Uppsägning av borgensåtagande för bostadshyra

2021-08-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Om jag går in som borgenär för en vän som ska hyra lägenhet vad gäller?Kan jag säga upp borgenärskapet?Tack på förhand!
Ellinor Bäckström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Kan du säga upp borgensåtagandet?Ett borgensåtagande som tecknats som säkerhet för betalning av hyra får upphöra att gälla tidigast två år från åtagandets början. Uppsägningstiden är nio månader, vilket innebär att du som tidigast kan säga upp ditt åtagande 1 år och 3 månader efter att det började gälla (12 kap. 28 a § jordabalken). Några särskilda regler för hur uppsägningen ska ske finns inte, utan allmänna regler för uppsägning av avtal gäller. Uppsägningen kan därför ske såväl skriftligt som muntligt till antingen hyresgästen eller hyresvärden.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen,

Kan jag säga upp ett tidsbestämt hyreskontrakt och vilken uppsägningstid är det som gäller?

2021-08-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, kan jag säga upp ett tidsbestämt (2021-05-01 till 2021-11-30) hyreskontrakt av en lägenhet hos en privat uthyrare i förtid? Uthyraren påstår att det är 3 månaders uppsägningstid, men jag har försökt läsa lagen och tolkar det som att det ska vara 1 månad? Vad gäller? Med vänlig hälsning
Minna Wall |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att du undrar om du kan säga upp ett tidsbestämt hyreskontrakt i förtid samt om hyresvärden har rätt i sitt påstående att det är tre månaders uppsägningstid som gäller. Då det rör sig om privatuthyrning finns tillämpliga bestämmelser i lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) och 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Privatuthyrningslagen reglerar inte alla situationer varför hyreslagen även är tillämplig vilket framgår av 1 § privatuthyrningslagen. Du kan säga upp ett tidsbestämt hyreskontraktRätten att säga upp ett hyresavtal gäller både hyresavtal för obestämd och bestämd tid (3 § första stycket privatuthyrningslagen). Du kan alltså säga upp ett tidsbestämt hyreskontrakt så att det upphör att gälla före den avtalade hyrestidens slut.Hyresvärden kan inte med giltig verkan avtala om en längre uppsägningstid för digDu har rätt i att du som hyresgäst har en månads uppsägningstid. En månads uppsägningstid enligt privatuthyrningslagen innebär att du har rätt att flytta en månad från närmaste månadsskifte efter uppsägningen (3 § andra stycket privatuthyrningslagen). Säger du t.ex. upp hyresavtalet 25 augusti så upphör avtalet att gälla 30 september. Avtalsvillkor som, i jämförelse med bestämmelserna i privatuthyrningslagen, är till nackdel för hyresgästen är utan verkan (2 § privatuthyrningslagen). Detta innebär att din hyresvärd inte med giltig verkan kan avtala om en längre uppsägningstid för dig, än den som följer av lagen. Hyresvärdens påstående är alltså inte riktigt. Även om du som hyresgäst kan säga upp hyresavtalet muntligt rekommenderar jag att du gör det skriftligt (exempelvis via mejl) så att du har bevis på när uppsägningen har gjorts (12 kap. 8 § första stycket hyreslagen).Hoppas att svaret har varit till din hjälp, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Med vänlig hälsning,

När börjar uppsägningstiden för en lägenhet att gälla, och när behöver jag senast säga upp avtalet för att inte behöva betala hyra?

2021-08-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag ska flytta in i ett studentboende, hyresrätt, per den 1 december. Det är tre månaders uppsägningstid. Om det är så att jag ångrar mig innan jag flyttat in, kan jag säga upp den per 1 oktober då senast? Eller gäller uppsägningstiden fr.o.m att jag flyttat in?
