklas något i det följande. I första hand bör den aktuella jämförelsen göras med hyror för sådana lokaler som i grova drag är jämförbara avseende lokaltyp, läge, storlek och standard. I lagtexten sägs "vid hyrestidens utgång" varför äldre avtal som inte nyligen har förlängts bör tillmätas mindre betydelse vid värderingen avseende marknadshyran. Vid avsaknad av jämförbara lokaler på orten kan istället hyror för andra lokaler i andra kommuner nyttjas eller så kan hyresnivån bestämmas genom en mer fri (allmän) värdering, se prop. 2001/02:41 s. 53 f. Kraven på likvärdighet ska dock inte sättas alltför högt. Prövningen ska göras utifrån de lokaler på orten som kan ge vägledning i fråga om den tvistiga marknadshyran, se prop. 2001/02:41 s. 76. Av lagtexten framgår som sagt att "marknadshyran i första hand ska bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten". Med begreppet liknande menas liknande typ av lokal varför butik ska jämföras med butik, restaurang med restaurang, industrilokal med industrilokal osv. Däremot uppställs egentligen inget krav på exakt likvärdighet varför det är oväsentligt vilken typ av verksamhet som bedrivs i de aktuella lokalerna. Det ska också noteras att bara för att en lokal är sämre i visst hänseende kan den fortfarande vara jämförbar. I synnerhet om den är bättre i något annat avseende. Därutöver kan, förutom de fysiska faktorerna, även andra avtalsvillkor än hyran påverka bedömningen. Exempel på det sistnämnda kan vara vem som ska svara för underhållet, avtalstidens längd, om hyran är fast eller indexreglerad, eventuella tillägg utöver den egentliga hyran och/eller andra förpliktelser som åvilar hyresgästen.Avslutande ord och ytterligare rådgivningMin uppfattning är att i situationer som den förevarande kommer frågan angående hyresnivån slutligen att behöva hänskjutas till hyresnämnden för det fall ni och hyresvärden absolut inte kan göra upp på frivillig väg.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar. Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Gäller regler om omedelbar uppsägning i 12:6 JB även lokaler?

2021-09-06 i Hyresavtal
FRÅGA |Undrar om jordbalken 12:6 gäller om man säger upp lägenhet ( lokal) innan tillträdde ( om 1 månad) av lagen så framgår det att "Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att gälla." Just här framgår det inte att det gäller enbart bostadslägenheter, eller har jag misstolkat detta? Tack
Sara Pedersen |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att du undrar om 12 kap. 6§ jordabalken gäller vid uppsägelse av lokal, och inte bara bostadslägenhet. Vad är en lägenhet?12 kap. 6§ jordabalken (JB) gäller uppsägning av hyresavtal under vissa specifika omständigheter, under vilka hyresavtalet genast kommer upphöra att gälla. Dessa omständigheter omfattas av 12 kap. 11-14§§ och 16-18§§, som huvudsakligen handlar om allvarliga bristen i lägenhetens skick, samt fallen för förverkande i 42§ som gäller hyresvärdens rätt att säga upp hyresgästen . Dessa paragrafer omfattar hyresavtal av lägenhet som utgångspunkt, om inget annat specificeras. Av 12 kap. 1§ JB gäller hela kapitlet uthyrning av hus eller del av hus, och detta utrymme kallas för lägenhet oavsett utrymmets syfte. Av 3st i samma paragraf framgår legaldefinitionen av bostadslägenhet, vilket är en lägenhet som upplåtits för att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet. Definitionen av lokal är alltså en negativ definition, det som inte är bostadslägenhet, är en lokal. Jag tolkar alltså 12 kap. 6§ JB som att detta lagrum omfattar alla typer av lägenheter, om det inte specificeras i hänvisade lagrum. Alltså omfattas även lokal av 12 kap. 6§ JB, i de delar som 11-14, 16-18, och 42§§ avser lokaler eller lägenheter generellt. Om du alltså säger upp hyresavtalet med anledning av någon av de ovan angivna paragraferna, upphör hyresavtalet att gälla genast, oberoende av den legala eller avtalade uppsägningstiden. Förtydligande av uppsägning av avtal innan tillträdeDet finns som du påpekar reglerat i sista meningen i 12 kap. 6§ 2st JB, att om uppsägning sker innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet att gälla genast. Detta gäller också lokal, enligt ovan tolkning. Men denna mening kan inte läsas isolerat, utan måste läsas i sammanhanget av stycket. Alltså om hyresavtalet sägs upp av annan anledning än 11-14, 16-18 och 42§§, och om anledningen också ger er rätt att frånträda avtalet, ska beaktning ske av uppsägningstiderna i 12 kap. 4§ JB. Men sker uppsägningen innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet genast att gälla. Hyresgästen får alltså inte säga upp hyresavtalet till att upphöra omedelbart, på vilken grund som helst, även om tillträde inte skett. Omständigheter som ger rätt till omedelbart frånträde är exempelvis om hyresgästen säger upp avtalet på grund av att fastigheten utmätts, eller konkurs inträtt före tillträde (12 kap. 29-31 §§ JB) eller när hyresvärden vägrar godta överlåtelse av lägenheten (12 kap. 32§ JB). Man kan alltså som utgångspunkt inte säga upp ett avtal innan tillträde till att omedelbart upphöra, bara för att man exempelvis har ångrat sig. Hyresgäst har dock alltid rätt att säga upp sitt hyresavtal, men då måste man iaktta den lagstadgade uppsägningstiden om 3 månader, eller om annan tid har avtalats med hyresvärden, vid hyresavtal på obestämd tid (12 kap. 4§ 1st JB). Detta innebär huvudsakligen en skyldighet att bekosta hyran under denna tid, åtminstone för den tid efter tillträde skett. Om det är ett hyresavtal på viss bestämd tid, gäller 12 kap. 4§ 2st JB, där du kan läsa mer, då det beror på hur länge avtalet gäller. Sammanfattning och rådFör att besvara din fråga kort, så är min tolkning att 12 kap. 6§ JB gäller även för lokaler som utgångspunkt. Dock gäller denna paragraf endast i förhållande till de hänvisade paragraferna 12 kap. 11-14, 16-18 och 42§§ JB, alltså i de delar där lokal eller lägenhet generellt avses här. Som utgångspunkt innebär alla ställen där det står "lägenhet", alla typer av utrymmen, men där specifika regler gäller för bostadslägenhet respektive för lokal, kommer detta specificeras (se exempelvis 12 kap. 42§ 4 och 5p. JB). Vad aves din faktiska rätt att säga upp hyresavtalet i din situation, till att omedelbart upphöra kan jag tyvärr inte uttala mig mer om, då jag inte känner till omständigheterna bakom situationen. Generellt kan dock sägas att det ska till ganska specifika omständigheter för att man ska få säga upp innan tillträde med omedelbar verkan, det finns ingen generell ångerrätt. Men det hindrar såklart inte hyresvärden för att godta en uppsägning ändå, trots att man inte uppfyller de specifika omständigheterna. Om det inte går, har en hyresgäst alltid rätt att säga upp sitt hyresavtal, men då måste du iaktta den avtalade eller lagstadgade uppsägningstiden. Jag hoppas du fått någon vägledning i dina frågor! Om du har vidare frågor, behöver hjälp i en tvist eller tolka ert hyresavtal eller liknade, är du välkommen att återkomma till mig så kan jag sätta dig i kontakt med vår juristbyrå! Jag nås för ändamålet på sara.pedersen@lawline.se Vänligen,

Uppsägning av hyresavtal gällande privatuthyrd bostad

2021-09-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Jag har blivit uppsagd med 3 månaders uppsägningstid MEN fick reda på att när det e privat uthyrning och jag hittat nytt boende så kan jag själv säga upp mej med en månads uppsägningstid. Då undrar jag: Jag skickade sms till min hyresvärd och skrev att jag säger upp mej, datum och adress och skickade iväg. Men dom vägrar svara mej. Är det giltigt från datumet jag sa upp mej eller måste de bekräfta för att det ska gälla från det datumet jag skrev eller spelar det ingen roll om de inte svarar? Mvh Nettan
Alexandra Holmér Sposato |Hej, tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Att det är privatuthyrning tolkar jag som att det inte är ett företag som hyrt ut till dig, utan en annan privatperson som upplåtit (hyrt ut) bostadslägenheten till dig för att du ska bo där. Det innebär att framförallt lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) blir relevant i ditt fall. Jag utgår vidare från att ert hyresavtalet gäller för obestämd tid, att bestämd hyrestid alltså inte avtalas om.Vilka lagar blir relevanta i ditt fall?Vi hittar som sagt regler som hanterar ditt problem i privatuthyrningslagen (1 § första stycket lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad). I de fall den lagen inte reglerar en fråga eller inte säger något annat än 12 kap jordabalken (hyreslagen) så gäller också reglerna i den (1 § andra stycket lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad).Kan du säga upp avtalet efter att din hyresvärd sagt upp det?Eftersom ert avtal gäller för obestämd tid, ska det sägas upp för att upphöra att gälla. Lagen om uthyrning av egen bostad är till för att i första hand skydda hyresgästen, eftersom den betraktas som den svagare parten. Du i egenskap av hyresgäst har därför rätt att säga upp avtalet med en månads uppsägningstid, trots att din hyresvärden redan har gjort en uppsägning (3 § andra stycket privatuthyrningslagen).