Hilma Nilsson |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du undrar när din uppsägningstid börjar för en studentlägenhet, om den börjar gälla först när du flyttar in i lägenheten eller om den börjar tidigare.Regler om uppsägningstid återfinns i Jordabalken, som förkortas JB.När börjar uppsägningstiden gälla?Har man ett hyresavtal på obestämd tid för en bostadslägenhet så gäller en uppsägningstid på 3 månader, om inget annat har avtalats (12 kap. 4 § 1 stycket 1 punkten JB). Du nämner att så är fallet, att det i hyresavtalet finns en uppsägningstid på just 3 månader. Denna uppsägningstid gäller från och med då du ingår avtal om lägenheten, och därmed redan innan du flyttat in i lägenheten. Detta betyder, att för att du inte ska behöva betala någon hyra behöver du säga upp hyresavtalet senast 1 september, eftersom uppsägningstiden då löper ut 1 december.SammanfattningSvaret på din fråga är att uppsägningstiden gäller vid ingående av avtal, och därmed även innan du flyttat in i lägenheten. För att inte behöva betala hyra för lägenheten, behöver du alltså säga upp hyresavtalet senast 1 september.Jag hoppas jag tolkat din fråga rätt, och att jag kunnat besvara denna. Om jag tolkat din fråga fel, eller om du har fler funderingar, är du alltid välkommen att återkomma till oss på Lawline med dessa!Vänligen,

Vilken uppsägningstid gäller för hyresgästen?

2021-08-18 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Har en fråga som gäller min dotter. Hon hyr privat ett litet hus sen 2år tillbaka. Hon har 2 barn. För ett tag sen kom hyresvärden o sade upp henne för han ska renovera huset o ha det som arbetsbostad. Hon har till siste okt på sej. Nu har hon hittat annat boende o kan flytta in när hon vill. Frågan är måste hon betala dom siste 2 månaderna då?
Nadja Nordlund |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! För att besvara om din dotter måste betala hyran de sista två månaderna används lag om uthyrning av egen bostad och jordabalken. Du beskriver att hon hyr ett privat hus. Det framkommer inte från din fråga om denna uthyrning är en del av en näringsverksamhet eller inte. Så jag kommer dela upp svaret utifrån vad som gäller för båda scenarierna. Om uthyrningen inte är en del av en näringsverksamhetOm uthyrningen av huset inte är en del av en näringsverksamhet för uthyrarens del är lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) är tillämplig. Denna lag gäller hyresavtal där någon utanför näringsverksamhet hyr ut en bostad för annat än fritidsändamål (privatuthyrningslagen 1 §). Jag vet inte om detta var ett hyresavtal på bestämd eller obestämd tid, men hur som helst kan hon säga upp det när hon vill. Uppsägningstiden är en månad för hyresgästen (privatuthyrningslagen 3 §). Din dotter kan alltså säga upp hyresavtalet nu och ha en uppsägningstid på en månad. Om det står i hennes hyresavtal att uppsägningstiden är längre än detta så är det ett ogiltigt avtalsvillkor eftersom det är till nackdel för hyresgästen (privatuthyrningslagen 2 §). Om uthyrningen är en del av en näringsverksamhetOm denna uthyrning istället är en del av en näringsverksamhet, samt om uthyraren har flera bostäder som hen hyr ut och detta inte är den första uthyrningen, så gäller 12 kap jordabalken (JB). En hyresgäst får säga upp hyreskontraktet skriftligt och muntligt. Om uppsägningen sker muntligen måste dock hyresvärden godkänna detta skriftligen (JB 12 kap. 8 §). Efter uppsägningen upphör hyresavtalet att gälla när uppsägningstiden passerat. Uppsägningstiden brukar vara reglerad i hyresavtalet som din dotter har med hyresvärden. Hyresavtal upphör att gälla enligt det som avtalats (JB 12 kap. 4 §). Om inget har avtalats om uppsägningstid är uppsägningstiden 3 månader från månadsskiftet från det att din dotter säger upp avtalet (JB 12 kap. 4 §). Sammanfattningsvis, om privatuthyrningslagen är tillämplig är uppsägningstiden bara en månad men om jordabalken är tillämplig är uppsägningstiden 3 månader (om inte annat är avtalat). Hoppas du fick svar på din fråga och tack för att du vände dig till oss på Lawline! Med vänliga hälsningar,

Får hyresvärden säga upp hyreskontraktet för någon som inte bor kvar?

2021-08-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Flyttade in i en hyresrätt hösten 2013 tillsammans med min exsambo, varpå förhållanden tog slut våren 2014.Hon flyttade då ut och har sedan dess inte satt sin fot i lägenheten, hon har dock fortfarande en uppsättning nycklar som hon ej lämnar tillbaka. Jag bor idag i lägenheten med min fru , våra två gemensamma barn samt en bonusson. Mitt ex har trots upprepade förfrågningar vägrat att avskriva sig kontraktet, detta trots att hon är skriven på en annan adress i samma stad. Har påtalat detta för hyresvärden upprepade gånger att hon ej kan ses som vara sig en legitim hyresgäst då hon ej bor där och aldrig betalat hyran, samt ej kan anses ha behov av bostaden. Hyresvärden säger att hon måste avskriva sig kontraktet för att de skall kunna agera, och detta har inte skett under de 7 år som gått sedan hon flyttade.Min fråga är vad jag ska göra, har hyresvärden juridisk rätt att säga upp det gemensamma kontraktet och teckna ett nytt med mig?
Sara Pedersen |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att du och ditt ex flyttade tillsammans in i denna hyresrätt, att ni därefter separerat genom att hon har flyttat ut för flera år sedan, och hon har sedan dess inte avskrivit sig kontraktet eller återlämnat nycklarna. Nu undrar du hur ni kan lösa situationen. I mitt svar kommer jag utgå från att ert hyresavtal löper på obestämd tid och att er hyresvärd är en juridisk person (bolag) eller en person som hyr ut flera lägenheter, och att ni inte hyr i andra hand av annan privatperson. Då gäller nämligen som utgångspunkt en annan lag, men jag kommer nu utgå från hyreslagen. Jag vill också betona att det enskilda hyresavtalet kan styra en del i dessa situationer, alltså om ni avtalat om några särskilda villkor som reglera uppsägning av kontrakt eller som rubbar besittningsskyddet till lägenheten. Jag ska försöka förklara den rättsliga utgångspunkten. När sambor separerarEtt samboförhållande upphör när samborna flyttar isär (2§ sambolagen). Då ska ni dela på så kallad samboegendom, exempelvis bostad som förvärvats för gemensam användning (3§ sambolagen). Utifrån vad du angivit skulle jag tro att hyresrätten utgör samboegendom, då ni skaffat den för att bo ihop i. När ett samboförhållande sedan upphör kan en bodelning göras, då man delar upp samboegendomen och bestämmer vem som ska bo kvar i hyresrätten. Men en bodelning görs inte per automatik, utan en av er måste ha begärt det (8§ sambolagen). Det framgår inte av din fråga om ni gjort en bodelning, men har ni gjort det och även där angett att du ska bo kvar och hon ska flytta ut, fungerar detta som underlag för att skriva över hyreskontraktet på bara dig (12 kap. 33§ 2st jordabalken, JB). Så har ni gjort ett skriftligt bodelningsavtal, som ni undertecknat, behöver inte hyresvärden samtycka till överlåtelsen till dig. Men har ni inte gjort en regelrätt bodelning, om ni exempelvis endast muntligt delat upp egendomen, förlorar ni denna möjlighet. Begäran om bodelning ska framställas senast ett år efter att samboförhållandet upphörde, alltså då hon flyttade ut (8§ 2st sambolagen). Har ni alltså inte gjort en bodelning vid detta laget, är det försent. Hyresvärdens rätt att säga upp hyreskontraktJag utgår som sagt från att ni har ett hyreskontrakt som löper på obestämd tid. Det finns två utgångspunkter för hyresvärden att avsluta ett hyreskontrakt som står på obestämd tid, genom uppsägning av kontraktet med beaktande av uppsägningstid (som utgångspunkt 3 månader) (12 kap. 3-4§ JB) och förverkande av hyresrätten utan beaktande av uppsägningstid (12 kap. 42§ JB). Hyresvärdens rätt att säga upp hyresgästen med uppsägningstid begränsas av den så kallade besittningsrätten. Om din