Är din uppsägning giltig från att du skickade smset?En uppsägning ska som huvudregel vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd när uppsägningen sker, vilket jag antar att det varit för er (12 kap. 8 § jordabalken). Frågan om en uppsägning via sms anses som giltigt är något oklart, men om sms:et innehåller all nödvändig information bör skriftlighetskravet vara uppfyllt.Vilken är den nödvändiga informationen?Eftersom jag utgår från att du bott där i mer än tre månader i följd finns vissa krav på innehåll i uppsägningen; för att den ska vara giltig måste den innehålla en viljeförklaring med rätt innehåll. Med andra ord ska det klart ha framgått att du ville säga upp hyresavtalet. Den ska också ange rätt objekt (adress) och ha gjorts av rätt person (dig). I och med att du tydligt skrev att du säger upp avtalet och skickade med adress och datum, har du uppfyllt kraven på innehåll.SammanfattningEtt sms från dig som hyresgäst bör vara en giltig uppsägning förutsatt att innehållet är tillräckligt tydligt. Din uppsägningstid är en månad.Tips och råd utöver ovanstående Om du vill vara ännu säkrare på att slippa riskera en senare tvist kring huruvida sms räknas som en skriftlig uppsägning eller ej, så råder jag dig att skicka en ytterligare uppsägning via rekommenderat brev till din hyresvärd. I det ska det tydligt stå från vilket datum uppsägningen gäller och det ska vara undertecknat och daterad. Skulle de mena på att sms:et inte är giltigt och vilja ta ärendet till hyresnämnden, skulle avtalet då åtminstone upphöra att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter en månad från att du skickade brevet (3 § andra stycket privatuthyrningslagen).Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Är min uppsägning giltig från det datum som jag skickar iväg ett sms om att jag säger upp hyresavtalet?

2021-08-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Jag har blivit uppsagt med 3 månaders uppsägningstid MEN fick reda på av er att när man hyr privat och man hittat annat boende så kan jag själv säga upp mej med en månads uppsägningstid. Då undrar jag, jag har skickat sms till min hyresvärd att jag säger upp mej, datum och adress och skickade iväg men de vägrar svara. Då är min fråga, är min uppsägning giltigt från det datumet jag sa upp mej eller måste de bekräfta? Jag har ju bevis på att jag skickat. Mvh
Minna Wall |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att du undrar vilka krav som ställs på en uppsägning av ett hyresavtal samt när uppsägningtiden börjar löpa. Frågor om uppsägning av såväl vanliga hyresavtal som privatuthyrningsavtal regleras i 12 kap. 8 § JB (se 1 § andra stycket privatuthyrningslagen som hänvisar till 12 kap. JB vid situationer som inte regleras i privatuthyrningslagen).Formkrav vid uppsägning av hyresavtalHuvudregel är att en uppsägning av ett hyresavtal ska vara skriftlig (12 kap. 8 § första stycket JB). Uppsägningen får dock vara muntlig i två fall:a. när hyrestiden har varat i högst tre månader vid den tidpunkt då avtalet upphör ellerb. när det är hyresgästen som säger upp avtalet och denne får ett skriftligt erkännande från hyresvärden.Enligt praxis anses ett e-postmeddelande uppfylla kravet på skriftlighet (Svea hovrätts beslut 2006-06-30 i mål nr ÖH 7877-05). Således bör även ett sms uppfylla skriftlighetskravet. Uppsägningens innehållKrav som kan ha betydelse för att uppsägningen ska vara giltig är:a. att det tydligt framgår att parten vill säga upp avtalet,b. att det är känt för motparten (din hyresvärd) när hyresavtalet ska upphöra och c. att uppsägningen förmedlas till den som är motpart i avtalet (din hyresvärden) av den som är behörig att göra uppsägningen (dig).Delgivning av uppsägning av hyresavtalUppsägningstiden börjar löpa från den dag då hyresvärden anses delgiven uppsägningen (12 kap. 8 § tredje stycket JB). Uppsägningen anses delgiven:a. när hyresvärden har tagit emot uppsägningen och bekräftat detta på något sätt (18 § delgivningslagen) eller b. när du har postat uppsägningen i rekommenderat brev till hyresvärden (12 kap. 8 § fjärde stycket JB).Att hyresvärden ska