sambo står på hyreskontraktet har hon en väldigt stark besittningsrätt till lägenheten. Hyresvärden har rätt att säga upp en hyresgäst med uppsägningstid om 3 månader, om inget annat har avtalats (12 kap. 4§ JB). Det finns dock omständigheter där hyresgästen har rätt att få förlängt avtal och bo kvar, på grund av den starka besittningsrätten man har när man står på förstahandskontrakt. Hyresvärden kan då inte säga upp en hyresgäst om inte specifika omständigheter råder. Exempel på dessa omständigheter är om hyresrätten förverkas (enligt nästa stycke), om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser som avtalet anger, om huset ska rivas, genomgå större ombyggnader eller om det i annat fall inte skulle strida mot god sed i hyresförhållandet, eller av andra anledningar skulle vara oskäligt mot hyresgästen att säga upp avtalet, alltså ett mer generellt lagstöd (10p) (12 kap. 46 § JB). Under dessa omständigheter får alltså hyresvärden säga upp hyresavtalet med avtalat eller lagenlig uppsägningstid. Hyresvärden kan även säga upp hyresavtalet, om det framgår specifika villkor i ert hyresavtal som hon bryter mot, exempelvis kan det avtals om att man avsäger sig besittningsskyddet, eller att man måste ha lägenheten som bostad för att få bo där. Av lagen skulle eventuellt den tionde punkten vara det potentiella stödet för uppsägning av hennes hyreskontrakt, som oftast behandlar tvister angående hyresgästens behov av lägenheten. Det måste finnas ett sakligt skäl för hyresvärden att säga upp en person under denna punkt, vilket i teori skulle kunna vara att tillgodose det allmänna bostadsbehovet, och då hon inte bor i den och att du bor kvar sedan flera år med din nya familj. Hennes intresse av bostaden ska då vägas mot hyresvärdens. Vid denna avvägning väger hennes rätt tyngst om hon använder bostaden som permanent bostad, vilket hon inte gör. Även om hon inte använder den som permanent bostad finns det vissa skäl som ändå kan föranleda att man får behålla kontraktet, exempelvis om man inte bott där för man varit inlagd på sjukhus, vill ha den som byteslägenhet, varit intagen i anstalt, använt bostaden som pendlarlägenhet eller liknande, inget som liknar er situation. Utifrån uppgifterna du angivit skulle jag säga att hon sannolikt inte har något skyddsvärt intresse alls i denna fråga, då det är flera år sedan hon flyttade ut och dessutom bor i annan lägenhet sedan länge och det inte finns någon anledning att tro att hon har avsikt att återvända till lägenheten. Det finns rättsfall som antyder att om man inte använder bostaden som permanent bostad under en längre tid, saknar man ett skyddsvärt intresse som föranleder hyresvärdens rätt att säga upp avtalet (Svea hovrätts beslut 2010-02-02 i mål nr ÖH 1799-09; RH 2003:60; Svea hovrätts dom 2002-03-25 i mål nr ÖH 1176-02). Hyresvärden ska som utgångspunkt bevisa att hyresgästen inte bor på adressen, vilket lätt kan uppfyllas av att kontrollera folkbokföringen då hon bor på annan adress, och utifrån ditt och kanske grannars vittnesmål. Detta lagstöd är er främsta chans. Rätten att förverka hyresrätten omedelbart gäller utan uppsägningstid, och är därför väldigt begränsad för hyresvärden. Lagen anger 12 punkter (12 kap. 42§ JB). Exempel på omständigheter som föranleder hyresvärdens rätt att säga upp ett kontrakt är om man dröjer med betalning (1), om hyresgästen utan behövligt samtycke överlåter hyresrätten i andra hand (3), om hyresgästen är vållande till att ohyra uppstår och förekommer (5), om hyresrätten vanvårdas, skadas eller om störningar förekommer (6), om hyresgäst vägrar hyresvärden tillträde till lägenheten (7), om hyresgästen och hyresvärden utöver lagen avtalat om andra skyldigheter, och om hyresgästen går utöver dessa skyldigheter som är av synnerlig vikt för hyresvärden (8), eller om man använder lägenheten för näringsverksamhet eller brottslig verksamhet (9). Av din information kan jag tyvärr inte passa in er situation under någon av dessa punkter. Den första punkten angående hyresbetalning fungerar tyvärr inte, då ni båda står på kontraktet. Detta innebär att ni har ett solidariskt ansvar för att hyran betalas, och att hyresvärden kan kräva vem som helst av er på hyran, och då du betalat så är allt i sin ordning ur deras perspektiv. Om hon vägrar lämna tillbaka nycklarna efter att hon avskrivits från kontraktetJag tolkar egentligen din fråga som att ni nog inte gjort en bodelning när ni separerade. En bodelning hade fungerat som ett underlag för hyresvärden att skriva över hyreskontraktet på dig ensamt. Om du genom bodelning eller om hyresvärden enligt ovan säger upp hennes hyreskontrakt, är ditt ex tvungen att lämna tillbaka nycklarna och liknande, då hon inte längre har någon besittningsrätt till lägenheten. Lämnar hon inte tillbaka nycklarna under dessa förhållanden, kan hon göra sig skyldig till brottet egenmäktigt förfarande, vilket du kan anmäla till polisen (8 kap. 8§ brottsbalken). Om hon dock står på hyresavtalet, har hon besittningsrätt till lägenheten, och då kan detta brott inte göras gällande. Om grund för uppsägnings skulle finnas – kan hyresvärden teckna nytt avtal med dig?Det finns inget i lagen rent generellt som hindrar hyresvärden att teckna nytt avtal med bara dig, så länge det finns grund för att säga upp avtalet med henne enligt vad jag skrivit ovan. Olika hyresvärdar kan dock ha generella policydokument eller liknande som reglerar detta förfarande som jag tyvärr inte kan svara för, men jag ser inte något lagligt hinder. Sammanfattning och rådHyresvärden kan säga upp ett kontrakt med beaktande av uppsägningstiden (med stöd av 12 kap. 46 § JB) eller omedelbart (då kallat förverkande, 12 kap. 42 § JB). Står man som förstahandskontraktsinnehavare på ett hyreskontrakt har man en väldigt stark besittningsrätt till lägenheten, vilket gör att någon av omständigheterna ovan måste föreligga för att hyresvärden ska kunna avsluta kontraktet, alternativt om det i kontraktet framgår specifika villkor som kränkts eller som upphäver besittningsrätten. Ert hyresavtal kan alltså styra en del, men jag skulle säga att er situation, utifrån omständigheterna du presenterat, kan ta stöd av 12 kap. 46§ 10p JB, då hon inte kan anses ha ett skyddsvärt intresse att behålla kontraktet, då hon varken använder bostaden som permanent bostad, avser att återvända till den eller har annat giltigt skäl för att inte bo där på ett tag, eftersom ni separerat sedan flera år tillbaka. Detta skulle jag påtalat för hyresvärden och skulle jag anse utgöra en god grund för att säga upp hennes hyresavtal. Som stöd för detta kan ni användas som vittnen, även oberoende grannar, vänner eller liknande, samt folkbokföringsuppgifter om att hon bor någon annanstans. Det borde inte vara så svårt att bevisa under era omständigheter. Hyresvärden kan då ha rätt att säga upp hennes kontrakt, dock med beaktande av 3 månaders uppsägningstid alternativt om ni har annan avtalad tid i kontraktet. Jag hoppas att du fått någon vägledning i dina frågor! Om man är medlem i Hyresgästföreningen kan de ge visst stöd i vissa frågor. Om du behöver vidare hjälp med företräde i en eventuell rättstvist, tolkning av ert hyresavtal eller bara vidare vägledning i saken är du välkommen att återkomma till mig så kan jag sätta dig i kontakt med vår juristbyrå! Jag nås för ändamålet på sara.pedersen@lawline.se Vänligen,

Vad gör vi om hyresvärden har bytt lås till vår bostad? Och vad gäller vid uppsägning enligt privatuthyrningslagen?