bekräfta att denne har tagit emot din uppsägning (se punkt a. ovan) har med bevissäkringssynpunkt att göra. Då kan hyresvärden t.ex. inte hävda att sms:et inte har kommit fram.Privatuthyrningslagen gäller inte hyresrätterJag vill dock göra dig uppmärksam på att med "privatuthyrning" i privatuthyrningslagen avses inte uthyrningar av hyresrätter i andra hand (1 § första stycket privatuthyrningslagen). Vid uthyrning av hyresrätter i andra hand gäller hyreslagens uppsägningstider, precis som vid uthyrning av hyresrätter i första hand (1 § hyreslagen). Enligt 4 § hyreslagen stadgas tre månaders uppsägningstid för båda hyresgäst och hyresvärd, vid hyresavtal som gäller för obestämd tid.I ditt fallDitt sms uppfyller de formkrav som ställs på en uppsägning. Om hyresvärden inte är medveten om att du har rätt till en månads uppsägningstid enligt privatuthyrningslagen kan det vara bra att (förutom det som du redan har angett i ditt sms) informera om när avtalet ska upphöra. Då bör din uppsägning vara tydlig nog för att anses giltig.Uppsägningstiden börjar löpa när hyresvärden är delgiven uppsägningen, därför behöver du en bekräftelse på att hyresvärden har tagit emot ditt sms. Om du har svårt att få svar från din hyresvärd råder jag dig att skicka din uppsägning i ett rekommenderat brev istället. Skickar du uppsägningen i rekommenderat brev anses den nämligen delgiven från den dag då du postar brevet, utan att du behöver någon bekräftelse från hyresvärden. Tänk bara på att spara kvittot!Hoppas att svaret har varit till din hjälp, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Med vänlig hälsning,

Vilken uppsägningstid gäller vid uthyrning av bostadsrätt i andra hand om jag som hyresvärd säger upp hyresgästen?

2021-08-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Hyr ut en bostadsrätt i andra hand med "tills vidare" i kontraktet. Vill nu säga upp hyresgästen för att hyra ut till en familjemedlem. Undrar om det är 3 månaders uppsägningstid även om vi skrivit 2 månader i kontraktet? Och om vi skickar uppsägningen m rekommenderat brev den 30/8 så gäller uppsägningen från den 1/9?
Caroline Arvaeus |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att detta är den enda bostadsrätten som du hyr ut och att det rör sig om en privatbostad (dvs. en bostad som inte är ämnad åt fritidsändamål så som sommarbostad eller liknande). Om så inte skulle vara fallet får du gärna höra av dig på nytt så ska jag hjälpa dig utifrån de förutsättningarna eftersom det är hyreslagen som är relevant i så fall.I mitt svar kommer jag alltså utgå från att du som privatperson hyr ut en bostadsrätt i andrahand vilket gör att det är privatuthyrningslagen som blir tillämplig.Om du som hyresvärd säger upp kontraktet är det den uppsägningstid som gynnar hyresgästen som gällerNär det kommer till uppsägningstiden för hyreskontraktet så kommer kontraktet att ta slut vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om inte en längre uppsägningstid har avtalats (3 § andra stycket privatuthyrningslagen). I ditt fall innebär detta att trots att ni kommit överens om två månaders uppsägningstid i kontraktet så är det tre månader som gäller med anledning av att lagen ser ut på det sätt den gör. Lagen är på så sätt skriven till fördel för hyresgästen.Uppsägningen sker när du skickar det rekommenderade brevetDet finns inte några specifika regler i privatuthyrningslagen på hur en uppsägning från din sida skall göras. Sådana regler finns dock i hyreslagen. Enligt den lagen sker uppsägningen vid den tidpunkt då hyresvärden lämnar ett skriftligt rekommenderat brev till posten (12 kap. 8 § fjärde stycket jordabalken). Detta innebär att om du överlämnar brevet med uppsägningen den 30/8 så kommer kontraktet upphöra månadsskiftet mellan november och december. Skulle det i stället vara så att du skickar uppsägningen den 1/9 kommer kontraktet upphöra vid månadsskiftet mellan december och januari eftersom det är det månadsskiftet som kommer närmast efter tre månader som gäller.Ett tips från min sida är dock att spara inlämningskvittot för brevet. Det är så pass nära månadsskiftet och det rör sig ofta om bevisfrågor när det kommer till sådana här saker. Så se till att du kan bevisa när du skickat in brevet. På så sätt slipper ni diskutera huruvida uppsägningen skett innan den nya månaden inletts eller inte.Hoppas att du känner att du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,