2021-08-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag hyr en privatbostad (villa) sedan 170101. Hyresavtal saknas. Autogirobetalning av hyran varje månad.Efter ett gräl (ej relaterat till hyresförhållandet) har värden bytt lås i huset. Jag och min hustru kommer nu inte in i huset och kommer inte åt våra tillhörigheter.Vad göra? Polisanmälan för egenmäktigt förfarande? Hyresnämnden för att bekräfta att ett hyresförhållande föreligger - och därefter handräckning?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är brottsbalken (BrB), jordabalken (JB) och lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Frågorna ovan kommer att besvaras i tur och ordning och i den mån det går ska tilläggas. Vidare finns såväl en straffrättslig som en civilrättslig (avtalsrättslig) sida av ditt ärende och båda kommer att behandlas i det följande. Den straffrättsliga aspekten, vad gäller?I 8 kap. 8 § 1 st. BrB anges att den som olovligen tar och brukar eller på annat sätt tillgriper något döms för egenmäktigt förfarande till böter eller fängelse i högst ett år. Detsamma gäller om någon utan tillgrepp, genom att fästa eller bryta lås eller på annat sätt, olovligen rubbar någon annans besittning och därigenom vållar skada eller olägenhet. Att blockera dispositionsrätten innebär vanligtvis en olägenhet för hyresgästen och omöjliggör naturligtvis också åtkomst till fastigheten, vilket kan ses som en olovlig besittningsrubbning. Med andra ord betyder ovanstående att fastighetsägarens agerande kan vara brottsligt. Förutom att de objektiva rekvisiten som följer av lagparagrafen måste vara täckta (uppfyllda) krävs även att denne haft uppsåt, dvs. avsikt, att föröva brottet på det sätt som kommer till uttryck i lagtexten, 1 kap. 2 § BrB. Det finns ingenting i din ärendebeskrivning som tyder på att fastighetsägaren inte skulle ha varit medveten om vad han eller hon gjorde. Du bör således göra en polisanmälan. Och ja, en ansökan om s.k. särskild handräckning hos Kronofogdemyndigheten enligt 4 § 1 st. 1 p. lagen om betalningsföreläggande och handräckning bör också göras om fastighetsägaren inte självmant vidtar rättelse.Den civilrättsliga aspekten, vad gäller?Det ska inledningsvis sägas att det inte saknas ett hyresavtal. Överenskommelsen med fastighetsägaren avseende ditt nyttjande av villan må vara muntlig, men ett hyresavtal finns eftersom det inte finns några egentliga formkrav för den här typen avtal, jfr 12 kap. 2 § 1 st. JB. Att avtalet sedan inte har manifesterats i skrift är en sak, men den omständigheten förändrar inte bedömningen av avtalets existens (giltighet). När en bostadslägenhet hyrs ut blir lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig under förutsättning upplåtelsen sker utanför näringsverksamhet och för annat än fritidsändamål, 1 § 1 st. privatuthyrningslagen. Notera att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och innefattar på hyresrättens område även hus eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB. Såvitt jag förstår löper avtalet tillsvidare och ett hyresavtal som gäller för obestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla. Ett avtal som ingås för bestämd tid upphör dock att gälla vid hyrestidens slut, men ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt, 3 § 1 st. privatuthyrningslagen. Exakt hur fastighetsägarens agerande ska tolkas är för mig ovisst, men mycket talar för att denne inte vill att du ska bo kvar. Hyresvärdens har rätt att säga upp hyresavtalet utan angivande av sakliga skäl. Hyresvärden behöver faktiskt inte säga någonting mer än att avtalet är uppsagt. Som hyresgäst har du nämligen inget besittningsskydd om lägenheten hyrs ut enligt privatuthyrningslagen, se 3 § 3 st. Däremot har du rätt till skälig uppsägningstid. I 3 § 2 st. privatuthyrningslagen anges att hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. En för hyresgästen utebliven uppsägningstid är att betrakta som ett avtalsbrott från hyresvärdens sida och bör därför resultera i en skyldighet för denne att utge skadestånd till dig och din hustru.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis har du som hyresgäst inte möjlighet att på egen hand kan genomdriva en förlängning av hyresavtalet, utan det är helt upp till fastighetsägaren att bestämma om så ska sek. Om ni däremot skulle ha avtalat om en förlängning av hyresavtalet gäller självfallet detta. För det fall ni inte kan göra upp på frivillig väg är min uppfattning att ärendet måste hänskjutas till hyresnämnden för att därefter, om det behövs, göra en ansökan om särskild handräckning. En polisanmälan gällande egenmäktigt förfarande behöver ni dock inte på något sätt vänta med. Att ni rättmätigt hyr villan borde utan några större svårigheter gå att föra bevisning om, dels via aktuell kontohistorik och säkerligen även genom åberopande av diverse vittnen, exempelvis personer som har besökt er under åren. Möjligen är ni också folkbokförda på adressen.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar. Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Behöver jag betala hyran om jag säger upp hyresavtalet innan inflytt?

2021-08-21 i Hyresavtal
FRÅGA |Om jag redan idag 2021-08-17 säger upp ett hyres avtal på en lägenhet där jag får tillgång 2021-11-03, blir det att jag får betala hyran för November då?
Cornelia Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att du undrar ifall du behöver betala hyran för november ifall du säger upp ditt hyresavtal 2021-08-17.Regler om situationen finns i 12 kap. jordabalken (JB), även kallas hyreslagen.Är det okej att säga upp hyresavtal innan inflytt?Ja, som hyresgäst har man alltid rätt att säga upp hyresavtalet, även om tillträde inte skett än (12 kap. 5 § JB).Kommer du behöva betala hyran för november?Detta beror på om uppsägningstiden löpt ut eller inte i november och om du betalar hyran i förväg eller inte (du ska bara betala hyran för de månader du har tillgång till lägenheten). Huvudregeln är att uppsägningstiden är 3 månader, räknat från månadsskiftet som inträffar tidigast efter uppsägningen (12 kap. 5 § JB).I ditt fall börjar uppsägningstiden 2021-09-01 och avslutas 2021-12-01. Detta innebär att du har tillgång till lägenheten t.o.m den 1 december 2021. Om du betalar hyran i förskott (som man brukar), tolkar jag det som att du kommer behöva betala hyran för november.Men i hyresavtal kan det avtalas om kortare uppsägningstid, så om du med din hyresvärd/förening har avtalat om en kortare uppsägningstid, finns det möjlighet att den löper ut innan november och att du då inte behöver betala hyran.Mitt råd är att kolla i ditt avtal om ni har avtalat om en annan uppsägningstid. Om ni inte har det, är det 3 månaders uppsägningstid som gäller och då kommer du förmodligen behöva betala hyra för november.Hoppas detta gav dig svar på din fråga! Om du har fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig igen till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Hur beräknar man hyra enligt lag om uthyrning av egen bostad eller hyreslagen (12 kap. JB)

2021-08-16 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag och min man har hyrt ut var bostadsratt pga utlandstjanst. Vi tog ut hyra enligt Ju 13.01 · Januari 2013, och deras berakningexempel. Mycket rimlig.Efter utflytt kraver nu var hyresgast pengar tillbaks.Detta ar den enda lagenheten min man ager och har hyrt ut.Hyresnamnden hanvisar till att jag ager del i ett hus som koptes med mitt ex 1997 och en liten overnattningslagenhet, som jag och mitt ex anvander nar vi ar i Stockholm. Huset har varit uthyrt sedan 1999 storre delen av tiden medan lagenheten bara varit uthyrd nar vi inte haft mojlighet att aka till Sverige och anvanda den, dock storre delen av toden da bostadsratten var uthyrd, da en av oss var i Sydkorea och den andra i Australien.Enligt dem ar privatuthyrningslagen inte tillampningsbar, trots att det bara ar en av som som delivis hyrt ut ytterligare bostader.Vad innebar detta for oss? Hur raknar vi ut rimlig hyra for bostadsratten och har hyresgasten fortfarande ratt att fa pengar tillbaka? Blir det jamkning da min man inte hyrt ut nagot annat?Halsningar
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. jag uppfattar din fråga som att du fått ett återbetalningskrav från din hyresgäst för att ni tagit ut för hög hyra samt att hyresnämnden anser att ni tagit ut för hög hyra. För att besvara din fråga tänker jag redogöra för hur man beräknar skälig hyra på bostadsrätter samt hur du kan bestrida återbetalningskravet. Varför påstår hyresnämnden att ni inte omfattas av lag om uthyrning av egen bostad? Huvudregeln är att den som hyr ut en bostadsrätt omfattas av lag om uthyrning av egen bostad. Undantaget är om man hyr ut 3 bostäder eller fler, således är det enbart den första uthyrningen som omfattas av den lagen, resterande omfattas av 12 kap. JB (hyreslagen). Som hyresvärd avses den som äger bostaden/bostäderna. Om du samäger bostadsrätten med din man kommer det räknas till de övriga fastigheterna du äger, således kommer det hyresförhållandet omfattas av hyreslagen. Om du inte har något officiellt ägandeskap på lägenheten din man hyr ut ska inte den lägenheten räknas till de övriga och således ska den omfattas av lag om uthyrning av privatbostad. Hyra enligt lag om uthyrning av egen bostad Justitiedepartementets faktablad ju 13.01 gäller fortfarande. Huvudregeln är att du får komma överens om hyran med din hyresgäst, dvs att det som framgår av avtalet är den hyran som gäller. Hyresnämnden har möjlighet att sänka hyran om den påtagligt överskrider kapitalkostnader och driftkostnader. Kapitalkostnaden är idag satt till ca 4 % per år. Dina eventuella lånekostnader saknar betydelse i beräkningen av kapitalkostnaden. Driftkostnaden är de fasta kostnaderna du har för drift av lägenheten (värme, el, vatten etc). Om lägenheten hyrs ut möblerad får även ett tillägg för slitage göras. Här följer ett räkneexempel: Exempel: En bostadsrättslägenhet som är värd tre miljoner kr hyrs ut i andra hand. Avgiften till föreningen är 1 900 kr per månad. Med en skälig avkastningsränta om fyra procent ger det följande kostnader för hyresvärden per månad. (3 000 000*0,04)/12 + 1 900 = 11 900 kr. Om hyran i det här fallet påtagligt skulle överstiga 11 900 kr kan hyresnämnden reducera hyran. Som exempel har angetts att en påtaglig överstegring skulle vara ca 13 000 kr. En hyresgäst som betalat för "mycket" i hyra har inte rätt att få tillbaka det överskjutande beloppet om uthyrningen omfattas av lag om uthyrning av egen bostad. Däremot kan hyresnämnden sänka (jämka) hyran. Hyra ut enligt hyreslagen (12 kap. JB)Enligt 12 kap. 55 § JB ska hyran i dessa fall bestämmas till brukshyra. Det är en beräkningsmodell som utgår från vad hyran för en likvärdig lägenheten är (sett till standard, bekvämligheter, läge etc). Beräkningen är objektiv. Om lägenheten hyrs ut möblerad får ett maximalt tillägg om 15 % göras på brukshyran. Utifrån det du tar upp i frågan kan jag inte avgöra vad en rimlig hyra enligt hyreslagen kan bli. En hyresgäst som betalat för mycket i hyra har rätt att få tillbaka överskottshyran från ett år tillbaka under förutsättningen att uthyrningen omfattas av hyreslagen (12 kap. 55 f § JB). Kan ni bestrida anspråket från er hyresgäst? Det går alltid att bestrida ett anspråk från hyresnämnden. Det kommer således rendera i en process i hyresnämnden, beroende på om du överklagar det beslutet kommer processen isåfall tas upp av svea hovrätt. SlutsatsBeroende på hur ägandet av de olika fastigheterna ser ut mellan dig och din man kan det räknas som att ni bedriver näringsverksamhet genom att hyra ut mer än 2 bostäder. Således omfattas enbart den första uthyrningen av lag om uthyrning av privatbostad. Resten omfattas av hyreslagen och således gäller brukshyra. Om du anser att hyresnämndens bedömningen av er situation är felaktig bör du överklaga deras beslut. Om du önskar komma i kontakt med en av våra erfarna jurister och få personlig rådgivning för just ditt ärende kan du boka en tid via denna länken här: https://lawline.se/boka Hoppas du fick svar på din fråga, MVH